Σταθεροποίηση στις αξίες για τα παλαιότερα γραφεία σε δευτερεύοντα σημεία, αύξηση για τα παλαιότερα ανακαινισμένα γραφεία προβολής και ανακοπή στο ρυθμό αύξησης αξιών στα μοντέρνα, πράσινα γραφεία, ανεξάρτητα θέσης που έχουν φτάσει να μισθώνονται σε εξαιρετικές περιπτώσεις ακόμη και στα 38 ευρώ ανά τ.μ. το μήνα.
Οι διαφορετικές ταχύτητες με τις οποίες κινείται αυτή την στιγμή η αγορά γραφείων στην Αθήνα αναμένεται να συνεχιστούν ως γενικότερη τάση και τη διετία 2026- 2027 όπως καταγράφει η εταιρεία συμβούλων ακινήτων GEOAXIS διαπιστώνοντας ειδικά ως προς τις τιμές ως αυξανόμενη την πορεία των μισθωμάτων το πρώτο τρίμηνο του τρέχοντος έτους σε σχέση με ένα χρόνο πριν, συμπεριλαμβανομένων και των παλαιότερων γραφειακών χώρων.
Είναι ενδεικτικό, με βάση συγκεκριμένες περιοχές μελέτης στην Αθήνα, εκεί όπου συγκεντρώνεται κατά κύριο λόγο και η ζήτηση – όπως στο Κολωνάκι, στο Σύνταγμα, τη λεωφόρο Κηφισίας, τη λ. Μεσογείων, τη λ. Συγγρού και τη λ. Βουλιαγμένης – ότι παντού διαπιστώθηκε αύξηση στα ζητούμενα ενοίκια, ενώ σε βάθος δεκαετίας τα στοιχεία δείχνουν εντυπωσιακή μέση άνοδο 74%.
Τα παλαιά γραφεία υπερβαίνουν το 90% του αποθέματος την ώρα που τα (λίγα) νεόδμητα ενεργειακά πιστοποιημένα κτίρια καταγράφουν πάνω από διπλάσια μισθώματα, περί τα 35 ευρώ/ τμ/μήνα, δίχως στο μίσθωμα αυτό να υπολογίζονται θέσεις στάθμευσης και κοινόχρηστες δαπάνες.
«Ξεκίνησε η εποχή της αποκαθήλωσης του αγαπημένου σλόγκαν ότι η περιοχή (location- location- location) είναι το νούμερο 1 ζητούμενο και πλέον, η μεγάλη πλειοψηφία χρηστών και επενδυτών αναζητά πλέον αειφορία, ψηφιοποιημένα/αυτοματοποιημένα συστήματα, προσφορά στο περιβάλλον και μετρήσιμη συνεισφορά στο κοινωνικό γίγνεσθαι, ανεξάρτητα της θέσης του ακινήτου. Ιστορικά, η δύναμη της τοποθεσίας κυριάρχησε μονοδιάστατα μέχρι που το διαδίκτυο και ο κορονοϊός άλλαξε τα δεδομένα και η εικονική πραγματικότητα μας οδηγεί στο μέλλον.
Όλο και περισσότερο ψωνίζουμε δίχως να επισκεπτόμαστε τα καταστήματα (ακόμη και η… μαναβική απέχει ένα κλικ), οι τραπεζικές συναλλαγές δεν απαιτούν γκισέ, η εργασία επεκτείνεται σε υβριδικές μορφές και η διασκέδαση και ενημέρωση ψηφιοποιήθηκαν δίχως επιστροφή. Η δύναμη του ανήκειν παρόλα αυτά εξακολουθεί να είναι ισχυρή και τα τελευταία στοιχεία δείχνουν πως σε Ευρώπη και Αμερική η τάση της δουλειάς από το σπίτι μειώνεται και τα γραφεία αποκτούν ξανά ζωηρό ενδιαφέρον για χρήστες και επενδυτές», αναφέρεται στη μελέτη.
Τάσεις και χαρακτηριστικά της αγοράς
Σύμφωνα με την ιστορική βάση δεδομένων που διατηρεί η εταιρεία για την εξέλιξη των αξιών των γραφειακών χώρων στην Αττική, έρευνες που έχουν διενεργηθεί αλλά και σχετικές ημερίδες που έχουν πραγματοποιηθεί από τον Οργανισμό πιστοποιημένων εκτιμητών RICS και το Ελληνικό Ινστιτούτο Εκτιμητικής για την πορεία της κτηματαγοράς, στην αγορά επαγγελματικών ακινήτων (γραφείων) τα τελευταία χρόνια καταγράφονται καταρχάς εξαιρετικά περιορισμένο απόθεμα και μεγάλη ζήτηση για σύγχρονα, υψηλής ποιότητας, πράσινα γραφεία, ανεξάρτητα θέσης, που καταγράφουν ενοίκια μέχρι και 38 ευρώ /τμ/μήνα.
Επιπλέον δεν υπάρχει ουσιαστικά δεξαμενή ξένων κεφαλαίων, γεγονός το οποίο σχετίζεται κυρίως με το μέγεθος του διαθέσιμου προϊόντος και το δύσκαμπτο πλαίσιο της αγοράς.
Σε επίπεδο περιοχών, είναι συνεχιζόμενη η ανάκαμψη αξιών στα βόρεια προάστια της Αθήνας (Δακτυλίδι Μαρούσι-Κηφισιά), με σημαντική αύξηση παράλληλα του νεόδμητου αποθέματος στην ευρύτερη περιοχή τα επόμενα χρόνια π.χ. (τα νέα κτίρια της Noval, του ΤΕΕ κ.α.). Από την άλλη πλευρά, ο Πειραιώς έχει δυσκολία να πλασαριστεί ως τοποθεσία πιθανής εγκατάστασης νέων γραφείων, ενώ είναι αυξανόμενος ο αριθμός παλαιών γραφείων που μετατρέπονται σε διαμερίσματα στο κέντρο της Αθήνας καθώς η χρήση Airbnb αποδεικνύεται προς ώρας ως προσφορότερη, ενώ και το πρόγραμμα χρυσής visa ευνοεί την μετατροπή.
Στο κέντρο πάντως καταγράφεται σχετική αύξηση ζήτησης για ανακαινισμένα γραφεία προβολής στο κέντρο, με παράλληλη στροφή μικρομεσαίων επιχειρήσεων προς μικρότερη και φθηνότερη επαγγελματική στέγη σε αποκεντρωμένες θέσεις.
Αυξημένη είναι η προσφορά και ιδιαίτερα χαμηλές οι τιμές σε παλαιών προδιαγραφών οριζόντιες ιδιοκτησίες σε δευτερεύουσες θέσεις, ενώ παγιώνεται και το «άνοιγμα» της ψαλίδας μεταξύ γραφείων υψηλών προδιαγραφών και γραφείων χαμηλής ποιότητας ή σε δευτερεύουσες θέσεις, την ίδια στιγμή που σημειώνεται συνεχόμενη αύξηση κόστους κατασκευής / χρηματοδότησης και επιφυλακτικότητα ως προς την ανάπτυξη νέων επενδυτικών σχεδίων μικρής κλίμακας.
Η τάση για χρήση γραφείων ευέλικτης επιφάνειας και χρόνου δεν μπορεί να δείξει ακόμη την ποσοτική επίδρασή της στην πλευρά της ζήτησης αν και βαίνει σταθερά αυξανόμενος ο αριθμός από χρήστες που προτιμούν τέτοιους χώρους, παρά την μακροχρόνια μίσθωση. Ήδη στην Αθήνα καταγράφονται τουλάχιστον 20 υψηλού προφίλ ευέλικτοι χώροι, ενώ και η πλατφόρμα Airbnb έχει εισέλθει στην συγκεκριμένη αγορά (ακόμη όχι στην Ελλάδα) σηματοδοτώντας μια πιθανά σημαντική μελλοντική αλλαγή στο περιβάλλον εργασίας.
Την ίδια στιγμή, ο χειρισμός των κόκκινων δανείων (NPL’s) από τις τράπεζες και τα funds που αγοράζουν πακέτα με εξασφαλίσεις σε ακίνητα αποτελεί παράγοντα που δύσκολα μπορεί να προβλεφθεί αναφορικά με την περαιτέρω αύξηση της προσφοράς, αν και το ποσοστό των γραφείων στα μέχρι σήμερα πωλημένα χαρτοφυλάκια είναι πολύ μικρό. Παρόλα αυτά, η βιαστική και μη καλά προγραμματισμένη προώθηση γραφείων στην ήδη ρηχή και προβληματική αγορά θα μπορούσε πράγματι να επιφέρει μια νέα πίεση στις τιμές.
Μεσοπρόθεσμη τάση
Όσον αφορά την υφιστάμενη κατάσταση αλλά και τη μεσοπρόθεσμη τάση της αγοράς, η ανάλυση της GEOAXIS καταγράφει τρείς διαφορετικές ταχύτητες:
-Ταχύτητα πρώτη: Ποιοτικά, σύγχρονα, πράσινα γραφεία, σχεδόν ανεξάρτητα θέσης, συγκεντρώνουν πολύ υψηλή ζήτηση και ενοίκια που κυμαίνονται περί τα 35 ευρώ/τμ/μήνα (δίχως θέσεις στάθμευσης) και αποδόσεις γύρω στο 6,0%. Στα κτίρια αυτά τα ενοίκια μπορεί να ανέλθουν για μικρούς χώρους μέχρι και 38-40 ευρώ/τμ/μήνα.
-Ταχύτητα δεύτερη: Παλαιά, ανακαινισμένα γραφεία στο Κολωνάκι και σε κεντρικούς οδικούς άξονες, σημειώνουν αξιοσημείωτη ανθεκτικότητα και μισθωτικές αξίες πέριξ των 25 ευρώ/τμ/μήνα με αποδόσεις κάτω από 7%.
-Ταχύτητα τρίτη: Παλαιότερα ή μη ανακαινισμένα γραφεία που δεν μπορούν να ενοικιαστούν ούτε προς 10-15 ευρώ/τμ/ μήνα σε δευτερεύουσες θέσεις στο κέντρο της Αθήνας, με αποδόσεις περί το 7,5%.
«Οι διαφορετικές αυτές ταχύτητες αναμένεται ότι θα συνεχιστούν για το υπόλοιπο 2026/2027, εφόσον δεν φαίνεται να ανακάμπτει η πραγματική οικονομία που θα βοηθούσε τις χιλιάδες των μικρομεσαίων επιχειρήσεων και ελεύθερων επαγγελματιών να αναπτυχθούν και να απορροφήσουν αρχικά το απόθεμα των γραφείων μη υψηλών προδιαγραφών».
Οι τιμές
Σημαντικά είναι και τα αποτελέσματα της χρονικά βαθύτερης ανάλυσης κατά τα τελευταία 10 χρόνια: Από την επεξεργασία των στοιχείων φαίνεται πως υπάρχει αύξηση κατά μέσο 63% στα αυτοτελή κτίρια γραφείων δίχως ή με περιορισμένο αριθμό θέσεων στάθμευσης σε σχέση με τις αξίες του 2017. Αντίστοιχα αύξηση καταγράφεται κατά μέσο 78% στις οριζόντιες ιδιοκτησίες δίχως θέσεις στάθμευσης και 81% στις οριζόντιες ιδιοκτησίες με θέσεις στάθμευσης, σε σχέση με τις αξίες του 2017.
Στα παλαιά αυτοτελή κτίρια γραφείων, δίχως θέσης στάθμευσης, στο κέντρο της Αθήνας στην περιοχή πέριξ (όχι επί) της πλατείας Συντάγματος οι τιμές που καταγράφονται είναι στα 17,9 ευρώ/τμ/ μήνα και στην περιοχή του Κολωνακίου στα 25 ευρώ/τμ/μήνα.
Στον οδικό άξονας της Λ. Κηφισίας οι τιμές που διαμορφώνονται είναι στα 14,4 ευρώ/τμ/μήνα, στον άξονα της Λ. Μεσογείων 12,2 ευρώ/τμ/μήνα, στον άξονα της Λ. Βουλιαγμένης 11,5 ευρώ/τμ/ μήνα και στον άξονα της Λ. Συγγρού 10 ευρώ/τμ/μήνα.
Για τις παλαιές οριζόντιες ιδιοκτησίες, δίχως θέσεις στάθμευσης, την υψηλότερη πιθανή τιμή μίσθωσης παρουσιάζει η περιοχή του Συντάγματος (όχι επί της Πλατείας) με 17,6 ευρώ/τμ/μήνα, ακολουθούν η περιοχή του Κολωνακίου με 15,6 ευρώ/τμ/μήνα, ο άξονας της Λ. Κηφισίας με 12,6 ευρώ/τμ/μήνα, ο άξονας της Λ. Βουλιαγμένης με 11,4 ευρώ/τμ/μήνα, και τέλος ο άξονας της Λ. Μεσογείων και της Λ. Συγγρού με 9,2 και 9,1 ευρώ/τμ/μήνα αντίστοιχα.
Για τις παλαιές οριζόντιες ιδιοκτησίες που διαθέτουν όμως θέσεις στάθμευσης, τις υψηλότερες πιθανές τιμές μίσθωσης παρουσιάζουν το Κολωνάκι με 18,9 ευρώ/τμ/μήνα και ο άξονας της Λ. Κηφισίας με 18,7 ευρώ/ τμ/μήνα. Ακολουθεί ο άξονας της Λ. Βουλιαγμένης με 14,5 ευρώ/ τμ/μήνα, ο άξονας της Λ. Μεσογείων με 11,1 ευρώ/τμ/μήνα και τέλος ο άξονας της Λ. Συγγρού με 10,8 ευρώ/τμ/μήνα.
Διαβάστε ακόμη
Χωροταξικό Τουρισμού: «Κόφτης» για Airbnb, νέοι κανόνες για ξενοδοχεία και νησιά
Τραμπ: Η κατάπαυση του πυρός στη Μ. Ανατολή κρέμεται από μια κλωστή – Σε αδιέξοδο οι συνομιλίες
Για όλες τις υπόλοιπες ειδήσεις της επικαιρότητας μπορείτε να επισκεφτείτε το Πρώτο Θέμα
Σχολίασε εδώ
Για να σχολιάσεις, χρησιμοποίησε ένα ψευδώνυμο.