Της Στεφανίας Σούκη
Η Airbnb, πέραν της αγοράς κατοικίας στο κέντρο φαίνεται ότι επηρεάζει πλέον και τις κατηγορίες των επαγγελματικών ακινήτων στο κέντρο της Αθήνας, με τη ζήτηση για παλιά γραφεία να έχει αυξηθεί εσχάτως. Με τη διαφορά ότι οι ενδιαφερόμενοι δεν θέλουν να τα χρησιμοποιήσουν ως γραφεία αλλά να τα μετατρέψουν σε κατοικίες εξασφαλίζοντας εισόδημα μέσω των βραχυπρόθεσμων ενοικιάσεών τους σε τουρίστες.
Τα στοιχεία παραθέτει η γνωστή εταιρεία συμβούλων ακινήτων Δανός, στην τελευταία της έκθεση για την εγχώρια αγορά ακινήτων. «Βλέπουμε, στο κέντρο της Αθήνας, ότι η ζήτηση για γραφειακούς χώρους χαμηλότερης κατηγορίας έχει αυξηθεί λόγω της μεγάλης ζήτησης για μετατροπή τους σε boutique ξενοδοχεία, διαμερίσματα Airbnb κλπ.», αναφέρουν χαρακτηριστικά οι αναλυτές της εταιρείας, η οποία συνεργάζεται για τη χώρα μας με την ΒNP Paribas Real Estate.
Συνολικά ως προς την πορεία της αγοράς των γραφείων, όπως αναφέρει η εταιρεία, έχει γενικά σταθεροποιηθεί. Οι τιμές ενοικίασης για τα γραφεία υψηλών προδιαγραφών είναι γενικά σταθερές και κυμαίνονται μεταξύ 8 ευρώ και 19 ευρώ ανά τ.μ. με λίγες εξαιρέσεις. Σε μεγάλες λεωφόρους, όπως η Λεωφόρος Συγγρού έχει παρατηρηθεί μικρή μείωση της δραστηριότητας και κατά συνέπεια στα επίπεδα τιμών, ενώ άλλες επιχειρηματικές περιοχές έχουν δει αρκετές συναλλαγές.
Αντίστοιχα, υπάρχει μεγάλη διαφορά ως προς τις ανάλογα με τις διάφορες ιδιότητες των κτιρίων και τη μεγάλη αναποτελεσματικότητα στην αγορά λόγω του χαμηλού όγκου συναλλαγών. Οι κυριότερες αποδόσεις για γραφειακούς χώρους υψηλών προδιαγραφών (Α’ κατηγορίας) πλησιάζει το 8% και για αυτά των κατηγοριών Β και Γ το 9% με λίγες μόνο συναλλαγές που έχουν καταγραφεί κατά τη διάρκεια αυτής της περιόδου σε αυτό το εύρος. «Δεδομένου ότι ολοκληρώθηκαν οι δεύτερες αξιολογήσεις του ΜΣ και οι προβλέψεις για οικονομική ανάκαμψη στην αγορά από το 2017 και μετά, οι αποδόσεις αναμένεται να συρρικνωθούν, καθώς μειώνεται η αβεβαιότητα», αναφέρουν οι αναλυτές της εταιρείας.
Στην ευρύτερη περιοχή της Αθήνας τα συνολικά αποθέματα γραφείων Α και Β είναι περίπου 1,8 εκατ. τ.μ., κυρίως συγκεντρωμένα στα βόρεια προάστια και στην ευρύτερη περιοχή του κέντρου της Αθήνας. Η συνεχιζόμενη πτώση των τιμών των ενοικίων μετά την πιστωτική κρίση το 2008, οδήγησε πολλές εταιρείες να αναζητήσουν καλύτερους γραφειακούς χώρους σε πιο προνομιακές περιοχές, που έγιναν λόγω της κρίσης πιο προσιτοί από πλευράς τιμών. Ως αποτέλεσμα αυτής της ανισορροπίας, υπήρξε αύξηση της ζήτησης για ποιοτικούς χώρους στα λεγόμενα καλά σημεία και υπερβολική προσφορά για τις χαμηλότερες κατηγορίες γραφείων.
Αγορά κατοικίας
Στην αγορά κατοικίας, όπως αναφέρεται στη μελέτη, σήμερα υπάρχουν περίπου 6,4 εκατομμύρια κατοικίες στην Ελλάδα ή 71 κατοικίες ανά 100 άτομα. Στην ΕΕ γενικά, υπάρχουν 60 κατοικίες για κάθε 100 κατοίκους της Ευρώπης. Τα διαθέσιμα ακίνητα στην ελληνική αγορά σήμερα ξεπερνούν τα 250.000.
Σύμφωνα με τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, οι τιμές των ακινήτων στην Ελλάδα είναι 42,1% κάτω από τα επίπεδα πριν την κρίση, στην Αθήνα 44,1% & στη Θεσσαλονίκη 46,4%. Ωστόσο, η πραγματική μείωση μπορεί σε ορισμένες περιοχές να υπερβεί το 60% ακόμη και το 70%, κυρίως στις τιμές παλαιών κατοικιών, σε ορισμένες περιοχές στο κέντρο της Αθήνας, όπου διαμερίσματα 30 ή 40 χρόνων πωλούνται 10.000- 20.000 ευρώ.
«Η Airbnb και το πρόγραμμα Χρυσή Βίζα, έχουν αρχίσει να ωθούν την ελληνική αγορά ακινήτων, προς τα πάνω. Οι ξένοι επενδυτές αγοράζουν τις διαθέσιμες κατοικίες, κυρίως στην καρδιά της Αθήνας, με στόχο την απόκτηση και στη συνέχεια τη διαχείρισή τους μέσω της Airbnb. Αυτό έχει ως συνέπεια να είναι πολύ δύσκολο να βρεθεί ένα διαμέρισμα προς ενοικίαση στο κέντρο της Αθήνας, ειδικά σε περιοχές του κέντρου όπως Κουκάκι, Πετράλωνα, Φιλοπάππου, Μακρυγιάννη ή ακόμα και Εξάρχεια, τα σπίτια προς ενοικίαση είναι ελάχιστα, τα ενοίκια υψηλά και η ποιότητα των διαμερισμάτων χαμηλή», αναφέρουν οι αναλυτές της εταιρείας.
Σύμφωνα με τα στοιχεία που συλλέχθηκαν από πιστωτικά ιδρύματα, οι ονομαστικές τιμές των διαμερισμάτων, εκτιμάται ότι μειώθηκαν οριακά κατά μέσο όρο κατά 0,3% από έτος σε έτος στο τέταρτο τρίμηνο του 2017, ενώ το 2017 η μέση ετήσια πτώση των τιμών των διαμερισμάτων ήταν 1%, σε σύγκριση με μια μέση μείωση 2,4% το 2016.