Με τη μέση τιμή στα νεόδμητα έως 5 ετών να ξεπερνά πλέον σε ουκ ολίγες περιπτώσεις στην Αθήνα τα 4.000 ευρώ/τ.μ., όπως συμβαίνει ακόμη και σε πιο παραδοσιακές οικιστικές γειτονιές στα Μελίσσια, στην Πεύκη, στην Καισαριανή ή στου Ζωγράφου, η προοπτική της αγοράς ενός καινούριου σπιτιού 5ετίας γίνεται ολοένα πιο μακρινή για τον μέσο Έλληνα. Πολύ περισσότερο δε, όταν πάνω από 4 στα 10 σπίτια στις αγγελίες είναι ηλικίας 60 ή 50 ετών, με τις τιμές τους στη συντριπτική πλειονότητα να μην ανταποκρίνονται στην πραγματικότητα λόγω των υψηλών προσδοκιών των ιδιοκτητών τους.

Η… λάθος τιμή μάλιστα, είτε πρόκειται για αγορά είτε για ενοικίαση, είναι ένας από τους βασικούς λόγους για τους οποίους μια αγγελία μπορεί να παραμείνει τώρα, με την άνοδο των τιμών και την πιο περιορισμένη αγοραστική δύναμη των υποψήφιων αγοραστών, αναρτημένη πολύ περισσότερο χρόνο, από 6 μήνες έως και δύο χρόνια. Από την άλλη πλευρά ακόμη και αυτοί, οι λίγοι, που θα πάρουν την απόφαση να προχωρήσουν σε μια αγορά προτιμούν σε ποσοστό 80% τα μετρητά και όσοι επιλέγουν τη λύση του στεγαστικού δανείου γίνονται πιο συντηρητικοί γι’ αυτό και περιορίζονται σε λιγότερα τετραγωνικά, με νωπή ακόμη τη δύσκολη περίοδο της προηγούμενης δεκαετίας της δημοσιονομικής κρίσης.

Greek statistics

Το «στίγμα», όπως διαμορφώνεται τώρα, σε αυτή τη συγκυρία της γενικευμένης στεγαστικής κρίσης όχι μόνο για την Ελλάδα αλλά και ευρύτερα στην Ευρώπη έδωσαν την περασμένη εβδομάδα οι ειδικοί του εγχώριου real estate από το βήμα του μεγάλου συνεδρίου ακινήτων της Prodexpo, αποκαλύπτοντας και μια ακόμη πτυχή που αυτή τη φορά έχει να κάνει με τα «greek statistics», για τα οποία πολλοί μπορεί να μιλούν στη θεωρία, αλλά δύσκολα τα αποτυπώνουν με νούμερα στην πράξη: ο λόγος για το χάσμα που χωρίζει τις ζητούμενες τιμές στις αγγελίες και αυτές που τελικά δηλώνονται επισήμως στις πραγματικές συναλλαγές και είναι λίγο λιγότερο από… διπλάσιες εφόσον μετρηθούν ανά τετραγωνικό μέτρο.

Με βάση τα στοιχεία από την εταιρεία Prosperty, η οποία αναλύει πραγματικά δεδομένα της αγοράς προερχόμενα από τις δημοσιευμένες αγγελίες αλλά και τις μεταβιβάσεις όπως αυτές καταγράφονται από την Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ), σε ένα σύνολο 131.000 αγγελιών πώλησης σπιτιών, η μέση ζητούμενη τιμή ανά τετραγωνικό μέτρο από τους υποψήφιους πωλητές πανελλαδικά αντιστοιχεί σε 2.583 ευρώ, πoσό που στις επίσημες μεταβιβάσεις, όπως αυτές δηλώθηκαν στην ΑΑΔΕ με βάση τον αριθμό των 28.700 μεταβιβάσεων του 2024, μειώνεται στα 1.329 ευρώ.

Η απόκλιση αυτή θυμίζει την αντίστοιχη… αναντιστοιχία μεταξύ των ζητούμενων τιμών ενοικίων και αυτών που δηλώνονται στην Εφορία, μόλις στα 255 ευρώ ως μέσο επίσημο δηλωθέν ενοίκιο πανελλαδικά, όπως είχε ανακοινωθεί την περασμένη άνοιξη με αφορμή το εξαγγελθέν μέτρο της επιστροφής ενοικίου για τους ενοικιαστές, το οποίο -παρεμπιπτόντως- τίθεται σε εφαρμογή από τον Νοέμβριο. Εστω κι αν έχει προηγηθεί η δυνατότητα για διορθωτικές δηλώσεις στα ενοίκια που δηλώνονται, η μεγάλη απόκλιση παραμένει, με το κυβερνητικό επιτελείο να ευελπιστεί ότι αυτή μπορεί να μετριαστεί σταδιακά, ακριβώς με την εφαρμογή του μέτρου της επιστροφής προς όφελος του ενοικιαστή.

Στο έτερο μέτωπο, αυτό των πωλήσεων ακινήτων, είτε πρόκειται για λανθασμένες εκτιμήσεις στις τιμές, είτε για υψηλές προσδοκίες των ιδιοκτητών είτε ακόμη και -πολύ πιθανόν- για αδήλωτο χρήμα, το γενικό συμπέρασμα είναι ότι τελικά, σύμφωνα με τον διευθύνοντα σύμβουλο της Prosperty Αντώνη Μαρκόπουλο, «η αγορά σίγουρα δεν λειτουργεί ορθολογικά και οι ζητούμενες τιμές δεν αντικατοπτρίζουν την πραγματικότητα των συναλλαγών». Ο ίδιος υποστηρίζει ότι γι’ αυτόν τον λόγο οι αγγελίες μπορεί να μένουν αναρτημένες για διάστημα από 6 έως 24 μήνες με απούλητα- ξενοίκιαστα για το 85% των διαμερισμάτων.

Πάντως, από την πλευρά της, μια μερίδα των επαγγελματιών του εγχώριου real estate διαπιστώνει ότι μέσα στο 2025 υπάρχουν σημάδια μεγαλύτερης ωρίμανσης, με το σκεπτικό ότι «το περιθώριο διαπραγμάτευσης των τελικών τιμών είναι πλέον στο 8%-10% έναντι της αρχικής, πράγμα που σημαίνει ότι όλες οι εμπλεκόμενες πλευρές, από τον πωλητή μέχρι τον μεσίτη, είναι πιο ώριμες σε σύγκριση με το παρελθόν, όπου αυτό το περιθώριο διαπραγμάτευσης ήταν σαφώς υψηλότερο», σύμφωνα με τον κ. Παναγιώτη Μπαρζιώτη, επικεφαλής της εταιρείας παροχής υπηρεσιών και διαχείρισης ακινήτων REInvest Greece, μέλους του ομίλου Resolute Cepal Greece.

Ο κ. Μπαρζιώτης, που ήταν μεταξύ αυτών που έδωσαν το «παρών» την περασμένη εβδομάδα στο φόρουμ των μεσιτών στο πλαίσιο του συνεδρίου της Prodexpo, ανέφερε ότι η αγορά έχει ξεφύγει από τους διψήφιους ρυθμούς αύξησης των τιμών των προηγούμενων ετών, αμέσως μετά την πανδημία. Οι προοπτικές για φέτος, όπως αυτές εκφράστηκαν από τους ανθρώπους της αγοράς, κάνουν λόγο για ήπιους, μονοψήφιους ρυθμούς αύξησης των τιμών, εκτίμηση που συνάδει και με την αντίστοιχη από την Τράπεζα της Ελλάδος.

Οι τιμές στα νεόδμητα

Οι τιμές, πάντως, στα νεόδμητα και υπό κατασκευή οικιστικά ακίνητα στην Αθήνα τείνουν να φαντάζουν πλέον εξωπραγματικές, ειδικά στις πιο προβεβλημένες περιοχές και αυτές που έχουν σημαντική ζήτηση και από το ξένο κοινό.

Οι περιοχές κοντά στη θάλασσα και κοντά στο κέντρο της Αθήνας με πράσινο, όπως η Βουλιαγμένη, η Βούλα, το Παλαιό Ψυχικό και η Φιλοθέη, έχουν την πρωτιά με τιμές πάνω από 8.700 ευρώ/τ.μ. στα πιο καινούρια σπίτια. Mε βάση τα στοιχεία που επεξεργάστηκε η Prosperty για το «business stories», όπως προκύπτει, η προσφορά ακινήτων υψηλής ποιότητας προορίζεται για συγκεκριμένο κοινό και τα δεδομένα δείχνουν ξεκάθαρη διαφοροποίηση μεταξύ των περιοχών που προορίζονται για υψηλή εισοδηματική τάξη κι εκείνων που προορίζονται τελικά για το πιο ευρύ κοινό.

Ειδικότερα, στις περιοχές που ξεχωρίζουν για τις υψηλές τους τιμές ανά τ.μ., η Βουλιαγμένη -μια περιοχή που συνεχίζει να προσελκύει ενδιαφέρον λόγω της εξαιρετικής τοποθεσίας της και των υψηλών προδιαγραφών των ακινήτων- καταγράφει τη μεγαλύτερη, μέση ζητούμενη αξία, φτάνοντας τα 13.800 ευρώ/τ.μ. Βέβαια αξίζει να σημειωθεί πως σήμερα η προσφορά τέτοιων ακινήτων στην περιοχή είναι μικρή με μόλις 47 ακίνητα προς πώληση. Περιοχές όπως το Παλαιό Ψυχικό και η Φιλοθέη ακολουθούν με μέσες τιμές στα 9.130 ευρώ και 8.710 ευρώ/τ.μ., αντίστοιχα, προσφέροντας υψηλής ποιότητας οικιστικά ακίνητα, ενώ και η Βούλα είναι επίσης από τις πιο ακριβές περιοχές, με τιμές πάνω από τις 8.000 ευρώ/τ.μ. στα νεόδμητα, έως 5ετίας.

Την ίδια στιγμή, ακόμα και τα μικρότερα ακίνητα, με μέγεθος στα περίπου 100 τ.μ., εμφανίζουν πολύ υψηλές τιμές ανά τετραγωνικό μέτρο: Χαρακτηριστικό παράδειγμα αποτελεί το Κολωνάκι, με μέση τιμή 7.680/τ.μ., όπου τα ακίνητα με μικρότερη επιφάνεια εξακολουθούν να παραμένουν εξαιρετικά ακριβά.

Όσον αφορά τις περιοχές με τον μεγαλύτερο αριθμό νεόδμητων ακινήτων, συμπεριλαμβανομένων και των πιο πολυτελών, Γλυφάδα και Βούλα έχουν τη μεγαλύτερη προσφορά, με 1.392 και 699 σπίτια αντίστοιχα, με το Παλαιό Φάληρο επίσης να παρουσιάζει σημαντική προσφορά, με 594 ακίνητα και μέση τιμή στα 5.061 ευρώ/τ.μ. Προς τον βόρειο τομέα της Αθήνας «παραδοσιακά» προάστια για οικογένειες, όπως το Μαρούσι, έχουν υψηλή προσφορά, επίσης, με 462 πιο καινούρια σπίτια και 4.811 ευρώ/τ.μ. ως μέση ζητούμενη τιμή για τις νέες κατασκευές, επίσης η Αγία Παρασκευή με μέση ζητούμενη τιμή στα 4.468 ευρώ/τ.μ., όπως και το Χαλάνδρι με 302 ακίνητα και 4.539 ευρώ/τ.μ. ως μέση τιμή.

Από τα στοιχεία της Prosperty προκύπτουν τιμές άνω των 4.000 ευρώ/τ.μ. ακόμη και σε περιοχές όπως Ζωγράφου, Καισαριανή, Αγιος Δημήτριος, Καλλιθέα, Γουδή, Αμπελόκηποι. Μια ανάσα από τις 5.000 ευρώ/τ.μ. είναι οι τιμές στα Βριλήσσια και πάνω από το «ψυχολογικό» αυτό όριο στη Νέα Ερυθραία, στο Παλαιό Φάληρο αλλά και στα Εξάρχεια, όπου όμως η προσφορά είναι εξαιρετικά μικρή δεδομένου ότι τα νέα σπίτια στο κέντρο της Αθήνας σπανίζουν.

Τα σπίτια που επιλέγουν τώρα οι Ελληνες

Οι ραγδαίοι ρυθμοί ανόδου των τιμών των τελευταίων ετών, οι οποίες, σύμφωνα και με τον κ. Νίκο Βέττα, γενικό διευθυντή του Ινστιτούτου Οικονομικών και Βιομηχανικών Ερευνών (ΙΟΒΕ) και καθηγητή στο Οικονομικό Πανεπιστήμιο Αθηνών, έχουν επιστρέψει στα επίπεδα του 2008 «και δεν πρέπει να επαναλάβουμε τα ίδια λάθη», έχουν στρέψει περισσότερους Ελληνες σε μικρότερα και παλιότερα σπίτια, τα οποία ούτως ή άλλως επικρατούν στις αγγελίες.

Είναι χαρακτηριστικό ότι, με βάση τα στοιχεία της Prosperty, από το σύνολο των 131.000 δημοσιευμένων αγγελιών πώλησης αυτή τη στιγμή στην αγορά με μια συνολική αξία 40 δισ. ευρώ, 1 στα 4 ή αλλιώς 25,4% (33.275 αγγελίες) είναι της δεκαετίας 1971-1980 και ακολουθεί η παλιότερη δεκαετία 1961-1970 με 21.504 αγγελίες ή 16,4% επί του συνόλου.

Στη δεκαετία 1981-1990 ανήκει ένα 11,8% των δημοσιευμένων αγγελιών (15.471 σπίτια), ενώ κάτω του 10% είναι τα σπίτια ηλικίας 2001-2010 ως αμέσως πολυπληθέστερη κατηγορία με 12.577 αγγελίες. Στην κατηγορία των σπιτιών από το 2011-2020 ανήκουν μόλις 2.002 αγγελίες ή αλλιώς 1,5%, γεγονός το οποίο αποτυπώνει και την κατάρρευση της οικοδομής τη δύσκολη δεκαετία της δημοσιονομικής κρίσης της χώρας, ενώ καινούρια σπίτια, της τελευταίας πενταετίας από το 2020 και μετά, είναι 29.839 αγγελίες ή 22,7%.

Εξαιρουμένης τελευταίας κατηγορίας από το 2020 και μετά, από τα σχεδόν 100.000 υπόλοιπα ακίνητα των αγγελιών μόλις 10.500 εμφανίζονται ως ανακαινισμένα, νούμερο που αντιστοιχεί σε ένα μόλις 10%.

Τα στεγαστικά

Χαμηλή αγοραστική δύναμη, χαμηλότερος διαθέσιμος προϋπολογισμός αλλά και η εμπειρία του παρελθόντος στη διάρκεια της δημοσιονομικής κρίσης έχουν κάνει το εγχώριο αγοραστικό κοινό πολύ πιο επιφυλακτικό με τον δανεισμό. Από πλευράς της FinTHESIS, της εταιρείας διαμεσολάβησης στεγαστικών δανείων, σύμφωνα με τον επικεφαλής Ανδρέα Πρωτόπαπα, «οι τράπεζες θέλουν να δώσουν δάνεια, όμως σήμερα το 80% των πράξεων γίνεται με μετρητά και ένα 20% μέσω τραπεζικού δανεισμού, ενώ κάποια χρόνια πίσω αυτό ήταν το εντελώς αντίστροφο και οι περισσότερες συναλλαγές στηρίζονταν σε τραπεζική χρηματοδότηση».

Του λόγου το αληθές επιβεβαιώνει και η Τράπεζα της Ελλάδος, η οποία διαπιστώνει στην τελευταία έκθεση χρηματοπιστωτικής σταθερότητας ότι σημαντικό μέρος της εγχώριας ζήτησης αφορά αγορές χωρίς τη διαμεσολάβηση των τραπεζών (δηλαδή χωρίς τραπεζικό δανεισμό). Η ΤτΕ καταγράφει φέτος αυξημένες εκταμιεύσεις δανείων που αφορούν οικιστικό ακίνητο το α’ εξάμηνο του 2025 στα 819 εκατ. ευρώ, παρουσιάζοντας αύξηση κατά 38% έναντι του α’ εξαμήνου του 2024 (593 εκατ. ευρώ), ωστόσο το νούμερο απέχει μακράν από την εικόνα της αγοράς στην περίοδο των παχιών αγελάδων της δεκαετίας του ’00.

Με βάση τις εκτιμήσεις από τη Eurobank, όπως αυτές εκφράστηκαν στο συνέδριο της Prodexpo από τον κ. Ιάκωβο Γιαννακλή, αναπληρωτή διευθύνοντα σύμβουλο, η στεγαστική πίστη φέτος αναμένεται πράγματι να κινηθεί υψηλότερα σε σύγκριση με πέρυσι σε ένα ποσοστό 20%-25% με ένα εκτιμώμενο ποσό λίγο πάνω από τα 2 δισ. ευρώ ως νέες εκταμιεύσεις για το σύνολο της χρονιάς. Εντούτοις, παραμένει σε χαμηλά επίπεδα σε σχέση με την πρό δημοσιονομικής κρίσης περίοδο, τη δεκαετία του ’00, όταν οι εκταμιεύσεις ξεπερνούσαν τα 15 δισ. ευρώ. «Αρα ενώ φαίνεται ότι μεγαλώνει η δανειοδότηση υπάρχει ακόμη πολύ μεγάλη απόκλιση, με τους αγοραστές να είναι σαφώς πιο συντηρητικοί πλέον και να επιλέγουν μικρότερο μέγεθος κατοικιών, ενώ έχουν αυξηθεί και οι συναλλαγές με μετρητά. Συν τω χρόνω θεωρούμε ότι σταδιακά το μέγεθος της στεγαστικής πίστης θα αυξηθεί».

Ποιοι ζητούν δάνειο τώρα; Με βάση την επεξεργασία των στοιχείων της FINthesis, το μεγαλύτερο ποσοστό είναι ηλικίας 35-45 ετών, νεαρά ζευγάρια, είτε ιδιωτικοί υπάλληλοι και ελεύθεροι επαγγελματίες που θέλουν ένα σπίτι για κύρια κατοικία. Υπάρχει και μια κατηγορία ηλικίας 45-58 ετών που αγοράζουν μεγαλύτερα ή καλύτερα ακίνητα ή θελουν ένα ακίνητο προς επένδυση και στην περίπτωση αυτή τα ποσά είναι υψηλότερα.

Επίσης υπάρχουν και Έλληνες κάτοικοι του εξωτερικού ή αλλοδαποί που διαμένουν στο εξωτερικό που θέλουν να αγοράσουν ένα καλό ακίνητο με δάνειο. Μία ακόμη κατηγορία είναι αυτή των διαζευγμένων, κυρίως γυναικών, μονογονεϊκών οικογενειών με μικρότερο budget ή και για το «Σπίτι Μου ΙΙ». Η μέση ηλικία ενός ακινήτου που αλλάζει χέρια σήμερα είναι τα 40 έτη και ακριβώς γι’ αυτόν τον λόγο χρειάζεται περισσότερος χρόνος γιατί τα συγκεκριμένα ακίνητα πρέπει να περάσουν από διαδικασίες νομιμοποίησης καθυστερώντας έτσι περισσότερο μέχρι την ολοκλήρωση των συναλλαγών- μεταβιβάσεων.

Διαβάστε ακόμη 

Παροχές 900 εκατ. ευρώ τον Νοέμβριο 2025 και άλλα 1,7 δισ. από τον Ιανουάριο 2026  

Η νέα εποχή στο ποτό: Πώς οι μάρκες χτίζουν κέρδη άνευ… αλκοόλ (γράφημα)

Κι όμως, το μυστικό για λιγότερους καβγάδες κρύβεται στη διατροφή 

Για όλες τις υπόλοιπες ειδήσεις της επικαιρότητας μπορείτε να επισκεφτείτε το Πρώτο Θέμα