Έναν πλήρη κύκλο ανόδου-πτώσης και ανάκαμψης συμπληρώνει πλέον η αγορά κατοικίας την τελευταία 25ετία στην Ελλάδα, με τις τιμές πώλησης να έχουν ξεπεράσει ήδη κατά 13% τα επίπεδα προ δημοσιονομικής κρίσης, αυτά του 2007, ενώ οι τιμές των ενοικίων βρίσκονται στα επίπεδα του 2010. Εντούτοις, ειδικά στα ενοίκια η ραγδαία άνοδος καταγράφεται κυρίως τα τελευταία χρόνια από το 2022 και μετά, με αποτέλεσμα ειδικά για το 2025 η χώρα μας να σημειώνει τη δεύτερη μεγαλύτερη άνοδο στην Ευρωπαϊκή Ενωση. Στη χώρα μας το 2025 καταγράφηκε διψήφιο ποσοστό, στο +10,1% έναντι του 2024 μετά την Κροατία όπου το αντίστοιχο ποσοστό ήταν στο +17,6%, όταν ο ευρωπαϊκός μέσος όρος ανόδου των ενοικίων ήταν στο +3,2%.

Την πορεία της αγοράς σε Ευρώπη και Ελλάδα καταγράφει η τελευταία ανάλυση του Κέντρου Φιλελεύθερων Μελετών (ΚΕΦΙΜ), αποδίδοντας τη δυσκολία προσιτότητας στη στέγαση στη χώρα μας στο «χάσμα» μεταξύ της αναλογίας ενοικίου προς το μηνιαίο εισόδημα, το οποίο έχει ενισχυθεί τα τελευταία χρόνια ειδικά για την Αθήνα που παρουσιάζει και τα υψηλότερα ενοίκια πανελλαδικά. Στην ανάλυση με τίτλο «Τιμές κατοικιών και ενοίκια στην Ελλάδα και την Ευρωπαϊκή Ένωση», από το κ. Χρήστο Λούκα, βοηθό Ερευνητικών Προγραμμάτων υποστηρίζεται ότι η αναλογία ενοικίου προς μηνιαίο εισόδημα στην Αθήνα ανέρχεται στο 70,2% για διαμέρισμα με ένα υπνοδωμάτιο και 93,6% για δυο υπνοδωμάτια (με τιμές 2024), έναντι 31–34% και 46% αντίστοιχα για τον μέσο όρο της ΕΕ. Η ανάλυση βασίζεται στα δεδομένα της Eurostat για τον Δείκτη Τιμών Κατοικιών (House Price Index – HPI) και τον Εναρμονισμένο Δείκτη Τιμών Καταναλωτή (HICP) για τα πραγματικά ενοίκια.

Για την Αθήνα λαμβάνονται υπόψη ένα μέσο μηνιαίο ενοίκιο για διαμέρισμα με ένα υπνοδωμάτιο ανερχόταν στα 1.050 το 2024 με μισθό στα 1.496 ευρώ. «Το 2015, η αναλογία ενοικίου προς εισόδημα για διαμέρισμα με ένα υπνοδωμάτιο στην Αθήνα ήταν 41,6% – μια αναλογία ήδη σχετικά υψηλή σε σύγκριση με την ΕΕ (23,7%)», αναφέρεται στη μελέτη. «Η επιβάρυνση των νοικοκυριών στην Αθήνα είναι πλέον δυσανάλογα υψηλή σε σχέση με το μέσο όρο της ΕΕ, καθώς τα ενοίκια βρίσκονται σε ευρωπαϊκά επίπεδα, ενώ οι μισθοί παραμένουν αισθητά χαμηλότεροι».
Σύμφωνα με τον πρόεδρο του ΚΕΦΙΜ, Νίκο Ρώμπαπα «η στεγαστική κρίση αφορά πέρα από την αγορά ακινήτων, την καθημερινότητα, τις προοπτικές και την ποιότητα ζωής χιλιάδων νοικοκυριών. Η αντιμετώπισή της απαιτεί ένα συνδυασμό πολιτικών που πρώτα και κύρια θα ενισχύουν την προσφορά κατοικιών, θα αντιμετωπίζουν τις στρεβλώσεις της αγοράς και θα στηρίζουν αποτελεσματικά τα ευάλωτα νοικοκυριά χωρίς να πέφτουν στη παγίδα λαϊκιστικών και αποδεδειγμένα αναποτελεσματικών πολιτικών όπως ο καθορισμός ανώτατων ενοικίων».

Πλήρης κύκλος

Η ανάλυση μιας εικοσιπενταετίας δεδομένων αναδεικνύει έναν πλήρη κύκλο, όπως επισημαίνεται σχετικά: Ραγδαία άνοδος ενοικίων και τιμών αγοράς κατοικιών πριν το 2008, βαθιά πτώση κατά τη δεκαετία της κρίσης, και πρόσφατη επαναφορά σε ανοδική τροχιά. Η κρίσιμη διαφορά είναι ότι η τρέχουσα ανοδική πορεία (+10,1% το 2025, δεύτερη υψηλότερη στην ΕΕ όπως προαναφέρθηκε) λαμβάνει χώρα σε ένα περιβάλλον όπου τα εισοδήματα δεν έχουν ανακάμψει αναλόγως, καθιστώντας τη στέγαση δυσανάλογα ακριβή σε σχέση με τη δεκαετία του 2000.

Η σύγκριση των μεταβολών ανά χώρα αναδεικνύει έντονες αποκλίσεις εντός της ΕΕ: Στη διάρκεια της τελευταίας 10ετίας, από το 2015 έως το 2025, οι τιμές αγοράς κατοικιών υπερτριπλασιάστηκαν στην Ουγγαρία (+267%) και υπερδιπλασιάστηκαν σε 12 χώρες, με τις μεγαλύτερες αυξήσεις να καταγράφονται στην Πορτογαλία (+164%), τη Λιθουανία (+158%) και τη Βουλγαρία (+149%). Η Φινλανδία ήταν η μόνη χώρα όπου οι τιμές μειώθηκαν (-1%). Σύμφωνα με τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, οι τιμές αγοράς κατοικιών στην Ελλάδα αυξήθηκαν κατά 79,2% στις αστικές περιοχές και κατά 95,5% στην Αθήνα την ίδια περίοδο – αυξήσεις που τοποθετούν τη χώρα στο πάνω ήμισυ της ευρωπαϊκής κατάταξης.

Στον τομέα των ενοικίων, οι αυξήσεις καταγράφηκαν σε όλες τις χώρες της ΕΕ, με την υψηλότερη άνοδο στην Ουγγαρία (+105%), ακολουθούμενη από τη Λιθουανία (+83%), την Ιρλανδία και την Πολωνία. Η Ελλάδα καταγράφει μεταβολή +13% από το 2015, αντανακλώντας το γεγονός ότι τα ενοίκια είχαν μειωθεί σημαντικά κατά την περίοδο της κρίσης και μόλις πρόσφατα επέστρεψαν σε επίπεδα άνω του 2015. Ειδικά ως προς την εξέλιξη των ενοικίων στην Ελλάδα σε σύγκριση με την ΕΕ διαφέρει σημαντικά: Ενώ τα ενοίκια στην ΕΕ-27 ακολουθούσαν σταθερά ανοδική πορεία καθ’ όλη την περίοδο 2000–2025 (από 84 σε 131 περίπου, δείκτης 2009=100), στην Ελλάδα καταγράφεται μια διαφορετική δυναμική και διακρίνονται τέσσερις φάσεις:

α) η περίοδος ταχείας ανόδου (2000–2011), όπου ο δείκτης ενοικίων στην Ελλάδα αυξήθηκε από 68 σε 103 (+53%), με ετήσιους ρυθμούς αύξησης 4–5% που υπερέβαιναν σταθερά τόσο τον πληθωρισμό όσο και τα ενοίκια στην υπόλοιπη ΕΕ – μια δυναμική που συνδέεται με τα χρόνια ευημερίας πριν από την κρίση

β) η περίοδος απότομης πτώσης (2011–2018), όπου ο δείκτης ενοικίων κατέρρευσε από 103 σε 77 (πτώση 26%), αντανακλώντας τη δημοσιονομική κρίση, τα μνημόνια, τη συρρίκνωση των εισοδημάτων και τη δραματική αύξηση της ανεργίας

γ) η περίοδος στασιμότητας (2018–2021), όπου τα ενοίκια παρέμειναν σχεδόν αμετάβλητα στο 77, εν μέρει λόγω πανδημίας και

δ) η περίοδος νέας ανόδου (2022–2025), όπου ο δείκτης αυξήθηκε από 78 σε 94 (αύξηση 21%), ξεπερνώντας το 2025 ακόμη και τα επίπεδα του 2010. «Ωστόσο, παρά την πρόσφατη αύξηση, τα ελληνικά ενοίκια σε πραγματικούς όρους (δείκτης 2009=100) παραμένουν σημαντικά χαμηλότερα σε σύγκριση με τα επίπεδα πριν από την κρίση (94 το 2025 έναντι 103 το 2011), ενώ αντίστοιχα τα ενοίκια στην ΕΕ-27 αυξήθηκαν αδιάλειπτα, φτάνοντας στο 131 το 2025. Η αντίφαση αυτή – δείκτης χαμηλότερος από τα ιστορικά υψηλά αλλά ταυτόχρονα βαρύς για τα νοικοκυριά – εξηγείται από τη δραματική υποχώρηση των εισοδημάτων κατά την ίδια περίοδο.

Το 2025, η Ελλάδα κατέγραψε τη δεύτερη μεγαλύτερη ετήσια αύξηση ενοικίων στην ΕΕ, με ρυθμό +10,1%, πίσω μόνο από την Κροατία (+17,6%). Ακολουθούν η Ουγγαρία (+9,8%), η Βουλγαρία (+9,6%) και η Ρουμανία (+8,2%). Στον αντίποδα, οι χαμηλότερες αυξήσεις καταγράφηκαν σε χώρες όπως η Ιταλία, η Γαλλία και η Φινλανδία.

Η υψηλή αύξηση στην Ελλάδα αποδίδεται σε συνδυασμό παραγόντων: την αυξημένη ζήτηση λόγω τουρισμού και βραχυχρόνιων μισθώσεων (Airbnb), την περιορισμένη προσφορά νέων κατοικιών κατά την περίοδο της κρίσης, την εισροή ξένων επενδύσεων στην αγορά ακινήτων κυρίως λόγω του προγράμματος Golden Visa, την ύπαρξη μεγάλου αριθμού κλειστών διαμερισμάτων και την ανάκαμψη της οικονομίας που αυξάνει τη ζήτηση.

Διαβάστε ακόμη

Επίσκεψη Μακρόν στην Αθήνα: Η συμμαχία της Μεσογείου περνά στην επόμενη φάση

Οι τράπεζες πατούν γκάζι: Ισχυρή δυναμική του RRF στην πιστωτική επέκταση (πίνακες)

Μπλοκάρισμα σε καταθέσεις και μόνο με την υποψία για ξέπλυμα χρήματος

Για όλες τις υπόλοιπες ειδήσεις της επικαιρότητας μπορείτε να επισκεφτείτε το Πρώτο Θέμα