Πότε χρειάζεται οικοδομική άδεια σε εργασίες μικρής κλίμακας

Μια αλλαγή στη διαρρύθμιση του σπιτιού, μια καινούρια στέγη, μια θερμομόνωση ή η εγκατάσταση αυτόνομης θέρμανσης μπορεί να μοιάζουν με συνηθισμένες εργασίες ανακαίνισης. Πολεοδομικά, όμως, δεν αντιμετωπίζονται όλες με τον ίδιο τρόπο. Αλλες μπορούν να γίνουν χωρίς άδεια, άλλες χρειάζονται Εγκριση Εργασιών Δόμησης Μικρής Κλίμακας (ΕΕΔΜΚ) και άλλες απαιτούν κανονική οικοδομική άδεια.

Σε αυτό το τοπίο ιδιαίτερη σημασία έχει το όριο των 25.000 ευρώ. Για πολλές από τις εργασίες που μπορούν να γίνουν με ΕΕΔΜΚ, όταν ο συνολικός προϋπολογισμός ξεπεράσει το συγκεκριμένο ποσό, η μικρή κλίμακα δεν αρκεί και απαιτείται οικοδομική άδεια.

Το όριο, ωστόσο, δεν αποτελεί έναν οριζόντιο κόφτη για κάθε ανακαίνιση. Το τι απαιτείται εξαρτάται πρώτα από το είδος της παρέμβασης και την κατηγορία στην οποία αυτή υπάγεται. Υπάρχουν μάλιστα 12 κατηγορίες εργασιών που θα εξηγήσουμε παρακάτω, για τις οποίες το όριο των 25.000 ευρώ δεν ισχύει.

Το νομοσχέδιο του υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας, που βρίσκεται σε δημόσια διαβούλευση έως τις 24 Οκτωβρίου, επιχειρεί να ξεκαθαρίσει το τοπίο διορθώνοντας, μεταξύ άλλων, τις παραπομπές του Κώδικα Χωροταξίας που ψηφίστηκε το καλοκαίρι στις εργασίες που εξαιρούνται από το οικονομικό όριο.

Τι είναι η «μικρή κλίμακα»

Η ΕΕΔΜΚ είναι η απλούστερη διαδικασία αδειοδότησης που προβλέπει η πολεοδομική νομοθεσία για συγκεκριμένες παρεμβάσεις οι οποίες δεν απαιτούν πλήρη οικοδομική άδεια που είναι η πλήρης άδεια για μεγαλύτερες ή ουσιαστικότερες οικοδομικές παρεμβάσεις. Γι’ αυτές απαιτούνται περισσότερα δικαιολογητικά – και μπορεί να προϋποθέτουν πρόσθετες μελέτες, εγκρίσεις ή προέγκριση.

Η ΕΕΔΜΚ αποτελεί διοικητική πράξη, εκδίδεται ηλεκτρονικά μέσω του συστήματος e-Αδειες από μηχανικό, όπως και οι κανονικές οικοδομικές άδειες, και συνοδεύεται από τα δικαιολογητικά, τα σχέδια και τις εγκρίσεις που προβλέπονται ανάλογα με την παρέμβαση.

Στη διαδικασία αυτή υπάγονται, υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις, αρκετές εργασίες που συναντώνται σε μια ανακαίνιση: εσωτερικές διαρρυθμίσεις, επισκευές όψεων με χρήση ικριωμάτων, ανακατασκευή στέγης, πέργκολες, ορισμένες πισίνες, τζάκια και καπνοδόχοι, λειτουργική συνένωση χώρων και διαχωρισμός οριζόντιων ιδιοκτησιών.

Υπάρχουν, από την άλλη πλευρά, απλούστερες παρεμβάσεις για τις οποίες η νομοθεσία δεν απαιτεί ούτε οικοδομική άδεια ούτε ΕΕΔΜΚ, εφόσον πληρούνται οι ειδικότερες προϋποθέσεις. Στην άλλη άκρη βρίσκεται η οικοδομική άδεια, η πληρέστερη διαδικασία αδειοδότησης για τις εργασίες που ο Κώδικας εντάσσει σε αυτή την κατηγορία.

Πότε μετράνε οι 25.000 ευρώ

Ο γενικός κανόνας προβλέπει ότι για τις εργασίες μικρής κλίμακας που δεν περιλαμβάνονται στις ειδικές εξαιρέσεις, εφόσον ο συνολικός προϋπολογισμός τους ξεπερνά τα 25.000 ευρώ, απαιτείται οικοδομική άδεια.

Το ποσό υπολογίζεται ανά οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία και οι εργασίες εξετάζονται είτε γίνονται μεμονωμένα είτε συνδυαστικά. Εάν, για παράδειγμα, στο ίδιο διαμέρισμα πραγματοποιούνται περισσότερες εργασίες που υπάγονται στον γενικό κανόνα, λαμβάνεται υπόψη ο συνολικός προϋπολογισμός τους.

Χρειάζεται, επίσης, μια σημαντική διευκρίνιση: οι 25.000 ευρώ δεν ταυτίζονται κατ’ ανάγκην με την προσφορά του συνεργείου ή με το τελικό ποσό που θα πληρώσει ο ιδιοκτήτης. Πρόκειται για τον προϋπολογισμό που υπολογίζεται με τον τρόπο που προβλέπει η πολεοδομική νομοθεσία.

Ετσι, μια εσωτερική διαρρύθμιση χωρίς επέμβαση στον φέροντα οργανισμό μπορεί, υπό τις προβλεπόμενες προϋποθέσεις, να γίνει με ΕΕΔΜΚ. Εάν όμως αυτή συνδυάζεται με άλλες εργασίες που υπάγονται επίσης στο οικονομικό όριο και ο συνολικός προϋπολογισμός ξεπεράσει τα 25.000 ευρώ, απαιτείται οικοδομική άδεια.

Οι 12 εξαιρέσεις από το όριο

Για 12 κατηγορίες εργασιών μικρής κλίμακας δεν ισχύει το όριο του προϋπολογισμού αυτού. Αυτό σημαίνει ότι, όπου απαιτείται ΕΕΔΜΚ, η υπέρβαση του συγκεκριμένου ποσού δεν οδηγεί από μόνη της στην έκδοση οικοδομικής άδειας.

Στις εξαιρέσεις περιλαμβάνονται οι δοκιμαστικές τομές, οι εκσκαφές και οι γεωτεχνικές έρευνες, οι προκατασκευασμένες κατοικίες ειδικών στεγαστικών προγραμμάτων, οι αντλητικές εγκαταστάσεις, συγκεκριμένες υπόγειες εγκαταστάσεις νεκροταφείων, οι προσωρινές κατασκευές, οι ανελκυστήρες για την εξυπηρέτηση Ατόμων με Αναπηρία, η κοπή δέντρων στις περιπτώσεις που προβλέπει η νομοθεσία, οι υπόγειοι σταθμοί φυσικού αερίου, η εξωτερική θερμομόνωση και τα παθητικά ηλιακά συστήματα, τα αυτόνομα συστήματα θέρμανσης, τα φωτοβολταϊκά όπου απαιτείται ΕΕΔΜΚ και οι ανεμογεννήτριες.

Με τη νέα διατύπωση του νομοσχεδίου αλλάζει η αντιστοίχιση ορισμένων εργασιών με τις εξαιρέσεις. Η αυτόνομη θέρμανση και τα φωτοβολταϊκά περιλαμβάνονται στη λίστα των εργασιών για τις οποίες δεν εφαρμόζεται το όριο των 25.000 ευρώ, ενώ οι ανεμογεννήτριες παραμένουν σε αυτή.

Αντίθετα, τα προστεγάσματα και τα στέγαστρα, καθώς και ο διαχωρισμός οριζόντιων ιδιοκτησιών δεν περιλαμβάνονται πλέον στις εξαιρέσεις και επομένως υπάγονται στο όριο των 25.000 ευρώ. Εφόσον πληρούνται και οι υπόλοιπες προϋποθέσεις του νόμου, μέχρι το ποσό αυτό μπορούν να εκτελούνται με ΕΕΔΜΚ. Αν όμως ο συνολικός προϋπολογισμός των εργασιών που συνυπολογίζονται υπερβεί τα 25.000 ευρώ ανά οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία, απαιτείται οικοδομική άδεια.

Ειδική πρόβλεψη για τα κτίρια της ΔΥΠΑ

Ξεχωριστή πρόβλεψη ενσωματώνεται στον Κώδικα για κτίρια ιδιοκτησίας της Δημόσιας Υπηρεσίας Απασχόλησης (ΔΥΠΑ), μεταφέροντας ρύθμιση που προϋπήρχε στη νομοθεσία.

Η διάταξη αφορά κτίρια της ΔΥΠΑ που έχουν ενταχθεί στο Αναπτυξιακό Πρόγραμμα Δημοσίων Συμβάσεων Στρατηγικής Σημασίας ή χρηματοδοτούνται από το Ταμείο Ανάκαμψης και Ανθεκτικότητας. Για τις συγκεκριμένες περιπτώσεις προβλέπεται η δυνατότητα εκτέλεσης εργασιών με ΕΕΔΜΚ, ανεξαρτήτως του προϋπολογισμού του έργου, διευκολύνοντας την υλοποίηση παρεμβάσεων στα συγκεκριμένα δημόσια ακίνητα.

Τι πρέπει να προσέξει ο ιδιοκτήτης

Ο προϋπολογισμός είναι μόνο ένα από τα στοιχεία που πρέπει να εξεταστούν προτού ξεκινήσει μια ανακαίνιση. Το πρώτο βήμα είναι να προσδιοριστεί από τον μηχανικό το ακριβές είδος των εργασιών και η πολεοδομική κατηγορία στην οποία υπάγονται. Θα πρέπει, επίσης, να ελεγχθεί η κατάσταση του ακινήτου, αν οι παρεμβάσεις επηρεάζουν τον φέροντα οργανισμό, αν απαιτούνται ικριώματα ή πρόσθετες εγκρίσεις και αν αφορούν κοινόχρηστα ή κοινόκτητα τμήματα του κτιρίου.

Στις πολυκατοικίες μπορεί επιπλέον να τίθεται θέμα συναίνεσης. Το γεγονός ότι μια παρέμβαση μπορεί να αδειοδοτηθεί πολεοδομικά δεν σημαίνει από μόνο του ότι ο ιδιοκτήτης μπορεί να επέμβει σε κοινόχρηστο ή κοινόκτητο τμήμα χωρίς να εξεταστούν οι ειδικότερες προϋποθέσεις και τα δικαιώματα των συνιδιοκτητών.

Γι’ αυτό και πριν από μια ανακαίνιση το πρώτο ερώτημα δεν είναι μόνο «πόσο θα κοστίσει» μια παρέμβαση, αλλά «τι ακριβώς θέλω να κάνω». Από το είδος της εργασίας προκύπτει αν απαιτείται ΕΕΔΜΚ ή οικοδομική άδεια και μόνο εφόσον η συγκεκριμένη εργασία υπάγεται στον γενικό κανόνα μπαίνει στη συνέχεια στην εξίσωση το όριο των 25.000 ευρώ.