Της Στεφανίας Σούκη
Μέχρι σήμερα και στο διάστημα των τελευταίων 3,5 ετών έχει προβεί στην ενοικίαση 45 ξενοδοχείων, 5.000 κλινών συνολικά ανά την Ελλάδα και στον ορίζοντα της επόμενης τριετίας έχει βάλει στόχο να φθάσει το χαρτοφυλάκιο των ξενοδοχειακών της κλινών στις 10.000.
Ο λόγος για την HotelBrain, έναν πλήρως, πλέον, καθετοποιημένο ξενοδοχειακό όμιλο, ο οποίος, με βάση τον αριθμό των μονάδων, έχει φθάσει να συγκαταλέγεται στους κορυφαίους ξενοδόχους στην Ελλάδα και στους 20 μεγαλύτερους όσον αφορά τον κύκλο εργασιών και τον αριθμό των εργαζομένων. Ενδεικτικά, για το 2018 o κύκλος εργασιών ανήλθε στα 28 εκατ. ευρώ, η λειτουργική κερδοφορία (ΕΒΙΤDA) ήταν στο 10% και ο καθαρός δανεισμός (πλην επενδύσεων σε εταιρείες ξενοδοχειακών ακινήτων) ήταν λιγότερο από 1 εκατ. ευρώ.
«Στόχος είναι το χαρτοφυλάκιο των ξενοδοχειακών κλινών τα επόμενα 3 έτη να ανέλθει στις 10.000, ο κύκλος εργασιών να υπερβαίνει τα € 70 εκ. και η λειτουργική κερδοφορία να προσεγγίζει το 15% των πωλήσεων», αναφέρει ο ιδρυτής κι επικεφαλής της HotelBrain κ. Πάνος Παλαιολόγος «Η μετέπειτα ανάπτυξη του ομίλου βασίζεται στις επιτυχημένες επιδόσεις μέχρι σήμερα, στην υγιή κεφαλαιακή δομή, στις «βάσεις» που διαθέτει στο σύνολο των βασικών τουριστικών προορισμών και στις νέες μισθώσεις που βρίσκονται στα σκαριά». Σημειωτέον ότι τόσο η μητρική HotelBrain όσο και το σύνολο των εταιρειών του ομίλου είναι ελληνικές εταιρείες και λειτουργούν με απόλυτη διαφάνεια».
Η HotelBrain είναι σήμερα ένας καθετοποιημένος ξενοδοχειακός όμιλος που γνωρίζει πώς να διαμορφώνει ξενοδοχειακά concepts, πώς να τα λειτουργεί και πώς μέσα από τα οικονομικά τους αποτελέσματα να τα εξελίσσει τελικά σε επιτυχημένες επενδύσεις.
Το επιχειρηματικό της μοντέλο βασίζεται στον διαχωρισμό μεταξύ ιδιοκτησίας και λειτουργίας του ξενοδοχείου. «Για την HotelBrain, ξενοδόχος είναι αυτός που έχει την ιδιοκτησία του ξενοδοχείου, ανεξάρτητα από το αν έχει επιλέξει τη λειτουργία να την κάνει ο ίδιος προσωπικά, να την κάνουν τα στελέχη του ή να έχει μισθώσει το ξενοδοχείο. Το ξενοδοχείο είναι μια επιχείρηση εντάσεως παγίων, άρα μια μορφή διαχείρισης real estate επένδυσης. Σε αντίθεση όμως με άλλες real estate επενδύσεις, όπως τα γραφεία ή τα διαμερίσματα, η απόδοση της συνδέεται άμεσα με τα αποτελέσματα της λειτουργίας του και όχι π.χ με τα τετραγωνικά μέτρα ή την περιοχή που βρίσκεται το ακίνητο, όπως ισχύει για τα γραφεία ή τα διαμερίσματα. Η HotelBrain είναι ο Hotel Operator που λειτουργώντας το ξενοδοχείο μέσω συμβάσεων μισθώσεων, διαμορφώνει για τον ξενοδόχο το ετήσιο οικονομικό του αποτέλεσμα και ακολούθως την αποτίμηση της αξίας του ξενοδοχείου του», αναφέρει ο κ. Παλαιολόγος.
Σύμφωνα με τον ίδιο, το στρατηγικό πλεονέκτημα της εταιρείας, ακομη και εκτός Ελλάδος, είναι ο συνδυασμός τεσσάρων διαφορετικών στοιχείων. Καταρχάς, την ανάληψη της ευθύνης της λειτουργίας του ξενοδοχείου μέσω συμβάσεων μίσθωσης, βάσει των οποίων το επιχειρηματικό ρίσκο το αναλαμβάνει εξ ολοκλήρου η HotelBrain, έχοντας η ίδια εμπιστοσύνη στις ικανότητες της και διαθέτοντας τα οικονομικά μέσα. Επιπλέον, προσφέρει πλήρη ανεξαρτησία από αλυσίδες ξενοδοχείων ή tour operators, πράγμα που αφενός σπανίζει, αφετέρου ενισχύει το όφελος που καρπώνεται ο ξενοδόχος. «Είναι εύκολο για έναν hotel operator που συνεργάζεται ή συνεταιρίζεται με κάποιον tour operator να γεμίσει ένα ξενοδοχείο. Το δύσκολο είναι να το κάνει με τρόπο που το οικονομικό αποτέλεσμα να μένει στο ξενοδοχείο. Αντίστοιχα, αν ένας hotel operator συνεργάζεται με μια αλυσίδα ξενοδοχείων, έχει ορισμένα σημαντικά conflicts απέναντι στον ξενοδόχο π.χ να προτείνει εναλλακτικά brands ή concepts, να διαπραγματευτεί όρους κτλ.», σχολιάζει ο κ. Παλαιολόγος.
Τρίτο βασικό στοιχείο είναι ότι οι όμιλος παρέχει μεγάλη ευελιξία ως προς τις μισθώσεις. «Η HotelBrain δεν έχει ένα σταθερό μοντέλο μισθώσεων το οποίο εφαρμόζει παντού. Αντίθετα η κάθε περίπτωση είναι διαφορετική και υπάρχει εξατομικευμένη προσέγγιση. Παράμετροι όπως ο χρόνος της μίσθωσης, η ανάληψη τυχόν ανακαινίσεων, οι μεταβλητές μιας μίσθωσης κτλ, αντιμετωπίζονται στη βάση της κάθε ξεχωριστής περίπτωσης. Το αποτέλεσμα είναι να υπάρχει μια tailor made προσέγγιση για κάθε μια περίπτωση, στοιχείο το οποίο βοηθά αφενός στο να επιτυγχάνεται η συμφωνία και αφετέρου στο να εκτελείται αυτή απρόσκοπτα αφού έχει σχεδιαστεί σωστά από την αρχή».
Ένα ακόμη στοιχείο διαφοροποίησης της HotelBrain είναι η ικανότητα λειτουργίας ξενοδοχείων όλων των τύπων και διαφορετικών τουριστικών προορισμών. «Μπορούμε να λειτουργούμε με την ίδια επιτυχία μέσω μισθώσεων, ένα boutique hotel 30 δωματίων στη Μύκονο με ένα all-inclusive Resort 300 δωματίων στη Ρόδο. Τα δύο αυτά ξενοδοχεία δεν έχουν τίποτε κοινό και απαιτούν εντελώς διαφορετικές ικανότητες διαχείρισης».
Το 2018 ο όμιλος λειτούργησε 37 μισθωμένα ξενοδοχεία, αριθμός που έχει ανέβει ήδη, με τις νέες συμφωνίες στα 46. Η συνεχιζόμενη ανάπτυξη οφείλεται στο γεγονός ότι αποτελεί μια αξιόπιστη λύση για τους ξενοδόχους σε μια περίοδο όπου ο κλάδος διέρχεται από μια σημαντική αναδιοργάνωση. Συγκεκριμένα, αποτελεί λύση σε περιπτώσεις όπου ο ξενοδόχος αναζητά ένα εξασφαλισμένο εισόδημα και ταυτόχρονα να παραμένει η υπεραξία του καταλύματος του στον ίδιο, επίσης, σε περιπτώσεις όπου για διάφορους λόγους υπάρχει έλλειμμα εμπιστοσύνης μεταξύ του ξενοδόχου και των πιστωτριών τραπεζών. «Τότε η ενοικίαση αποτελεί μια αμοιβαία επωφελής λύση για όλους, ικανή να διατηρήσει τόσο την ιδιοκτησία στον ξενοδόχο, όσο και να διασφαλίσει την αποπληρωμή των δανείων των πιστωτών», αναφέρει ο κ. Παλαιολόγος προσθέτοντας ότι λύση δίνεται και σε περιπτώσεις όπου τα ξενοδοχειακά ακίνητα έχουν αποκτηθεί ή πρόκειται να αποκτηθούν από χρηματοοικονομικούς επενδυτές, οι οποίοι επιθυμούν να εξασφαλίσουν ικανοποιητικές αποδόσεις από ενοίκια.
Οι υπόλοιποι τομείς δραστηριότητας
Εκτός από τη διαχείριση ξενοδοχείων -που είναι η κύρια δραστηριότητα του- ο όμιλος HotelBrain έχει αναπτύξει τις ακόλουθες επιχειρηματικές μονάδες:
-Παροχή συμβουλευτικών υπηρεσιών διαχείρισης: Σήμερα η HotelBrain προσφέρει υπηρεσίες συμβουλευτικής διαχείρισης σε πάνω από 130 ξενοδοχεία στην Ελλάδα και στο εξωτερικό και αποτελεί μια από τις μεγαλύτερες εταιρείες διαχείρισης ξενοδοχείων στην Ευρώπη. Οι συστημικές πωλήσεις των εν λόγω ξενοδοχείων τρίτων, ξεπερνούν τα 120 εκατ. ευρώ ενώ το επίπεδο των υπηρεσιών ποικίλει από το πλήρες management μέχρι την παροχή υπηρεσιών του σχεδιασμού για το κάθε concept και την προετοιμασία πριν την έναρξη λειτουργίας για περιπτώσεις νέων ξενοδοχείων. Πρόκειται για την «παραδοσιακή» δραστηριότητα του ομίλου, τα έσοδα της οποίας συνίστανται σε αμοιβές διαχείρισης (fees).
-Επενδύσεις σε ξενοδοχειακά ακίνητα: Σε επιλεγμένες περιπτώσεις, ο όμιλος, κάνοντας χρήση και τραπεζικού δανεισμού, έχει προβεί στην αγορά και αναβάθμιση, μέσω ανακαινίσεων, ξενοδοχειακών ακινήτων. Πρόκειται κυρίως για μονάδες μικρού και μεσαίου μεγέθους, οι οποίες επανατοποθετούνται στην αγορά με νέο concept και νέα δομή λειτουργίας.
-Παροχή συμβουλευτικών υπηρεσιών new business. Αφορά υπηρεσίες ανάπτυξης νέων ξενοδοχειακών projects, κατάρτισης concepts και business plans, συμβουλευτικές υπηρεσίες πριν την έναρξη λειτουργίας κτλ. Και σε αυτόν τον τομέα η HotelBrain πάει ένα βήμα παραπέρα αφού τα business plans που καταρτίζει, είναι σε θέση -εφόσον το επιθυμεί ο ξενοδόχος- να τα υλοποιήσει πλήρως, είτε ως σύμβουλος διαχείρισης, είτε αναλαμβάνοντας ή ίδια τον επιχειρηματικό κίνδυνο ως μισθωτής.
Η βασική στόχευση του ομίλου είναι η επίτευξη υψηλής ανάπτυξης να συνδυάζεται με την αποτελεσματική διαχείριση της. Έτσι παράλληλα με την ανάπτυξη του ξενοδοχειακού χαρτοφυλακίου, ο όμιλος HotelBrain επενδύει στον ανθρώπινο παράγοντα και σε ολοκληρωμένα συστήματα διαχείρισης. Ήδη το διοικητικό προσωπικό του ομίλου (πλην των εργαζομένων στα ξενοδοχεία) ανέρχεται στα 90 άτομα, με ισχυρές προσθήκες τον τελευταίο χρόνο, από καταξιωμένα στελέχη της αγοράς. Πρόκειται για μια από τις μεγαλύτερες ομάδες κεντρικής διαχείρισης ξενοδοχείων στην Ευρώπη, η οποία καλύπτει in house το σύνολο των επιμέρους λειτουργιών. Επίσης ο όμιλος επενδύει σε υποδομές πληροφοριακών συστημάτων καθώς και πλατφόρμες κεντρικών συμφωνιών.