Νέα πολεοδομικά σχέδια: Πόσο και ποιοι χτίζουν σε Μύκονο και Σαντορίνη (pics)

Τη μεγάλη ανατροπή στον πολεοδομικό χάρτη της Μυκόνου και της Σαντορίνης επιχειρεί η Πολιτεία, επιβάλλοντας τους αυστηρότερους έως σήμερα κανόνες δόμησης. Εκτάσεις που μέχρι πρότινος αποτελούσαν επενδυτικούς προορισμούς, περνούν σε ζώνες προστασίας, οι αρτιότητες αυξάνονται και η εκτός σχεδίου δόμηση περιορίζεται δραστικά. Η μόνη ασφάλεια αφορά την πρώτη κατοικία, όπου η αρτιότητα θα διατηρηθεί στα 4 στρέμματα, αφού σε όλες τις υπόλοιπες χρήσεις -οικιστικές και τουριστικές- οι αρτιότητες γκρεμίζονται. Πολλοί εκτιμούν ότι η παρέμβαση έρχεται αργά, αφού τα δύο κυκλαδονήσια έχουν ήδη χάσει μεγάλο μέρος της αυθεντικότητας και του χαρακτήρα τους υπό το βάρος της υπερεντατικής ανάπτυξης του τουρισμού και της άναρχης δόμησης. Ωστόσο, έστω και καθυστερημένα, οι νέες πολεοδομικές ρυθμίσεις αλλάζουν τα δεδομένα και προκαλούν σεισμό στην αγορά των ακινήτων, ανοίγοντας τη συζήτηση για έκρηξη στις αξίες γης, καθώς οι περιορισμοί αφήνουν λίγες ιδιοκτησίες πραγματικά αξιοποιήσιμες.

Στο ΣτΕ την άνοιξη

Τα νέα Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια για Μύκονο και Σαντορίνη θα ακολουθήσουν μέσα στην ερχόμενη άνοιξη τον δρόμο για το Συμβούλιο της Επικρατείας (απομένουν ακόμη μικρές εκκρεμότητες για να ολοκληρωθούν οι μελέτες), με σκοπό την έγκρισή τους με Προεδρικά Διατάγματα που αυστηροποιούν δραματικά τους όρους δόμησης.
Ειδικά για τη Σαντορίνη, ο νέος σχεδιασμός κλείνει οριστικά την πόρτα στην ανάπτυξη, αφού την περιορίζει καταλυτικά. «Με πρακτικούς όρους, εκτιμάται πως λίγα οικόπεδα -ακόμη και μονοψήφιος αριθμός- παραμένουν άμεσα αξιοποιήσιμα με τους νέους κανόνες. Ολα τα υπόλοιπα θα χρειαστούν -όπου είναι αυτό εφικτό- συνένωση ιδιοκτησιών, κάτι που θεωρείται εξαιρετικά δύσκολο», αναφέρει παράγοντας του τεχνικού κόσμου.
Η κίνηση αυτή σηματοδοτεί την πρόθεση της Πολιτείας να αναχαιτίσει την άναρχη δόμηση, να περιορίσει την ανεξέλεγκτη τουριστική επέκταση και να προστατέψει το τοπίο, το περιβάλλον και την πολιτιστική ταυτότητα των δύο νησιών, έστω και με καθυστέρηση δεκαετιών.

Οι όροι στη Μύκονο

Στη Μύκονο οι αλλαγές είναι σαρωτικές. Η έκταση που εντάσσεται σε καθεστώς προστασίας αυξάνεται αισθητά, φτάνοντας πλέον σε ποσοστό που προσεγγίζει τα 2/3 του νησιού. Ακόμη πιο εντυπωσιακή είναι η διεύρυνση των ζωνών απόλυτης προστασίας, όπου καμία νέα δόμηση δεν επιτρέπεται, αλλά και το ποσοστό γης που προορίζεται για ανάπτυξη τουριστικών επενδύσεων και κατοικία, το οποίο περιορίζεται κατά 20% και υποχωρεί σε ποσοστό κάτω από το 30% από σχεδόν 35%. Το νησί, που εδώ και χρόνια βιώνει τις συνέπειες μιας υπερεντατικής οικοδομικής δραστηριότητας και πρόσφατα δόθηκε νέα αναστολή έκδοσης οικοδομικών αδειών έως τα τέλη του 2026, οδηγείται σε ένα καθεστώς όπου οι δυνατότητες νέων κατασκευών μειώνονται δραματικά.

Τι αλλάζει στις αρτιότητες

Το νέο Ειδικό Πολεοδομικό Σχέδιο φαίνεται να κλειδώνει την απαιτούμενη αρτιότητα για τουριστικές εγκαταστάσεις από τα 10 στα 30 στρέμματα, τριπλασιάζοντάς τη σε σχέση με ό,τι ίσχυε μέχρι σήμερα. Αυτές οι αρτιότητες εκτιμάται ότι δεν θα αλλάξουν προς το καλύτερο, αντίθετα θα μπορούσαν ακόμη και να αυξηθούν, αν αυτό κρίνει το ΣτΕ. Αντίστοιχα, για τις εξοχικές κατοικίες η αρτιότητα διπλασιάζεται στα 8 στρέμματα, ενώ η δόμηση θα περιορίζεται ακόμη και σε όσα οικόπεδα πληρούν αυτές τις προϋποθέσεις, αφού ο συντελεστής δεν θα υπερβαίνει τα σημερινά επίπεδα των 4 στρεμμάτων, δηλαδή τα 200 τ.μ. Η μόνη ουσιαστική εξαίρεση παραμένει η πρώτη κατοικία, για την οποία η αρτιότητα διατηρείται στα 4 στρέμματα, προκειμένου να προστατευτούν οι ανάγκες των μόνιμων κατοίκων.
Ο γενικός γραμματέας Χωρικού Σχεδιασμού Ευθύμης Μπακογιάννης, κατά την παρουσίαση του ΕΠΣ της Μυκόνου πέρσι, είχε αφήσει να εννοηθεί η δυνατότητα αύξησης των δυνατοτήτων δόμησης μέσω του προγράμματος «αναγνώρισης» οδών που είναι σε πλήρη εξέλιξη. Ο ίδιος, μάλιστα, είχε διασκεδάσει τις εντυπώσεις που προκάλεσαν στο κοινό οι αυστηροί όροι δόμησης, λέγοντας ότι θα επανεξεταστούν σε πέντε χρόνια όταν θα ολοκληρωθούν τα έργα υποδομής στο νησί (ύδρευσης, δρόμοι κ.τ.λ.).
Πρόσφατα το Συμβούλιο της Επικρατείας εξέδωσε νέα απόφαση, με την οποία κρίνει παράνομες τις οικοδομικές άδειες που υλοποιούνται χωρίς έγκριση εργασιών της Αρχαιολογικής Υπηρεσίας.

Στη Μύκονο, που η μισή δόμηση είναι αυθαίρετη, έχουν αρχίσει να σχηματίζονται δεκάδες δικογραφίες εναντίον μηχανικών που έχει αποδειχτεί ότι εξέδωσαν αφειδώς αντίστοιχες άδειες για οικοδομές χωρίς τις απαιτούμενες εγκρίσεις του υπουργείου Πολιτισμού. Το μέγεθος της πολεοδομικής αναρχίας έχει άλλωστε αποκαλύψει η μελέτη του ΕΠΣ της Μυκόνου, σύμφωνα με την οποία στο δυτικό τμήμα του νησιού αντιστοιχούν περίπου 200 τ.μ. ανά μόνιμο κάτοικο, όταν μια δίκαιη αναλογία θεωρείται από 40 έως 80 τ.μ.! Στη Σαντορίνη υπάρχουν περιοχές όπως τα Φηρά, το Ημεροβίγλι και το Ακρωτήρι, που η αναλογία τετραγωνικών μέτρων ανά κάτοικο φτάνει από τα 203 έως τα 278 τ.μ.

Στη Σαντορίνη

Αν το πλαίσιο της Μυκόνου είναι αυστηρό, το αντίστοιχο της Σαντορίνης είναι σχεδόν απόλυτο. Το νησί, που έχει καταγραφεί ως ένα από τα περισσότερο δομημένα της Μεσογείου αναλογικά με την έκτασή του, βλέπει πλέον τις ζώνες προστασίας να καλύπτουν μια επιφάνεια που προσεγγίζει το 70%. Ακόμη σημαντικότερο είναι το γεγονός ότι οι ζώνες στις οποίες επιτρέπεται τουριστική ανάπτυξη συρρικνώνονται από το περίπου 60% στο μόλις 6,8%, κάτι που πρακτικά καταργεί την προοπτική νέων τουριστικών μονάδων.

Ο περιορισμός δεν σταματά εκεί. Η δυνατότητα για ανέγερση κατοικίας εκτός σχεδίου μειώνεται από το 61% της έκτασης στο 13%, ενώ η αρτιότητα για τουριστικές εγκαταστάσεις ανεβαίνει στα 40 στρέμματα (από 8 έως 15 σήμερα, ανάλογα την περιοχή), θέτοντας τον πήχη στα ύψη, σε βαθμό που σχεδόν κανένα υφιστάμενο οικόπεδο δεν μπορεί να προσεγγίσει. Πληροφορίες, μάλιστα, αναφέρουν ότι υπέρ της αυστηροποίησης του πολεοδομικού σχεδιασμού για τις τουριστικές εγκαταστάσεις έχει ταχθεί και η ίδια η δημοτική αρχή, θέτοντας θέμα περαιτέρω αύξησης των ορίων, καθώς θεωρεί πως ούτε τα 40 στρέμματα επαρκούν για τον έλεγχο της ανεξέλεγκτης δόμησης, προτείνοντας να πάει στα 80 στρέμματα!

Επονται κι άλλα νησιά

Ενα από τα ενδιαφέροντα στοιχεία του πολεοδομικού σχεδιασμού είναι η στάση των μελετητών. Οπως αναφέρουν παράγοντες του χώρου, στην προσπάθεια να υπάρξει ανάσχεση της άναρχης δόμησης και ενός αυστηρότερου πλαισίου, την τάση για φρένο στην κυριαρχία του τσιμέντου ακολουθούν και άλλα νησιά. Με τον τρόπο αυτό, οι μελετητές αποφεύγουν τις ενστάσεις και δεν κινδυνεύουν να επιστρέψουν πίσω τα Π.Δ. από το ΣτΕ με βροχή παρατηρήσεων.
Το επόμενο crash test αφορά το ειδικό πολεοδομικό σχέδιο των Δυτικών Κυκλάδων (Κύθνος, Σέριφος, Σίφνος, Κίμωλος, Μήλος), το οποίο προγραμματίζεται να παρουσιαστεί τις επόμενες ημέρες στις τοπικές αρχές.

Οι υπόλοιπες μελέτες για τα Τοπικά και Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια προχωρούν με εντατικούς ρυθμούς. Στόχος είναι μέχρι τον Μάιο του 2026 να έχει ολοκληρωθεί το 70%-80% των μελετών, από τα περίπου 200 στο σύνολο, και να έχουν σταλεί στο Συμβούλιο της Επικρατείας για έγκριση. Μύκονος και Σαντορίνη θα είναι τα πρώτα ΕΠΣ που θα θεσμοθετηθούν, βάζοντας στόχο το 2026, που μένει να αποδειχτεί.
Ωστόσο, η έγκριση των Προεδρικών Διαταγμάτων από το ΣτΕ για την ολοκλήρωση του πολεοδομικού σχεδιασμού, λόγω του μεγάλου όγκου των ΤΠΣ και ΕΠΣ, αναμένεται να ολοκληρωθεί μετά το 2030.

Πιέσεις για νέες μονάδες

Την ώρα που το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας ετοιμάζεται να κάνει το επόμενο αποφασιστικό βήμα για τα δύο κυκλαδονήσια, ισχυρές είναι οι πιέσεις που αντιμετωπίζει η κρατική μηχανή για νέα δόμηση. Πρόσφατα το ΥΠΕΝ αποφάσισε να πατήσει το κουμπί της διακοπής στην προώθηση μιας μεγάλης τουριστικής επένδυσης που περιελάμβανε πεντάστερο ξενοδοχείο και βίλες σε έκταση 108 στρεμμάτων στην περιοχή Βλυχάδα της Σαντορίνης, σταματώντας τη δημόσια διαβούλευση προτού καν ολοκληρωθεί και εγκριθεί από το Συμβούλιο της Επικρατείας το νέο Ειδικό Πολεοδομικό Σχέδιο για το νησί. Πρόκειται για επένδυση ύψους 67,5 εκατομμυρίων, με φορέα υλοποίησής της την Αθηναίων Γη (Santorini Valvis Volcanic SPA), συνολικής δυναμικότητας 166 κλινών, στην οποία περιλαμβάνονται οινοποιείο με συγκρότημα γευσιγνωσίας, μαζί με χώρους εστίασης.

Με έγγραφο που διαβιβάστηκε από τη Διεύθυνση Περιβαλλοντικών Αδειοδοτήσεων του υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας προς το Περιφερειακό Συμβούλιο Νοτίου Αιγαίου, αλλά και προς τη Γενική Διεύθυνση Στρατηγικών Επενδύσεων του υπουργείου Ανάπτυξης, το ΥΠΕΝ ζητά να σταματήσει η διαβούλευση μέχρι να αξιολογηθεί συνολικά το πλαίσιο των στρατηγικών επενδύσεων και των υπόλοιπων τουριστικών υποδομών.
Η απόφαση αυτή αποτελεί σαφές μήνυμα ότι καμία νέα τουριστική ανάπτυξη δεν θα εξεταστεί εκτός του πλαισίου της φέρουσας ικανότητας του νησιού, το οποίο θα καθοριστεί θεσμικά από το επικείμενο ΕΠΣ.

Η επένδυση στη Βλυχάδα θα αξιοποιούσε το καθεστώς του Ειδικού Σχεδίου Χωρικής Ανάπτυξης Στρατηγικών Επενδύσεων (ΕΣΧΑΣΕ), που επιτρέπει προσαρμοσμένους όρους δόμησης στα εκάστοτε επενδυτικά σχέδια. Πρόκειται για ένα μοντέλο ανάπτυξης που φαίνεται να υπονομεύει τον πολεοδομικό σχεδιασμό, καθώς μεγάλη μερίδα των τουριστικών εγκαταστάσεων συγκαταλέγεται στις στρατηγικές επενδύσεις.
Με την κίνηση του ΥΠΕΝ, η συζήτηση γύρω από τη συγκεκριμένη επένδυση μετατίθεται χρονικά και ουσιαστικά μπαίνει σε νέο πλαίσιο, καθώς θα κριθεί πλέον στο περιβάλλον ενός αυστηρότερου, επικαιροποιημένου σχεδιασμού, ο οποίος φιλοδοξεί να βάλει φρένο στην περαιτέρω πίεση που δέχεται το ήδη κορεσμένο νησί.

Τι αλλάζει στους όρους δόμησης

Σαντορίνη

Οι ζώνες προστασίας καλύπτουν το 70% του νησιού
Τουριστικές εγκαταστάσεις στα 40 στρέμματα (από 8 έως 15 σήμερα)
Οι ζώνες στις οποίες επιτρέπεται ανέγερση κατοικίας εκτός σχεδίου μειώνονται από το 61% στο 13% της επιφάνειας του νησιού

Μύκονος