«Ανακαινίζω – Νοικιάζω»: Η Κύπρος δείχνει τον δρόμο – Τι λείπει από την ελληνική στεγαστική πολιτική | Ειδήσεις για την Οικονομία

Πολλές φορές έχουμε αναδείξει τη σημασία και την ανάγκη υλοποίησης ενός πραγματικά «γενναίου» προγράμματος ανακαίνισης και αναβάθμισης κατοικιών, το οποίο θα απευθύνεται κυρίως στους ιδιοκτήτες που αδυνατούν να ενταχθούν στα υφιστάμενα προγράμματα λόγω έλλειψης ιδίων κεφαλαίων ή αδυναμίας τραπεζικού δανεισμού.

Αξίζει, ωστόσο, να επισημανθεί ότι το πρόγραμμα «Ανακαινίζω – Νοικιάζω» δεν αποτελεί μια πολιτική που σχεδιάστηκε εξαρχής στην Ελλάδα. Πρόκειται ουσιαστικά για ένα μοντέλο στεγαστικής πολιτικής που εφαρμόστηκε ήδη στην Κύπρο (με την ίδια ονομασία), στο πλαίσιο μιας ευρύτερης κοινωνικής στρατηγικής για τη στέγαση, με έναρξη εφαρμογής στις 15 Νοεμβρίου 2024 και χρονικό ορίζοντα έως τις 31 Δεκεμβρίου 2025.

Η ουσιαστική διαφοροποίηση του κυπριακού μοντέλου ήταν ότι η κρατική ενίσχυση συνδέθηκε άμεσα με σαφείς όρους κοινωνικής ανταποδοτικότητας. Συγκεκριμένα, οι ιδιοκτήτες που λάμβαναν επιδότηση για την ανακαίνιση των ακινήτων τους υποχρεώνονταν να διαθέσουν τις κατοικίες με προσιτό ενοίκιο προς νοικοκυριά μέτριου και χαμηλού εισοδήματος.

Αντιθέτως, στην ελληνική εκδοχή του προγράμματος υιοθετήθηκε κυρίως το χρηματοδοτικό σκέλος της παρέμβασης, χωρίς να διατηρηθεί στον ίδιο βαθμό το κοινωνικό της αποτύπωμα. Με άλλα λόγια, δεν διατηρήθηκε στον ίδιο βαθμό η κοινωνική στόχευση του αρχικού μοντέλου που συνέδεε τη δημόσια επιδότηση με την παραγωγή πραγματικά προσιτής κατοικίας και με την ουσιαστική ανταποδοτικότητα προς την κοινωνία και ιδιαίτερα προς τη νέα γενιά.

516.000 κλειστές κατοικίες μόνο στην Αττική

Από τον Φεβρουάριο του 2025, μέσα από σχετική έρευνά μας σύμφωνα με τα στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ, έχουμε αναδείξει το πραγματικό μέγεθος του προβλήματος: μόνο στην Περιφέρεια Αττικής έχουν δηλωθεί ως «κενές» συνολικά 516.144 κατοικίες, εκ των οποίων οι 117.137 βρίσκονται στον Δήμο Αθηναίων.

Πρόκειται για ένα τεράστιο ανεκμετάλλευτο κτιριακό απόθεμα, τη στιγμή που η Ελλάδα καταγράφει το υψηλότερο κόστος στέγασης στην Ευρωπαϊκή Ένωση τα τελευταία επτά έως οκτώ συναπτά έτη, ενώ περίπου το 70% των νέων ηλικίας 18–34 ετών, δηλαδή σχεδόν 400.000 νέοι άνθρωποι – εξακολουθούν να διαμένουν στο παιδικό τους δωμάτιο, αδυνατώντας να αποκτήσουν οικονομική και στεγαστική αυτονομία.

Η εικόνα αυτή αποτυπώνει με σαφήνεια τη βαθιά στρέβλωση της ελληνικής στεγαστικής πραγματικότητας: από τη μία πλευρά, εκατοντάδες χιλιάδες κατοικίες παραμένουν αδρανείς και εκτός αγοράς και, από την άλλη, χιλιάδες νοικοκυριά και νέοι άνθρωποι βιώνουν καθημερινά έντονη στεγαστική ανασφάλεια.

Για να υπάρξει, όμως, ρεαλιστική αποτύπωση της κατάστασης και ουσιαστικός σχεδιασμός στεγαστικής πολιτικής, είναι πλέον επιτακτική ανάγκη να πραγματοποιηθεί διασταύρωση στοιχείων μεταξύ της ΑΑΔΕ και των παρόχων ηλεκτρικής ενέργειας και ύδατος, ώστε να διαπιστωθεί πόσες κατοικίες είναι πραγματικά κλειστές και πόσες απλώς εμφανίζονται ως τέτοιες.

Η διαδικασία αυτή θα πρέπει να εξαιρεί τα ακίνητα που βρίσκονται στα χαρτοφυλάκια τραπεζικών ιδρυμάτων και εταιρειών διαχείρισης απαιτήσεων (servicers), ώστε να αποτυπωθεί με μεγαλύτερη ακρίβεια ο πραγματικός αριθμός των ιδιωτικών, αδρανών κατοικιών.

Μόνο μέσα από μια τέτοια σαφή και αξιόπιστη βάση δεδομένων μπορεί η πολιτεία να σχεδιάσει αποτελεσματικές και στοχευμένες πολιτικές ενεργοποίησης του ανενεργού κτιριακού αποθέματος, αυξάνοντας ουσιαστικά την προσφορά κατοικιών στην αγορά και δημιουργώντας πραγματικές προϋποθέσεις για προσιτή στέγαση.

Ελλάδα: «Ανακαινίζω – Νοικιάζω με επιδότηση έως €36.000 για ανακαίνιση κατοικιών

Στο πλαίσιο της προσπάθειας ενίσχυσης της προσφοράς κατοικιών προς μακροχρόνια μίσθωση, ιδιαίτερη σημασία αποκτά και το πρόγραμμα «Ανακαινίζω – Νοικιάζω», το οποίο στοχεύει στην ενεργοποίηση παλαιών και κλειστών κατοικιών μέσω οικονομικής ενίσχυσης των ιδιοκτητών τους.

Το νέο πλαίσιο προβλέπει επιδότηση που μπορεί να φτάσει έως και τις €36.000 ανά ακίνητο, με ποσοστό κάλυψης που σε ορισμένες περιπτώσεις αγγίζει ακόμη και το 90% του συνολικού κόστους ανακαίνισης.

Η επιδότηση υπολογίζεται βάσει των τετραγωνικών μέτρων του ακινήτου, με ανώτατο όριο περίπου €300 ανά τ.μ., ενώ αφορά κατοικίες έως 120 τ.μ.. Παράλληλα, προβλέπονται επιπλέον προσαυξήσεις για οικογένειες με παιδιά, ενισχύοντας περαιτέρω τη στήριξη των νοικοκυριών.

Βασικοί δικαιούχοι & προϋποθέσεις

Το πρόγραμμα απευθύνεται κυρίως σε ιδιοκτήτες παλαιών κατοικιών που παραμένουν κλειστές ή υποαξιοποιημένες.

Οι βασικές προϋποθέσεις συμμετοχής περιλαμβάνουν:

• Κυριότητα ή επικαρπία του ακινήτου κατά τουλάχιστον 50%
• Ετήσιο οικογενειακό φορολογητέο εισόδημα έως €40.000
• Συνολική αξία ακίνητης περιουσίας έως €300.000
• Κατοικία έως 120 τ.μ.
• Άδεια κατασκευής έως και το τέλος του 1990
• Το ακίνητο να δηλώνεται ως κενό ή ανενεργό για τουλάχιστον τρία έτη

Δεν προβλέπεται ηλικιακός περιορισμός συμμετοχής.

Υποχρέωση μακροχρόνιας μίσθωσης

Κρίσιμο στοιχείο του προγράμματος αποτελεί η υποχρέωση των ωφελούμενων, μετά την ολοκλήρωση της ανακαίνισης, να διαθέσουν το ακίνητο προς μακροχρόνια ενοικίαση για συγκεκριμένο χρονικό διάστημα, συνήθως από 3 έως 5 έτη.

Στόχος είναι η επανένταξη στην αγορά περίπου 15.000 έως 20.000 κλειστών κατοικιών, ώστε να αυξηθεί η προσφορά διαθέσιμων ακινήτων και να περιοριστούν οι πιέσεις στις τιμές μίσθωσης.

Το δημοσιονομικό κόστος του προγράμματος εκτιμάται περίπου στα €90 εκατ. ετησίως.

Όταν η έλλειψη κεφαλαίων μετατρέπεται σε αποκλεισμό

Παρά τη σημασία και τη θετική κατεύθυνση των υφιστάμενων προγραμμάτων, η πραγματικότητα είναι ότι ένα μεγάλο μέρος ιδιοκτητών εξακολουθεί να παραμένει ουσιαστικά αποκλεισμένο από τη δυνατότητα αξιοποίησης των ακινήτων του.

Ταυτόχρονα, γεννάται ένα εύλογο και ουσιαστικό ερώτημα: είναι σήμερα επαρκές το όριο των περίπου €300 ανά τετραγωνικό μέτρο, ώστε ένας ιδιοκτήτης να μπορέσει να προχωρήσει σε ουσιαστική ανακαίνιση και ενεργειακή αναβάθμιση ενός παλαιού ακινήτου;

Το κόστος των υλικών κατασκευής, των τεχνικών εργασιών και γενικότερα της οικοδομικής δραστηριότητας έχει αυξηθεί σημαντικά τα τελευταία χρόνια και ιδιαίτερα τους τελευταίους μήνες, με αποτέλεσμα σε πολλές περιπτώσεις το προβλεπόμενο ποσό ενίσχυσης να μην επαρκεί για μια ολοκληρωμένη και ποιοτική ανακαίνιση, ειδικά σε ακίνητα μεγάλης παλαιότητας ή με σοβαρές τεχνικές ανάγκες.

Παράλληλα, ο βασικός λόγος αποκλεισμού πολλών ιδιοκτητών παραμένει το γεγονός ότι, για να ενταχθεί κάποιος στα συγκεκριμένα προγράμματα, απαιτείται είτε η ύπαρξη ιδίων κεφαλαίων είτε η δυνατότητα πρόσβασης σε τραπεζικό δανεισμό.

Αν όμως ένας ιδιοκτήτης δεν διαθέτει αποταμιεύσεις ούτε πληροί τα τραπεζικά κριτήρια χρηματοδότησης, τότε πρακτικά παραμένει εκτός κάθε δυνατότητας αξιοποίησης του ακινήτου του, ακόμη και αν διαθέτει μια κλειστή κατοικία που θα μπορούσε να επιστρέψει άμεσα στην αγορά.

Με άλλα λόγια, τα σημερινά εργαλεία στεγαστικής πολιτικής εξακολουθούν να συνδέονται άμεσα με την τραπεζική χρηματοδότηση και την προσωπική οικονομική δυνατότητα του ιδιοκτήτη, αφήνοντας αδρανές ένα κρίσιμο τμήμα του κτιριακού αποθέματος της χώρας, τη στιγμή που η στεγαστική κρίση εντείνεται.

Η ανάγκη για ένα διαφορετικό μοντέλο στεγαστικής πολιτικής

Αν πραγματικός στόχος είναι:
• η αντιμετώπιση της τεχνητής έλλειψης κατοικιών,
• η αύξηση της προσφοράς,
• και η αναβάθμιση του υφιστάμενου κτιριακού αποθέματος,
τότε απαιτείται μια διαφορετική φιλοσοφία στεγαστικής ενίσχυσης.

Ένα νέο πρόγραμμα θα πρέπει να απαντά πρακτικά στις ανάγκες του ιδιοκτήτη που:
• δεν διαθέτει ίδια κεφάλαια,
• δεν μπορεί να δανειστεί,
• αλλά κατέχει ένα παλαιό και κλειστό ακίνητο που θα μπορούσε να αξιοποιηθεί.

Προτεραιότητα στις περιοχές με στεγαστικές πιέσεις

Καθοριστικό παράγοντα επιτυχίας θα αποτελέσει ο αριθμός και ο ρυθμός διάθεσης ανακαινισμένων ακινήτων στην αγορά, ιδιαίτερα στις περιοχές όπου καταγράφονται έντονες πιέσεις στα ενοίκια και στη διαθεσιμότητα κατοικιών.

Είναι επομένως απαραίτητο κάθε νέο πρόγραμμα να συνδέεται με στοχευμένα κριτήρια ανά περιοχή, ώστε οι διαθέσιμοι πόροι να κατευθύνονται εκεί όπου υπάρχει η μεγαλύτερη στεγαστική ανάγκη.

Η κοινωνική ανταποδοτικότητα ως προϋπόθεση δημόσιας ενίσχυσης

Επειδή μιλάμε κυρίως για κλειστά και μη ανακαινισμένα ακίνητα, είναι απολύτως εύλογο να τίθενται σαφείς κοινωνικοί όροι για τη χρήση τους μετά την ανακαίνιση.

Αν ένας ιδιοκτήτης λαμβάνει δημόσια χρηματοδότηση – δηλαδή χρήματα του φορολογούμενου – για να αναβαθμίσει το ακίνητό του, αυξάνοντας παράλληλα την αξία της περιουσίας του και αποκτώντας εισόδημα από ένα ανενεργό ακίνητο, τότε η πολιτεία οφείλει να απαιτεί αντίστοιχη κοινωνική ανταποδοτικότητα.

Μία από αυτές τις προϋποθέσεις θα μπορούσε να είναι η υποχρέωση διάθεσης του ακινήτου με «προσιτό» και όχι πλήρως αγοραίο ενοίκιο για ένα χρονικό διάστημα έως 5 ετών.

Το κυπριακό μοντέλο «Ανακαινίζω – Νοικιάζω»: Όταν η δημόσια ενίσχυση συνδέεται με την προσιτή κατοικία

Η Κύπρος έχει ήδη προχωρήσει στην εφαρμογή ενός ολοκληρωμένου προγράμματος «Ανακαινίζω – Ενοικιάζω», με στόχο την ένταξη στην αγορά κατοικιών που ήταν κενές, αδρανείς ή εγκαταλελειμμένες.

Βασικά χαρακτηριστικά του κυπριακού μοντέλου:

• Επιδότηση από €15.000 έως €35.000 ανά κατοικία
• Στόχος ένταξης 1.000 κατοικιών μέσα σε δύο έτη
• Δικαιούχοι φυσικά και νομικά πρόσωπα
• Υποχρεωτική ενοικίαση με προσιτό μίσθωμα για 4 συνεχόμενα έτη
• Υψος ενοικίου: Το ενοίκιο ορίζεται βάσει του μέσου αγοραίου ενοικίου, μειωμένο κατά 30%.
• Συνδυασμός επιδότησης και φορολογικών κινήτρων
• Προϋπολογισμός €25 εκατ.
• Χρονοδιάγραμμα: Έναρξη στις 15 Νοεμβρίου 2024, εφαρμογή έως 31 Δεκεμβρίου 2025, με προϋπολογισμό €25 εκατ.

Η ουσιαστική διαφορά είναι ότι στην Κύπρο η κρατική ενίσχυση συνδέθηκε άμεσα με κοινωνικό αποτέλεσμα και αύξηση της προσφοράς προσιτής κατοικίας.

Η ελληνική αντίθεση: Ενίσχυση χωρίς κοινωνικό αντίκρισμα

Στην Ελλάδα, αντίθετα, τα υφιστάμενα προγράμματα προχώρησαν χωρίς ουσιαστική υποχρέωση κοινωνικής ανταποδοτικότητας για τον ιδιοκτήτη που λαμβάνει δημόσια ενίσχυση.

Έτσι, ενώ η πολιτεία χρηματοδοτεί την αναβάθμιση ιδιωτικών ακινήτων, δεν εξασφαλίζεται αντίστοιχα:

• προσιτό ενοίκιο,
• μακροχρόνια διάθεση κατοικιών,
• ούτε ουσιαστική κοινωνική στόχευση.

Η ουσία: Πολιτική βούληση και κοινωνική στόχευση

Η εμπειρία των τελευταίων ετών δείχνει ξεκάθαρα ότι χωρίς ενεργή συμμετοχή της πολιτείας και στοχευμένα κοινωνικά προγράμματα, η αγορά από μόνη της δεν μπορεί να εξισορροπήσει τη σχέση προσφοράς και ζήτησης.

Ένα πραγματικά «γενναίο» πρόγραμμα ανακαίνισης και αναβάθμισης κατοικιών οφείλει:

• να ξεπερνά τα στενά τραπεζικά κριτήρια,
• να ενεργοποιεί το ανενεργό κτιριακό απόθεμα,
• να αυξάνει την προσφορά κατοικιών,
• και ταυτόχρονα να εξασφαλίζει προσιτό ενοίκιο για τους πολίτες.

Η Κύπρος απέδειξε στην πράξη ότι ένα τέτοιο μοντέλο είναι εφαρμόσιμο και αποτελεσματικό.

Το ερώτημα που παραμένει είναι απλό αλλά κρίσιμο: Γιατί η Ελλάδα δεν μπορεί να εφαρμόσει ένα αντίστοιχο πρόγραμμα με ουσιαστικό κοινωνικό αποτύπωμα, προς όφελος τόσο των ιδιοκτητών όσο και των πολιτών που αναζητούν προσιτή κατοικία;