Μια ριζική ανατροπή στον τρόπο λειτουργίας των πολεοδομιών, με οικοδομικές άδειες που θα μπορούν να εξετάζονται από υπηρεσίες σε οποιοδήποτε σημείο της χώρας ανεξάρτητα από την τοποθεσία του ακινήτου, προετοιμάζει η κυβέρνηση στο πλαίσιο της σχεδιαζόμενης μεταφοράς των Υπηρεσιών Δόμησης (ΥΔΟΜ) στο Ελληνικό Κτηματολόγιο. Στη νέα αυτή αρχιτεκτονική, ένας μηχανικός που υπηρετεί στη Θεσσαλονίκη θα μπορεί να εξετάζει φάκελο οικοδομικής άδειας για ακίνητο στη Μύκονο ή στη Σαντορίνη, καθώς η διαχείριση των αιτήσεων δεν θα περιορίζεται πλέον στα γεωγραφικά όρια της πολεοδομίας στην οποία υπάγεται το ακίνητο.
Η αλλαγή αυτή αποτελεί έναν μόνο από τους βασικούς πυλώνες του σχεδίου που παρουσιάστηκε στον πρωθυπουργό πριν λίγες μέρες και αναμένεται να τεθεί σε δημόσια διαβούλευση εντός του έτους. Στον πυρήνα του βρίσκεται η δημιουργία του Εθνικού Οργανισμού Κτηματολογίου και Ελέγχου Δόμησης (ΕΟΚΕΔ), με ένα πανελλαδικό δίκτυο 97 Κέντρων Δόμησης, στο οποίο θα ενσωματωθούν οι 183 υφιστάμενες ΥΔΟΜ.
Το νέο πλαίσιο καθιερώνει την αναμόρφωση του τρόπου έκδοσης των οικοδομικών αδειών και του υποχρεωτικού καθολικού ελέγχου από ανεξάρτητους μηχανικούς, οι οποίοι θα επιλέγονται με κλήρωση, πρόσθετους δειγματοληπτικούς ελέγχους του 30% των αδειών από τη Διοίκηση, καθώς και μείωση του ορίου της υποχρεωτικής προέγκρισης από τα 3.000 στα 1.000 τ.μ. Σήμερα, μια οικοδομική άδεια για κατασκευή 3.000 τ.μ μπορεί να εκδοθεί με απλή βεβαίωση όρων δόμησης με ευθύνη του ιδιώτη μηχανικού χωρίς κανέναν ενδιάμεσο έλεγχο.
Πρόκειται για μία μεταρρύθμιση που φιλοδοξεί να υπερβεί την απλή αλλαγή διοικητικής υπαγωγής των πολεοδομιών, επιχειρώντας να αντιμετωπίσει παθογένειες δεκαετιών: από την υποστελέχωση και τις μεγάλες καθυστερήσεις μέχρι τις διαφορετικές ερμηνείες της πολεοδομικής νομοθεσίας και τις δυνατότητες τοπικών παρεμβάσεων στη διαδικασία αδειοδότησης. Στο ίδιο κάδρο εντάσσεται και η ανάγκη αντιμετώπισης των φαινομένων αδιαφάνειας, που έχουν επανέλθει στο προσκήνιο με αφορμή διαδοχικές υποθέσεις διαφθοράς και παράνομων δοσοληψιών σε πολεοδομικές υπηρεσίες, μεταξύ άλλων στην Αττική, στη Χαλκιδική και την Πιερία.
Σύμφωνα με την παρουσίαση που έγινε στον πρωθυπουργό, και παρουσιάζουμε σήμερα, οι ανάγκες για την πλήρη ανάπτυξη των υπηρεσιών υπολογίζονται σε συνολικά 1.056 θέσεις μηχανικών, ενώ το ετήσιο κόστος λειτουργίας μόνο του σκέλους έκδοσης οικοδομικών αδειών εκτιμάται σε 32 εκατ. ευρώ, όταν τα προβλεπόμενα έσοδα από το αντίστοιχο μερίδιο των παραβόλων δεν ξεπερνούν τα 1,5 έως 2 εκατ. ευρώ. Η απόσταση ανάμεσα στις οικονομικές απαιτήσεις και τους διαθέσιμους πόρους, σε συνδυασμό με την ανάγκη προετοιμασίας του Κτηματολογίου για ένα εντελώς νέο αντικείμενο, αναδεικνύει τις δυσκολίες του εγχειρήματος, το οποίο επιχειρείται μάλιστα σε μια περίοδο που συμπίπτει με την είσοδο της χώρας σε προεκλογική περίοδο.
Από τις 183 ΥΔΟΜ στα 97 Κέντρα Δόμησης
Η εικόνα που παρουσιάζει σήμερα το δίκτυο των πολεοδομιών εξηγεί σε μεγάλο βαθμό γιατί επανέρχεται στο προσκήνιο η ανάγκη αναδιοργάνωσής του. Από τους 332 δήμους της χώρας, μόλις 183 διαθέτουν Υπηρεσία Δόμησης, με τους υπόλοιπους 149 να εξυπηρετούνται από υπηρεσίες άλλων δήμων. Την ίδια στιγμή, περίπου το 35% των ΥΔΟΜ λειτουργεί με έναν έως δύο μηχανικούς, 28 ΟΤΑ με πληθυσμό 25.000 κατοίκων δεν διαθέτουν πολεοδομία, ενώ στο 23% των υπηρεσιών ο μέσος χρόνος έκδοσης οικοδομικής άδειας υπερβαίνει τους έξι μήνες. Επιπλέον, το 46% των μηχανικών του δημόσιου τομέα είναι ηλικίας άνω των 55 ετών, δηλαδή σε στάδιο συνταξιοδότησης.
Απέναντι σε αυτή την πραγματικότητα, το κυβερνητικό σχέδιο προτείνει τη συγκέντρωση των αρμοδιοτήτων έκδοσης οικοδομικών αδειών σε 97 Κέντρα Δόμησης, από τα οποία 21 θα είναι Περιφερειακά και 76 Τοπικά, με ενιαία διοικητική εποπτεία και δυνατότητα ανακατανομής του φόρτου εργασίας σε πανελλαδικό επίπεδο. Στην Αττική, όπου σήμερα λειτουργούν 41 ΥΔΟΜ, προβλέπεται η δημιουργία 18 Κέντρων Δόμησης, επτά Περιφερειακών και 11 Τοπικών, ενώ στην Κεντρική Μακεδονία, που περιλαμβάνει και τη Θεσσαλονίκη, οι 28 σημερινές υπηρεσίες σχεδιάζεται να αντικατασταθούν από 11 Κέντρα, δύο Περιφερειακά και εννέα Τοπικά.
Ιδιαίτερη βαρύτητα δίνεται στη νησιωτική χώρα, όπου οι γεωγραφικές ιδιαιτερότητες και η δυσκολία εξεύρεσης εξειδικευμένου προσωπικού καθιστούν ακόμη πιο απαιτητική την εξυπηρέτηση των πολιτών. Για το Νότιο Αιγαίο προβλέπονται 14 Κέντρα Δόμησης, δύο Περιφερειακά και 12 Τοπικά, για το Βόρειο Αιγαίο έξι και για τα Ιόνια Νησιά πέντε. Αντίστοιχα, στην Κρήτη σχεδιάζονται πέντε Κέντρα, στη Θεσσαλία έξι, στην Πελοπόννησο έξι, στη Στερεά Ελλάδα έξι και στην Ανατολική Μακεδονία και Θράκη επίσης έξι. Στη Δυτική Ελλάδα προβλέπονται τέσσερα Κέντρα, ενώ στην Ηπειρο και τη Δυτική Μακεδονία από πέντε.
Για τη στέγαση του νέου δικτύου, ο σχεδιασμός στηρίζεται κατά κύριο λόγο στην αξιοποίηση των υφιστάμενων κτηματολογικών γραφείων ώστε να περιοριστεί η ανάγκη δημιουργίας νέων κτιριακών εγκαταστάσεων. Σε αυτή την κατεύθυνση σημαντικό ρόλο αναμένεται να διαδραματίσει η μεταφορά των φυσικών αρχείων του Κτηματολογίου σε κεντρικούς αποθηκευτικούς χώρους, στη Θεσσαλονίκη και το Ηράκλειο, απελευθερώνοντας επιφάνειες που σήμερα καταλαμβάνονται από μεγάλο όγκο εγγράφων και οι οποίες θα μπορούν να αξιοποιηθούν για τις νέες υπηρεσίες. Με τον τρόπο αυτό επιδιώκεται η δημιουργία των αναγκαίων κτιριακών προϋποθέσεων για τη λειτουργία των Κέντρων Δόμησης, αξιοποιώντας τα 78 υφιστάμενα σημεία εξυπηρέτησης του Ελληνικού Κτηματολογίου χωρίς να χρειαστεί να αναπτυχθεί εξ ολοκλήρου ένα νέο δίκτυο εγκαταστάσεων.
Σύμφωνα με την προτεινόμενη κατανομή αρμοδιοτήτων, τα Περιφερειακά Κέντρα θα αναλαμβάνουν, μεταξύ άλλων, τις προεγκρίσεις μεγαλύτερων έργων και ακινήτων σε προστατευόμενες περιοχές, ενώ τα Τοπικά θα εκδίδουν Βεβαιώσεις Όρων Δόμησης. Η εποπτεία θα ασκείται από την Κεντρική Διεύθυνση Δόμησης του νέου οργανισμού, ενώ στους δήμους προβλέπεται να παραμείνουν οι αρμοδιότητες πολεοδομικού σχεδιασμού. Η μεταφορά των ελέγχων αυθαιρέτων εντάσσεται σε επόμενο στάδιο της μεταρρύθμισης.
Το σχέδιο προγραμματίζεται να ξεκινήσει πιλοτικά με 20 συνολικά μηχανικούς από τη Λάρισα και τα Τρίκαλα τον Απρίλιο του 2027, δύο περιοχές με αστικά και περιαστικά χαρακτηριστικά, με στόχο την πανελλαδική εφαρμογή της τον Οκτώβριο του ίδιου έτους. Πρόκειται ωστόσο για ένα ιδιαίτερα φιλόδοξο χρονοδιάγραμμα, καθώς η δημιουργία του νέου μηχανισμού προϋποθέτει σημαντική ενίσχυση προσωπικού, ολοκλήρωση κρίσιμων ψηφιακών υποδομών και εξασφάλιση χρηματοδότησης.
Καθολικός έλεγχος των αδειών πριν από την κατασκευή
Η σημαντικότερη ίσως παρέμβαση αφορά την ανατροπή του σημερινού συστήματος έκδοσης οικοδομικών αδειών, το οποίο στηρίζεται σε μεγάλο βαθμό στην ευθύνη του μηχανικού. Σύμφωνα με τον προτεινόμενο σχεδιασμό, από τις περίπου 34.000 άδειες που εκδίδονται κάθε χρόνο, το 65% χορηγείται χωρίς προηγούμενο ουσιαστικό έλεγχο του φακέλου, ενώ στο υπόλοιπο 35% ο έλεγχος περιορίζεται κυρίως στα τοπογραφικά διαγράμματα και στα διαγράμματα κάλυψης.
Το νέο μοντέλο προβλέπει υποχρεωτικό προληπτικό έλεγχο όλων των οικοδομικών αδειών από ανεξάρτητους ιδιώτες μηχανικούς (μετά το στάδιο της υποβολής μελετών, εγκρίσεων και λοιπών δικαιολογητικών), οι οποίοι θα επιλέγονται με κλήρωση από ειδικό μητρώο μέσω του ΤΕΕ. Μετά τη θετική εισήγηση του ελεγκτή, η άδεια θα εκδίδεται ψηφιακά μέσω του συστήματος e-Αδειες που θα διατηρήσει το Τεχνικό Επιμελητήριο. Παράλληλα, η Διοίκηση θα πραγματοποιεί πρόσθετο δειγματοληπτικό έλεγχο στο 30% των αδειών πριν από την έναρξη των εργασιών.
Η παρέμβαση συμπληρώνεται από τη μείωση του ορίου υποχρεωτικής προέγκρισης από τα 3.000 στα 1.000 τετραγωνικά μέτρα και την επέκτασή της σε έργα που βρίσκονται σε περιοχές ειδικής προστασίας ανεξαρτήτως επιφάνειας. Πρόκειται για μια ουσιαστική αλλαγή στη φιλοσοφία της αδειοδότησης, καθώς ο έλεγχος μεταφέρεται πριν από την κατασκευή, με στόχο να περιοριστούν οι πολεοδομικές παραβάσεις και να ενισχυθεί η ασφάλεια δικαίου.
Το κρίσιμο ζητούμενο είναι να λειτουργήσει ο νέος μηχανισμός χωρίς να δημιουργήσει πρόσθετες καθυστερήσεις, καθώς η καθιέρωση καθολικών ελέγχων προϋποθέτει επαρκή αριθμό ανεξάρτητων μηχανικών, σαφείς ευθύνες και συγκεκριμένες προθεσμίες. Η αναμόρφωση της διαδικασίας έκδοσης οικοδομικών αδειών είναι προς επεξεργασία και περιλαμβάνει τους ελέγχους αδειών, δόμησης και επικίνδυνων κτιρίων που θα ενταχθούν στο νομοσχέδιο για τη δημιουργία του ΕΟΚΕΔ. Για την εφαρμογή της μεταρρύθμισης θα απαιτηθεί επίσης η έκδοση υπουργικών και κοινών υπουργικών αποφάσεων, καθώς και προεδρικών διαταγμάτων αμέσως μετά την ψήφιση του νόμου.
Οικοδομικές άδειες χωρίς γεωγραφικά σύνορα
Μία από τις πιο ουσιαστικές αλλαγές που εισάγει ο σχεδιασμός είναι η λεγόμενη υπερτοπικότητα, η δυνατότητα δηλαδή μια οικοδομική άδεια να εξετάζεται από υπηρεσία διαφορετικής περιοχής από εκείνη στην οποία βρίσκεται το ακίνητο. Σήμερα, η γεωγραφική αρμοδιότητα κάθε ΥΔΟΜ είναι συγκεκριμένη, με αποτέλεσμα οι ελλείψεις προσωπικού ή η συσσώρευση φακέλων σε μια πολεοδομία να προκαλούν καθυστερήσεις ακόμη και όταν άλλες υπηρεσίες έχουν μικρότερο φόρτο εργασίας. Στο νέο μοντέλο, οι αιτήσεις προβλέπεται να κατανέμονται μεταξύ των Κέντρων Δόμησης ανάλογα με τη διαθεσιμότητα προσωπικού και τις εκκρεμότητες που διαχειρίζεται κάθε υπηρεσία. Η αλλαγή αυτή φιλοδοξεί να περιορίσει τις μεγάλες αποκλίσεις στους χρόνους εξυπηρέτησης, επιτρέποντας παράλληλα την αξιοποίηση μηχανικών από διαφορετικές περιοχές της χώρας.
Χαρακτηριστικό παράδειγμα αποτελούν οι Κυκλάδες, όπου η έντονη οικοδομική δραστηριότητα σε ορισμένα νησιά δημιουργεί αυξημένες ανάγκες εξυπηρέτησης, οι οποίες δύσκολα μπορούν να καλυφθούν αποκλειστικά από το διαθέσιμο προσωπικό των τοπικών πολεοδομιών. Με το νέο σύστημα, ένας φάκελος οικοδομικής άδειας για ακίνητο στη Μύκονο θα μπορούσε να εξετάζεται από υπηρεσία στην Αθήνα, στη Θεσσαλονίκη ή στα Τρίκαλα, εφόσον υπάρχει η απαραίτητη πρόσβαση στα ψηφιακά πολεοδομικά δεδομένα της περιοχής. Το μοντέλο δεν περιορίζεται στη νησιωτική Ελλάδα, αλλά σχεδιάζεται να εφαρμόζεται σε ολόκληρη την επικράτεια, επιτρέποντας την ανακατανομή υποθέσεων από υπηρεσίες με αυξημένες εκκρεμότητες προς Κέντρα Δόμησης με μεγαλύτερη διαθεσιμότητα προσωπικού.
Ενιαίος Ψηφιακός Χάρτης
Πέρα όμως από την εξισορρόπηση του φόρτου εργασίας, στο τραπέζι βρίσκεται μία ακόμη παρέμβαση που θα μπορούσε να αλλάξει ουσιαστικά τη σχέση των πολεοδομικών υπηρεσιών με τις περιοχές στις οποίες λειτουργούν. Σύμφωνα με πληροφορίες, εξετάζεται το ενδεχόμενο τα νέα Κέντρα Δόμησης να μην αναλαμβάνουν τον έλεγχο οικοδομικών αδειών που αφορούν τη δική τους γεωγραφική περιοχή, αλλά να εξετάζουν φακέλους από άλλες περιοχές της χώρας.
Στόχος αυτής της πρότασης είναι να περιοριστούν οι τοπικές εξαρτήσεις και η άμεση σχέση μεταξύ των ελεγκτών και των ενδιαφερομένων, μειώνοντας τα περιθώρια παρεμβάσεων και ενισχύοντας το αδιάβλητο της διαδικασίας. Απαραίτητη προϋπόθεση για να λειτουργήσει η υπερτοπική διαχείριση των υποθέσεων είναι η ύπαρξη κοινής και αξιόπιστης ψηφιακής πληροφορίας. Για τον σκοπό αυτό, κεντρικό εργαλείο προβλέπεται να αποτελέσει ο Ενιαίος Ψηφιακός Χάρτης του ΤΕΕ, στον οποίο θα συγκεντρώνονται κρίσιμα πολεοδομικά, χωροταξικά και περιβαλλοντικά δεδομένα (χρήσεις γης, αρτιότητες, όροι δόμησης), με σημείο αναφοράς τον Κωδικό Αριθμό Εθνικού Κτηματολογίου (ΚΑΕΚ) που ταυτοποιεί κάθε ακίνητο.
Παράλληλα, εφαρμογές Τεχνητής Νοημοσύνης σχεδιάζεται να υποστηρίζουν την αναζήτηση των ισχυόντων όρων δόμησης, τον προσδιορισμό των απαιτούμενων δικαιολογητικών και την επεξεργασία στοιχείων των φακέλων. Η αποτελεσματικότητα του συστήματος ωστόσο θα εξαρτηθεί από την πληρότητα των ψηφιακών δεδομένων και τη δυνατότητα των υπηρεσιών να τα αξιοποιούν με ενιαίο τρόπο.
Μία ακόμη σημαντική επιδίωξη της μεταρρύθμισης είναι να μπει τέλος στις διαφορετικές ερμηνείες της πολεοδομικής νομοθεσίας από υπηρεσία σε υπηρεσία, που συχνά οδηγούν σε πρόσθετα δικαιολογητικά, καθυστερήσεις και ανασφάλεια για μηχανικούς και ιδιοκτήτες. Η υπαγωγή των πολεοδομιών σε έναν ενιαίο οργανισμό, με κοινή εποπτεία και ψηφιακά εργαλεία, φιλοδοξεί να διασφαλίσει ότι οι οικοδομικές άδειες θα εξετάζονται με τους ίδιους κανόνες σε ολόκληρη τη χώρα.
Οπως επισημαίνουν πηγές που παρακολουθούν την προετοιμασία της μεταρρύθμισης, η διοικητική ενοποίηση θα στηριχτεί στην κωδικοποίηση της πολεοδομικής νομοθεσίας, αλλά και στην απλούστευση του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού, που αποτελεί και πάγιο αίτημα των μηχανικών ώστε να περιοριστούν οι ασάφειες που επιτρέπουν σήμερα διαφορετικές ερμηνείες για τα ίδια ζητήματα (εκτός σχεδίου).
Πάνω από 1.000 μηχανικοί και κόστος 32 εκατ. ευρώ
Η στελέχωση και η χρηματοδότηση αποτελούν δύο από τις μεγαλύτερες προκλήσεις της μεταρρύθμισης. Σύμφωνα με τον σχεδιασμό, για τη λειτουργία των υπηρεσιών έκδοσης οικοδομικών αδειών απαιτούνται 817 μηχανικοί και 80 διοικητικοί υπάλληλοι, ενώ με τη μελλοντική ενσωμάτωση των ελέγχων αυθαιρέτων οι συνολικές ανάγκες αυξάνονται σε 1.056 μηχανικούς.
Για την κάλυψη των θέσεων προβλέπονται εθελοντικές μετακινήσεις προσωπικού από τους δήμους και άλλους δημόσιους φορείς, αξιοποίηση συμβασιούχων και 200 νέες προσλήψεις μέσω ΑΣΕΠ. Εφόσον οι ανάγκες δεν καλυφθούν, εξετάζεται ως εφεδρική λύση η υποχρεωτική απόσπαση έως 390 εργαζομένων με κριτήριο την απόσταση έως 10 χιλιομέτρων ανάμεσα στο νέο και το παλιό σημείο εργασίας και εναλλακτικά η πρόβλεψη για προγραμματική σύμβαση με το ΤΕΕ.
Το ετήσιο κόστος λειτουργίας των υπηρεσιών έκδοσης αδειών εκτιμάται σε 32 εκατ. ευρώ, από τα οποία 29,7 εκατ. αφορούν τη μισθοδοσία, ενώ απαιτούνται επιπλέον εφάπαξ δαπάνες 8,3 εκατ. ευρώ. Αντίθετα, τα προβλεπόμενα ετήσια έσοδα από το μερίδιο των παραβόλων περιορίζονται σε 1,5 έως 2 εκατ. ευρώ, αφήνοντας χρηματοδοτική διαφορά περίπου 30 εκατ. ευρώ. Το τελικό μοντέλο χρηματοδότησης παραμένει υπό επεξεργασία σε συνεργασία με το Γενικό Λογιστήριο του Κράτους, ενώ στους υπολογισμούς δεν περιλαμβάνεται το μελλοντικό κόστος των υπηρεσιών ελέγχου κατασκευών.
Το μεγάλο στοίχημα, ωστόσο, δεν είναι μόνο η οικονομική αυτοτέλεια του ΕΟΚΕΔ και η επιτυχία της μεταρρύθμισης των πολεοδομιών, αλλά και η διασφάλιση ότι η ανάληψη των νέων αρμοδιοτήτων δεν θα αποδυναμώσει τον υφιστάμενο μηχανισμό του Ελληνικού Κτηματολογίου. Και αυτό γιατί ο φορέας καλείται να διαχειριστεί μια ιδιαίτερα απαιτητική μετάβαση, την ώρα που βρίσκεται αντιμέτωπος με τις μεγάλες προκλήσεις της ολοκλήρωσης της κτηματογράφησης έως το τέλος του 2026 και της ομαλής λειτουργίας των κτηματολογικών υπηρεσιών. Το ζητούμενο επομένως είναι η νέα μεταρρύθμιση να ενισχύσει τη δημόσια διοίκηση και όχι να δημιουργήσει πρόσθετες πιέσεις σε έναν οργανισμό που εξακολουθεί να έχει μπροστά του κρίσιμα ορόσημα.