Του Αλέξανδρου Κασιμάτη
Σε ένα διαφορετικό επιχειρηματικό μοντέλο, το οποίο βασίζεται στην προσφορά γραφείων με υψηλές προδιαγραφές και οικολογικό χαρακτήρα, ποντάρει για την ανάπτυξή της η εταιρεία διαχείρισης επενδύσεων σε ακίνητα Grivalia.
Δείγμα της νέας φιλοσοφίας που εφαρμόζει η θυγατρική του καναδικού ομίλου Fairfax είναι το παλιό κτίριο της Interamerican στο Μαρούσι, στη συμβολή της λεωφόρου Κηφισίας με την Αγίου Κωνσταντίνου, το οποίο ανακαινίζεται ριζικά αποκτώντας νέο χαρακτήρα και μετονομάζεται σε «Green Plaza».
Η Grivalia σε ένα δύσκολο οικονομικό περιβάλλον εστιάζει στη μικροοικονομία προσπαθώντας να ανιχνεύσει τις ανάγκες των μεγάλων και σύγχρονων επιχειρήσεων. Οπως εξηγεί o διευθύνων σύμβουλος της Grivalia, Γιώργος Χρυσικός, «σε όλο το φάσμα της αγοράς ακινήτων συνεχίζουν να ασκούνται καθοδικές πιέσεις με εξαίρεση τα γραφεία υψηλών προδιαγραφών». Πρόκειται για τα λεγόμενα prime γραφεία που πρέπει να συνδυάζουν μια σειρά συγκεκριμένων χαρακτηριστικών. Να είναι σε καλές τοποθεσίες κοντά σε συγκοινωνιακά δίκτυα, να έχουν ενιαίους χώρους σε ένα επίπεδο που μπορεί ο ενοικιαστής να τους διαμορφώσει σύμφωνα με τις ανάγκες της εταιρείας του, να διαθέτουν συγκεκριμένες υποδομές, καλωδιώσεις κ.λπ.
«Οταν ξέσπασε η οικονομική κρίση», λέει ο κ. Χρυσικός, «ήδη υπήρχε στην αγορά μικρό απόθεμα prime γραφείων, το οποίο συνολικά στη χώρα δεν ξεπερνούσε το 1.500.000 τ.μ. Ταυτόχρονα υπό την πίεση των οικονομικών συνθηκών οι ιδιοκτήτες των συγκεκριμένων κτιρίων με γραφεία, τα οποία θα μπορούσαν να χαρακτηριστούν prime, δεν είχαν τη οικονομική δυνατότητα να τα συντηρήσουν, πόσο μάλλον να τα αναβαθμίσουν. Αυτό είχε ως αποτέλεσμα το απόθεμα σήμερα να περιορίζεται στο 1.500.000 τμ. Είναι χαρακτηριστικό ότι, παρά την οικονομική κρίση, σε αυτό το κομμάτι που αποτελεί από πλευράς ποιότητας και προδιαγραφών την κορυφή της αγοράς γραφείων, η πληρότητα φτάνει σήμερα στο 95%».
Πρόκειται για το μοναδικό τμήμα της αγοράς ακινήτων στη χώρα μας που έχει διαφορετική συμπεριφορά σε σχέση με την υπόλοιπη αγορά real estate. H πτώση των τιμών στα prime γραφεία ισορρόπησε λόγω της αυξανόμενης ζήτησης και είναι ενδεικτικό ότι στην ελληνική αγορά σήμερα δεν υπάρχουν διαθέσιμοι χώροι prime γραφείων που προσφέρονται σε χαμηλότερες τιμές, αντίθετα με την κατάσταση που επικρατεί στο υπόλοιπο κομμάτι των μη ποιοτικών χώρων.
Η Grivalia είναι επικεντρωμένη στην αγορά των prime ακινήτων και έχει θέσει προτεραιότητα την ανάπτυξη εξαίρετων προδιαγραφών βιοκλιματικών κτιρίων. Δηλαδή, ενεργειακά αναβαθμισμένα, όπου οι ένοικοι να μην επιβαρύνονται από υψηλά έξοδα χρήσης αλλά και τα κτίρια να είναι φιλικά προς το περιβάλλον. Ηδη με το «Green Plaza», η ριζική αναβάθμιση του οποίου τελειώνει το αμέσως προσεχές διάστημα, η εταιρεία ολοκληρώνει το πρώτο κύμα επενδύσεων αναβάθμισης του χαρτοφυλακίου με βιοκλιματικό προσανατολισμό. Το πρώτο κύμα περιλαμβάνει συνολικά πέντε κτίρια στο Μαρούσι, στον Ταύρο και στη λεωφόρο Κηφισίας, συνολικού εμβαδού 59.000 τ.μ. καθώς και ψυκτικών θαλάμων στα Οινόφυτα συνολικής επιφάνειας 17.250 τμ. Στην εταιρεία σχεδιάζουν τώρα το δεύτερο κύμα με την απόκτηση και διαμόρφωση ακόμη 4-5 κτιρίων γραφείων υψηλών προδιαγραφών αειφορίας.
Το σχέδιο θα αναπτυχθεί την περίοδο 2017-2019 για να ακολουθήσει στη συνέχεια το τρίτο κύμα. Η ενεργειακή αναβάθμιση των κτιρίων είναι εξαιρετικά σημαντική τόσο για περιβαλλοντικούς λόγους, όσο και για οικονομικούς. Για παράδειγμα, σε αρκετά κτίρια γραφείων στην Αθήνα η τιμή ενοικίασης ανά τετραγωνικό μέτρο είναι 9 ευρώ και η επιβάρυνση από τα λειτουργικά έξοδα για τον εργοδότη είναι της τάξης των 10 ευρώ. Σε ένα βιοκλιματικό κτίριο το λειτουργικό κόστος για τον ενοικιαστή μπορεί να περιοριστεί στα 2-3 ευρώ ανά τετραγωνικό, καθώς οι ανάγκες κλιματισμού, ενέργειας κ.λπ. μειώνονται δραστικά.
Η επένδυση της Grivalia για την εκ βάθρων ανακαίνιση του «Green Plaza» ανήλθε στα 7 εκατ. ευρώ. Ανακαινίστηκαν όλες οι όψεις του κτιρίου με τη χρήση τεχνικών υγρομόνωσης και θερμομόνωσης, πλακών, βαφών και τοποθετήθηκαν σκίαστρα που κινούνται αυτόματα ανάλογα με την φωτεινότητα του περιβάλλοντος. Ανά όροφο ενώθηκαν οι εσωτερικοί χώροι ώστε να προσφέρονται ενοποιημένοι χώροι εργασίας, ενώ τοποθετήθηκαν νέα κουφώματα που αποκλείουν τους εξωτερικούς θορύβους. Οι επεμβάσεις αυτές δημιούργησαν ένα ασφαλές κέλυφος στο κτίριο, δημιουργώντας νέο μικροκλίμα, με αποτέλεσμα οι εσωτερικοί χώροι να έχουν μικρότερη ανάγκη από κλιματισμό έως και 80%. Η ανακαίνιση διήρκησε περίπου έναν χρόνο και πρόσφερε απασχόληση σε τεχνικά συνεργεία 150 ατόμων.