Η απόκτηση μιας κατοικίας στην Ευρώπη δεν συνεπάγεται μόνο το κόστος αγοράς της. Σε πολλές χώρες, οι ιδιοκτήτες καλούνται να καταβάλλουν φόρους σχεδόν σε κάθε στάδιο του κύκλου ζωής ενός ακινήτου: από τη μεταβίβαση και την κατοχή έως την εκμίσθωση και την πώλησή του.
Είτε το ακίνητο χρησιμοποιείται ως κύρια κατοικία, είτε παραμένει κενό, είτε αποφέρει εισόδημα από ενοίκια, οι φορολογικές υποχρεώσεις διαφέρουν σημαντικά από χώρα σε χώρα. Σύμφωνα με δημοσίευμα του Euronews, που επικαλείται στοιχεία του Global Property Guide, το οποίο παρακολουθεί τη φορολογία ακινήτων σε περισσότερες από 80 χώρες, η Ευρώπη διαθέτει ένα από τα πιο σύνθετα και διαφοροποιημένα φορολογικά συστήματα στην αγορά κατοικίας, όπως αναφέρει το euronews.
Οι τέσσερις βασικοί φόροι στα ακίνητα
Η φορολόγηση της ακίνητης περιουσίας βασίζεται κυρίως σε τέσσερις κατηγορίες επιβαρύνσεων:
- φόρος μεταβίβασης κατά την αγορά του ακινήτου,
- ετήσιος φόρος ακίνητης περιουσίας,
- φόρος εισοδήματος από ενοίκια,
- φόρος υπεραξίας κατά την πώληση.
Παρότι όλες σχεδόν οι ευρωπαϊκές χώρες επιβάλλουν αυτούς τους φόρους σε κάποια μορφή, οι συντελεστές και ο τρόπος υπολογισμού τους διαφέρουν σημαντικά.
Φόρος στα ενοίκια: Πού πληρώνουν περισσότερο οι ιδιοκτήτες
Για όσους επενδύουν σε κατοικίες με στόχο την εκμίσθωση, η φορολόγηση των ενοικίων αποτελεί τη σημαντικότερη επιβάρυνση.
Το Global Property Guide υπολόγισε τον φόρο που καταβάλλει ένας μη μόνιμος κάτοικος για τρία διαφορετικά επίπεδα μηνιαίου ενοικίου: 1.500, 6.000 και 12.000 ευρώ.
Στην κατηγορία των χαμηλότερων ενοικίων (1.500 ευρώ τον μήνα), η Δανία εμφανίζεται ως η πιο αυστηρή χώρα φορολογικά, επιβάλλοντας φόρο 42,11% από το πρώτο ευρώ. Ακολουθούν οι Κάτω Χώρες με 36% και η Φινλανδία με 30%.
Στον αντίποδα, η Κύπρος δεν επιβάλλει φόρο στα συγκεκριμένα εισοδήματα, ενώ στο Λουξεμβούργο η επιβάρυνση περιορίζεται μόλις στο 2,94%.
Στα υψηλότερα εισοδήματα από ενοίκια (12.000 ευρώ τον μήνα), η εικόνα αλλάζει.
Το Βέλγιο καταλαμβάνει την πρώτη θέση με φορολογικό συντελεστή 47,27%, ενώ ακολουθούν η Δανία με 43,22%. Η Γερμανία και η Ελλάδα ισοβαθμούν με συντελεστή 41%.
Αντίθετα, χώρες όπως η Ιταλία (21%), η Πορτογαλία (28%) και οι Κάτω Χώρες (36%) διατηρούν σχεδόν σταθερούς συντελεστές ανεξαρτήτως ύψους εισοδήματος.
Σε κράτη όπως η Αυστρία, τα έσοδα από ενοίκια ενσωματώνονται στη γενική φορολογία εισοδήματος, με αποτέλεσμα οι υψηλότερες εισοδηματικές κατηγορίες να φορολογούνται έως και με 55%.
Το κόστος αγοράς: Φόρος μεταβίβασης
Σημαντική είναι και η επιβάρυνση κατά την αγορά ενός ακινήτου.
Το Βέλγιο βρίσκεται και εδώ στις πρώτες θέσεις, καθώς ο φόρος μεταβίβασης μπορεί να φτάσει το 12,5% της αξίας αγοράς.
Ακολουθούν:
- Ηνωμένο Βασίλειο: έως 12%
- Κάτω Χώρες: 10,4%
- Λουξεμβούργο: 10%
Στην αντίπερα όχθη βρίσκονται η Εσθονία και η Τσεχία, όπου δεν επιβάλλεται φόρος μεταβίβασης.
Στη Λιθουανία, τα έξοδα αγοράς αντιστοιχούν περίπου στο 0,4% της αξίας του ακινήτου.
Η Ελλάδα κατατάσσεται περίπου στη μέση της ευρωπαϊκής κατάταξης, με συνολική επιβάρυνση γύρω στο 4,1%.
Ετήσιος φόρος κατοχής
Ακόμη και όταν ένα ακίνητο παραμένει κενό, στις περισσότερες ευρωπαϊκές χώρες επιβάλλεται ετήσιος φόρος ιδιοκτησίας.
Ωστόσο, δεν υπάρχει ενιαίος τρόπος υπολογισμού.
Ορισμένα κράτη χρησιμοποιούν την αγοραία αξία του ακινήτου, άλλα την αντικειμενική ή κτηματολογική αξία, ενώ χώρες όπως το Ηνωμένο Βασίλειο εφαρμόζουν σύστημα φορολογικών κλιμακίων.
Στην Ισπανία, ο ανώτατος συντελεστής μπορεί να φθάσει ακόμη και το 4,8%, όμως εφαρμόζεται στην κτηματολογική αξία, η οποία είναι συνήθως αρκετά χαμηλότερη από την εμπορική.
Για μια κατοικία αξίας περίπου 300.000 ευρώ:
- στο Ηνωμένο Βασίλειο ο ετήσιος δημοτικός φόρος κυμαίνεται περίπου μεταξύ 2.000 και 3.200 ευρώ,
- στη Γαλλία και την Ισπανία συνήθως μεταξύ 700 και 1.800 ευρώ,
- στο Βέλγιο κινείται σε παρόμοια επίπεδα,
- στη Γερμανία είναι συνήθως χαμηλότερος, αν και διαφέρει σημαντικά ανά δήμο.
Η Ελλάδα, μέσω του ΕΝΦΙΑ, βρίσκεται περίπου στη 14η θέση μεταξύ των ευρωπαϊκών χωρών.
Αντίθετα, Κύπρος και Μάλτα δεν επιβάλλουν ετήσιο φόρο ακίνητης περιουσίας.
Τι ισχύει όταν πουλάτε ένα ακίνητο
Η φορολόγηση της υπεραξίας παρουσιάζει επίσης μεγάλες αποκλίσεις.
Η Δανία επιβάλλει τη μεγαλύτερη επιβάρυνση, με συντελεστή που μπορεί να φτάσει το 52,07%, καθώς τα κέρδη προστίθενται στο συνολικό εισόδημα.
Η Γερμανία εφαρμόζει διαφορετικό μοντέλο. Αν ο ιδιοκτήτης διατηρήσει το ακίνητο για περισσότερα από δέκα χρόνια, η υπεραξία απαλλάσσεται πλήρως από τη φορολογία. Αν η πώληση γίνει νωρίτερα, το κέρδος φορολογείται σύμφωνα με την κλίμακα εισοδήματος.
Η Μάλτα δεν επιβάλλει φόρο υπεραξίας, αλλά εφαρμόζει σταθερό τέλος επί της αξίας πώλησης, το οποίο ανέρχεται στο 12% και μειώνεται στο 5% για ιδιώτες που δεν δραστηριοποιούνται επαγγελματικά στην αγορά ακινήτων.
Ποιες χώρες φορολογούν περισσότερο τα ακίνητα
Αν συνυπολογιστούν όλες οι βασικές φορολογικές επιβαρύνσεις — αγορά, κατοχή, εκμίσθωση και πώληση — μία χώρα ξεχωρίζει.
Το Βέλγιο συγκαταλέγεται στις πιο ακριβές επιλογές για τους ιδιοκτήτες ακινήτων, καθώς εμφανίζει από τις υψηλότερες επιβαρύνσεις σχεδόν σε όλες τις κατηγορίες φόρων.
Στον αντίποδα βρίσκονται η Κύπρος και η Μάλτα, οι οποίες δεν επιβάλλουν ετήσιο φόρο ιδιοκτησίας, ενώ εφαρμόζουν ιδιαίτερα ευνοϊκό καθεστώς στη φορολόγηση των ενοικίων ή της υπεραξίας, καθιστώντας τις δύο από τις πλέον φιλικές φορολογικά αγορές ακινήτων στην Ευρώπη.
Διαβάστε ακόμη
Ελληνικά ομόλογα: Γιατί η χώρα δανείζεται πλέον με μικρότερο ρίσκο
Για όλες τις υπόλοιπες ειδήσεις της επικαιρότητας μπορείτε να επισκεφτείτε το Πρώτο Θέμα