Τεκτονικές αλλαγές στον κλάδο της οικοδομής σηματοδοτούν οι προτάσεις της Ευρωπαϊκής Επιτροπής για το στεγαστικό. Στα κείμενα τα οποία υπέβαλε προς χάραξη μέτρων πολιτικής στις κυβερνήσεις προ ημερών η Κομισιόν, αναβαθμίζει από κοινωνικό πρόβλημα σε δημοσιονομικό κίνδυνο τηνκρίση στέγασης. Ωστόσο, εντοπίζει πως δεν ευθύνονται μόνο η βραχυχρόνια μίσθωση, η Golden Visa ή τα 800.000 σπίτια που παραμένουν κλειστά στη χώρα μας. Πρόβλημα θεωρεί και με ποιους κανόνες χτίζει η Ευρώπη, με έναν κατακερματισμένο κατασκευαστικό κλάδο, πολύ μικρές τεχνικές επιχειρήσεις και χαμηλή δυνατότητα αύξησης του στοκ των ακινήτων.
Στα κείμενα η Κομισιόν μιλά για χαμηλή παραγωγικότητα του κατασκευαστικού κλάδου, αλλαγές στις οικοδομικές και επαγγελματικές άδειες, είσοδο μεγάλων εταιρειών από άλλες ευρωπαϊκές χώρες, ανατροπές στη χωροταξία και άρση εμποδίων για ταχύτερη οικοδόμηση.
Περισσότερα σπίτια, λιγότερα χαρτιά
Η ανταλλαγή απόψεων και τα κείμενα της Κομισιόν, τα οποία εξετάστηκαν στο άτυπο Eurogroup της Λευκωσίας στις 22 Μαΐου, δεν οδήγησαν σε μαγικές λύσεις με άμεσα και απτά αποτελέσματα. Χαρτογράφησαν, όμως, τα προβλήματα και τα ενδεικνυόμενα μέτρα για το επόμενο κύμα παρεμβάσεων.
Η βασική γραμμή της Επιτροπής είναι ξεκάθαρη: η κρίση οφείλεται σε έλλειψη προσφοράς κατοικιών και υπερβολική ενίσχυση της ζήτησης. Συνεπώς προκρίνονται παρεμβάσεις σε όλα τα επίπεδα: δόμηση, άδειες, χωροταξία, κλειστά σπίτια, βραχυχρόνια μίσθωση, κοινωνική κατοικία.
Ταυτόχρονα, στην Εαρινή Εκθεση, η Κομισιόν αναδεικνύει πως το πρόβλημα δεν είναι μόνο κοινωνικό. Είναι και δημοσιονομικό: η έλλειψη προσιτής στέγης μειώνει το διαθέσιμο εισόδημα, την κατανάλωση, την ανάπτυξη και τα κρατικά έσοδα. Επηρεάζει το δημογραφικό, προκαλώντας υπογεννητικότητα και γήρανση πληθυσμού, ενώ στερεί την πρόσβαση στην εργασία σε όσους δυσκολεύονται να βρουν σπίτια κοντά στις δουλειές τους. Αυτό καθιστά επιτακτική την ανάγκη παρέμβασης, καθώς το στεγαστικό ανατρέπει κάθε ασφαλιστικό, δημοσιονομικό, επιχειρηματικό και οικογενειακό σχεδιασμό.
Τι συμβαίνει στην Ελλάδα
Το πρόβλημα στη χώρα μας λαμβάνει ειδικές διαστάσεις:
■ Ως κοινωνικό πρόβλημα, η Eurostat καταγράφει ότι η Ελλάδα βρίσκεται στην κορυφή της στεγαστικής επιβάρυνσης στην Ε.Ε., ενώ το βάρος στέγασης αγγίζει όλο και περισσότερα νοικοκυριά μεσαίου και χαμηλού εισοδήματος. Ενα στα δέκα νοικοκυριά έχει απλήρωτα ενοίκια ή δάνειο, η ιδιοκατοίκηση έπεσε κάτω από 70%, ενώ οι νέοι φεύγουν από το οικογενειακό σπίτι αφού περάσουν τα 30 έτη κατά μέσο όρο.
■ Ως οικονομικό πρόβλημα, στην εις βάθος ανάλυση για την Ελλάδα (In-Depth Review 2026, Spring Forecasts), η Επιτροπή διαπιστώνει ενδείξεις υπερτίμησης 18% στην αγορά κατοικίας. Οι τιμές κατοικιών αυξήθηκαν 7,8% το 2025, έπειτα από άνοδο 9,1% το 2024.
Απέναντι σε αυτά, η Αθήνα αναζητεί πόρους για ένα νέο κύμα επιδοτήσεων («Σπίτι μου 3», αναβάθμιση κατοικιών), αλλά και νέες φοιτητικές κατοικίες ή προγράμματα κοινωνικής αντιπαροχής που προσφέρουν μεν ανακούφιση, δεν λύνουν, όμως, το πρόβλημα σύμφωνα με την Κομισιόν.
Φραγμοί στις βραχυχρόνιες
Η βραχυχρόνια μίσθωση παραμένει το πιο ορατό πεδίο σύγκρουσης. Ωστόσο, περιορισμοί και φόροι που επιβλήθηκαν δεν ανέκοψαν το κύμα πίεσης, όπως σχεδιαζόταν. Παρά τη μείωση 8,6% στα ενεργά Μητρώα μίσθωσης (ΑΜΑ) στην Αθήνα, η ζήτηση μεταφέρθηκε κυρίως σε γειτονιές γύρω από το κέντρο, όπως η Δάφνη και άλλες περιοχές, με αποτέλεσμα τα ακίνητα εκεί να γίνουν απλησίαστα. Προβλέψεις για νέους περιορισμούς περιέχει το νέο χωροταξικό σχέδιο, ενώ τα μέτρα αναμένεται να επανεξεταστούν πριν από το τέλος της χρονιάς, με στόχο την προσαρμογή, την επέκταση ή την αυστηροποίησή τους και σε περιοχές όπου η ζήτηση μετακινείται.
Στο πλαίσιο των προτάσεων της Ε.Ε. η κυβέρνηση εξετάζει και απαγόρευση διάθεσης νεόδμητων κατοικιών για βραχυχρόνια μίσθωση, περιορίζοντας ή αλλάζοντας ίσως μελλοντικά τους σκοπούς επένδυσης σε αυτά για τους ιδιοκτήτες τους.
Αλλαγές στα πωλητήρια
Μετά τις μισθώσεις τύπου Airbnb, η αγορά ακινήτων για σκοπούς Golden Visa θεωρείται η δεύτερη μεγάλη πηγή πίεσης. Και στα δύο αυτά πεδία, οι αντιδράσεις μεταφέρονται στις πολυκατοικίες, στους ιδιοκτήτες που θέλουν να νοικιάσουν ή να πουλήσουν ακίνητα, στην τουριστική πίεση, αλλά και στα συμφέροντα επαγγελματιών του real estate.
Ενδεχόμενη αυστηροποίηση της Golden Visa όμως, εκτός του ότι περιορίζει μέρος της επενδυτικής ζήτησης και τη ροή κεφαλαίων από το εξωτερικό, αφήνει ανοιχτό το ερώτημα κατά πόσο λύνει το πρόβλημα. Ωστόσο, όπως έχει αναφέρει ο αρμόδιος επίτροπος Στέγασης Νταν Γιόργκενσεν, όταν η στέγαση γίνεται επενδυτικό προϊόν υψηλής απόδοσης, η κατοίκηση ακριβαίνει για όλους τους υπόλοιπους.
Εκ θεμελίων ανατροπές στις άδειες
Το πιο ουσιαστικό σημείο όσων προτείνει η Ε.Ε., όμως, κρύβεται αλλού: ό,τι μέτρα κι αν ληφθούν για συγκράτηση της ζήτησης, χωρίς αύξηση της προσφοράς δεν θα πέσουν οι τιμές. Και θέτει ζήτημα αλλαγών σε σχέδια πόλης, περιορισμούς δόμησης, επαγγελματικές άδειες και παραγωγικότητα στην οικοδομή.
Πίσω από τις λέξεις, η Επιτροπή μιλά για αναθεώρηση κανόνων δόμησης, επιτάχυνση αδειοδοτήσεων, απελευθέρωση ύψους/συντελεστών, απλοποίηση κανονιστικών πλαισίων (οικοδομικών κωδίκων, χωροταξίας, χρήσης γης) προκειμένου να χτιστούν περισσότερα διαμερίσματα σε μικρότερο χρόνο. Ζητήματα που αγγίζουν περιβαλλοντικές ευαισθησίες, επιχειρηματικά σχέδια, αλλά και αναπτυξιακές ανάγκες.
3,5 εκατομμύρια εργολάβοι στην Ε.Ε.
Προχωρώντας ένα βήμα παραπέρα, η Επιτροπή υποδεικνύει χαλάρωση των «υπερβολικά περιοριστικών και τοπικά κατακερματισμένων απαιτήσεων στον κατασκευαστικό τομέα», αναφερόμενη στους κανόνες αδειοδότησης και προσόντων για μηχανικούς και αρχιτέκτονες. Επισημαίνει ελλείψεις εργατικού δυναμικού αλλά και ικανών κατασκευαστικών, συστήνοντας αλλαγές που θα ανοίγουν δρόμο για διασυνοριακή παροχή υπηρεσιών δόμησης από μεγαλύτερες εταιρείες, ώστε να ενισχυθεί η δυναμικότητα κατασκευής κατοικιών.
Οχι τυχαία, η έκθεση τονίζει:
■ Οι κατασκευές είναι ο μόνος τομέας της Ε.Ε. με αρνητική αύξηση παραγωγικότητας από τη δεκαετία του 1990.
■ Πανευρωπαϊκά ο κατασκευαστικός κλάδος εμφανίζεται ιδιαίτερα έντονα κατακερματισμένος, με 3,5 εκατομμύρια πολύ μικρές επιχειρήσεις, με μέσο όρο μόλις 4 εργαζόμενους η καθεμία.
■ Οι ελλείψεις εργατικού δυναμικού έχουν τριπλασιαστεί κατά μέσο όρο την τελευταία δεκαετία.
Η άρση επαγγελματικών φραγμών συνδυάζεται με προτάσεις για πιο ευέλικτους κανόνες αδειών σε μηχανικούς-αρχιτέκτονες, διασυνοριακές επενδύσεις και εγχώριες «αρχές στέγασης» (τύπου Approved Housing Bodies κατά το ιρλανδικό μοντέλο), ώστε να τρέξουν ταχύτερα έργα κοινωνικής/προσιτής στέγης, ενισχύοντας την ευρωπαϊκή αυτάρκεια και κυριαρχία στον τομέα των κατασκευών και των ανακαινίσεων.
Η Επιτροπή δίνει το ευρωπαϊκό πλαίσιο για το στεγαστικό: λιγότερα επιδόματα, περισσότερα εργαλεία προσφοράς. Και, κυρίως, λιγότερες αυταπάτες ότι η αγορά θα αυτοδιορθωθεί χωρίς να αλλάξουν οι κανόνες που τη ρυθμίζουν.
Ωστόσο, σε κάθε περίπτωση, μέτρο χωρίς κόστος δεν υπάρχει. Οι περιορισμοί ενοχλούν ιδιοκτήτες και τουρισμό, η άρση εμποδίων και φραγμών ενεργοποιεί τοπικές ή κλαδικές αντιστάσεις, ενώ η λύση των επιδοτήσεων κοστίζει στον Προϋπολογισμό ενώ αυξάνει τις τιμές. Και το ερώτημα δεν είναι αν θα υπάρξουν μέτρα, αλλά ποιο μείγμα μέτρων αντέχει -πολιτικά και κοινωνικά- να εφαρμόσει η κυβέρνηση, αλλά και ποιο θα φέρει σπίτια στην αγορά χωρίς να παράγει μόνο διαμαρτυρίες και αντιδράσεις.
Διαβάστε ακόμη
Αγγελική Δράκου & Κώστας Παπάζογλου (Grizo & Prasino): Τα ελληνικά βότανα από τη Θράκη
Ματιέ Πιγκάς: Ο εκδότης που θέλει να γίνει πρόεδρος της Γαλλίας
Πορτογαλία: Πώς μια χώρα 10 εκατομμυρίων κατοίκων έγινε ο φόβος των Big Tech
Για όλες τις υπόλοιπες ειδήσεις της επικαιρότητας μπορείτε να επισκεφτείτε το Πρώτο Θέμα