Μεθόδους αγοράς θα επιστρατεύσει η κυβέρνηση σε μια προσπάθεια να ελεγχθούν οι τιμές στην αγορά ακινήτων.
Μοναδική λύση πρoς αυτήν την κατεύθυνση αποτελεί η ενίσχυση της προσφοράς οικιστικών ακινήτων που εν τέλει μοιραία θα μειώσει και τις τιμές στις αγοραπωλησίες.

Πολιτική και μαθηματικά θα δώσουν τις λύσεις

Σε τρεις άξονες θα εστιάσει το οικονομικό επιτελείο για να επιτύχει τους στόχους του και να ξεδιαλύνει ένα πολυπαραμετρικό πρόβλημα με κοινωνικές διαστάσεις.

Α. Τα οικιστικά ακίνητα στα χέρια τραπεζών- servicers

O κίνδυνος πολλαπλασιασμού τους – Οι ευκαιρίες

Μια ισχυρή προσπάθεια από όλους τους φορείς θα γίνει με στόχο να εισέλθουν στην κτηματική αγορά τα 15.000 οικιστικά ακίνητα τα οποία βρίσκονται στα χέρια των τραπεζών και των servicers προκειμένου να βοηθήσουν στο οξύ πρόβλημα στέγασης που έχει να αντιμετωπίσει η κυβέρνηση.

Εφόσον ανοίξουν οι κρουνοί πώλησης των ακινήτων η εκτίμηση είναι πως θα καταστεί εφικτή και η μείωση των τιμών λόγω αυξημένης προσφοράς.

Το παραπάνω αποτελεί μεταξύ άλλων μόνιμο θέμα συζήτησης μεταξύ Υπουργείου Οικονομίας και τραπεζών και φαίνεται να συζητήθηκε εκτενώς και στην συνάντηση μεταξύ του αρμόδιου Υπουργού κ. Κυριάκου Πιερρακάκη και των servicers.

Σε 25.000 ανέρχονται τα ακίνητα που βρίσκονται στα χέρια των τραπεζών και των servicers και για τα οποία πιέζει και ο επόπτης  να φύγουν από τα χαρτοφυλάκια των τραπεζών, πλην όμως για μια σειρά από λόγους και κυρίως λόγω αδυναμιών στην νομιμοποίησή τους  αυτό δεν είναι εφικτό.
Από τα παραπάνω ακίνητα 15.000 είναι οικιστικά ενώ περίπου 3.000 ακίνητα είναι ώριμα προς απόδοση στην αγορά.
Η μέση περίοδος ωρίμανσης των ακινήτων προκειμένου αυτά ως τακτοποιημένα να πουληθούν είναι δύο περίπου έτη παρά τη μείωση χρόνου επεξεργασίας που απαιτείται πια από το Κτηματολόγιο και τις λοιπές υπηρεσίες του Δημοσίου.
Εξ’ου και ο Υπουργός ζήτησε τις προτάσεις των servicers για το θέμα αυτό.

Η κυβέρνηση ωστόσο έχει ξεκαθαρίσει κατά καιρούς σε όλους τους τόνους πως δεν πρόκειται να μπει στη διαδικασία να διαθέσει στην αγορά ατακτοποίητα ακίνητα κάτι που θα χάλαγε την τάξη στην αγορά ακινήτων.

Servicers και τράπεζες απειλούνται από το 2026 από το μέτρο του διπλού ΕΝΦΙΑ που έχει θεσπιστεί από την κυβέρνηση ως αντικίνητρο της διατήρησης των ακινήτων αυτών στα χαρτοφυλάκιά τους.

Πιέσεις από την εποπτεία

Πιέσεις δέχονται οι τράπεζες και από τον SSM, από την εποπτεία τους δηλαδή, καθώς θα εξεταστεί ενδελεχώς τον Ιούλιο το συγκεκριμένο θέμα στο πλαίσιο της εποπτικής τους αξιολόγησης (SREP).

Tα υπό κατοχή ακίνητα επηρεάζουν το SREP των τραπεζών και βρίσκεται στα ραντάρ του SSM. Πρόκειται για ακίνητα που έχουν περιέλθει στο χαρτοφυλάκιο των τραπεζών από πλειστηριασμό. Ο επόπτης θεωρεί αυξημένη την επικινδυνότητα που απορρέει για τον ισολογισμό των τραπεζών από τα ακίνητα αυτά, καθώς μια αλλαγή τάσης στην αγορά ακινήτων μειώνει αισθητά τις αποτιμήσεις του ενεργητικού των πιστωτικών ιδρυμάτων.

Σημειώνεται πως προς αυτήν την κατεύθυνση οι τράπεζες έχουν ήδη ξεκινήσει ή και προχωρήσει διαδικασίες, η Τράπεζα Πειραιώς με το πρόγραμμα Gravity και η Alpha Bank με το εξελιγμένο Skyline.

Οι πλειστηριασμοί αυξάνουν τα προς διάθεση ακίνητα

Παρ’ όλα αυτά το απόθεμα των ακινήτων στα χαρτοφυλάκια των τραπεζών και των servicers παραμένει υψηλό με κίνδυνο αυξημένο για τους ισολογισμούς των τραπεζών.
Ευτυχώς οι τράπεζες δεν δημιουργούν νέα αποθέματα καθώς δεν υπάρχουν νέα κόκκινα δάνεια αλλά σε ό,τι αφορά τους servicers οι πλειστηριασμοί αυξάνονται, το ίδιο και το απόθεμα των ακινήτων.

Τα κόκκινα στεγαστικά δάνεια στα χαρτοφυλάκια των servicers ανέρχονται 22,8 δισ. ευρώ και αντιπροσωπεύουν 300.000 δανειολήπτες και δυνητικά τουλάχιστον 280.000 ακίνητα. Στα ακίνητα αυτά διαμένουν σε αυτήν την φάση οι ιδιοκτήτες τους. Όμως ένα ποσοστό των ακινήτων αυτών μοιραία θα οδηγηθεί μελλοντικά στον πλειστηριασμό.

Ως εξισορρόπηση αυτής της κατάστασης στην αγορά αποτελούν οι προσπάθειες των τραπεζών να χρηματοδοτήσουν ιδιοκτήτες τέτοιων ακινήτων που τα δάνειά τους έχουν πρασινίσει με στόχο να τα επαναγοράσουν από τους servicers και να απελευθερωθεί η χρήση τους. Τέτοια σχέδια εξάλλου ανακοίνωσε την Παρασκευή 30 Μαΐου στη γενική της συνέλευση η διοίκηση της Εθνικής Τράπεζας.

Προβλήματα μεταβίβασης

Τόσο οι τράπεζες όσο και οι servicers δεν επιθυμούν να διακρατούν τα ακίνητα αυτά στα χαρτοφυλάκιά τους.
Ο λόγος για τον οποίο συμβαίνει αυτό είναι πως στη συντριπτική τους πλειονότητα αυτά τα ακίνητα έχουν διαφόρων ειδών βάρη ή και αυθαιρεσίες και η νομική και τεχνική ωρίμανσή τους ώστε να βγουν στην αγορά απαιτεί χρόνο, λόγω σημαντικών καθυστερήσεων σε πολεοδομίες, υποθηκοφυλακεία, κτηματολόγια, αλλά και των αργών ρυθμών απονομής της δικαιοσύνης παρά τη σχετική βελτίωση στα κτηματολόγια για τις νέες υποθέσεις.

Η διαδικασία ωρίμανσης αυτών των ακινήτων δεν είναι εύκολη. Σε αρκετές περιοχές όπως αναφέρουν οι servicers αποτελεί πρόβλημα το Κτηματολόγιο, με τη μετεγγραφή ενός ακινήτου να χρειάζεται από 18 μήνες έως και 2 χρόνια.

Β.  Αλλαγές στο θεσμικό πλαίσιο

Το πρόβλημα της κατοικίας γίνεται όλο και πιο οξύ στην αγορά και οι ευρωπαϊκές κυβερνήσεις επιδίδονται σε έναν αγώνα δρόμου για λύσεις.
Οι ευχέρειες είναι περίπου δεδομένες και αυτές σχετίζονται  κυρίως :

  • Mε περιορισμούς στον τρόπο εκμετάλλευσης της ιδιοκτησίας -στην Ισπανία έχουν υπάρξει μεγάλοι περιορισμοί σε ό,τι αφορά τα Αirbnb. Η ελληνική κυβέρνηση προχώρησε και αυτή σε αντικίνητρα σε ό,τι αφορά το Airbnb αλλά όχι τόσο μεγάλα όσο εκείνα της Ισπανίας.
  • Mε αξιοποίηση της περιουσίας του Δημοσίου θέμα για το οποίο ανοίγει διάπλατα και στη χώρα μας.
    Το σχέδιο φαίνεται να προβλέπει να δοθεί προς αντιπαροχή η ανεκμετάλλευτη περιουσία του Δημοσίου με αντάλλαγμα να χτιστούν κατοικίες που θα διατεθούν από το Δημόσιο σε ιδιώτες πολλαπλασιάζοντας τις διαθέσιμες στέγες και πιέζοντας έτσι τις τιμές.

Γ. Προγράμματα αναβάθμισης κατοικιών και επιδότησης της αγοράς

Τρέχουν ήδη προγράμματα για αναβάθμιση κατοικιών προκειμένου αυτές να εισέλθουν στην αγορά προς ενοικίαση και να μειώσουν τις τιμές ενοικίασης οι οποίες έχουν ξεφύγει ιδιαίτερα στο κέντρο.
Πρόκειται για τα προγράμματα Ανακαινίζω – Νοικιάζω, που απευθύνεται σε ιδιοκτήτες κενών κατοικιών έως 100 τ.μ. που επιθυμούν να τις ανακαινίσουν και να τις διαθέσουν για μακροχρόνια μίσθωση και για το Αναβαθμίζω το Σπίτι μου που στοχεύει στην ενεργειακή αναβάθμιση υφιστάμενων κατοικιών μέσω άτοκων δανείων.

Η κυβέρνηση σχεδιάζει και νέα προγράμματα προς αυτήν την κατεύθυνση ενώ τρέχει το πρόγραμμα Σπίτι μου 2 για το οποίο θα ανακοινωθούν βελτιώσεις κατά την έκθεση της ΔΕΘ.

Ο χάρτης των κλειστών κατοικιών

Η κυβέρνηση εξετάζει τις δημοσιονομικές της δυνατότητες προκειμένου να προσφέρει περαιτέρω φορολογικά κίνητρα στους ιδιοκτήτες για μίσθωση κατοικιών όπως αλλαγή της φορολογικής κλίμακας που αφορά τα ενοίκια και πιθανόν περαιτέρω κίνητρα για το άνοιγμα των κλειστών κατοικιών. Ο στόλος των κλειστών κατοικιών εκτιμάται σε περίπου 800.000 σπίτια.

Πιο συγκεκριμένα :

Στην  Ελλάδα υπάρχουν περίπου 790.000 κενές κατοικίες. Από αυτές, περίπου οι μισές είναι κλειστές καθώς δεν προσφέρονται ούτε για πώληση ούτε για ενοικίαση.
Στην Αττική, οι κλειστές κατοικίες υπολογίζονται σε περίπου 455.000, ενώ στη Θεσσαλονίκη φτάνουν τις 215.000.

Οι κύριοι λόγοι για τους οποίους αυτές οι κατοικίες παραμένουν κλειστές περιλαμβάνουν:

  • Πολυϊδιοκτησία και νομικές διαμάχες
  • Κακή κατάσταση των ακινήτων, λόγω παλαιότητας ή έλλειψης συντήρησης
  • Ιδιοκτησιακά προβλήματα

Διαβάστε ακόμη

«Γκάζι» σε στρατηγικές επενδύσεις 950 εκατ. ευρώ – Δημιουργούν πάνω από 300 νέες θέσεις εργασίας

Κρίσιμη εβδομάδα για ρήτρα διαφυγής και Ταμείο Ανάκαμψης

Επίδομα Θέρμανσης: Ποιοι πήραν περισσότερα λεφτά, ποιοι λιγότερα και γιατί (πίνακες)

Για όλες τις υπόλοιπες ειδήσεις της επικαιρότητας μπορείτε να επισκεφτείτε το Πρώτο Θέμα