Εννέα μόλις μήνες μετά από την αγορά του πρώτου τους ακινήτου στο Ντουμπάι, η Ντίνα Χαμπίμπ και ο Καρίμ Γιουσούφ ήδη ετοιμάζουν την επόμενη μετακόμισή τους στην πόλη.
Το ζευγάρι των Αιγυπτίων το οποίο πέρασε οκτώ χρόνια ενοικιάζοντας στο Εμιράτο πουλάει το διαμέρισμα των δύο υπνοδωματίων του στην περιοχή Jumeirah Village Circle για τιμή αυξημένη κατά 26% από τα 1,7 εκατ. ντιρχάμ ($460.000) τα οποία πλήρωσαν για το ακίνητο τον περασμένο Μάρτιο.
Η Χαμπίμπ ελπίζει να εξασφαλίσει ένα μεγαλύτερο ακίνητο για την τριμελή οικογένειά της για την ίδια – ή ακόμα χαμηλότερη- τιμή.
«Για πολλά χρόνια είχαμε αναγκαστεί να πληρώνουμε την υποθήκη κάποιου άλλου, επειδή φοβόμασταν να επενδύσουμε σε μια αγορά η οποία έχει τόσα σκαμπανεβάσματα», δήλωσε η 39χρονη ερευνητής, προσθέτοντας πως «τώρα πια πιστεύουμε πως η αγορά μπορεί να έχει φτάσει στο υψηλότερο σημείο της και σχεδιάζουμε να πουλήσουμε το ακίνητό μας και να αγοράσουμε ένα σπίτι με κήπο το 2024 όταν οι τιμές πέσουν λίγο».
Η Χαμπίμπ και ο Γιουσούφ είναι μεταξύ εκατοντάδων χιλιάδων ιδιοκτητών οι οποίοι προσπαθούν να προσανατολιστούν στην αγορά ακινήτων του Ντουμπάι, η οποία έχει καταγράψει καλύτερη πορεία από τις περισσότερες ανά τον κόσμο φέτος.
Το ζευγάρι, μαζί με πολλούς άλλους ενοικιαστές, αναλυτές και εργολάβους, προσπαθούν να προβλέψουν εάν η αγορά έχει αρχίσει, επιτέλους, να αλλάζει, δεδομένης της παράδοσης πολλών νεόδμητων ακινήτων και της παγκόσμιας οικονομικής αβεβαιότητας η οποία, πια, πλήττει το εμιράτο.
Μέχρι στιγμής, η έκρηξη ενδιαφέροντος στη συγκεκριμένη αγορά οφείλεται στην εισροή πλούσιων επενδυτών, όπως οι Ρώσοι οι οποίοι προσπαθούν να θωρακίσουν τα περιουσιακά τους στοιχεία, οι εκατομμυριούχοι της αγοράς των κρυπτονομισμάτων και οι πλούσιοι Ινδοί οι οποίοι αναζητούν δεύτερη κατοικία στο εξωτερικό. Η διαχείριση της πανδημίας από την κυβέρνηση και η φιλελεύθερη πολιτική της παροχής βίζας διαμονής είχαν επίσης προσελκύσει σωρεία ξένων επενδυτών.
Από τον Ιανουάριο του 2020, τα ενοίκια στο εμιράτο έχουν αυξηθεί κατά περίπου 42%, ενώ οι τιμές των ακινήτων έχουν αυξηθεί κατά περίπου 33% σύμφωνα με την συμβουλευτική CBRE Group Inc. Τα ενοίκια για τις βίλες, μάλιστα, έχουν σημειώσει μερικές από τις μεγαλύτερες αυξήσεις και πλέον κοστίζουν κατά μέσο όρο $88.400 ετησίως.
Η άνοδος έχει ωθήσει πολλούς ενοικιαστές όπως η Χαμπίμπ να κάνουν το βήμα για την πρώτη τους αγορά ακινήτου έτσι ώστε να αποφύγουν την αύξηση των ενοικίων ή να φύγουν από τα αστικά κέντρα. Ο ιδιοκτήτης του ακινήτου που ενοικίαζε η οικογένειά της αύξησε το ενοίκιό τους κατά 16% σε διάστημα τριών ετών. Σημειωτέον πως η Χαμπίμπ αγόρασε το διαμέρισμα που τώρα προσπαθεί να πουλήσει.
Η αγορά ακινήτων του Ντουμπάι είναι εδώ και καιρό γνωστή για τις απότομες αυξομειώσεις της, με μία από τις δραματικότερες πτώσεις της να καταγράφονται το 2009, μετά από χρόνια ανάπτυξης τα οποία τροφοδοτούνταν από το χρέος.
Η κατάρρευση αυτή άφησε ορισμένους από τους μεγαλύτερους εργολάβους στα πρόθυρα της χρεοκοπίας, πριν οι τιμές ανακάμψουν το 2011 και υποχωρήσουν εκ νέου το 2014, αφού η τότε κατάρρευση της τιμής του πετρελαίου έπληξε την τοπική οικονομία.
Από τότε, η κυβέρνηση έχει εισάγει μία σειρά μεταρρυθμίσεων για τους αγοραστές και τους κατασκευαστές έτσι ώστε να περιορίσει τη μεταβλητότητα, συμπεριλαμβανομένης και της αύξησης των απαιτούμενων προκαταβολών για τα στεγαστικά δάνεια στο 20%.
Παρ’ όλα αυτά, η πώληση ενός ακινήτου με την ελπίδα αγοράς ενός νέου σε ένα μόλις έτος είναι μία πολύ επικίνδυνη κίνηση, ανέφερε ο Ταιμούρ Καν, επικεφαλής ερευνών της CBRE, ο οποίος αναμένει πως οι αυξήσεις των τιμών θα περιοριστούν στο 5% με 10% το επόμενο έτος, αλλά δεν αναμένει «ένα πειστικό επιχείρημα για το αν οι τιμές θα καταγράψουν μείωση τη στιγμή που ο πληθυσμός στο εμιράτο συνεχίζει και αυξάνεται και η οικονομία αναπτύσσεται».
Προς το παρόν, τουλάχιστον, υπάρχουν ελάχιστες ενδείξεις πως η αγορά έχει αρχίσει να επιβραδύνεται. Υπάρχουν τεράστια μποτιλιαρίσματα και κίνηση στις μεγαλύτερες οδικές αρτηρίες του εμιράτου ακόμα και το Σαββατοκύριακο, ενώ οι λίστες αναμονής για τους διάφορους ομίλους είναι τεράστιες και οι εγγραφές μαθητών στα σχολεία έχουν αυξηθεί κατά 12% φέτος, σε υψηλό από το 2007.
Ορισμένοι αναλυτές, παράλληλα, έχουν αρχίσει να προειδοποιούν πως το 2024 θα μπορούσε να αποτελέσει ένα σημείο καμπής.
Πρόσφατα, η Morgan Stanley ανέφερε πως προβλέπει «συνεχιζόμενη ανάπτυξη της αγοράς» αν και αναμένει πως η ανάπτυξη του 2024 θα είναι περιορισμένη σε σχέση με αυτή του 2023.
Αν και τα ενοίκια συνεχίζουν να αυξάνονται σε εντυπωσιακά επίπεδα, ο ρυθμός της αύξησης αυτής περιορίζεται σε ορισμένες από τις δημοφιλέστερες γειτονιές του Ντουμπάι. Τον περασμένο Νοέμβριο, μάλιστα, το μέσο ενοίκιο κατέγραψε αύξηση της τάξης του 19,2% ελαφρώς χαμηλότερη από την αντίστοιχη του 19,7% του Οκτωβρίου, όπως αναφέρει η CBRE.
Παράλληλα, ο αριθμός των συναλλαγών ακινήτων μειώθηκε κατά 13% τον Νοέμβριο σε σχέση με την αντίστοιχη περίοδο του 2022, κυρίως λόγω της μείωσης των πωλήσεων ακινήτων εκτός σχεδίου κατά 26,4%, καθώς τα νέα πρότζεκτ έχουν πια πουληθεί και οι εργολαβικές δεν έχουν αποθέματα. Πάραυτα, οι πωλήσεις παλαιότερων κατοικιών αυξήθηκαν κατά 5,1% τον ίδιο μήνα.
Σύμφωνα με το στέλεχος της Cushman & Wakefield Core, Πραθιούσα Γκουράπου, οι τιμές θα παραμείνουν συγκρατημένες αλλά δε θα μειωθούν το 2024. Η ίδια υποστηρίζει πως η αύξηση του πληθυσμού θα ενισχύσει την αγορά και «αν η Fed μειώσει τα επιτόκιά της, θα ενθαρρύνει τους αγοραστές οι οποίοι θα προχωρήσουν στην ανάληψη στεγαστικών δανείων». Σημειωτέον πως, όπως αναφέρει και το Bloomberg, τα στεγαστικά δάνεια αντιπροσωπεύουν επί του παρόντος μόλις το 1/4 του συνόλου των συναλλαγών ακινήτων στο Ντουμπάι, σύμφωνα με τη Morgan Stanley.
Η S&P ανακοίνωσε τον περασμένο μήνα πως οι τιμές των κατοικιών θα αυξηθούν κατά 5% ως 7% το 2024 πριν μειωθούν κατά 5% ως 10% τους επόμενους 12 με 18 μήνες, δεδομένης της παγκόσμιας οικονομικής αβεβαιότητας και της αύξησης της προσφοράς νέων κατοικιών.
«Δεν υπάρχουν σημάδια πως ο κύκλος έχει, πια, τελειώσει, αλλά γνωρίζουμε πως οι αγοραστές επιλέγουν μικρότερα ακίνητα, οπότε ο μέσος όρος του μεγέθους των ακινήτων συρρικνώνεται», ανέφερε χαρακτηριστικά το στέλεχος της S&P, Τατιάνα Λέσκοβα.
Μετά από μία χρονιά ρεκόρ για τις νέες πωλήσεις και τα νέα πρότζεκτ, οι κατασκευαστικές έχουν επίσης αρχίσει να προσαρμόζονται στα νέα δεδομένα.
Η S&P αναμένει την παράδοση 40.000 νέων ακινήτων στο Ντουμπάι το επόμενο έτος και τον ίδιο αριθμό το 2025, πολύ μεγαλύτερο αριθμό από τον αντίστοιχο των 15.000 – 30.000 ακινήτων.
Ως αποτέλεσμα, η Morgan Stanley αναμένει πως οι κατασκευαστές θα προσηλωθούν στην αύξηση της κερδοφορίας τους ακόμα κι αν οι εταιρείες περιορίσουν τις παραδόσεις τους σε σχέση με τα στοιχεία αυτά.
Το ιστορικό μεταβλητότητας στην αγορά του Ντουμπάι έχει ανησυχήσει τον Μοχάμεντ Αλαμπάρ, ιδρυτή της Emaar Properties PJSC η οποία έχτισε τον ψηλότερο ουρανοξύστη του κόσμου και αντιπροσωπεύει περίπου το 30% της αγοράς ακινήτων του Ντουμπάι.
Αν και η Emaar αναμένεται να καταγράψει ρεκόρ κερδών από το 2012, ο Αλαμπάρ παραμένει επιφυλακτικός, αφού προσηλώνεται στην εκτελεσιμότητα των πρότζεκτ και την υγεία του ισολογισμού των κατασκευαστικών.
Σύμφωνα με τον ιδρυτή της Damac Properties PJSC, Χουσέιν Σατζουάνι, η αγορά ακινήτων του Ντουμπάι έχει «υπερθερμανθεί» και η αύξηση των τιμών θα σταθεροποιηθεί. Παρ’ όλα αυτά, ο ίδιος τονίζει πως δεν μπορεί εύκολα να προβλέψει τι μέλλει γενέσθαι το 2024.
Διαβάστε ακόμη
«Ξεπαγώνουν» οι τριετίες – Τι αλλάζει από σήμερα 1η Ιανουαρίου στον ιδιωτικό τομέα
Έρχεται από τις 3/1 ο Ψηφιακός Φάκελος Μεταβίβασης Ακινήτου – Τι αλλάζει
Για όλες τις υπόλοιπες ειδήσεις της επικαιρότητας μπορείτε να επισκεφτείτε το Πρώτο ΘΕΜΑ