Ακίνητα: 5+1 παρεμβάσεις για αύξηση διάθεσης κατοικιών

Μετά από μία μακρά περίοδο ασυγκράτητης αύξησης στις τιμές ακινήτων και ενοικίων, όπου οι συνθήκες τροφοδοτούσαν τη ζήτηση και συρρίκνωναν την προσφορά, τα δεδομένα αλλάζουν. Με μια ομοβροντία νέων μέτρων που ψηφίζονται τον Ιούνιο και ενεργοποιούνται από Ιούλιο, συγκεκριμένοι παράγοντες που ενίσχυαν καθοριστικά τις τιμές των ακινήτων αρχίζουν πλέον να εξασθενούν. Το χρονικό διάστημα έως Σεπτέμβριο ή Οκτώβριο θα δείξει σε ποια κατεύθυνση και σε ποιον βαθμό οι αλλαγές θα επηρεάσουν τις εξελίξεις στην κτηματαγορά.

«Νέα τάξη πραγμάτων»

Εκτός από εξωγενείς και απρόβλεπτες συνθήκες (πόλεμος στη Μέση Ανατολή, κρίση ακρίβειας, άνοδος επιτοκίων) που συμπιέζουν τους οικογενειακούς προϋπολογισμούς και απειλούν να φρενάρουν την οικονομική και επενδυτική δραστηριότητα διεθνώς, την εμφάνισή τους κάνουν στην ελληνική αγορά και 5+1 παρεμβάσεις και ανατροπές οι οποίες μεταβάλλουν σημαντικά δεδομένα, επηρεάζοντας ταυτόχρονα τόσο τη ζήτηση όσο και την προσφορά, συνθέτοντας ένα νέο τοπίο συνολικά στην κτηματαγορά.

Οι αλλαγές επέρχονται ήδη, με διαφορά λίγων εβδομάδων η μία από την άλλη: λήξη του προγράμματος «Σπίτι μου», νέα όρια και περιορισμοί στη βραχυχρόνια μίσθωση, μέχρι και οικειοθελείς πλειστηριασμοί κατοικιών ή νέα προγράμματα ανακαίνισης και κατασκευής κατοικιών που δένουν τους ιδιοκτήτες με μακροχρόνιες ενοικιάσεις με ιδιαίτερα χαμηλό μίσθωμα, συνθέτουν μια νέα τάξη πραγμάτων, αποσυμπιέζοντας -έπειτα από καιρό- την αγορά ακινήτων από τεχνητές φορτίσεις άλλων εποχών.
Οι περισσότερες αλλαγές περιλαμβάνονται στο πολυνομοσχέδιο του υπουργείου Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών, το οποίο θα ψηφιστεί μέσα στον Ιούνιο. Ταυτόχρονα, για πρώτη φορά μετά από μια τριετία, η αγορά ξεμένει από φθηνά δάνεια. Παρά τις προσδοκίες, επί του παρόντος δεν διαφαίνεται διάδοχη κατάσταση που θα τροφοδοτήσει εκ νέου και ζήτηση για επιδοτούμενα σπίτια. Αντιθέτως, άλλα μέτρα και παρεμβάσεις κρύβουν επιβαρύνσεις ή απαγορεύσεις για ακίνητα, καθιστώντας τα λιγότερο ελκυστικά για αγοραστές, ή και για τους σημερινούς κατόχους τους – εφόσον δεν τα εκμεταλλεύονται αποδοτικά.
Συγκεκριμένα, οι συνολικά 7 αλλαγές που -μέρα με τη μέρα πλέον- ήδη ξεδιπλώνονται, είναι οι εξής:

1) Τέλος το «Σπίτι μου ΙΙ»

■ Η πρώτη αλλαγή είναι ήδη γεγονός: από τις 2 Ιουνίου έληξε πλέον η δυνατότητα ολοκλήρωσης δανείων μέσω του προγράμματος «Σπίτι μου ΙΙ».
Το πρόγραμμα έδωσε σε αρκετά νοικοκυριά πρόσβαση σε ιδιοκατοίκηση. Ταυτόχρονα, όμως, όπως έχει καταγραφεί σε όλες τις αναλύσεις που έχουν γίνει μετά το 2023 για το στεγαστικό πρόβλημα στη χώρα μας, ενίσχυσε τη ζήτηση παλαιών και πιο προσιτών οικονομικά κατοικιών.
Αυτό είχε ως αποτέλεσμα να πιεστούν ανοδικά οι τιμές σε μικρά και μεσαία διαμερίσματα, ιδιαίτερα σε παλαιότερα ακίνητα των αστικών κέντρων. Πρακτικά, τα «φθηνά» σπίτια των 80.000-100.000 ευρώ και παλαιότητας 20-30 χρόνων εξαφανίστηκαν από παντού, ακόμα και στις λιγότερο δημοφιλείς περιοχές! Ακίνητα που μέχρι πριν από λίγο καιρό πωλούνταν σε έως 40% χαμηλότερα επίπεδα βγήκαν στην αγορά με αισθητά υψηλότερες τιμές, ακριβώς επειδή μπορούσαν να χρηματοδοτηθούν από το πρόγραμμα.
Ενδεικτικό της τάσης αυτής είναι ότι ενώ το 2025 επήλθε σχετική συγκράτηση των αυξήσεων στην αγορά (μετά το ράλι ανόδου των ετών 2020-2024), οι τιμές στα «φθηνά» σπίτια παλαιότερης κατασκευής συνέχιζαν να αυξάνονται αλματωδώς, κλείνοντας την ψαλίδα με τα ακριβά νεόδμητα σε καλές περιοχές.

Σύμφωνα με έρευνα της REMAX Ελλάς, μέσα στο 2025 οι τιμές κατοικίας στην Αττική αυξήθηκαν 3,1% κατά μέσο όρο. Ωστόσο η εικόνα αλλάζει ανάλογα με την παλαιότητα. Στα νεόδμητα η άνοδος ήταν μάλλον συγκρατημένη -η υψηλότερη καταγράφηκε στο Μαρούσι (4,7%) ενώ στον Πειραιά μόλις 1,6%-, με εξαίρεση το Ελληνικό όπου εκτοξεύτηκε στο 21,2%.
Στα σπίτια παλαιότητας, όμως, η αύξηση τιμών ήταν πολλαπλάσια: Νέος Κόσμος +7%, Πατήσια +7,4%, Εξάρχεια +8,1%, Καλλιθέα +8,8%, Κορυδαλλός +9,5% και Νίκαια +11,1% μέσα στον ίδιο χρόνο.

Ωστόσο, έπειτα από 3 χρόνια ζωής, το πρόγραμμα «Σπίτι μου» τέλειωσε μαζί με τα δάνεια του Ταμείου Ανάκαμψης. Και εφόσον δεν βρεθούν άλλοι πόροι για να υπάρξει νέος γύρος επιδότησης, οι πωλητές πλέον έχασαν έναν βασικό τροφοδότη (προσωρινής) τόνωσης της ζήτησης. Ιδιοκτήτες και μεσίτες που είχαν ενσωματώσει στην τιμή πώλησης το όφελος που αποκόμιζε ο επιλέξιμος αγοραστής από την επιδότηση την οποία έπαιρνε από το κράτος αναζητούν πλέον άλλους ενδιαφερόμενους.

Αυτό δεν σημαίνει αυτομάτως πτώση τιμών παντού, ούτε ότι συντρέχουν και άλλοι λόγοι -όπως έλλειψη προσιτής στέγης ή υψηλό κόστος ανακαίνισης- που τις ωθεί σε άνοδο. Ωστόσο, η αγορά πλέον δοκιμάζει τα σημεία ισορροπίας που είχαν ως τώρα διαμορφωθεί, αυξάνοντας τις πιθανότητες για ελαστικότητα τιμών σε συγκεκριμένες κατηγορίες ακινήτων ή περιοχές όπου είχε καταγραφεί διόγκωση αγοραστικού ενδιαφέροντος λόγω του προγράμματος. Ισως όχι τυχαία τις τελευταίες ημέρες εμφανίζονται ξανά διστακτικά αγγελίες με πιο χαμηλωμένες έως 20% τιμές πώλησης, κυρίως σε παλαιότερα διαμερίσματα που μέχρι πρότινος τιμολογούνταν με την προσδοκία ότι ίσως εντάσσονταν σε επιδοτούμενα στεγαστικά σχήματα. Ενώ την ίδια στιγμή, μεσιτικές εταιρείες και τράπεζες αποστέλλουν ερωτηματολόγια πελατών για «σφυγμομέτρηση» των τάσεων και τα σχέδια που κάνουν για τους επόμενους μήνες, επιχειρώντας να ανιχνεύσουν τα σημεία των καιρών. Αυτό αποτελεί μια ένδειξη ότι ολόκληρη η αγορά (από πωλήσεις μέχρι χρηματοδοτήσεις) αναζητά νέα κατεύθυνση.

2) Φρένο στα Airbnb, γκάζι στα «κλασικά» ενοίκια

■ Το δεύτερο μέτωπο αφορά τις βραχυχρόνιες μισθώσεις. Στο πολυνομοσχέδιο του υπουργείου Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών που ψηφίζεται μέσα στον Ιούνιο περιλαμβάνονται δύο νέες απαγορεύσεις:
■ Παράταση και επέκταση των περιορισμών για βραχυχρόνια μίσθωση σε κεντρικές αλλά κορεσμένες περιοχές της Αθήνας και της Θεσσαλονίκης. Το μέτρο θεωρείται ότι απελευθερώνει σπίτια για μακροχρόνια ενοικίαση. Ηδη από την πιλοτική εφαρμογή του μέτρου στον Δήμο Αθηναίων (1ο, 2ο και 3ο Διαμέρισμα), το 2025 οι άδειες στις «επίμαχες» περιοχές μειώθηκαν ήδη κατά 8,6%, καθώς πάνω από 2.000 σπίτια αφαιρέθηκαν από το Μητρώο Βραχυχρόνιας Μίσθωσης.
■ Στις ίδιες περιοχές όπου ισχύει η απαγόρευση, κάθε ακίνητο που μεταβιβάζεται πλέον χάνει τη δυνατότητα ένταξης και λειτουργίας του στη βραχυχρόνια μίσθωση. Θα διαγράφεται από το Μητρώο για όσο τουλάχιστον απαγορεύονται οι νέες άδειες. Αυτό περιορίζει μέρος της επενδυτικής υπεραξίας μεταπώλησης, η οποία είχε δημιουργηθεί τα προηγούμενα χρόνια στα ακίνητα, συμβάλλοντας στην επιστροφή κατοικιών στη μακροχρόνια μίσθωση.

3) Νέο Πρόγραμμα «Κατασκευάζω – Νοικιάζω»

■ Mε διαδικασίες-εξπρές και «μπόνους» 10 έτη πλήρους φοροαπαλλαγής, κατασκευαστικές εταιρείες θα μετατρέπουν μαζικά πλέον παλαιά εργοστάσια και αποθήκες σε σπίτια. Τα σπίτια αυτά θα προορίζονται για πώληση ή, κυρίως, για πολυετή μίσθωση με χαμηλό ενοίκιο.
Η παρέμβαση αυτή περιλαμβάνεται στο ίδιο νομοσχέδιο που ψηφίζεται τον Ιούνιο. Σε μια αγορά όπου η έλλειψη διαθέσιμων διαμερισμάτων αποτελεί δομικό πρόβλημα, επιχειρείται μια μεγάλης κλίμακας αξιοποίηση υφιστάμενων κτιρίων, επειδή θεωρείται ταχύτερη λύση από την αναμονή σταδιακής κατασκευής νέων οικοδομών, προκειμένου να πέσουν σύντομα νέα σπίτια στην αγορά, με προοπτική να αυξηθεί η προσφορά διαθέσιμων κατοικιών αποσυμπιέζοντας τις τιμές.

4) Νέο Πρόγραμμα «Ανακαινίζω – Ενοικιάζω»

■ Μέσα Ιουνίου ανοίγει και η πλατφόρμα επιλεξιμότητας για ιδιοκτήτες ακινήτων που θα λάβουν επιδότηση 70% έως 95% για να ανακαινίσουν κλειστά σπίτια, με τον όρο όμως να τα ενοικιάζουν με χαμηλό ενοίκιο για τουλάχιστον 5 χρόνια. Ενώ από Σεπτέμβριο και μετά θα επιδοτούνται και σπίτια που θα ανακατασκευάζονται και θα ανακαινίζονται με σκοπό την ιδιοκατοίκηση.
Το μέτρο επηρεάζει και τιμές και ενοίκια. Η κρατική ενίσχυση δεν θα δίνεται απλώς για την αναβάθμιση ενός ακινήτου, αλλά θα συνδέεται με τον σκοπό αξιοποίησής του για μία πενταετία. Ετσι επιχειρείται να ενεργοποιηθούν χιλιάδες διαμερίσματα που παραμένουν κλειστά λόγω κόστους ανακαίνισης ή αδυναμίας των ιδιοκτητών να επενδύσουν κεφάλαια.

5) «Ανοίγουν» σπίτια με εκούσιους πλειστηριασμούς

■ Στις συστάσεις της Ευρωπαϊκής Επιτροπής για την Ελλάδα, στις 2 Ιουνίου, η Κομισιόν εγκαλούσε τη χώρα μας επειδή χιλιάδες σπίτια που θα έδιναν ανάσα στο στεγαστικό πρόβλημα των νοικοκυριών έχουν σκαλώσει εδώ και χρόνια σε νομικές διαδικασίες πριν και μετά τον πλειστηριασμό, ζητώντας επιτάχυνση. Η κυβέρνηση το κάνει – «γλυκά» όμως: στο νομοσχέδιο που ψηφίζεται τον Ιούνιο, καθιερώνεται ο «οικειοθελής πλειστηριασμός». Δηλαδή, αν ο οφειλέτης έχει δύο ακίνητα ή περισσότερα, αλλά θέλει να διασώσει την κύρια κατοικία του και, ταυτόχρονα, να πετύχει καλύτερο κούρεμα χρέους και περισσότερες δόσεις, θα μπορεί να δηλώνει μέσω της πλατφόρμας του Εξωδικαστικού ότι ο ίδιος επιλέγει και ζητά την εκποίηση των υπολοίπων ακινήτων του. Αυτό θα ξεμπλοκάρει σπίτια ή οικόπεδα προς οικοδόμηση τα οποία, με τα ως τώρα δεδομένα των πλειστηριασμών, θα χρειάζονταν τουλάχιστον 5-10 χρόνια ακόμα για να αλλάξουν χέρια.

+1 Ερχεται ΜΙΔΑ Ακινήτων

■ Στα μέσα Ιουνίου ή το αργότερο στις αρχές Ιουλίου ενεργοποιείται για πρώτη φορά στην Ελλάδα και το νέο Μητρώο Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων (ΜΙΔΑ), με διασύνδεση των στοιχείων του Ε9 και του ΑΤΑΚ, με το Κτηματολόγιο και τον ΚΑΕΚ κάθε ακινήτου.
Επιπλέον, όμως, περίπου 7,1 εκατομμύρια φορολογούμενοι θα κληθούν να ελέγξουν, να επιβεβαιώσουν ή να διορθώσουν τα στοιχεία όλων των ακινήτων της χώρας. Το νέο σύστημα θα συγκεντρώνει σε έναν ενιαίο φάκελο τα στοιχεία ιδιοκτησίας, χρήσης και μίσθωσης, ενώ θα επιτρέπει τον εντοπισμό αποκλίσεων και λαθών.
Αυτό αλλάζει τον χάρτη των ακινήτων συνολικά, αποτελώντας «παγίδα» αποκάλυψης για αδήλωτα ακίνητα, κρυφά εισοδήματα από ενοίκια κ.λπ. Ιδιοκτήτες που έχουν λόγο να ανησυχούν, ενδεχομένως να θελήσουν τώρα να κάνουν άλλη χρήση ή να απαλλαγούν από ακίνητα που μπορεί να «χτυπήσουν» σε ενδεχόμενο έλεγχο, από τώρα και στο εξής – ακόμα και γιατί ίσως χάσουν επιδόματα που παίρνουν αν «πιαστούν» σε έλεγχο περιουσίας.

Η συνέχεια και οι συνέπειες όλων των νέων εξελίξεων στην πράξη, πάντως, θα κριθούν από την ταχύτητα εφαρμογής των μέτρων, την ανταπόκριση της αγοράς και το κατά πόσο οι χιλιάδες κλειστές κατοικίες που υπάρχουν σήμερα θα μπορέσουν πράγματι να επιστρέψουν στην ενεργή οικονομική δραστηριότητα. Και αν συμβεί αυτό, η αγορά ακινήτων των επόμενων ετών μπορεί σύντομα να είναι πολύ διαφορετική από εκείνη που γνωρίσαμε την τελευταία εξαετία.

Διαβάστε ακόμη 

Τηλέμαχος Λαβίδας (Lavipharm): Από την επιβίωση στο success story της νέας Lavipharm 

Κρίση στη Μέση Ανατολή: Η παγκόσμια οικονομία μετά το σοκ – Τα σενάρια για τα καύσιμα και οι τιμές στην Ελλάδα  

Παγκόσμιο Κύπελλο 2026: Διχασμό και αντιδράσεις έχουν προκαλέσει οι αγορές με τις προβλέψεις (πίνακες)

Για όλες τις υπόλοιπες ειδήσεις της επικαιρότητας μπορείτε να επισκεφτείτε το Πρώτο Θέμα