Μια ανακαίνιση μπορεί να ξεκινήσει ως σχέδιο περιορισμένου κόστους και να καταλήξει σε πολύ ακριβότερη υπόθεση, όχι απαραίτητα επειδή αυξήθηκαν οι τιμές των υλικών ή των συνεργείων, αλλά επειδή στην πορεία εμφανίστηκαν πολεοδομικές απαιτήσεις, άδειες, εγκρίσεις ή συναινέσεις που δεν είχαν υπολογιστεί εξαρχής. Αυτός είναι και ο λόγος για τον οποίο αρκετοί ιδιοκτήτες βλέπουν τον αρχικό προϋπολογισμό τους να ανατρέπεται όταν οι εργασίες έχουν ήδη ξεκινήσει.
Το βασικό λάθος είναι ότι η έννοια της «απλής ανακαίνισης» δεν έχει από μόνη της πολεοδομική σημασία. Αυτό που εξετάζεται είναι το είδος της επέμβασης που γίνεται στο ακίνητο. Άλλο είναι, για παράδειγμα, το βάψιμο ενός διαμερίσματος ή η αλλαγή πλακιδίων και άλλο η καθαίρεση τοίχων, η διάνοιξη νέων ανοιγμάτων, η παρέμβαση στην όψη ή η αλλαγή χρήσης ενός χώρου.
Οι εργασίες ανακαίνισης χωρίζονται ουσιαστικά σε τρεις βασικές κατηγορίες: σε εκείνες που δεν απαιτούν οικοδομική άδεια, σε όσες χρειάζονται Έγκριση Εργασιών Δόμησης Μικρής Κλίμακας (ΕΕΔΜΚ) και σε όσες απαιτούν κανονική οικοδομική άδεια.
Παράλληλα, υπάρχουν ειδικές περιπτώσεις στις οποίες μπορεί να απαιτηθεί παρέμβαση και άλλων υπηρεσιών, ιδιαίτερα όταν πρόκειται για διατηρητέα ακίνητα, παραδοσιακούς οικισμούς, αρχαιολογικές περιοχές ή ακίνητα κοντά στη θάλασσα.
Ποιες εργασίες μπορούν να γίνουν χωρίς άδεια
Στην πιο απλή κατηγορία περιλαμβάνονται οι συνηθισμένες εργασίες συντήρησης και ανανέωσης ενός ακινήτου.
Κατά κανόνα, χωρίς οικοδομική άδεια ή ΕΕΔΜΚ μπορούν να πραγματοποιηθούν εσωτερικοί χρωματισμοί, μικρές επισκευές σε πόρτες και παράθυρα, αλλαγή δαπέδων και πλακιδίων, αντικατάσταση ειδών υγιεινής και ντουλαπιών κουζίνας, καθώς και περιορισμένες εργασίες που σχετίζονται με τη χρήση και την υγιεινή του χώρου.
Στην ίδια κατηγορία μπορούν να ενταχθούν μικρής έκτασης εσωτερικές επισκευές και διασκευές, υπό την προϋπόθεση ότι δεν επηρεάζεται ο φέρων οργανισμός του κτιρίου.
Επιτρέπονται επίσης εργασίες συντήρησης, επισκευής ή τμηματικής αντικατάστασης ηλεκτρολογικών, υδραυλικών, αποχετευτικών και άλλων εγκαταστάσεων.
Χωρίς άδεια μπορεί ακόμη να γίνει η αντικατάσταση εσωτερικών ή εξωτερικών κουφωμάτων και υαλοπινάκων, εφόσον παραμένει αμετάβλητο το υπάρχον άνοιγμα. Αν αλλάξει η θέση ή οι διαστάσεις του ανοίγματος, τότε η εργασία παύει να θεωρείται απλή αντικατάσταση.
Αντίστοιχα, εξωτερικοί χρωματισμοί, επισκευές επιχρισμάτων και όψεων ή αντικατάσταση κιγκλιδωμάτων μπορούν να γίνουν χωρίς ΕΕΔΜΚ μόνο όταν δεν χρησιμοποιούνται ικριώματα. Από τη στιγμή που απαιτούνται σκαλωσιές, χρειάζεται έγκριση εργασιών μικρής κλίμακας και εφαρμογή των προβλεπόμενων μέτρων ασφαλείας.
Χωρίς άδεια μπορούν επίσης να γίνουν εργασίες συντήρησης στέγης ή δώματος χωρίς ικριώματα, καθώς και η τοποθέτηση κλιματιστικών, ηλιακού θερμοσίφωνα, επιτοίχιου λέβητα αερίου, τεντών, περσίδων και προσωρινών σκιάστρων, πάντα υπό την επιφύλαξη του κανονισμού της πολυκατοικίας και των ειδικών διατάξεων που ενδέχεται να ισχύουν.
Σε συγκεκριμένες περιπτώσεις επιτρέπονται ακόμη πέργκολες έως 50 τετραγωνικά μέτρα σε ακάλυπτους χώρους, προκήπια και βεράντες ισογείων, μικρές διαμορφώσεις εδάφους έως συν ή πλην 0,80 μέτρα, καθώς και διάστρωση μέχρι το ένα τρίτο του ακάλυπτου χώρου.
Το γεγονός, πάντως, ότι μία εργασία δεν χρειάζεται πολεοδομική άδεια δεν σημαίνει ότι μπορεί να εκτελεστεί χωρίς κανόνες. Πρέπει να τηρούνται ο Νέος Οικοδομικός Κανονισμός, ο κτιριοδομικός κανονισμός, οι κανόνες πυροπροστασίας και ασφάλειας, οι χρήσεις γης, ο κανονισμός της πολυκατοικίας και κάθε ειδική διάταξη που αφορά το συγκεκριμένο ακίνητο ή την περιοχή.
Πότε χρειάζεται ΕΕΔΜΚ
Η Έγκριση Εργασιών Δόμησης Μικρής Κλίμακας εκδίδεται ηλεκτρονικά από μηχανικό μέσω του συστήματος «e-Άδειες».
Για την έκδοσή της απαιτείται έλεγχος της νομιμότητας του ακινήτου και, ανάλογα με το έργο, τεχνική έκθεση, σχέδια, φωτογραφίες, δηλώσεις ανάθεσης και ανάληψης, αλλά και πρόσθετες εγκρίσεις ή συναινέσεις.
Στις συνηθισμένες ανακαινίσεις, ΕΕΔΜΚ απαιτείται κυρίως όταν γίνονται εσωτερικές διαρρυθμίσεις που αλλάζουν τη διάταξη των χώρων χωρίς να επηρεάζεται ο φέρων οργανισμός.
Απαιτείται επίσης για εξωτερικούς χρωματισμούς, επισκευή επιχρισμάτων, όψεων ή κιγκλιδωμάτων με χρήση ικριωμάτων, για επένδυση όψεων και αντικατάσταση υαλοπετασμάτων όταν απαιτούνται σκαλωσιές, καθώς και για τοποθέτηση εξωτερικής θερμομόνωσης και παθητικών ηλιακών συστημάτων.
Στην ίδια κατηγορία περιλαμβάνονται εργασίες θερμομόνωσης στέγης, παρεμβάσεις ενεργειακής αναβάθμισης, συντήρηση ή επισκευή στέγης με ικριώματα και, υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις, ανακατασκευή στέγης.
ΕΕΔΜΚ μπορεί ακόμη να απαιτηθεί για κατασκευή τζακιού και καπνοδόχου, εγκατάσταση αυτόνομου συστήματος θέρμανσης και τροποποίηση ή διάνοιξη νέων ανοιγμάτων στις όψεις, εφόσον δεν επηρεάζεται ο φέρων οργανισμός.
Στην ίδια διαδικασία εντάσσονται, υπό τις νόμιμες προϋποθέσεις, η λειτουργική συνένωση δύο χώρων ή δύο αυτοτελών ιδιοκτησιών, καθώς και η κατασκευή πέργκολας άνω των 50 τετραγωνικών μέτρων σε ακάλυπτο χώρο, προκήπιο ή βεράντα ισογείου.
Σε δώματα και ανοικτούς εξώστες, πάντως, η ΕΕΔΜΚ απαιτείται ανεξάρτητα από το μέγεθος της πέργκολας.
Έγκριση μικρής κλίμακας απαιτείται επίσης για κατασκευή στεγάστρου ή προστεγάσματος, για συγκεκριμένες μικρές ασκεπείς πισίνες ή δεξαμενές νερού έως 50 τετραγωνικά μέτρα, για τοποθέτηση ικριωμάτων και για κατασκευή ή προσαρμογή ανελκυστήρα που εξυπηρετεί άτομα με αναπηρία ή εμποδιζόμενα άτομα.
Στις σχετικές περιπτώσεις μπορεί να περιλαμβάνονται ακόμη η κοπή δέντρων και ορισμένες κατηγορίες περιφράξεων ή περιτοιχίσεων, πάντοτε με τις πρόσθετες εγκρίσεις που ενδέχεται να απαιτούνται.
Το όριο των 25.000 ευρώ και η οικοδομική άδεια
Ιδιαίτερη προσοχή απαιτείται στον συνολικό προϋπολογισμό της ανακαίνισης.
Όταν εργασίες που κανονικά μπορούν να ενταχθούν σε ΕΕΔΜΚ έχουν συνολικό προϋπολογισμό άνω των 25.000 ευρώ ανά οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία, τότε κατά κανόνα απαιτείται οικοδομική άδεια.
Αυτό είναι ένα από τα σημεία που μπορούν να ανατρέψουν τον αρχικό σχεδιασμό ενός ιδιοκτήτη, ιδιαίτερα όταν οι επιμέρους εργασίες προστίθενται σταδιακά κατά τη διάρκεια της ανακαίνισης.
Κανονική οικοδομική άδεια απαιτείται, επίσης, για τις σοβαρότερες επεμβάσεις, όπως προσθήκες, ουσιώδεις επισκευές κτιρίων, κατεδαφίσεις, παρεμβάσεις στον φέροντα οργανισμό, μεγάλες εκσκαφές ή επιχώσεις, πισίνες που δεν καλύπτονται από ΕΕΔΜΚ, τοίχους αντιστήριξης και περιφράξεις που δεν μπορούν να υπαχθούν στις εργασίες μικρής κλίμακας.
Εάν κατά την ανακαίνιση αφαιρεθεί δοκάρι, υποστύλωμα, τμήμα πλάκας ή φέρουσα τοιχοποιία, η εργασία δεν θεωρείται πλέον εσωτερική διαρρύθμιση. Χρειάζεται στατική μελέτη και η αντίστοιχη οικοδομική άδεια.
Το ίδιο ισχύει όταν δημιουργείται άνοιγμα σε πλάκα για εσωτερική σκάλα ή πραγματοποιούνται εργασίες ενίσχυσης του κτιρίου.
Η παγίδα της αλλαγής χρήσης
Ιδιαίτερος έλεγχος απαιτείται όταν η ανακαίνιση συνδέεται με αλλαγή χρήσης του ακινήτου.
Η μετατροπή, για παράδειγμα, ενός καταστήματος ή ενός γραφείου σε κατοικία δεν πρέπει να αντιμετωπίζεται ως απλή εσωτερική διαμόρφωση.
Πριν ξεκινήσει το έργο πρέπει να εξεταστούν οι χρήσεις γης, η νομιμότητα του χώρου, ο φυσικός φωτισμός και ο αερισμός, το απαιτούμενο ελάχιστο ύψος, η πυροπροστασία, οι θέσεις στάθμευσης, η προσβασιμότητα και οι μηχανολογικές εγκαταστάσεις.
Οικοδομική άδεια μπορεί να απαιτείται εάν η νέα χρήση προκαλεί δυσμενέστερη μεταβολή στα στοιχεία του διαγράμματος κάλυψης, στα φορτία της στατικής μελέτης ή στις μηχανολογικές εγκαταστάσεις, ιδιαίτερα όταν αγωγοί περνούν από άλλους ορόφους ή από κοινόχρηστους χώρους.
Ακόμη και όταν δεν χρειάζεται άδεια αλλαγής χρήσης, ενδέχεται να απαιτείται ενημέρωση της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου.
Η σωστή σειρά πριν μπει το συνεργείο
Το ασφαλέστερο βήμα για έναν ιδιοκτήτη είναι να μην ξεκινήσει από το συνεργείο, αλλά από τον τεχνικό έλεγχο.
Πρώτα πρέπει να γίνει αναλυτική καταγραφή όλων των εργασιών που σχεδιάζονται και στη συνέχεια να ανατεθεί σε μηχανικό ο έλεγχος της πολεοδομικής νομιμότητας του ακινήτου, των εγκεκριμένων σχεδίων, των τίτλων και της πραγματικής κατάστασης.
Ακολουθεί ο προσδιορισμός των απαιτούμενων αδειών ή εγκρίσεων, η εξέταση πιθανής συναίνεσης από την πολυκατοικία και ο ακριβέστερος υπολογισμός του προϋπολογισμού.
Μόνο αφού ολοκληρωθούν αυτά τα βήματα είναι ασφαλές να ξεκινήσουν οι εργασίες.
Η αυθαίρετη εκτέλεση επεμβάσεων μπορεί να οδηγήσει σε καταγγελία, αυτοψία, διακοπή εργασιών, πρόστιμα ανέγερσης και διατήρησης, αλλά και υποχρέωση νομιμοποίησης ή αποκατάστασης του ακινήτου.
Οι συνέπειες μπορεί να εμφανιστούν και πολύ αργότερα. Μια παράτυπη ανακαίνιση μπορεί να δυσκολέψει ή να μπλοκάρει μελλοντική μεταβίβαση, γονική παροχή, τραπεζική χρηματοδότηση ή ένταξη σε πρόγραμμα επιδότησης.
Διατηρητέα και παραδοσιακοί οικισμοί
Ακόμη μεγαλύτερη προσοχή απαιτείται σε διατηρητέα κτίρια, μνημεία, παραδοσιακούς οικισμούς, ιστορικούς τόπους και αρχαιολογικές ζώνες.
Εκεί, εργασίες που σε ένα συνηθισμένο ακίνητο μπορεί να γίνονταν χωρίς άδεια ενδέχεται να χρειάζονται έγκριση από το Συμβούλιο Αρχιτεκτονικής, το υπουργείο Πολιτισμού, την Υπηρεσία Νεωτέρων Μνημείων ή άλλον αρμόδιο φορέα.
Ακόμη και η αλλαγή χρώματος της πρόσοψης, η αντικατάσταση ξύλινων κουφωμάτων με διαφορετικό υλικό, η τροποποίηση κιγκλιδωμάτων, η τοποθέτηση εξωτερικών μονάδων ή η αλλαγή της στέγης μπορεί να υπόκεινται σε αυστηρές μορφολογικές προδιαγραφές ή και απαγορεύσεις.
Τι αλλάζει μέσα στην πολυκατοικία
Η πολεοδομική νομιμότητα δεν είναι το μοναδικό ζήτημα όταν το ακίνητο βρίσκεται σε πολυκατοικία.
Οι όψεις, η πιλοτή, το κλιμακοστάσιο, το δώμα, η στέγη, ο ακάλυπτος και ο φέρων οργανισμός αποτελούν συνήθως κοινόκτητα ή κοινόχρηστα τμήματα.
Αυτό σημαίνει ότι για εργασίες όπως εξωτερική θερμομόνωση, αλλαγή της μορφής κουφωμάτων, διάνοιξη ανοίγματος στην όψη, εγκατάσταση καπνοδόχου, χρήση τμήματος του δώματος ή του ακάλυπτου και επέμβαση σε κεντρικές εγκαταστάσεις πρέπει να ελέγχεται εάν απαιτείται απόφαση γενικής συνέλευσης ή συναίνεση συνιδιοκτητών.
Ακόμη και μια φαινομενικά απλή τοποθέτηση εξωτερικής μονάδας κλιματισμού πρέπει να συμμορφώνεται με τους κανόνες της όψης, του θορύβου, της απορροής συμπυκνωμάτων και με όσα προβλέπει ο κανονισμός του κτιρίου.
Ο κρίσιμος έλεγχος για παλαιότερες αυθαιρεσίες
Πριν από οποιαδήποτε νέα ανακαίνιση είναι απαραίτητη η σύγκριση της πραγματικής κατάστασης του ακινήτου με τα εγκεκριμένα σχέδια της οικοδομικής άδειας και με τυχόν δηλώσεις αυθαιρέτων.
Κλεισμένοι ημιυπαίθριοι χώροι, ενσωματωμένα μπαλκόνια ή φωταγωγοί, μετατοπισμένες είσοδοι, κατάληψη κοινόχρηστου χώρου ή παλαιότερη αυθαίρετη αλλαγή χρήσης πρέπει να αντιμετωπιστούν πριν εκδοθεί νέα διοικητική πράξη.
Η έκδοση μιας ΕΕΔΜΚ δεν νομιμοποιεί αυτομάτως παλαιότερες πολεοδομικές παραβάσεις.
Ο μηχανικός πρέπει να επιβεβαιώσει ότι το κτίριο ή το τμήμα στο οποίο θα γίνουν οι εργασίες είναι νόμιμο ή έχει υπαχθεί σε νόμιμη ρύθμιση. Σε διαφορετική περίπτωση ενδέχεται να προηγηθεί τακτοποίηση, άδεια νομιμοποίησης ή αποκατάσταση της αυθαίρετης κατασκευής.
Οι υποχρεώσεις δεν τελειώνουν με την άδεια
Η νόμιμη ανακαίνιση δεν ολοκληρώνεται απλώς με την έκδοση της απαιτούμενης πολεοδομικής πράξης.
Ανάλογα με το μέγεθος και το είδος του έργου μπορεί να απαιτούνται μέτρα ασφάλειας και υγείας, απογραφή οικοδομοτεχνικού έργου και ασφαλιστικές υποχρεώσεις, άδεια κατάληψης πεζοδρομίου, κάδος αποκομιδής και νόμιμη διαχείριση των αποβλήτων από εκσκαφές, κατασκευές και κατεδαφίσεις.
Παράλληλα, πρέπει να τηρούνται οι κανόνες για τον θόρυβο και τις ώρες κοινής ησυχίας.
Μετά την ολοκλήρωση εργασιών για τις οποίες εκδόθηκε οικοδομική άδεια ή ΕΕΔΜΚ, μπορεί να απαιτείται ενημέρωση της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου ή της αυτοτελούς ιδιοκτησίας, στοιχείο ιδιαίτερα σημαντικό για οποιαδήποτε μελλοντική μεταβίβαση.
Το βασικό συμπέρασμα για τους ιδιοκτήτες είναι ότι μια σωστά οργανωμένη ανακαίνιση αρχίζει πολύ πριν εμφανιστεί το συνεργείο. Ο προκαταρκτικός έλεγχος από μηχανικό μπορεί να φανεί σαν πρόσθετη δαπάνη, στην πράξη όμως προστατεύει την περιουσία, την ασφάλεια του κτιρίου και τον προϋπολογισμό του έργου.
Ένα μικρό κόστος πριν από την έναρξη των εργασιών μπορεί να αποτρέψει πολύ μεγαλύτερες επιβαρύνσεις αργότερα, όταν μία αυθαίρετη ή λανθασμένα σχεδιασμένη επέμβαση έχει ήδη γίνει και πρέπει να διορθωθεί.
Διαβάστε ακόμη
ChatGPT: Διαφημίσεις στην Ευρώπη από 24 Αυγούστου – Τι αλλάζει για εκατομμύρια χρήστες
Τεύκρος: Ποιο είναι το ελληνικό anti-drone σύστημα που εξουδετέρωσε το drone στις φυλακές Λάρισας
Για όλες τις υπόλοιπες ειδήσεις της επικαιρότητας μπορείτε να επισκεφθείτε το Πρώτο ΘΕΜΑ