Ένα παλιό κτίριο γραφείων στο κέντρο της Αθήνας μετατρέπεται σε σύγχρονα διαμερίσματα. Λίγους μήνες αργότερα, τα περισσότερα έχουν ήδη πουληθεί σε ξένους επενδυτές, οι οποίοι εξασφάλισαν μέσω αυτών ελληνική Golden Visa με επένδυση μόλις 250.000 ευρώ.
Παρότι από τον Σεπτέμβριο του 2024 η Ελλάδα αύξησε το ελάχιστο ύψος επένδυσης στις 400.000 και στις 800.000 ευρώ, ανάλογα με την περιοχή, η αγορά φαίνεται πως βρήκε έναν νέο δρόμο. Δεν πρόκειται για κάποιο «μαγικό παραθυράκι», αλλά για μια εξαίρεση που προβλέπει ο ίδιος ο νόμος και η οποία έχει ήδη δημιουργήσει ένα νέο επιχειρηματικό μοντέλο γύρω από τη μετατροπή εμπορικών ακινήτων σε κατοικίες.
Η συζήτηση αυτή κυριαρχεί πλέον στα διεθνή δίκτυα συμβούλων επενδυτικής μετανάστευσης, στους developers και στους υποψήφιους επενδυτές που εξακολουθούν να βλέπουν την Ελλάδα ως μία από τις πιο ελκυστικές ευρωπαϊκές επιλογές για απόκτηση άδειας διαμονής.
«Δεν πρόκειται για κάποιο θαυματουργό ‘’παραθυράκι’’ (loophole). Υπάρχει συγκεκριμένος νόμος που ρυθμίζει αυτή τη δυνατότητα», εξηγεί στο newmoney η Ilana Meyer, Investment Migration Expert και μέλος του δικτύου Investment Migration Insider (IMI®), της κορυφαίας διεθνούς κοινότητας επαγγελματιών του investment migration (επενδυτική μετανάστευση), η οποία συγκεντρώνει περισσότερους από 300.000 μηνιαίους αναγνώστες και παρέχει αναλύσεις που χρησιμοποιούνται από μέσα όπως το Bloomberg, το BBC και το The Economist.
Όπως επισημαίνει η Meyer, η εξαίρεση επιτρέπει την απόκτηση Golden Visa με επένδυση 250.000 ευρώ, ανεξάρτητα από την περιοχή της Ελλάδας, εφόσον αφορά ένα ακίνητο που έχει μετατραπεί νόμιμα από εμπορική σε οικιστική χρήση.
Η νέα αγορά που δημιούργησε ο νόμος
Στην πράξη, ελάχιστοι επενδυτές αναλαμβάνουν μόνοι τους μια τέτοια μετατροπή. Αντίθετα, έχει δημιουργηθεί μια ολόκληρη αλυσίδα επιχειρηματικής δραστηριότητας.
Developers αποκτούν παλαιά κτίρια γραφείων, αποθήκες ή άλλα εμπορικά ακίνητα, εξασφαλίζουν τις απαραίτητες εγκρίσεις αλλαγής χρήσης, ολοκληρώνουν τις εργασίες μετατροπής σε κατοικίες και στη συνέχεια πωλούν τα διαμερίσματα σε ξένους επενδυτές μαζί με τις προϋποθέσεις που απαιτούνται για την απόκτηση της Golden Visa.
Η Meyer υπογραμμίζει ότι η συγκεκριμένη ρύθμιση συνοδεύεται από αυστηρούς περιορισμούς. Τα ακίνητα δεν μπορούν να επιστρέψουν σε εμπορική χρήση, ενώ απαγορεύεται η εκμετάλλευσή τους μέσω βραχυχρόνιων μισθώσεων τύπου Airbnb. Σε περίπτωση παράβασης προβλέπεται διοικητικό πρόστιμο και ανάκληση της άδειας διαμονής.
Η ανάπτυξη αυτού του μοντέλου έχει δημιουργήσει ένα νέο οικονομικό οικοσύστημα γύρω από την αγορά ακινήτων: από τη δραστηριότητα αυτή επωφελούνται όχι μόνο οι κατασκευαστικές εταιρείες, αλλά και εργολάβοι, αρχιτέκτονες, μηχανικοί, εταιρείες εσωτερικής διακόσμησης, προμηθευτές επίπλων και ηλεκτρικών συσκευών, καθώς και μεσίτες και σύμβουλοι ακινήτων.
«Το πρόγραμμα είναι θετικό για την ελληνική οικονομία, καθώς γύρω του έχει αναπτυχθεί ένα ολόκληρο οικοσύστημα που δημιουργεί θέσεις εργασίας» σημειώνει η Meyer.
Η παγκόσμια άνθηση της επενδυτικής μετανάστευσης
Η αυξημένη ζήτηση για την ελληνική Golden Visa εντάσσεται σε μια ευρύτερη διεθνή τάση. Τα τελευταία χρόνια, ολοένα περισσότεροι εύποροι επενδυτές αναζητούν ένα δεύτερο σχέδιο ζωής («Plan B») απέναντι στις γεωπολιτικές εντάσεις, τις φορολογικές αλλαγές και την αυξανόμενη αβεβαιότητα.
Σύμφωνα με την ετήσια έκθεση της Henley & Partners – της διεθνούς εταιρείας συμβούλων που εξειδικεύεται στην επενδυτική μετανάστευση – η οποία καταρτίζεται σε συνεργασία με την εταιρεία ερευνών New World Wealth, το 2025 μετακινήθηκαν διεθνώς περίπου 142.000 εκατομμυριούχοι, αριθμός-ρεκόρ, ενώ για το 2026 οι μετακινήσεις εκτιμάται ότι θα αυξηθούν περαιτέρω, φτάνοντας τις 165.000.
Η ίδια έκθεση κατατάσσει την Ελλάδα, την Ιταλία και την Πορτογαλία μεταξύ των σημαντικότερων ευρωπαϊκών προορισμών για εύπορους ιδιώτες που επιλέγουν να μεταφέρουν την κατοικία ή μέρος των επενδύσεών τους, ενώ ειδικά για την Ελλάδα εκτιμά ότι θα προσελκύσει περίπου 1.200 νέους εκατομμυριούχους.
Η δυναμική αυτή αποτυπώνεται και στην αξιολόγηση των προγραμμάτων άδειας διαμονής μέσω επενδύσεων.
Στην έκδοση Residence & Citizenship Programs 2025, η Ελλάδα κατέλαβε για πρώτη φορά την πρώτη θέση παγκοσμίως στον Global Residence Program Index, ξεπερνώντας την Πορτογαλία.
Όπως σημειώνουν οι συντάκτες της έκθεσης, η ελληνική Golden Visa ξεχωρίζει για τον συνδυασμό «υψηλής ποιότητας ζωής, ελκυστικού επενδυτικού περιβάλλοντος και πρόσβασης στην Ευρωπαϊκή Ένωση», ενώ χαρακτηρίζεται ως ένα πρόγραμμα που εξακολουθεί να προσφέρει «εξαιρετική αξία για τους διεθνείς επενδυτές».
Η Ελλάδα εξακολουθεί να προσελκύει επενδυτές
Παρά τη σημαντική αύξηση των ελάχιστων ορίων επένδυσης, η ζήτηση για την ελληνική Golden Visa δεν έχει εξαφανιστεί.
«Η ζήτηση παραμένει ισχυρή, αν και έχει μειωθεί μετά τις αλλαγές στη νομοθεσία και την αύξηση του ελάχιστου ύψους επένδυσης», αναφέρει η Meyer.
Πίσω από την επιλογή μιας Golden Visa δεν βρίσκεται πλέον μόνο η αγορά ενός ακινήτου, αλλά ένας μακροπρόθεσμος οικογενειακός σχεδιασμός που αφορά τη φορολογική κατοικία, την εκπαίδευση των παιδιών, την επιχειρηματική δραστηριότητα και τη μελλοντική απόκτηση υπηκοότητας.
Όπως επισημαίνει η Meyer, «η Πορτογαλία, η Ελλάδα, η Μάλτα και η Ιταλία λύνουν διαφορετικά προβλήματα για διαφορετικούς ανθρώπους και το κόστος μιας λανθασμένης επιλογής μπορεί να μετρηθεί σε χρόνια, σε φόρους ή ακόμη και στην αποτυχία ενός ολόκληρου οικογενειακού σχεδίου στο στάδιο της απόκτησης υπηκοότητας».
Στην ελκυστικότητα της Ελλάδας συμβάλλει πλέον και η σημαντική βελτίωση στους χρόνους διεκπεραίωσης των αιτήσεων. Όπως αναφέρει η Meyer, η επεξεργασία των φακέλων έχει επιταχυνθεί αισθητά τον τελευταίο χρόνο, εξέλιξη που αποδίδει εν μέρει και στη μείωση του όγκου των νέων αιτήσεων μετά την αυστηροποίηση του προγράμματος.
Η εικόνα αυτή επιβεβαιώνεται και από τα στοιχεία της IMI Daily, σύμφωνα με τα οποία μετά το μεγάλο κύμα αιτήσεων που προηγήθηκε των αλλαγών στη νομοθεσία, οι εγκρίσεις αυξάνονται σταθερά, γεγονός που υποδηλώνει ότι οι ελληνικές αρχές έχουν επιταχύνει σημαντικά την επεξεργασία των φακέλων.
Όσο για την κριτική ότι η αξιοποίηση της εξαίρεσης των 250.000 ευρώ υπονομεύει την προσπάθεια περιορισμού της Golden Visa, η οποία είχε ως βασικό στόχο την αντιμετώπιση της στεγαστικής κρίσης, η Meyer διαφωνεί. Όπως επισημαίνει, αντίστοιχες παρεμβάσεις σε Πορτογαλία και Ισπανία (μάλιστα η Ισπανία προχώρησε στην πλήρη κατάργησή του προγράμματος) δεν απέδωσαν τα αναμενόμενα αποτελέσματα.
«Συχνά οι κυβερνήσεις επιρρίπτουν την ευθύνη σε ένα μόνο πρόγραμμα για προβλήματα που στην πραγματικότητα σχετίζονται με την έλλειψη επαρκούς προσφοράς κατοικιών, τις ανεπαρκείς εγκρίσεις νέων αναπτύξεων, τους μισθούς και άλλες διαρθρωτικές αδυναμίες. Δημιουργούν έναν εύκολο “ένοχο” και δίνουν την εντύπωση ότι έτσι λύνουν το πρόβλημα. Αυτό μπορεί να τους δώσει ψήφους βραχυπρόθεσμα, αλλά δεν προσφέρει πραγματικές λύσεις στους πολίτες. Η Πορτογαλία αφαίρεσε τα ακίνητα από το πρόγραμμα Golden Visa, η Ισπανία κατήργησε πλήρως το δικό της πρόγραμμα, όμως καμία από αυτές τις αποφάσεις δεν έλυσε τη στεγαστική κρίση», υποστηρίζει.
*Κεντρική φωτογραφία: Η Ilana Meyer είναι σύμβουλος επενδυτικής μετανάστευσης και μέλος του Investment Migration Insider (IMI®). Εξειδικεύεται στα ευρωπαϊκά προγράμματα Golden Visa και σε ζητήματα διεθνούς μετεγκατάστασης εύπορων ιδιωτών και οικογενειών.
Διαβάστε ακόμη
Στο «μικροσκόπιο» της ΑΑΔΕ αδήλωτα εισοδήματα και καταθέσεις εξωτερικού
Για όλες τις υπόλοιπες ειδήσεις της επικαιρότητας μπορείτε να επισκεφτείτε το Πρώτο Θέμα
Σχολίασε εδώ
Για να σχολιάσεις, χρησιμοποίησε ένα ψευδώνυμο.