Στη χώρα μας 2.769.177 ιδιοκτήτες έχουν στη κατοχή τους ακίνητα με αντικειμενική αξία έως 50.000 ευρώ, 1.356.081 ιδιοκτήτες κατέχουν ακίνητα με αντικειμενική αξία από 50.000 έως 100.000 ευρώ ενώ από 100.000 ευρώ έως 200.000 έχουν στη κατοχή τους 881.698 ιδιοκτήτες.
Οι αντικειμενικές αξίες των ακινήτων θεσπίστηκαν με το άρθρο 41 του νόμου 1249/1982, ο κυριότερος λόγος που θεσπίστηκαν είναι να μπορεί το κράτος να εισπράττει ένα ελάχιστο ποσό φόρου κατά τις μεταβιβάσεις των ακινήτων. Ένας άλλος λόγος ήταν η ανάγκη να εκλείψει η δυνατότητα καθορισμού της φορολογητέας αξίας από τους υπαλλήλους των εφοριών, αφού η πρακτική αυτή συχνά οδηγούσε σε αυθαιρεσίες. Αργότερα, οι αντικειμενικές αξίες, απέκτησαν και άλλες χρήσεις, για τον υπολογισμό φορολογικών υποχρεώσεων των πολιτών όπως τον ΕΝΦΙΑ.
Ο ΕΝΦΙΑ είναι ο πιο πολυσυζητημένος φόρος που επέβαλε ποτέ ελληνική κυβέρνηση τα τελευταία χρόνια, το όνομά του έγινε σύνθημα και πρωτοσέλιδα πολλών εφημερίδων ενώ προκάλεσε οργή στους Έλληνες φορολογούμενους, οι οποίοι παραδοσιακά επένδυαν σε ακίνητα για να προφυλαχθούν από τα υψηλά επίπεδα πληθωρισμού της χώρας. Σύμφωνα με τους εγχώριους τραπεζίτες, το 80% των κατοίκων της Ελλάδας κατέχει ένα τουλάχιστον ακίνητο, ακόμη κι αν οι ίδιοι διαμένουν σε ενοικιαζόμενο σπίτι.
Ένα σημαντικό ζήτημα που θα πρέπει να λάβει υπόψη της η κυβέρνηση, αφορά τους συντελεστές παλαιότητας. Υπενθυμίζεται ότι για τον καθορισμό του ΕΝΦΙΑ, λαμβάνονται υπόψη μόνον οι τιμές ζώνης, που αφορούν σε νεόδμητα ακίνητα πρώτου ορόφου στην εκάστοτε περιοχή, χωρίς να υπάρχει κανένας συντελεστής απομείωσης. Μη ξεχνάμε ότι στη χώρα μας το μεγαλύτερο μέρος του κτιριακού όγκου είναι ηλικίας άνω των 25 ετών (ακίνητα που πραγματοποιούνται και οι περισσότερες αγοραπωλησίες, το 2018 η πλειοψηφία των ακινήτων που πουλήθηκαν ήταν άνω των 25 ετών) γεγονός που εκ των πραγμάτων οδηγεί σε στρέβλωση και υπερφορολόγηση.
Παράλληλα, στον υπολογισμό του ΕΝΦΙΑ βλέπουμε το παράδοξο η τιμή ζώνης, που ήδη αφορά νεόδμητο, να προσαυξάνεται ακόμα και κατά 25%, αν το ακίνητο είναι νεότερης κατασκευής. Συγκεκριμένα, στον ΕΝΦΙΑ εφαρμόζεται ουσιαστικά συντελεστής νεότητας, καθώς στα νεόδμητα ακίνητα υπάρχει προσαύξηση του φόρου μέχρι και 25%. Έτσι, για ένα νεόδμητο διαμέρισμα 100 τμ με τιμή ζώνης 2.500€ , αντί να υπολογιστεί ο ΕΝΦΙΑ στις 250.000€ θα υπολογιστεί στις 312.500€, καθώς η αρχική αξία θα πολλαπλασιαστεί με συντελεστή 1,25 που επιβάλλεται σε ακίνητα έως 4 ετών.
Ταυτόχρονα, αν πρόκειται να μεταβιβαστεί το ίδιο ακίνητο, η αντικειμενική του αξία, επί της οποίας θα υπολογιστεί ο φόρος μεταβίβασης, θα είναι 225.000 €, καθώς εφαρμόζεται συντελεστής παλαιότητας 0,90. Είναι προφανές ότι εδώ έχουμε υπερφορολόγηση των ακινήτων όλης της χώρας μέσω ενός ανεστραμμένου συντελεστή παλαιότητας.
Δεν είναι λίγες οι περιπτώσεις που η πρώτη ερώτηση ενδιαφερόμενων αγοραστών είναι, τι ΕΝΦΙΑ έχει το ακίνητο, αποτελώντας πολλές φορές ανασταλτικό παράγοντα. Αξίζει να θυμηθούμε ότι ο ΕΝΦΙΑ είναι ένας φόρος που συντέλεσε στη μείωση της αξίας της ακίνητης περιουσίας καθώς και στην καθίζηση της κτηματαγοράς.
Με βάση πληροφορίες, το πρώτο νομοσχέδιο της κυβέρνησης φέρνει οριζόντια μείωση του ΕΝΦΙΑ κατά 30% σε βάθος διετίας για όλους τους ιδιοκτήτες, το 20% να ισχύσει από την 1/1/2020 και το 10% το 2021, αποτελεί ένα δίκαιο και θετικό μέτρο στην κτηματαγορά αλλά και για τους ιδιοκτήτες ακινήτων που όλα αυτά τα χρόνια ένιωθαν ότι τιμωρούνται για τους κόπους και τις αποταμιεύσεις μιας ζωής.
Η οριζόντια μείωση του ΕΝΦΙΑ, σε συνάρτηση των άλλων τριών μέτρων που έχουν ανακοινωθεί θα στηρίξει την οικοδομή, την οικονομία της χώρας με στόχο τις άμεσες επενδύσεις τόσο εγχώριων όσο και αλλοδαπών αλλά και θα αναβαθμίσει την εγχώρια κτηματαγορά.
- Πάγωμα για μια τριετία του Φ.Π.Α 24 % κατά τις μεταβιβάσεις νεόδμητων ακινήτων.
- Αναστολή για μια ακόμη τριετία του φόρου υπεραξία στις αγοραπωλησίες ακινήτων.
- Έκπτωση φόρου ίση με το 40%-50% της δαπάνης για ενεργειακή, λειτουργική ή αισθητική αναβάθμιση των κτιρίων.
*Ο Θεμιστοκλής – Ανδρέας Μπάκας είναι Πρόεδρος του Πανελλαδικού Δικτύου Κτηματομεσιτών E-Real Estates