Οι απαιτήσεις των ιδιοκτητών μπορεί να βάλουν «φρένο» στην κτηματαγορά

Στη χώρα μας οι τιμές πώλησης των ακινήτων μειώθηκαν μεσοσταθμικά 42,4% Πανελλαδικά ενώ σε πολλές περιπτώσεις άγγιξαν και το 60 % κατά το διάστημα από το τρίτο τρίμηνο του 2008 μέχρι και το αντίστοιχο τρίμηνο του 2017. Πλέον, σύμφωνα και με τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, η ετήσια αύξηση το 2018 ήταν της τάξεως του 1,7%, ενώ με βάση τα αναθεωρημένα στοιχεία, το α΄ τρίμηνο του 2019 η αντίστοιχη αύξηση διαμορφώθηκε στο 4,9%.

Περιοχές του κέντρου της Αθήνας τα τελευταία 2 χρόνια αποτέλεσαν το πυρήνα ανάπτυξης της κτηματαγοράς ( Στο Δήμο Αθηναίων, 5.804 μεταβιβάσεις έγιναν το 2018 έναντι 2.967 το 2017, δηλαδή αυξήθηκαν κατά 95,6% ) , περιοχές που λόγω των μειωμένων τιμών και ταυτόχρονα της ραγδαίας αύξησης της οικονομίας διαμοιρασμού (Airbnb) συγκέντρωσαν το επενδυτικό ενδιαφέρον.

Οι επενδυτές επέλεγαν κυρίως ακίνητα που έχριζαν ανακαίνιση και διαθέτονταν σε τιμές που δεν ξεπερνούσαν τα 600€/τμ . Δεν είναι λίγες οι περιπτώσεις που αυτοτελή ακίνητα πλησίον της Ομόνοιας μεταβιβάστηκαν σε τιμές που δεν ξεπερνούσαν τα 400€/τμ στις αρχές της τελευταίας διετίας.

Λόγω της αυξημένης ζήτησης για αγορά ακινήτων στο κέντρο των Αθηνών, οι τιμές αυξήθηκαν ακόμη και 60 % εντός της διετίας, με αποτέλεσμα οι επενδυτές να αναζητήσουν νέες περιοχές.

Δεν είναι λίγοι οι επενδυτές που κινήθηκαν σε περιοχές όπως η Κυψέλη, περιοχή που λόγω της γραμμής 4 του μετρό (εκτιμάται πως θα μπορούσε η νέα γραμμή του μετρό να βρίσκεται σε λειτουργία το 2030, εάν κι εφόσον ξεκινήσει ο κύριος όγκος των εργασιών τέλη 2020) αλλά και των χαμηλών τιμών αποτέλεσε την εναλλακτική λύση για επενδύσεις.

Αξίζει να αναφέρουμε ότι το 2017 η ευρύτερη περιοχή της Κυψέλης συγκαταλεγόταν στις περιοχές που ακόμη και τα πιο ακριβά σημεία γύρω από το λόφο Ελικώνος το κόστος αγοράς κατοικήσιμου διαμερίσματος άνω των 35 ετών πωλούνταν από 550€/τμ , ενώ δεν ήταν λίγες οι περιπτώσεις που διαμερίσματα της ίδιας ηλικίας στην ευρύτερη περιοχή που έχριζαν ανακαίνισης πωλούνταν προς 250€/ τμ .

Η πολλά υποσχόμενη Κυψέλη σήμερα μετά την ραγδαία αύξηση των τιμών, (μέσα σε ένα χρόνο η τιμή του τετραγωνικού μέτρου αυξήθηκε από 500€/τμ -600 €/τμ που ήταν το 2018, σε 800€/τμ -1.000€/τμ σήμερα) τείνει να βάλει φρένο στο επενδυτικό ενδιαφέρον στη περιοχή και να οδηγήσει τους επενδυτές σε αναζήτηση νέων αναδυόμενων περιοχών.

Σήμερα, καταγράφονται πολλές περιπτώσεις ιδιοκτητών «ξεχασμένων» εσωτερικών διαμερισμάτων άνω των 35 ετών που χρίζουν ανακαίνισης να ζητούν ακόμη και 1.000€/τμ , τη στιγμή που το ακίνητό τους όλα αυτά τα χρόνια βρισκόταν στα αζήτητα και αν ρωτήσεις τους ίδιους αν έδιναν τα χρήματα αυτά που ζητούν για να το αγοράσουν, σου απαντούν όχι ! .

Η επιλεκτική πληροφόρηση από τη πλευρά των ιδιοκτητών καθώς και η λογική να καλύψουμε τη «χασούρα» των 10 ετών άμεσα, εκμεταλλευόμενοι τη στιγμιαία αυξημένη ζήτηση που καταγράφεται σήμερα, έχει αρχίσει να επηρεάζει αρνητικά πολλές περιοχές του κέντρου. Περιοχές που μπορούν να αλλάξουν τη σημερινή τους εικόνα και να επιστρέψουν στην αίγλη του παρελθόντος, τείνουν να βρεθούν και πάλι στα αζήτητα.

Πλέον, δεν είναι λίγοι οι επενδυτές που κατευθύνονται στο Πειραιά στοχεύοντας σε ακίνητα που μπορούν να δώσουν υπεραξία. Η ζήτηση καταγράφεται θετική το τελευταίο διάστημα τόσο λόγω των αυξήσεων των τιμών στο κέντρο των Αθηνών ( δύσκολη η εύρεση αγοράς κατοικιών έως 800 €/τμ), όσο και των νέων έργων ανάπλασης που υλοποιούνται στην ευρύτερη περιοχή.

Παράλληλα, στα θετικά της περιοχής συγκαταλέγεται το γεγονός ότι αποκτά μετρό και τραμ, το πρώτο τρίμηνο του 2020. Με την ολοκλήρωση των έργων και των δοκιμών, πρόκειται να παραδοθούν οι τρεις πρώτοι σταθμοί της επέκτασης της γραμμής 3 του Μετρό προς τον Πειραιά (Αγία Βαρβάρα, Κορυδαλλός, Νίκαια).

Μη ξεχνάμε ότι τα οδικά έργα και οι επεκτάσεις σταθμών του μετρό και του τραμ ενισχύουν τη ζήτηση στις περιοχές που εξυπηρετούν .

Γενικότερα, οι ιδιοκτήτες ακινήτων κυρίως σε περιοχές που συγκεντρώνουν σήμερα το επενδυτικό ενδιαφέρον ως εναλλακτική λύση λόγω των αυξημένων τιμών των τελευταίων 18 μηνών σε περιοχές του κέντρου, θα πρέπει να κατανοήσουν ότι δεν άλλαξαν τα δεδομένα από τη μια μέρα στην άλλη και εύκολα η κτηματαγορά μπορεί να γυρίσει στο παρελθόν αν δεν λειτουργήσουν ουσιαστικά και άμεσα οι αναπτυξιακές δομές.

Σε «φούσκα» κινδυνεύει να οδηγηθεί η αντιπαροχή που άρχισε να επανέρχεται πριν λίγους μήνες στη κτηματαγορά 

Μέχρι πρόσφατα, οι οικοπεδούχοι καλούνταν να φορολογηθούν και μάλιστα με εξαιρετικά υψηλούς συντελεστές, για περιουσιακά στοιχεία που δεν μπορούσαν να αποφέρουν εισόδημα και ταυτόχρονα η αξία τους μειωνόταν καθημερινά.

Η έννοια της αντιπαροχής όλα αυτά τα χρόνια ήταν  κάτι που δεν ακουγόταν  και δεν υπήρχε στο λεξιλόγιο της κτηματαγοράς, οι ελάχιστες προτάσεις που πραγματοποιούνταν από κατασκευαστές ή ιδιώτες που διέθεταν ρευστότητα και διέκριναν την επερχόμενη ανάπτυξη άγγιζαν το 20% – 25% ως ποσοστό αντιπαροχής, σε αντίθεση με το παρελθόν που το 40% και 60 % στις καλές περιοχές θεωρούταν «δεδομένο».

Δεν είναι λίγες οι περιπτώσεις πλέον που οικοπεδούχοι κυρίως στα Νότια Προάστια που διατηρούν υψηλή ζήτηση και το μέσο ποσοστό αντιπαροχής σήμερα κυμαίνεται από 25 % έως 30 %, θεωρούν ότι όλα άλλαξαν και επιστρέψαμε ξαφνικά στις καλές εποχές πριν το 2006, ζητώντας ως ποσοστό αντιπαροχής ακόμη και 60% με αποτέλεσμα πολλές διαπραγματεύσεις να μην καταλήγουν πουθενά.

Οι ιδιοκτήτες θα πρέπει να κατανοήσουν ότι η κτηματαγορά τους τελευταίους μήνες καταγράφει αυξητικές τάσεις λόγω των ευκαιριών που δημιουργήθηκαν εν μέσω οικονομικής κρίσης.

Οι λιγοστές σε σχέση με την προ-μνημονιακή εποχή αγοραπωλησίες που πραγματοποιήθηκαν στη χώρα μας το 2018 και το 2019, πραγματοποιήθηκαν από εγχώριους και αλλοδαπούς επενδυτές που στόχευσαν στην golden visa ή /και στο νέο οικονομικό φαινόμενο της οικονομίας διαμοιρασμού ( Airbnb). Πρέπει όλοι οι εμπλεκόμενοι στην κτηματαγορά να κατανοήσουμε ότι στη χώρα μας σήμερα, η κτηματαγορά λειτουργεί με τοπικά χαρακτηριστικά – σε τοπικές οικονομίες και όχι σε Πανελλαδικό επίπεδο.

*Ο Θεμιστοκλής – Ανδρέας Μπάκας είναι Πρόεδρος Πανελλαδικού Δικτύου Κτηματομεσιτών E-Real Estates