Σπίτια από κόκκινα δάνεια των κεφαλαιούχων που διαχειρίζονται οι servicers

Ένα απλό μέτρο, δοκιμασμένο στις ΗΠΑ, μπορεί να δώσει στις οικογένειες πρόσβαση στα κλειστά σπίτια των servicers και να προστατέψει, ταυτόχρονα, και τους ίδιους τους επενδυτές.

Σκεφτείτε ένα νέο ζευγάρι στη Θεσσαλονίκη ή στην Αθήνα. Δουλεύουν και οι δύο, έχουν μαζέψει την προκαταβολή και έχουν προέγκριση δανείου. Εδώ και μήνες ψάχνουν ένα διαμέρισμα για να μεγαλώσουν τα παιδιά τους.

Κάθε πρωί περνούν έξω από ένα διαμέρισμα με κλειστά παντζούρια. Είναι άδειο χρόνια. Ανήκει σε ένα χαρτοφυλάκιο ακινήτων που προήλθε από κόκκινα δάνεια. Κάποια μέρα θα πουληθεί. Το πιθανότερο, όμως, είναι να μην το μάθουν ποτέ. Θα αλλάξει χέρια μαζί με δεκάδες άλλα, σε ένα πακέτο που δεν θα περάσει ποτέ από τη βιτρίνα ενός μεσιτικού γραφείου.

Αυτό το ζευγάρι δεν ζητά εύνοια. Δεν ζητά έκπτωση. Ζητά κάτι πολύ πιο απλό: μια ίση ευκαιρία να κάνει προσφορά, πριν το σπίτι χαθεί σε ένα χαρτοφυλάκιο. Στις Ηνωμένες Πολιτείες αυτή η ευκαιρία έχει όνομα: «First Look», δηλαδή «πρώτη ματιά».

Η ιστορία της Καλιφόρνιας

Μετά την κρίση του 2008, η Καλιφόρνια έζησε κάτι πολύ γνώριμο σε εμάς. Χιλιάδες κατοικίες βγήκαν σε πλειστηριασμό και πέρασαν μαζικά σε θεσμικούς επενδυτές. Σύμφωνα με ανάλυση της Γερουσίας της πολιτείας, μόνο ένας επενδυτικός όμιλος ενδέχεται να απέκτησε έως 13.000 σπίτια στην Καλιφόρνια.

Η εικόνα των γειτονιών άλλαξε μέσα σε λίγα χρόνια. Από το 2006 έως το 2012 οι ιδιοκατοικημένες κατοικίες μειώθηκαν κατά πάνω από 320.000, ενώ οι μισθωμένες αυξήθηκαν κατά πάνω από 720.000. Οικογένειες που θα μπορούσαν να γίνουν ιδιοκτήτες έμειναν ενοικιαστές, στα ίδια καμιά φορά σπίτια.

Το θέμα έφτασε στην πολιτική ατζέντα με μια εικόνα που σκανδάλισε την κοινή γνώμη. Στα τέλη του 2019, μια ομάδα άστεγων μητέρων στο Δυτικό Όκλαντ, με το όνομα Moms 4 Housing, μπήκε σε ένα άδειο σπίτι εταιρείας. Η κατάληψη ήταν παράνομη και οι μητέρες απομακρύνθηκαν. Το ερώτημα που έθεσαν, όμως, έμεινε: πώς γίνεται να υπάρχουν άδεια σπίτια και οικογένειες χωρίς σπίτι στον ίδιο δρόμο;

Η απάντηση της πολιτείας ήρθε τον Σεπτέμβριο του 2020. Ο κυβερνήτης υπέγραψε τον νόμο SB 1079 της γερουσιαστή Nancy Skinner, ο οποίος τέθηκε σε ισχύ στις 1 Ιανουαρίου 2021. Για τις κατοικίες έως τεσσάρων διαμερισμάτων που βγαίνουν σε πλειστηριασμό, ο νόμος ορίζει τρία πράγματα:

Ένα δεύτερο παράθυρο μετά τον πλειστηριασμό. Ο πλειστηριασμός γίνεται κανονικά, την ημέρα που έχει οριστεί, και όλοι οι πλειοδότες κάνουν τις προσφορές τους εκεί. Αν υψηλότερος πλειοδότης είναι κάποιος που θα κατοικήσει ο ίδιος το σπίτι, η πώληση ολοκληρώνεται αμέσως. Αν είναι επενδυτής, η κατακύρωση περιμένει. Μέσα σε 15 ημέρες, ο ενοικιαστής του σπιτιού, όσοι θέλουν να το κάνουν κύρια κατοικία, οι μη κερδοσκοπικοί φορείς στέγασης και οι δημόσιοι φορείς μπορούν να δηλώσουν εγγράφως ότι ενδιαφέρονται. Δεν χρειάζεται να είχαν συμμετάσχει στη δημοπρασία· ο χρόνος αυτός υπάρχει ακριβώς για όσους δεν μπορούν να πλειοδοτήσουν με μετρητά την ίδια μέρα. Έχουν στη συνέχεια προθεσμία έως την 45η ημέρα από τον πλειστηριασμό για να καταθέσουν προσφορά τουλάχιστον ίση με την τιμή του πλειστηριασμού, με τα χρήματα διαθέσιμα. Αν υπάρξει τέτοια προσφορά, το σπίτι πηγαίνει σε αυτόν και όχι στον επενδυτή. Αν δεν υπάρξει, ο επενδυτής παίρνει το ακίνητο κανονικά.

Χωρίς πακέτα. Απαγορεύεται να βγαίνουν στον ίδιο πλειστηριασμό πολλές κατοικίες μαζί, ως ένα πακέτο για έναν αγοραστή.

Πρόστιμα για τα εγκαταλελειμμένα σπίτια. Όποιος αποκτήσει κατοικία από κατάσχεση, τράπεζα ή επενδυτής, και την αφήνει άδεια και ασυντήρητη, αντιμετωπίζει πρόστιμα έως 2.000 δολάρια την ημέρα. Δεν αφορά τον πρώην οφειλέτη.

Η τιμή δεν μειώνεται. Ο δανειστής εισπράττει όσα θα εισέπραττε και χωρίς τον νόμο. Αυτό που αλλάζει είναι ποιος παίρνει το σπίτι.

Ένα από τα παραδείγματα που καταγράφει η Γερουσία της Καλιφόρνιας είναι ενδεικτικό. Στην πόλη Pinole, μια εταιρεία που αγόραζε και μεταπωλούσε ακίνητα κέρδισε ένα σπίτι στον πλειστηριασμό με 600.000 δολάρια. Η ενοικιάτριά του, Jocelyn Foreman, χρησιμοποίησε το παράθυρο του νόμου και, με τη στήριξη ενός community land trust, κράτησε το σπίτι στο οποίο ήδη ζούσε.

Ο νόμος δεν ήταν τέλειος. Εμφανίστηκαν ψευδείς δηλώσεις κατοίκησης και κερδοσκόποι που παρουσιάζονταν ως «επιλέξιμοι» φορείς. Η πολιτεία δεν κατάργησε το μέτρο. Το βελτίωσε με τον νόμο AB 1837:

• Ο ενοικιαστής αποδεικνύει τη μίσθωση με έγγραφα.
• Οι μη κερδοσκοπικοί φορείς πρέπει να έχουν πραγματική έδρα στην πολιτεία και κύριο σκοπό την προσιτή κατοικία.
• Η δήλωση του αγοραστή καταχωρίζεται μαζί με τον τίτλο ιδιοκτησίας.
• Κάθε τέτοια πώληση αναφέρεται στον Γενικό Εισαγγελέα της πολιτείας.
• Οι φορείς που αγοράζουν δεσμεύονται να κρατήσουν το ακίνητο προσιτό για 30 χρόνια.

Με την ίδια αναθεώρηση, η ισχύς του μέτρου παρατάθηκε έως το 2031.

Ένα μέτρο με ιστορία

Η Καλιφόρνια δεν ξεκίνησε από το μηδέν. Η ίδια λογική εφαρμόζεται εδώ και χρόνια σε ομοσπονδιακό επίπεδο, από τους μεγαλύτερους κατόχους κατοικιών από κατασχέσεις στις ΗΠΑ.

Η Fannie Mae, ένας από τους δύο μεγάλους φορείς στεγαστικής πίστης υπό κρατική εποπτεία, δίνει προτεραιότητα σε όσους αγοράζουν για να κατοικήσουν και στους δημόσιους φορείς. Από τον Ιανουάριο του 2014 το παράθυρο είναι 20 ημέρες, και στη Νεβάδα 30. Σε αυτό το διάστημα οι επενδυτές δεν μπορούν να κάνουν προσφορά.

Το υπουργείο στέγασης (HUD) εφαρμόζει αντίστοιχη αποκλειστική περίοδο για τις κατοικίες που αναλαμβάνει από ασφαλισμένα δάνεια. Προηγούνται οι ιδιοκτήτες-ένοικοι, οι εγκεκριμένοι μη κερδοσκοπικοί φορείς και ο δημόσιος τομέας. Τον Μάρτιο του 2022 το παράθυρο διπλασιάστηκε, από 15 σε 30 ημέρες.

Η τελευταία λεπτομέρεια έχει σημασία. Μετά από χρόνια εφαρμογής, οι φορείς αυτοί επέλεξαν να επεκτείνουν το παράθυρο, όχι να το περιορίσουν. Αυτό λέει κάτι για το πώς λειτουργεί το μέτρο στην πράξη.

Η λογική είναι παντού η ίδια. Το σπίτι διατίθεται σε αγοραία τιμή, χωρίς έκπτωση και χωρίς επιδότηση. Αυτό που δίνεται είναι χρόνος. Αν δεν υπάρξει αποδεκτή προσφορά μέσα στο παράθυρο, το ακίνητο ανοίγει σε όλους.

Γιατί το χρειαζόμαστε στην Ελλάδα

Η ελληνική αγορά έχει σήμερα ένα μεγάλο απόθεμα κατοικιών που προήλθε από τα κόκκινα δάνεια. Τη διαχείρισή τους έχουν οι servicers, για λογαριασμό των κεφαλαιούχων που αγόρασαν τα χαρτοφυλάκια. Αυτή η διάκριση είναι το κλειδί της συζήτησης.

Ο servicer δεν είναι ο ιδιοκτήτης. Είναι ο διαχειριστής ξένης περιουσίας, και αμείβεται για αυτή τη διαχείριση. Σε κάθε τέτοια σχέση υπάρχει ένα εύλογο ερώτημα: πώς ξέρει ο κεφαλαιούχος ότι κάθε σπίτι πουλήθηκε στην καλύτερη δυνατή τιμή, στον σωστό χρόνο και στον σωστό αγοραστή; Και στα χαρτοφυλάκια του «Ηρακλή», όπου υπάρχει και εγγύηση του Ελληνικού Δημοσίου, το ίδιο ερώτημα αφορά και τον φορολογούμενο.

Το First Look δίνει μια απάντηση που ελέγχεται:

Δημόσια καταχώριση. Κάθε κατοικία που διατίθεται γίνεται ορατή, με τιμή και ημερομηνία. Δεν χάνεται σιωπηλά μέσα σε ένα πακέτο.

Τεκμηριωμένη αξία. Η τιμή βασίζεται σε εκτίμηση ανεξάρτητου πιστοποιημένου εκτιμητή, που μένει στον φάκελο και μπορεί να ελεγχθεί.

Περισσότεροι αγοραστές. Οι οικογένειες προστίθενται στους επενδυτές, δεν τους αντικαθιστούν. Περισσότεροι αγοραστές σημαίνει καλύτερη ανακάλυψη της τιμής.

Λιγότερο κόστος αναμονής. Κάθε μήνας που ένα σπίτι μένει κλειστό κοστίζει: ΕΝΦΙΑ, κοινόχρηστα, ασφάλιση, φθορά. Για τον κεφαλαιούχο, η καθυστέρηση είναι απώλεια, έστω και αν δεν φαίνεται άμεσα.

Υπάρχει και κάτι ακόμη, λιγότερο μετρήσιμο αλλά εξίσου σημαντικό, η εμπιστοσύνη. Οι άνθρωποι ανεχόμαστε μια δύσκολη έκβαση όταν θεωρούμε τη διαδικασία δίκαιη. Αν μια οικογένεια έχασε το σπίτι της, η κοινωνία θέλει τουλάχιστον να ξέρει ότι η επόμενη οικογένεια είχε μια ίση ευκαιρία να το αγοράσει.

Οι εύλογες αντιρρήσεις

Η δουλειά των servicers δεν είναι εύκολη. Πολλά ακίνητα έχουν ανοιχτά ζητήματα τίτλων, αυθαιρεσίες, εκκρεμοδικίες ή δεν έχουν ακόμη αποδοθεί. Κάποιοι θα πουν ότι ένα ακόμη μέτρο θα δυσκολέψει άλλο τις πωλήσεις. Η ανησυχία αυτή είναι κατανοητή και αξίζει σοβαρή απάντηση.

«Θα καθυστερήσει την αξιοποίηση.» Το First Look εφαρμόζεται μόνο όταν το ακίνητο είναι έτοιμο να πουληθεί. Δεν προσθέτει γραφειοκρατία στα προβλήματα που ήδη υπάρχουν. Προσθέτει μερικές εβδομάδες σε μια διαδικασία που σήμερα κρατά συχνά χρόνια.

«Είναι παρέμβαση στην αγορά.» Η τιμή δεν αλλάζει, ούτε απαγορεύεται κάποιος αγοραστής. Αλλάζει μόνο η σειρά με την οποία έρχονται οι προσφορές. Αν οι οικογένειες δεν αγοράσουν, ο επενδυτής αγοράζει όπως και σήμερα.

«Θα γίνει κατάχρηση.» Η Καλιφόρνια έζησε ακριβώς αυτό. Η απάντηση ήταν έλεγχος δικαιολογητικών, καταχώριση των δηλώσεων και κυρώσεις. Έτσι εμείς μπορούμε να ξεκινήσουμε από τη διορθωμένη εκδοχή, όχι από την πρώτη.

Το First Look δεν είναι η μόνη λύση στο στεγαστικό. Χρειαζόμαστε νέα προσφορά, ταχύτερες αδειοδοτήσεις και βιώσιμη χρηματοδότηση. Είναι όμως απαραίτητο, γιατί αφορά σπίτια που υπάρχουν ήδη και που μπορούν να κατοικηθούν αύριο.

Πώς μπορεί να εφαρμοστεί στην Ελλάδα

Το μέτρο δεν χρειάζεται νέους οργανισμούς ούτε δημόσιο χρήμα. Χρειάζεται έξι σαφείς κανόνες:

1. Δημόσια καταχώριση πριν από κάθε πώληση. Κάθε κατοικία που διαχειρίζεται ο servicer και είναι έτοιμη για πώληση αναρτάται σε μια ενιαία, ανοιχτή πλατφόρμα, με τιμή και ημερομηνία.
2. Αποκλειστικό παράθυρο 30 ημερών. Σε αυτό κάνουν προσφορά μόνο όσοι αγοράζουν κύρια κατοικία, ο ενοικιαστής του ακινήτου, οι Δήμοι και οι φορείς κοινωνικής κατοικίας. Είναι η ίδια διάρκεια που εφαρμόζει σήμερα το αμερικανικό υπουργείο στέγασης.
3. Τιμή ίση με την αγοραία αξία. Η τιμή βασίζεται σε εκτίμηση ανεξάρτητου πιστοποιημένου εκτιμητή, σύμφωνα με τα Ευρωπαϊκά Πρότυπα Εκτίμησης. Η προτεραιότητα δεν σημαίνει έκπτωση.
4. Δέσμευση κατοίκησης με κυρώσεις. Ο αγοραστής δηλώνει ότι θα κατοικήσει ο ίδιος το σπίτι για ορισμένο διάστημα. Η δήλωση μπαίνει στο συμβόλαιο και η ψευδής δήλωση έχει συνέπειες.
5. Καμία πώληση σε πακέτο πριν κλείσει το παράθυρο. Μόνο όσα δεν βρήκαν αγοραστή-ένοικο διατίθενται στη συνέχεια σε επενδυτές.
6. Αναφορά στην εποπτική αρχή. Ο servicer αναφέρει πόσες κατοικίες διάθεσε, σε ποιους και σε ποια τιμή. Τα στοιχεία αυτά προστατεύουν και τον ίδιο, γιατί αποδεικνύουν χρηστή διαχείριση απέναντι στους κεφαλαιούχους.

Ας γυρίσουμε στο ζευγάρι της αρχής. Με το First Look, το κλειστό διαμέρισμα στη γειτονιά τους θα εμφανιστεί κάποια μέρα σε μια δημόσια καταχώριση, με τιμή που βγήκε από εκτίμηση. Θα έχουν 30 ημέρες να το δουν και να κάνουν προσφορά, πριν από οποιονδήποτε άλλον. Μπορεί να το αγοράσουν. Μπορεί και όχι. Θα έχουν όμως πραγματική ευκαιρία.

Αν αφήσουμε τα πράγματα όπως είναι, ξέρουμε τι θα γίνει. Το σπίτι θα μείνει κλειστό και θα χάνει αξία. Ο κεφαλαιούχος θα πληρώνει κόστος αναμονής. Και μια οικογένεια θα συνεχίσει να περνάει κάθε πρωί απέξω.

Η στεγαστική κρίση δεν θα λυθεί με ένα μέτρο. Αυτό όμως είναι από τα λίγα που μπορούν να εφαρμοστούν αμέσως, χωρίς κόστος για το Δημόσιο και χωρίς ζημιά για τους επενδυτές. Πρώτα η οικογένεια. Μετά η αγορά. Και οι δύο θα βγουν κερδισμένες.

*Ο Νίκος Μανομενίδης είναι πιστοποιημένος εκτιμητής ακινήτων (REV/TEGoVA) και μεσίτης, με περισσότερα από 25 χρόνια παρουσίας στην ελληνική αγορά ακινήτων.