Η μεταβίβαση ενός διαμερίσματος δεν σημαίνει αυτομάτως ότι τα απλήρωτα κοινόχρηστα του πωλητή περνούν στον νέο ιδιοκτήτη. Αυτό, όμως, μπορεί να δημιουργήσει σημαντικό πρόβλημα για την πολυκατοικία, η οποία ενδέχεται να βρεθεί να διεκδικεί τα χρήματα από έναν πρώην ιδιοκτήτη που έχει ήδη πουλήσει το ακίνητο ή ακόμη και έχει φύγει από τη χώρα.
Για τον λόγο αυτό, τόσο η διαχείριση όσο και ο υποψήφιος αγοραστής πρέπει να γνωρίζουν τι ισχύει πριν από την υπογραφή του συμβολαίου, ποιον βαρύνουν οι παλιές οφειλές και ποιες κινήσεις μπορούν να γίνουν ώστε να περιοριστεί ο κίνδυνος απώλειας των χρημάτων.
Οι οφειλές κοινοχρήστων αποτελούν άλλωστε ένα από τα συχνότερα προβλήματα στις πολυκατοικίες. Όταν ένας ιδιοκτήτης σταματήσει να πληρώνει για μεγάλο χρονικό διάστημα, το χρέος συσσωρεύεται και οι υπόλοιποι συνιδιοκτήτες καλούνται πολλές φορές να καλύψουν τις καθημερινές ανάγκες του κτιρίου, από τη θέρμανση και την καθαριότητα έως το ρεύμα, τη συντήρηση και τις επισκευές.
Πότε τα χρέη μένουν στον πωλητή
Ο βασικός κανόνας είναι ότι οι οφειλές κοινοχρήστων δεν ακολουθούν αυτοδικαίως το ακίνητο. Τα ποσά που δημιουργήθηκαν μέχρι την ημερομηνία της μεταβίβασης συνεχίζουν, κατά κανόνα, να βαρύνουν τον προηγούμενο ιδιοκτήτη, ενώ ο αγοραστής αναλαμβάνει τις υποχρεώσεις που γεννώνται από τη στιγμή που αποκτά το διαμέρισμα.
Έτσι, εάν ένας ιδιοκτήτης έχει αφήσει 4.000 ευρώ απλήρωτα κοινόχρηστα και στη συνέχεια πουλήσει το ακίνητο, η οφειλή δεν μεταφέρεται αυτομάτως στον νέο ιδιοκτήτη. Το χρέος εξακολουθεί να υπάρχει, αλλά η πολυκατοικία πρέπει να στραφεί κατά του πωλητή για να το εισπράξει.
Την ίδια αρχή επισημαίνει και η ΠΟΜΙΔΑ, διευκρινίζοντας ότι ο νέος ιδιοκτήτης ευθύνεται για τις κοινόχρηστες υποχρεώσεις που δημιουργούνται από την ημέρα της αγοράς και μετά.
Το πρόβλημα γίνεται σαφώς μεγαλύτερο όταν ο παλιός ιδιοκτήτης κατοικεί στο εξωτερικό, έχει αποκτήσει το ακίνητο αποκλειστικά ως επένδυση ή μέσω προγραμμάτων όπως η Golden Visa, ή δεν διαθέτει πλέον άλλα περιουσιακά στοιχεία στην Ελλάδα. Σε αυτές τις περιπτώσεις, η πολυκατοικία μπορεί να έχει νόμιμη απαίτηση, χωρίς όμως να είναι εξίσου εύκολη και η πραγματική είσπραξή της.
Ο κανονισμός μπορεί να αλλάξει τα δεδομένα
Καθοριστική σημασία μπορεί να έχει ο κανονισμός της πολυκατοικίας. Εάν προβλέπει ρητά ότι οι ανεξόφλητες κοινόχρηστες οφειλές συνδέονται με την ιδιοκτησία και δεσμεύουν και τον επόμενο κύριό της, τότε η θέση του αγοραστή ενδέχεται να διαφοροποιείται.
Για να δεσμεύει, πάντως, ένας τέτοιος όρος και τους μελλοντικούς ιδιοκτήτες, δεν αρκεί μία απλή απόφαση γενικής συνέλευσης. Ο κανονισμός πρέπει να έχει συνταχθεί με συμβολαιογραφικό έγγραφο και να έχει μεταγραφεί ή καταχωριστεί στο αρμόδιο Κτηματολογικό Γραφείο.
Πολλές παλαιότερες πολυκατοικίες είτε δεν διαθέτουν κανονισμό είτε ο υπάρχων κανονισμός δεν περιλαμβάνει συγκεκριμένη πρόβλεψη για την τύχη των οφειλών κατά τη μεταβίβαση.
Η εκ των υστέρων προσθήκη σχετικού όρου δεν είναι απλή υπόθεση, καθώς η τροποποίηση του κανονισμού απαιτεί κατά κανόνα συμφωνία όλων των συνιδιοκτητών.
Γι’ αυτό και πριν από κάθε αγορά είναι σημαντικό να εξετάζονται εγκαίρως τόσο ο κανονισμός όσο και η σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας, ιδανικά με νομικό έλεγχο.
Γιατί η διαχείριση δεν πρέπει να περιμένει
Για την πολυκατοικία, ο χρόνος είναι κρίσιμος. Μία μεγάλη οφειλή δεν πρέπει να αφήνεται να αυξάνεται για μήνες ή χρόνια, καθώς όσο το ακίνητο εξακολουθεί να ανήκει στον οφειλέτη υπάρχει ένα περιουσιακό στοιχείο στο οποίο μπορεί, υπό προϋποθέσεις, να στραφεί η διαχείριση.
Η γενική συνέλευση μπορεί να αποφασίσει τη δικαστική διεκδίκηση των οφειλών και να εξουσιοδοτήσει τον διαχειριστή να προχωρήσει στις αναγκαίες ενέργειες.
Σύμφωνα με την ΠΟΜΙΔΑ, για την έκδοση διαταγής πληρωμής απαιτούνται μεταξύ άλλων τα ειδοποιητήρια των απλήρωτων κοινοχρήστων, τα παραστατικά των σχετικών δαπανών και το πρακτικό της γενικής συνέλευσης που δίνει σχετική εντολή στον διαχειριστή.
Ανάλογα με τα δεδομένα κάθε υπόθεσης και κατόπιν νομικής καθοδήγησης, μπορεί να ακολουθήσει εγγραφή προσημείωσης ή επιβολή κατάσχεσης στο ακίνητο.
Η κατάσχεση μπορεί να εμποδίσει τη μεταβίβαση, ενώ η προσημείωση καθιστά το ακίνητο επιβαρυμένο και συνήθως λειτουργεί αποτρεπτικά για έναν υποψήφιο αγοραστή.
Επειδή η ολοκλήρωση μιας αγοραπωλησίας απαιτεί συνήθως κάποιο χρονικό διάστημα, η έγκαιρη αντίδραση της πολυκατοικίας μπορεί να είναι καθοριστική για τη διασφάλιση της απαίτησης πριν ολοκληρωθεί το συμβόλαιο.
Τι ζητεί η ΠΟΜΙΔΑ να αλλάξει στις μεταβιβάσεις
Η ΠΟΜΙΔΑ έχει προτείνει την καθιέρωση υποχρεωτικού ελέγχου των κοινοχρήστων πριν από κάθε μεταβίβαση οριζόντιας ιδιοκτησίας.
Σύμφωνα με την πρόταση, στο συμβόλαιο θα πρέπει να επισυνάπτεται βεβαίωση ή υπεύθυνη δήλωση του διαχειριστή ότι για το συγκεκριμένο διαμέρισμα δεν υπάρχουν εκκρεμείς οφειλές.
Σε περίπτωση που δεν υπάρχει διαχειριστής ή εκείνος αρνείται να χορηγήσει σχετικό έγγραφο, ο πωλητής θα πρέπει να δηλώνει υπεύθυνα ενώπιον του συμβολαιογράφου ότι δεν υπάρχουν απλήρωτα κοινόχρηστα.
Σήμερα, για την πώληση ακινήτου απαιτείται σειρά φορολογικών, πολεοδομικών και άλλων εγγράφων, μεταξύ των οποίων και ο έλεγχος του ΤΑΠ. Η εξόφληση των κοινοχρήστων, όμως, δεν αποτελεί γενική νόμιμη προϋπόθεση για να ολοκληρωθεί η μεταβίβαση.
Έτσι, ένα διαμέρισμα μπορεί να πουληθεί κανονικά ακόμη και αν ο ιδιοκτήτης του οφείλει σημαντικά ποσά στην πολυκατοικία.
Τι πρέπει να ψάξει ο αγοραστής πριν υπογράψει
Ακόμη και όταν δεν είναι προσωπικά υπεύθυνος για τις παλιές οφειλές, ο αγοραστής έχει κάθε λόγο να εξετάσει προσεκτικά την οικονομική εικόνα της πολυκατοικίας πριν δεσμευτεί.
Χρειάζεται να ελεγχθούν ο κανονισμός και η σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας, τυχόν όροι για παλιές οφειλές, τα πρόσφατα πρακτικά των γενικών συνελεύσεων, το αποθεματικό της πολυκατοικίας και πιθανές μεγάλες οφειλές άλλων ιδιοκτητών.
Εξίσου σημαντικό είναι να υπάρχει ενημέρωση για τυχόν προγραμματισμένες μεγάλες επισκευές ή έκτακτες εισφορές, καθώς και, όπου είναι εφικτό, βεβαίωση του διαχειριστή για το αν το προς πώληση διαμέρισμα έχει ανεξόφλητα κοινόχρηστα.
Ένα άδειο ταμείο ή μία πολυκατοικία που δυσκολεύεται να καλύψει τις βασικές της υποχρεώσεις μπορεί να επηρεάσει άμεσα τον νέο ιδιοκτήτη από την πρώτη ημέρα. Μπορεί να μην κληθεί να πληρώσει προσωπικά τα παλιά χρέη του πωλητή, αλλά ενδέχεται να χρειαστεί να συμμετάσχει σε έκτακτες εισφορές για να συνεχίσει να λειτουργεί κανονικά το κτίριο.
Διαβάστε ακόμη
ΕΕ: Γιατί βάζει μπλόκο στην εξαγορά της Anglo American από την MMG
Για όλες τις υπόλοιπες ειδήσεις της επικαιρότητας μπορείτε να επισκεφθείτε το Πρώτο ΘΕΜΑ