Πίσω από κάθε πόρτα σε μια πολυκατοικία κρύβεται μια ξεχωριστή ιστορία, όμως όλοι συναντιούνται τελικά στο ίδιο σημείο: στα κοινόχρηστα. Κοινές σκάλες, κοινός ανελκυστήρας, κοινό λεβητοστάσιο, αλλά συχνά καθόλου κοινή αντίληψη για το ποιος πληρώνει τι. Ιδιοκτήτες και ενοικιαστές βρίσκονται πολλές φορές σε αντιπαράθεση. Εκεί αναλαμβάνει ρόλο η νομοθεσία, η οποία εδώ και δεκαετίες έχει θέσει σαφείς κανόνες – έστω κι αν στην πράξη συχνά παρερμηνεύονται.

Η λειτουργία των πολυκατοικιών στην Ελλάδα δεν είναι θέμα «άτυπης συμφωνίας». Ο Νόμος 3741/1929 και το Προεδρικό Διάταγμα 27.9–7.11.1985 αποτελούν τη βάση της οριζόντιας ιδιοκτησίας και καθορίζουν τον τρόπο με τον οποίο κατανέμονται τα βάρη και οι υποχρεώσεις μεταξύ των συνιδιοκτητών. Πάνω σε αυτό το πλαίσιο χτίζονται οι κανονισμοί των πολυκατοικιών, οι οποίοι εξειδικεύουν τις ρυθμίσεις, χωρίς όμως να μπορούν να τις ανατρέψουν. Παρ’ όλα αυτά, το τι «ισχύει» συχνά γίνεται αντικείμενο διαφωνίας, κυρίως όταν έρχεται η ώρα της πληρωμής.

Ό,τι ξεπερνά την απλή, καθημερινή λειτουργία του κτηρίου θεωρείται έκτακτη δαπάνη και επιβαρύνει αποκλειστικά τον ιδιοκτήτη. Σε αυτή την κατηγορία εντάσσονται εργασίες όπως μεγάλες επισκευές, αντικατάσταση εξοπλισμού (λέβητας, αντλία θερμότητας, θυροτηλέφωνο), ενεργειακές αναβαθμίσεις, δομικές παρεμβάσεις ή γενικές ανακαινίσεις σε κοινόχρηστους χώρους. Η λογική είναι σαφής: πρόκειται για επενδύσεις που βελτιώνουν ή διατηρούν την αξία του ακινήτου και δεν αφορούν τον ενοικιαστή, ο οποίος κάνει χρήση χωρίς να είναι κύριος του διαμερίσματος.

Αντίθετα, τα τρέχοντα λειτουργικά έξοδα της πολυκατοικίας βαραίνουν τον ενοικιαστή. Καθαριότητα, φωτισμός κοινόχρηστων χώρων, λειτουργία και συντήρηση ανελκυστήρα, κοινόχρηστο ρεύμα, μικροσυντηρήσεις, τακτικές υπηρεσίες όλα αυτά αποτελούν μέρος της καθημερινής χρήσης του κτηρίου. Ο διαχειριστής κατανέμει τα ποσά με βάση τα ποσοστά του πίνακα οριζόντιας ιδιοκτησίας, και ο ενοικιαστής οφείλει να τα πληρώνει μαζί με τα μηνιαία κοινόχρηστα. Αν στο ποσό «μπερδευτούν» κατά λάθος και έξοδα που ανήκουν στον ιδιοκτήτη, τότε η συνήθης και κατοχυρωμένη πρακτική είναι να αφαιρούνται από το επόμενο ενοίκιο, κατόπιν συμφωνίας.

Ένα από τα πιο συχνά «δύσκολα» σενάρια αφορά τα κενά διαμερίσματα ή εκείνα στα οποία ο ένοικος δεν χρησιμοποιεί τη θέρμανση. Παρά τις επιφυλάξεις που συχνά διατυπώνονται, η συμμετοχή στις σχετικές δαπάνες θέρμανσης παραμένει υποχρεωτική. Ο λόγος είναι ότι οι συντελεστές κατανομής δεν καθορίζονται με βάση τη χρήση, αλλά από τη μελέτη θέρμανσης του κτηρίου, η οποία προβλέπει συγκεκριμένο ποσοστό συμμετοχής για κάθε οριζόντια ιδιοκτησία. Με απλά λόγια, ακόμη κι αν το διαμέρισμα μένει άδειο ή αν τα σώματα είναι κλειστά, η υποχρέωση συμμετοχής στα κοινόχρηστα θέρμανσης δεν αίρεται.

Βάψιμο κλιμακοστασίου, αντικατάσταση συστημάτων, εργασίες που δεν αποτελούν μέρος τακτικού προγράμματος συντήρησης, συχνά οδηγούν σε έντονες συζητήσεις στις γενικές συνελεύσεις. Κατά κανόνα, για τέτοιου είδους παρεμβάσεις απαιτείται ομόφωνη απόφαση όλων των ιδιοκτητών, εκτός αν ο κανονισμός της πολυκατοικίας προβλέπει ρητά άλλη διαδικασία (π.χ. αυξημένη πλειοψηφία). Σε αυτό ακριβώς το σημείο εμφανίζονται τα περισσότερα αδιέξοδα, καθώς ορισμένοι ιδιοκτήτες αντιδρούν στο κόστος ή αμφισβητούν την αναγκαιότητα των έργων, παρότι μακροπρόθεσμα ωφελούν το σύνολο του κτηρίου.

Το ερώτημα «τι γίνεται αν κάποιος δεν πληρώνει» παραμένει διαχρονικά από τα πιο «καυτά».

– Αν δεν πληρώσει ο ενοικιαστής, η πολυκατοικία δεν απευθύνεται σε εκείνον, αλλά στον ιδιοκτήτη. Ο ιδιοκτήτης οφείλει να καλύψει τις οφειλές προς την πολυκατοικία και στη συνέχεια να διεκδικήσει το ποσό από τον ενοικιαστή, είτε με συμψηφισμό είτε με άλλες νόμιμες ενέργειες.

– Αν δεν πληρώσει ο ιδιοκτήτης, τότε η πολυκατοικία έχει τη δυνατότητα να κινηθεί δικαστικά για να διεκδικήσει τα οφειλόμενα. Οι διαδικασίες είναι γνωστές, προβλέπονται από τη νομοθεσία και εφαρμόζονται όλο και συχνότερα, ιδίως όταν οι οφειλές συσσωρεύονται σε βάθος χρόνου.

Η νομοθεσία είναι σαφής: τα κοινόχρηστα δεν είναι προαιρετικά, ούτε υπόκεινται σε διαπραγμάτευση ανάλογα με τη χρήση του διαμερίσματος. Όλοι οι συνιδιοκτήτες συμμετέχουν υποχρεωτικά στις δαπάνες, είτε κατοικούν οι ίδιοι στο ακίνητο είτε το έχουν κενό είτε το εκμισθώνουν.

Η σωστή κατανομή, η διαφάνεια στον τρόπο υπολογισμού και η συνέπεια στις πληρωμές αποτελούν προϋπόθεση για να διατηρείται η ισορροπία σε ένα κτήριο που μοιράζονται πολλοί άνθρωποι, με διαφορετικές ανάγκες αλλά κοινό ενδιαφέρον, να λειτουργεί ομαλά ο χώρος όπου ζουν.

Διαβάστε ακόμη

Ουκρανία: Τα κίνητρα Τραμπ – Πούτιν και το παρασκήνιο πίσω από το σχέδιο ειρήνης

Sotheby’s: Πού αγοράζουν ακίνητα Έλληνες και ξένοι εκατομμυριούχοι – Αθηναϊκή Ριβιέρα ή Τοσκάνη;

Τι δεν ξέρει ο πολύς κόσμος για την πώληση χρυσού έναντι μετρητών

Για όλες τις υπόλοιπες ειδήσεις της επικαιρότητας μπορείτε να επισκεφτείτε το Πρώτο Θέμα