Ενοίκια: Πάνω οι τιμές στα νότια, κάτω στα βόρεια

της Στεφανίας Σούκη

Ανοίγει η ψαλίδα στις τιμές των ενοικίων ανά την Αθήνα, με ορισμένες περιοχές του κέντρου και τα νότια προάστια να κινούνται πλέον σε ρυθμούς Airbnb και τις λιγότερο προνομιούχες του ευρύτερου Δήμου Αθηναίων και των λοιπών προαστίων να παραμένουν σε ρυθμούς κρίσης, πλην ελαχίστων εξαιρέσεων.

«Πολυτελής, νεοκλασική, διατηρητέα μονοκατοικία κατασκευής του 1930 και ανακαίνισης το 2001, επιφάνειας 375 τ.μ., διατίθεται προς ενοικίαση στα 10.000 ευρώ τον μήνα ή 27 ευρώ ανά τ.μ. Διαθέτει roof garden με απεριόριστη θέα στην Ακρόπολη και βρίσκεται σε απόσταση 50 μέτρων από την Αποστόλου Παύλου, 500 μέτρα από σταθμό του μετρό και 400 μέτρα από την Ακρόπολη. Το ακίνητο διατίθεται επιπλωμένο, με άδεια ΕΟΤ, έτοιμο και για τουριστική εκμετάλλευση».

Η τιμή της αγγελίας με το ενοίκιο των 27 ευρώ ανά τ.μ. θυμίζει εν πολλοίς εποχές προ κρίσης, ωστόσο η άλλη όψη του νομίσματος παραπέμπει σε ενοίκια πλήρους απαξίωσης, με 2 ή 3 ευρώ ανά τ.μ., και μάλιστα για ακίνητα που μπορεί να είναι μεν αρκετών δεκαετιών πίσω, παρουσιάζουν όμως καλά χαρακτηριστικά και διατίθενται ακόμη και επιπλωμένα για μίσθωση ως φοιτητική κατοικία: «Οροφοδιαμέρισμα 100 τ.μ., ρετιρέ στην Κυψέλη σε καλή κατάσταση, κατασκευής του 1960, με ασανσέρ, βεράντα και δύο μπαλκόνια, πόρτα ασφαλείας, αποθήκη, τέντες, κοντά σε συγκοινωνίες και αγορά, σε γειτονιά, ενοικιάζεται επιπλωμένο, με τιμή στα 330 ευρώ ή 3 ευρώ ανά τ.μ.».

Το χάσμα, λοιπόν, που χωρίζει τις περιοχές του χάρτη των ενοικίων στην Αθήνα φαίνεται να μεγαλώνει περαιτέρω – και αυτό παρά το γεγονός ότι η αγορά των ενοικιάσεων κινείται πλέον σαφώς περισσότερο σε σχέση με τις πωλήσεις, δεδομένου ότι, αντίθετα με την αντίληψη που κυριαρχούσε την περίοδο προ κρίσης, πολλοί Ελληνες επιλέγουν τη λύση του ενοικίου σε σχέση με την αγορά, ελλείψει ρευστού, τραπεζικών δανείων και με τον επιπλέον πονοκέφαλο του ΕΝΦΙΑ.

Oι νέες τάσεις στις μισθώσεις

Ετσι, στην αγορά των ενοικιάσεων, αυτή τη στιγμή η ζήτηση από τους ξένους επισκέπτες και τους τουρίστες έχει ήδη αρχίσει να ανεβάζει τα ενοίκια σε συγκεκριμένες περιοχές διαμορφώνοντας παράλληλα νέες τάσεις στην αγορά των μισθώσεων. Μια τάση αφορά τις πιο οργανωμένες επιχειρηματικές κινήσεις προς την κατεύθυνση των υπεκμισθώσεων και των ανακαινίσεων. Ακόμη, πέραν των γνωστών πλέον βραχυχρόνιων τουριστικών μισθώσεων τύπου Airbnb, παρατηρείται και οι ίδιοι ιδιοκτήτες, κατά την περίοδο της απουσίας τους, να παραχωρούν προς μίσθωση ακόμη και για δύο-τρεις μήνες τον χρόνο την κατοικία τους, ειδικά αν αυτή βρίσκεται σε περιοχή υψηλής ζήτησης, είτε σε ξένα στελέχη που επισκέπτονται για μικρό χρονικό διάστημα την Αθήνα στο πλαίσιο επαγγελματικών τους υποχρεώσεων, είτε ακόμη και σε ξένους τουρίστες.

«Βλέπουμε τις τιμές στο ιστορικό κέντρο και τις λεγόμενες καλές περιοχές, π.χ. πέριξ του Συντάγματος, το Κολωνάκι ή και έξω από αυτό, κυρίως στο παραλιακό μέτωπο, από το Παλαιό Φάληρο μέχρι και τη Βουλιαγμένη, ότι έχουν ήδη αυξηθεί», αναφέρει ο κ. Δημήτρης Μπινιάρης, πρόεδρος της Ομοσπονδίας Μεσιτών Αστικών Συμβάσεων Ελλάδος. «Αντίστοιχα, έχουν αυξηθεί και οι εταιρείες που μισθώνουν για συγκεκριμένη χρονική περίοδο ακίνητα από τους ιδιοκτήτες τους, αναλαμβάνουν να τα ανακαινίσουν και στη συνέχεια τα υπομισθώνουν επιπλωμένα». Η χρονική περίοδος μίσθωσης ποικίλλει ανάλογα με το ακίνητο, τη συμφωνία με τον ιδιοκτήτη και τον επιδιωκόμενο χρόνο απόσβεσης – μπορεί, για παράδειγμα, να είναι μια τριετία, στην περίπτωση που ο ιδιοκτήτης δεν θέλει μεγάλη περίοδο δέσμευσης, «και να φτάσει ακόμη και την εικοσαετία», αναφέρει ο κ. Μπινιάρης.

Η υπεραξία για το ακίνητο, το οποίο ανακαινίζεται ριζικά, είναι στην περίπτωση αυτή δεδομένη, πολύ περισσότερο δε αν αυτό βρίσκεται στις περιοχές της πρώτης ζήτησης, κυρίως, από ξένους επισκέπτες της πόλης. «Τα νότια προάστια, και δη ο Αλιμος, το Φάληρο, το Ελληνικό, η Γλυφάδα, η Βούλα και η Βουλιαγμένη, προσελκύουν αυτή τη στιγμή μεγάλο ενδιαφέρον από το εξωτερικό, σε αντίθεση με τα βόρεια όπου τα ενοίκια παραμένουν χαμηλά και υπάρχουν μεγάλες ευκαιρίες για μισθώσεις ακινήτων τα οποία προ κρίσης θα ήταν απλησίαστα». Αντίστοιχα, μεγάλες ευκαιρίες βρίσκει κανείς και στις πολύ ακριβές περιοχές του Παλαιού Ψυχικού και της Φιλοθέης για κατοικίες που απευθύνονται σε Ελληνες και παραμένουν στα χαμηλά.

Μία ακόμη, πιο καινούρια, τάση από ιδιοκτήτες κυρίως στις καλές περιοχές του κέντρου είναι η μίσθωση της κατοικίας τους για περιορισμένο χρονικό διάστημα -αναγράφεται συνήθως στην αγγελία-, κατά την περίοδο όπου μπορεί να λείπουν εκτός Αθηνών. Πρόκειται για μία ακόμη διέξοδο προς την κατεύθυνση της εξασφάλισης επιπλέον εισοδήματος προκειμένου να αντεπεξέλθουν στις αυξημένες φορολογικές επιβαρύνσεις του ΕΝΦΙΑ και όχι μόνο.

Οι τιμές ανά την Αθήνα

Ενδεικτικό της κινητικότητας στην αγορά των μισθώσεων στην Αθήνα είναι το γεγονός της μείωσης της προσφοράς κατά την τελευταία τριετία και των αγγελιών που βαίνουν σταδιακά μειούμενες από το 2015 και μετά. Με βάση τα στοιχεία της γνωστής πλατφόρμας www.spitogatos.gr, η οποία εκτός από την Ελλάδα έχει επεκταθεί στην Κύπρο και πλέον σε άλλες αγορές, μαζί με τις εξειδικευμένες πλατφόρμες spiti245.gr και tospitimou.gr δέχονται κάθε χρόνο σχεδόν 40 εκατομμύρια επισκέψεις (έως και τον Οκτώβριο του 2017) για το σύνολο των αγγελιών για πωλήσεις και ενοικιάσεις: στο κέντρο της Αθήνας το 85% των προσφερόμενων ακινήτων αφορά τις πωλήσεις και το 15% τις μισθώσεις, όταν το 2015 το αντίστοιχο ποσοστό ήταν περίπου 21%.

Στα νότια προάστια το ποσοστό των αγγελιών για ενοικιάσεις είναι τώρα στο 21%, από 28% το 2015, ενώ μικρότερο είναι το ποσοστό μείωσης κατά τη διάρκεια της τριετίας στα βόρεια προάστια, όπου τα προσφερόμενα ακίνητα για μισθώσεις σήμερα είναι στο 23,5%, από 26% το 2015. Η γνωστή πλατφόρμα καταγράφει και τη χρονολογική εξέλιξη των τιμών (μεσοσταθμικά) από το 2011, οπότε ήδη είχε προηγηθεί η πρώτη τριετία πτώσης στην κτηματαγορά (τέλη του 2008) σε βόρεια προάστια, κέντρο και νότια προάστια με βάση τις αγγελίες αλλά και τις προσδοκίες των ιδιοκτητών, που συνήθως είναι φουσκωμένες. Από τα στοιχεία προκύπτει ότι ειδικά για τα νότια προάστια η μεσοσταθμική τιμή ενοικίου (μη επιπλωμένα και επιπλωμένα ακίνητα) τον Οκτώβριο του 2017 φτάνει στα 8,5 ευρώ ανά τ.μ., έχοντας ξεπεράσει σε ποσοστό 6,1% τα 8 ευρώ, που ήταν η αντίστοιχη τιμή το 2011 και τα 7,9 ευρώ το 2016.

Μειωμένη κατά 9,5% έναντι του 2011 είναι η μεσοσταθμική προσφερόμενη τιμή μίσθωσης στο κέντρο της Αθήνας (7,3 ευρώ αυτή τη στιγμή), ενώ πτώση 5,9% εμφανίζει η μέση τιμή των ενοικίων στα βόρεια προάστια, φτάνοντας στα 7,6 ευρώ ανά τ.μ., από 8,1 ευρώ ανά τ.μ. το 2011. Με βάση πάντα τις αγγελίες προσφορών, η χαμηλότερη τιμή της περιόδου 2011-2017 εμφανίζεται το 2014, οπότε ξεκίνησε η σταδιακή άνοδος των ζητούμενων ενοικίων, αποτυπώνοντας μέχρι ενός βαθμού και τη στροφή των ελληνικών νοικοκυριών στο ενοίκιο.

Ακρως ενδιαφέροντα είναι τα στοιχεία από τις αγγελίες που αφορούν τα επιπλωμένα διαμερίσματα σε σύγκριση με τα μη επιπλωμένα, με την πρώτη κατηγορία να επιδεικνύει μεγάλη ανθεκτικότητα καθ’ όλη τη διάρκεια της περιόδου 2011-2017, γεγονός που οφείλεται κυρίως στη ζήτηση από το εξωτερικό. Μία ακόμη αιτία εντοπίζεται στο ότι τα περισσότερα επιπλωμένα σπίτια συγκεντρώνονται στις καλές περιοχές με υψηλή ζήτηση (η προσφορά επιπλωμένων κατοικιών είναι ανύπαρκτη, για παράδειγμα, στα πέριξ της Ομόνοιας) από εταιρείες που αναζητούν στέγη για τα στελέχη τους ή κοντά στις πανεπιστημιακές σχολές και τους σταθμούς του μετρό.

Επομένως, αφορούν περιπτώσεις κατοικιών που ούτως ή άλλως αποτελούν μία πιο προνομιακή κατηγορία ακινήτων. Ετσι, οι τιμές των επιπλωμένων τόσο στα νότια προάστια όσο και στο κέντρο είναι υψηλότερες σε σύγκριση με το 2011: για τις περιοχές του παραλιακού μετώπου κυμαίνονται ακόμη και στα 12 ευρώ ανά τ.μ. (έναντι 7,5 ευρώ ανά τ.μ. για τα μη επιπλωμένα), ενώ για το κέντρο αντίστοιχα είναι στα 10,7 ευρώ ανά τ.μ. (από 6,7 ευρώ ανά τ.μ. για τα μη επιπλωμένα). Σημειωτέον ότι τα στελέχη της αγοράς εντοπίζουν τώρα μια θετική παράμετρο από την κινητικότητα στις μισθώσεις των επιπλωμένων κατοικιών, που δεν είναι άλλη από τη δεύτερη ευκαιρία που δίνεται σε παλιά διαμερίσματα των πολυκατοικιών του κέντρου: για παράδειγμα, στα Ιλίσια παλιό διαμέρισμα της δεκαετίας του ’50, επιφάνειας 137 τ.μ., μισθώνεται επιπλωμένο στα 1.700 ευρώ τον μήνα (12 ευρώ ανά τ.μ.), μετά από ανακαίνιση του 2016.

Αντίστοιχα, ιδιοκτήτες που διαθέτουν τα κεφάλαια και τολμούν ριζική ανακαίνιση με άκρως μοντέρνα επίπλωση ανεβάζουν τις ζητούμενες τιμές των ιδιοκτησιών τους σε επίπεδα τιμών… Πλάκας, έστω κι αν το διαμέρισμά τους βρίσκεται, π.χ., στους… ταπεινούς Αμπελοκήπους. Ενδεικτικά, επιπλωμένο ρετιρέ στους Αμπελοκήπους, 40 τ.μ., κατασκευής του 2004, με αποθήκη και αυτόνομη θέρμανση, προσφέρεται πλέον στην τιμή των 1.000 ευρώ τον μήνα ή 25 ευρώ ανά τ.μ.