Οικονομία

Πού κυμαίνονται τώρα τα ποσοστά αντιπαροχών και οι τιμές οικοπέδων στην Αθήνα

  • Στεφανία Σούκη


Ποιες είναι οι βασικές τάσεις της αγοράς - Η διαπραγμάτευση αναμένεται σκληρή μεταξύ εργολάβων και ιδιοκτητών γης

Σε ποσοστό έως 40%- κατ’ ανώτατο διαμορφώνονται τώρα τα ποσοστά αντιπαροχών στην Αθήνα, ενώ οι τιμές εξακολουθούν να τραβούν την ανιούσα, δείχνοντας αξιοσημείωτη ανθεκτικότητα τόσο στην υγειονομική όσο και στην προηγούμενη- δημοσιονομική- κρίση.

Ειδικά σε σχέση με τις τιμές, όπως προκύπτει από την επιμέρους ανάλυση πέντε αντιπροσωπευτικών αγορών στην Αθήνα, σε Αμπελοκήπους, Μαρούσι, Παλαιό Φάληρο (για τα νότια), Περιστέρι (για τη δυτική περιοχή της Αθήνας) και το Χολαργό, ο ρυθμός της πτώσης των αξιών που είχε καταγραφεί μέχρι και το 2017 αναστράφηκε το 2018 και φαίνεται να εμπεδώνεται το θετικό πρόσημο το 2020/2021, αφού σε όλες τις περιοχές καταγράφεται για τρίτη συνεχόμενη χρονιά αύξηση των πιθανών τιμών πώλησης οικοπέδων.

Η αύξηση μετρήθηκε σε μέσο όρο 3,79% σε σχέση με το δεύτερο τρίμηνο 2020 και 5,26% σε σχέση με το δεύτερο τρίμηνο 2019, φανερώνοντας την αξιοσημείωτη ανθεκτικότητα της συγκεκριμένης αγοράς στην COVID-19.

Σε ό,τι αφορά στις αντιπαροχές, όπως επισημαίνεται σε σχετική ανάλυση της εταιρείας συμβούλων ακινήτων Geoaxis, κινούνται γενικά στα περσινά επίπεδα αν και εκτιμάται ότι θα αρχίσουν να αυξάνονται σημαντικά τους επόμενους 12-16 μήνες καθώς οι τάσεις αύξησης των αξιών διαμερισμάτων έχουν ήδη παγιοποιηθεί.

Σήμερα οι αντιπαροχές κινούνται σε ποσοστά όχι μεγαλύτερα του 40%, όταν προ της επιβολής του ΦΠΑ στις νεόδμητες οικοδομές (1/1/2006) και προ Παγκόσμιας Οικονομικής Κρίσης (2009) είχαν καταγραφεί και ακραίες περιπτώσεις ποσοστού έως 58%.

Το δείγμα της μελέτης αφορά σε χέρσα, αδόμητα, τυπικά οικόπεδα για οικιστική χρήση και πραγματοποιήθηκε με επί τόπου συλλογή στοιχείων καθώς και μέσω αγγελιών που δημοσιεύθηκαν σε εφημερίδες και internet στο διάστημα του δευτέρου τριμήνου 2021.

Οι βασικές τάσεις

Οσον αφορά ειδικότερα τις τάσεις της αγοράς:

• Κατασκευαστές/εργολάβοι αρχίζουν να διαθέτουν κεφάλαια και να επενδύουν ποντάροντας στην αύξηση της ζήτησης διαμερισμάτων υψηλών προδιαγραφών.
• Οι δικαιοπραξίες και η οικοδομική δραστηριότητα παρουσιάζουν αύξηση.

• Οι ιδιοκτήτες οικοπέδων συζητούν μεγαλύτερες αντιπαροχές.

• Οι τράπεζες είναι περισσότερο διατεθειμένες να χρηματοδοτήσουν νέες αναπτύξεις.

• Η εικόνα στα νότια προάστια είναι σαφώς πιο ενθαρρυντική από ότι στα Βόρεια προάστια.

• Τα βόρεια προάστια πιθανά θα αργήσουν να καταγράψουν σημαντική άνοδο.

Από τις αρχές του 2018 έχουν αρχίσει να ‘’ξανασηκώνονται’’ οικοδομές οι οποίες κατά κύριο λόγο βρίσκονται σε μεσαίου και υψηλού προφίλ περιοχές (Αγία Παρασκευή, Παλαιό Φάληρο, Γλυφάδα, Βούλα κλπ) όπου οικόπεδα αγοράστηκαν φθηνά μέσα στην κρίση και τα ποσοστά αντιπαροχής όταν συμφωνήθηκαν δεν είναι απαγορευτικά. Οι νέες αυτές οικοδομές έχουν κοινό χαρακτηριστικό ότι σε μεγάλο ποσοστό αυτοχρηματοδοτούνται και παρέχουν υψηλά στάνταρτ στέγασης σε κατασκευές ιδιαίτερης αρχιτεκτονικής, κυρίως ως προς τις όψεις.

Οι τιμές

Σύμφωνα με το παρατηρητήριο της Geoaxis, μεταξύ του δευτέρου τριμήνου 2021 και του δευτέρου τριμήνου 2020 καταγράφεται οριζόντια αύξηση των διάμεσων ζητούμενων τιμών πώλησης οικοπέδων σε ένα μέσο όρο, όπως προαναφέρθηκε, της τάξης του 3,79% και για τις πέντε τοπικές αγορές. Αναλυτικότερα, τη μεγαλύτερη αύξηση (5,4%) καταγράφουν τα οικόπεδα με Συντελεστή Δόμησης 3,6 στο δήμο Αθηναίων στην περιοχή Αμπελοκήπων, με τη διάμεση πιθανή τιμή πώλησης το δεύτερο τρίμηνο του 2021 να είναι στα 1.953 ευρώ/ τμ..
Ακολουθεί η περιοχή του Π. Φαλήρου όπου οικόπεδα με Σ.Δ. 1,4 καταγράφουν αύξηση 4,49% και διάμεση πιθανή τιμή πώλησης τώρα στα 1.258 ευρώ/ τμ. Έπονται η περιοχή του Αμαρουσίου όπου οικόπεδα με Σ.Δ. 0,8 καταγράφουν αύξηση 3,3% και διάμεση τιμή στο δεύτερο τρίμηνο του 2021 στα 688 ευρώ/ τμ και η περιοχή του Χολαργού με τα οικόπεδα με Σ.Δ. 1,2 να καταγράφουν επίσης αύξηση 3,26% με διάμεση πιθανή τιμή πώλησης το 2ο τρίμηνο του 2021 στα 982 ευρώ/ τμ.. Αύξηση φαίνεται να καταγράφει η περιοχή του Περιστερίου , όπου οι τιμές για οικόπεδα με Σ.Δ. 1,8 αυξάνονται 2,49% (διάμεση πιθανή τιμή πώλησης το 2ο τρίμηνο του 2021 στα 740 ευρώ /τμ από 722 euro/τμ).

Από πλευράς διάμεσων επιφανειών οικοπέδων προς πώληση, όπως ήταν αναμενόμενο οι Αμπελόκηποι (189τμ) και το Περιστέρι (191τμ) καταγράφουν τα μικρότερα οικόπεδα σε σχέση με το Μαρούσι (330τμ), τον Χολαργό (357τμ) και το Παλαιό Φάληρο (440τμ).

Ιδιαίτερα σημαντικά είναι τα αποτελέσματα της χρονικά βαθύτερης ανάλυσης κατά τα τελευταία 9 χρόνια.: Από την επεξεργασία των στοιχείων φαίνεται πως σε αντίθεση με άλλες κατηγορίες ακινήτων τα οικόπεδα δείχνουν μια αξιοσημείωτη σταθερότητα τόσο στην φάση της πτώσης όσο και στην φάση της ανόδου. «Η τάση της 9ετίας δείχνει καθαρά να εισερχόμαστε σε ανοδική φάση του κύκλου. Συμπερασματικά, οι αξίες των οικοπέδων εξακολουθούν να βρίσκονται σε χαμηλότερα επίπεδα από το 2013 αφού μεταξύ του δεύτερου τριμήνου 2021 και του δεύτερου τριμήνου 2013 καταγράφεται μείωση των ζητούμενων τιμών πώλησης σε ένα μέσο όρο της τάξης 4,57% και για τις πέντε τοπικές αγορές. Τη μεγαλύτερη μείωση στις ζητούμενες τιμές (11,32%) καταγράφουν τα οικόπεδα με Σ.Δ. 1,4 στο Π. Φάληρο και τη μικρότερη μείωση τα οικόπεδα με Σ.Δ. 1,2 στο Χολαργό (0,30%).

Αντιπαροχή στην Αττική

Ο κύκλος της χαμηλής οικοδομικής δραστηριότητας φαίνεται να κλείνει καθώς η ζήτηση διαμερισμάτων γνωρίζει αύξηση, όπως παρατηρεί η ανάλυση της Geoaxis. Αιτία είναι τα συσσωρευμένα αιτήματα στέγασης που δεν ικανοποιήθηκαν λόγω οικονομικής κρίσης την τελευταία δεκαπενταετία, παράλληλα με τη νέα πραγματικότητα για εργασία από το σπίτι που φαίνεται να ορίζει μια νέα τάση ζήτησης για μεγαλύτερους χώρους. Αποτέλεσμα της αύξησης της ζήτησης (θα) είναι η αύξηση και των ποσοστών αντιπαροχής που αρχίζουν δειλά να ζητούνται από τους ιδιοκτήτες.

Η διαπραγμάτευση αναμένεται σκληρή μεταξύ εργολάβων και ιδιοκτητών γης αφού, παρά το γεγονός ότι οι τιμές νεόδμητων διαμερισμάτων αυξάνονται, την ίδια στιγμή τα κόστη κατασκευής έχουν αυξηθεί σημαντικά αφενός λόγω των νέων απαιτήσεων ενεργειακής επάρκειας και αφετέρου της χρήσης αναβαθμισμένων υλικών και ακριβού μοντέρνου σχεδιασμού που λειτουργεί ως το συγκριτικό πλεονέκτημα για την προσέλκυση πιθανών αγοραστών.

Όσοι ιδιοκτήτες γης διατήρησαν τα οικόπεδά τους μετά το 2006 εξακολουθούν να είναι οι μεγάλοι χαμένοι, καθώς το συνολικό κόστος για την ανέγερση κτιρίου επί οικοπέδου με αντιπαροχή αυξήθηκε σημαντικά με την επιβολή ΦΠΑ από 1/1/2006 στις παραδόσεις των νεόδμητων ακινήτων, ενώ και η επιβολή του ΕΝΦΙΑ επιβάρυνε ανάλογα κάθε σχεδιασμό. Γενικά, σε σύγκριση με το τι ίσχυε μέχρι 31/12/2005, ο οικοπεδούχος θα πάρει σήμερα σχεδόν ένα μικρό διαμέρισμα λιγότερο, σε κάθε περίπτωση οικοπέδου μεγαλύτερου των 1.000 τ.μ..

Διαβάστε ακόμα:

Nέες αντικειμενικές: Τιμές «ασανσέρ» σε όλη την Ελλάδα

Αντώνης Λελάκης: Πώς το όραμα ενός πρωτοπόρου εφοπλιστή βούλιαξε στην… άμμο και στα χρέη

Σταϊκούρας: Σε 10 έως 12 δόσεις η πληρωμή του ΕΝΦΙΑ – Τι είπε για τις νέες αντικειμενικές (vid)