Ανάσα σε μεταβιβάσεις ακινήτων που μέχρι σήμερα μπορούσαν να «κολλήσουν» λίγο πριν την υπογραφή του συμβολαίου φέρνουν οι νέες αποφάσεις της Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων για την ηλεκτρονική υποβολή και διόρθωση δηλώσεων φόρου μεταβίβασης.

Πρόκειται για παρεμβάσεις που αφορούν συγκεκριμένες πράξεις που προβλέπονται ρητά από το ισχύον κανονιστικό πλαίσιο και σχετίζονται κυρίως με σύνθετες μεταβιβάσεις της αγοράς, όπως η σύσταση ή τροποποίηση οριζόντιων και κάθετων ιδιοκτησιών, αλλά και μεταβιβάσεις με εργολαβικό ή αντιπαροχικό χαρακτήρα, όπου τα λάθη και οι αλλαγές της τελευταίας στιγμής ήταν συχνό φαινόμενο.

Η νέα ψηφιακή διαδικασία εφαρμόζεται από τις 5 Ιανουαρίου 2026 και αφορά εμπρόθεσμες τροποποιητικές δηλώσεις Φόρου Μεταβίβασης Ακινήτων (ΦΜΑ) για πράξεις σύστασης, τροποποίησης σύστασης και κατάργησης οριζοντίων και καθέτων ιδιοκτησιών, σύμφωνα με τις αποφάσεις Α.1191/2025 και Α.1192/2025 του Διοικητή της ΑΑΔΕ.

Οι δηλώσεις αυτές υποβάλλονται ψηφιακά μέσω της πλατφόρμας myPROPERTY, είτε απευθείας είτε μέσω ΔΟΥ/ΚΕΦΟΚ, στο περιβάλλον της ψηφιακής πύλης myAADE.

Στην πράξη, το πρόβλημα εμφανιζόταν όταν, μετά την αρχική δήλωση ΦΜΑ, προέκυπταν αποκλίσεις στα τετραγωνικά, στα χιλιοστά, στον αριθμό των ιδιοκτησιών ή ακόμη και στους συμβαλλόμενους. Μέχρι σήμερα, τέτοιες μεταβολές μπορούσαν να οδηγήσουν σε ακύρωση δηλώσεων, σε φυσική παρουσία στη ΔΟΥ ή σε πλήρη επανεκκίνηση της διαδικασίας, με αποτέλεσμα καθυστερήσεις εβδομάδων και «πάγωμα» συμβολαίων.

Με το νέο πλαίσιο, στις περιπτώσεις που προβλέπονται ρητά από την απόφαση Α.1191/2025, εφόσον η αρχική δήλωση φόρου μεταβίβασης έχει υποβληθεί ψηφιακά και δεν έχει ακόμη συνταχθεί συμβολαιογραφική πράξη, επιτρέπεται η υποβολή εμπρόθεσμης τροποποιητικής δήλωσης μέσω myPROPERTY. Η δυνατότητα αυτή καλύπτει πράξεις που μέχρι σήμερα δημιουργούσαν ερμηνευτικά και πρακτικά ζητήματα, ιδίως όταν εμπλέκονται περισσότερα πρόσωπα ή σύνθετα σχήματα ιδιοκτησίας.

Χαρακτηριστικό παράδειγμα αποτελεί η σύσταση οριζόντιων ιδιοκτησιών σε νεόδμητη πολυκατοικία. Σε πολλές περιπτώσεις, μετά την αρχική δήλωση ΦΜΑ, αλλάζει η κατανομή των χιλιοστών ή ο αριθμός των διαμερισμάτων πριν την τελική υπογραφή. Μέχρι πρότινος, τέτοιες αλλαγές μπορούσαν να οδηγήσουν σε ακύρωση της δήλωσης και νέα διαδικασία. Πλέον, στις περιπτώσεις που προβλέπονται από την απόφαση, η τροποποιητική δήλωση υποβάλλεται ψηφιακά, χωρίς να ακυρώνεται η αρχική δήλωση.

Αντίστοιχα, σε αγοραπωλησία οικοπέδου ή κατοικίας σε περιοχή με αντικειμενικό σύστημα προσδιορισμού αξιών, όπου διαπιστώνεται πριν το συμβόλαιο λάθος στα τετραγωνικά μέτρα ή στη χρήση του ακινήτου, η διόρθωση μπορεί να γίνει ηλεκτρονικά, υπό την προϋπόθεση ότι δεν έχει υπογραφεί το συμβόλαιο. Με τον τρόπο αυτό αποφεύγεται η ταλαιπωρία και η καθυστέρηση που μέχρι σήμερα ήταν συχνό φαινόμενο.

Ιδιαίτερη βαρύτητα έχουν οι ρυθμίσεις που αφορούν πράξεις αντιπαροχής και εργολαβικές συμβάσεις. Σε τέτοιες περιπτώσεις, όπου συμμετέχει εργολάβος ως τρίτος συμβαλλόμενος, η δήλωση ΦΜΑ μπορεί να υποβληθεί είτε μονομερώς είτε με καταχώριση όλων των συμβαλλομένων, όπως προβλέπεται ρητά. Αν, πριν την υπογραφή του συμβολαίου, μεταβληθούν οι όροι της σύστασης κάθετων ή οριζόντιων ιδιοκτησιών, η τροποποιητική δήλωση υποβάλλεται χωρίς να απαιτείται νέα αρχική δήλωση, εφόσον πληρούνται σωρευτικά οι προϋποθέσεις της απόφασης.

Αλλαγή προβλέπεται και στον τρόπο προσδιορισμού του φόρου σε συγκεκριμένες σύνθετες περιπτώσεις. Για πράξεις σύστασης ή τροποποίησης ιδιοκτησιών που εντάσσονται στις ειδικές υποπεριπτώσεις της Α.1191/2025, ο φόρος μεταβίβασης δεν υπολογίζεται από τον συμβολαιογράφο κατά την υποβολή της δήλωσης, αλλά εκδίδεται ειδική ψηφιακή πράξη διοικητικού προσδιορισμού φόρου από τη φορολογική διοίκηση, περιορίζοντας τον κίνδυνο λαθών και διαφορών.

Παράλληλα, ξεκαθαρίζεται και το καθεστώς στις περιπτώσεις ματαίωσης συμβολαιογραφικής πράξης. Αν μια αγοραπωλησία δεν ολοκληρωθεί, παρά το γεγονός ότι έχει υποβληθεί ψηφιακά δήλωση ΦΜΑ, η ματαίωση δηλώνεται επίσης ψηφιακά, χωρίς επίσκεψη στη ΔΟΥ, σύμφωνα με τις προβλεπόμενες διαδικασίες.

Συνολικά, οι νέες ρυθμίσεις μεταφέρουν τη διαχείριση των πιο απαιτητικών μεταβιβάσεων πριν από το συμβόλαιο στο ψηφιακό περιβάλλον, με σαφείς κανόνες και προϋποθέσεις. Για αγοραστές, πωλητές, συμβολαιογράφους και επαγγελματίες της αγοράς, αυτό μεταφράζεται σε λιγότερες καθυστερήσεις, λιγότερη γραφειοκρατία και μεγαλύτερη προβλεψιμότητα σε μια διαδικασία που μέχρι σήμερα ήταν από τις πιο σύνθετες.

Για πληροφορίες και διευκρινίσεις, οι ενδιαφερόμενοι μπορούν να απευθύνονται στην εξυπηρέτηση φορολογουμένων my1521 της ΑΑΔΕ, τηλεφωνικά στο 1521 (εργάσιμες ημέρες 7:00–20:00) ή ψηφιακά μέσω της πλατφόρμας myAADE.

Διαβάστε ακόμη

Reflection AI – Runway: Οι Έλληνες πίσω από τις δύο unicorns των $11 δισ. και η Τεχνητή Νοημοσύνη

Απειλές Τραμπ και κατά της Κολομβίας – «Οι ΗΠΑ κυβερνούν τη Βενεζουέλα»

Πετρέλαιο: Διακυμάνσεις στις τιμές με το βλέμμα στραμμένο στο μέλλον της Βενεζουέλας

Για όλες τις υπόλοιπες ειδήσεις της επικαιρότητας μπορείτε να επισκεφτείτε το Πρώτο Θέμα