Eκτός σχεδίου δόμηση: Τρέχουν να προλάβουν να χτίσουν στις Κυκλάδες πριν αλλάξει το θεσμικό πλαίσιο

Στη Μύκονο, όπου από το 2021 ισχύει αναστολή έκδοσης οικοδομικών αδειών, τα παράνομα κτίρια συνεχίζουν να φυτρώνουν σαν τα μανιτάρια. Στη Σέριφο οι μπουλντόζες δουλεύουν μέρα νύχτα ανοίγοντας δρόμους σε βουνοπλαγιές όπου μέχρι πρόσφατα δεν υπήρχε τίποτα. Στην Πάρο κατατίθενται μαζικά άδειες προτού αλλάξει το θεσμικό πλαίσιο, ενώ στην Ιο, σύμφωνα με μηχανικούς του νησιού, η εικόνα θυμίζει πλέον διαρκές εργοτάξιο. Την ίδια στιγμή, στη Μήλο καταγράφηκε κύμα έκδοσης οικοδομικών αδειών λίγο πριν από την αναστολή νέων αδειοδοτήσεων, ακόμη και για μεγάλες ξενοδοχειακές μονάδες.

Η αγορά του τουριστικού real estate κινείται πλέον με τη λογική τού «τώρα ή ποτέ», καθώς επενδυτές, developers και ιδιοκτήτες γης επιχειρούν να προλάβουν τις μεγάλες αλλαγές που φέρνουν τα νέα χωροταξικά και πολεοδομικά σχέδια, αλλά και το νέο καθεστώς για την εκτός σχεδίου δόμηση.

Παράγοντες της αγοράς μιλούν για ένα νέο θεσμικό πλαίσιο που θα έχει αποσαφηνιστεί μέχρι το τέλος του έτους ή τις αρχές του 2027. Μέχρι τότε εκτιμάται ότι θα έχει ξεκαθαρίσει το τοπίο για την αναγνώριση των δρόμων, για να ακολουθήσουν οι αυστηρότεροι όροι δόμησης και οι επιτρεπόμενες χρήσεις γης που θα φέρουν τα τοπικά και ειδικά πολεοδομικά σχέδια, με άγνωστο μέχρι στιγμής χρονοδιάγραμμα οριστικοποίησης. Σήμερα αυτό που εκκρεμεί για τους δρόμους είναι να εκδοθεί το σχέδιο Προεδρικού Διατάγματος από το ΥΠΕΝ που θα διαβιβαστεί προς έγκριση στο Συμβούλιο της Επικρατείας το φθινόπωρο και θα καθορίσει τα κριτήρια της αναγνώρισης των οδών. Εκκρεμεί επίσης η καταγραφή τους στην υπόλοιπη χώρα (ηπειρωτική Ελλάδα, Εύβοια, Κρήτη) αφού έχουν τελειώσει οι αντίστοιχες μελέτες για τα νησιά.

Μέχρι τότε η αγορά θα συνεχίσει να κινείται σε συνθήκες πίεσης και αβεβαιότητας. Εκτάσεις με σαφές ιδιοκτησιακό καθεστώς, αναγνωρισμένη πρόσβαση και συμβατές χρήσεις γης αναμένεται να αποκτήσουν ισχυρό συγκριτικό πλεονέκτημα, ενώ άλλες περιοχές που μέχρι σήμερα θεωρούνταν αυτονόητα αξιοποιήσιμες μπορεί να βρεθούν εκτός επενδυτικού χάρτη.
Η μετάβαση αυτή θεωρείται από πολλούς η σημαντικότερη αλλαγή των τελευταίων δεκαετιών στην εκτός σχεδίου δόμηση και την ανάπτυξη τουριστικών υποδομών. Ωσπου να ξεκαθαρίσει οριστικά το νέο τοπίο, ο αγώνας δρόμου για την κατοχύρωση επενδυτικών σχεδίων θα ενταθεί ακόμη περισσότερο, ιδιαίτερα στις περιοχές υψηλού τουριστικού ενδιαφέροντος όπου διακυβεύονται μεγάλες αξίες γης και σημαντικά projects φιλοξενίας.

Οι μπουλντόζες στα νησιά και η μάχη για τις άδειες

Ο ομότιμος καθηγητής στο Πανεπιστήμιο Αιγαίου και ιδρυτικό μέλος του δικτύου «Βιώσιμες Κυκλάδες» Γιάννης Σπιλάνης περιγράφει μια εικόνα έντονης κινητικότητας στις Κυκλάδες, η οποία, όπως λέει, συνδέεται άμεσα με την αίσθηση ότι σύντομα θα εφαρμοστούν αυστηρότεροι κανόνες. «Η εμπειρία μου, ειδικά από τη Σέριφο, είναι ότι οι μπουλντόζες δουλεύουν μέρα νύχτα ανοίγοντας δρόμους. Βλέπεις σε βουνά όπου δεν υπήρχε τίποτε να ανοίγονται ξαφνικά δρόμοι και λίγο αργότερα να εμφανίζονται οικοδομές», αναφέρει χαρακτηριστικά.

Οπως εξηγεί, το φαινόμενο αυτό επαναλαμβάνεται πλέον σε πολλά νησιά. Στην Πάρο χτίστηκαν πολλά σημεία που δεν είχαν καν πρόσβαση σε δρόμο. Οι ιδιώτες ανοίγουν δρόμους μέσα σε αδόμητες εκτάσεις ώστε να δημιουργήσουν οικοδομησιμότητα και στη συνέχεια καταθέτουν άδειες. Παρά το γεγονός ότι υπολογίζεται ότι στην Πάρο υπήρξε ένα φρένο περίπου κατά 30% στη δόμηση λόγω των προσφυγών εναντίον των οικοδομικών αδειών (για βίλες και πολυτελείς κατοικίες) που δεν πληρούσαν τις προϋποθέσεις οικοδομησιμότητας (δεν είχαν πρόσωπο σε αναγνωρισμένο κοινόχρηστο δρόμο), φαίνεται σταδιακά να ξαναβρίσκει τους κανονικούς ρυθμούς τους.

Παρόμοια εικόνα μεταφέρει και ο πολιτικός μηχανικός από την Ιο Νίκος Τσεμάνης, ο οποίος περιγράφει εκρηκτική αύξηση της οικοδομικής δραστηριότητας τα τελευταία χρόνια.
Οπως σημειώνει, η εικόνα στο νησί θυμίζει πλέον διαρκές εργοτάξιο, καθώς όπου κι αν κοιτάξει κανείς υπάρχουν νέες κατασκευές, οικοδομικές εργασίες και εργοτάξια. Αν και η Ιος είναι ένα νησί που έχει την ιδιαιτερότητα ότι μεγάλο τμήμα της (περί το 25%) ανήκει στον ιδιώτη επενδυτή και ξενοδόχο Αγγελο Μιχαλόπουλο, η οικοδομική δραστηριότητα έχει πάρει φωτιά. Παρόμοια εικόνα μεταφέρουν αρμόδιες πηγές και για την Αντίπαρο.

Κατά την εκτίμησή του, η επιτάχυνση αυτή είναι σε μεγάλο βαθμό αποτέλεσμα φόβου ότι σύντομα θα εφαρμοστούν αυστηρότεροι όροι δόμησης και νέα χωροταξικά σχέδια: «Η συζήτηση για αλλαγές στην αρτιότητα, στους όρους δόμησης και τη φέρουσα ικανότητα των νησιών έχει οδηγήσει πολλούς να σπεύδουν να εκδώσουν άδειες προτού αλλάξει το πλαίσιο».

Χαρακτηριστική θεωρείται από παράγοντες της αγοράς και η περίπτωση της Μήλου, όπου λίγο πριν από τη θέσπιση της τροπολογίας για την αναστολή έκδοσης νέων οικοδομικών αδειών και το πάγωμα εκτέλεσης εργασιών στο βόρειο κομμάτι του νησιού μέχρι τα τέλη του έτους καταγράφηκε κύμα αδειοδοτήσεων.
Σύμφωνα με πληροφορίες της αγοράς, εκδόθηκαν συνολικά 33 οικοδομικές άδειες, ανάμεσα στις οποίες και δύο μεγάλες ξενοδοχειακές μονάδες. Μάλιστα, η διαδικασία έκδοσης αδειών συνεχίστηκε για τρεις ακόμη ημέρες μετά την εκπνοή της προθεσμίας χωρίς καμία τύχη εκτέλεσης!
Πηγές με γνώση της υπόθεσης, όμως, αναφέρουν ότι αρκετές από τις άδειες που εκδόθηκαν τις τελευταίες ημέρες πριν από την αναστολή εκτιμάται ότι θα βρεθούν αντιμέτωπες με ακυρώσεις, καθώς σε πολλές περιπτώσεις δεν φαίνεται να συνοδεύονται από βασικά προαπαιτούμενα και εγκρίσεις που απαιτούνται από τη νομοθεσία.

Τα δύο νέα φίλτρα για τις τουριστικές επενδύσεις

Η αγορά βρίσκεται αντιμέτωπη με δύο μεγάλες αλλαγές που θα λειτουργήσουν συνδυαστικά. Η πρώτη αφορά την αναγνώριση των δρόμων στις εκτός σχεδίου περιοχές και η δεύτερη τα νέα πολεοδομικά και χωροταξικά σχέδια που θα καθορίσουν ποιες χρήσεις θα επιτρέπονται σε κάθε περιοχή της χώρας. Στην πράξη, οι νέες επενδύσεις θα πρέπει πλέον να περνούν από δύο διαφορετικά φίλτρα: αφενός αν υπάρχει θεσμικά αναγνωρισμένη πρόσβαση και αφετέρου αν η χρήση γης επιτρέπει τουριστική ανάπτυξη. Αν αποτύχει μία από τις δύο προϋποθέσεις, το έργο δεν θα μπορεί να υλοποιηθεί.

Πηγές με γνώση του νέου σχεδιασμού σημειώνουν ότι η αλλαγή αυτή σηματοδοτεί το τέλος ενός μοντέλου ανάπτυξης που για δεκαετίες στηρίχθηκε στην ευελιξία της εκτός σχεδίου δόμησης, ιδιαίτερα στις νησιωτικές περιοχές.
Φτάσαμε να χτίζουμε πιο εύκολα στην εκτός σχεδίου από την εντός, κι αυτό είναι μια παρατήρηση που κάνουν συχνά δικαστές, μελετητές και επιστήμονες.

Η παρέμβαση του ΣτΕ και το πάγωμα αδειών

Καθοριστικό ρόλο στις εξελίξεις έπαιξε η νομολογία του Συμβουλίου της Επικρατείας, το οποίο έκρινε ότι η εκτός σχεδίου δόμηση δεν μπορεί να λειτουργεί με ευνοϊκότερους όρους.
Με βάση τη νέα προσέγγιση, δεν αρκεί πλέον ένας δρόμος να χρησιμοποιείται στην πράξη επί δεκαετίες από κατοίκους ή ιδιοκτήτες. Για να μπορεί να στηρίξει οικοδομική άδεια, θα πρέπει να είναι θεσμικά αναγνωρισμένος.
Η εξέλιξη αυτή έχει προκαλέσει μεγάλη αβεβαιότητα στην αγορά. Πολεοδομίες εμφανίζονται επιφυλακτικές στην έκδοση νέων αδειών σε εκτός σχεδίου περιοχές, ενώ ακόμη και ήδη εκδοθείσες άδειες θεωρούνται ευάλωτες σε δικαστικές προσφυγές.
Τραπεζικά στελέχη αναγνωρίζουν ότι η αβεβαιότητα γύρω από τις αδειοδοτήσεις δυσκολεύει πλέον και τη χρηματοδότηση νέων projects, ιδιαίτερα σε περιοχές όπου δεν έχει ξεκαθαρίσει το καθεστώς πρόσβασης ή οι μελλοντικές χρήσεις γης.

Η περίπτωση της Μυκόνου

Ωστόσο, ούτε οι απαγορεύσεις φαίνεται να λειτουργούν ως αποτελεσματικό ανάχωμα απέναντι στην έντονη επενδυτική πίεση. Χαρακτηριστικό παράδειγμα, η Μύκονος, όπου από το 2021 (όπως αντίστοιχα και στη Σαντορίνη) ισχύει αναστολή έκδοσης οικοδομικών αδειών, η οποία μάλιστα έχει παραταθεί επανειλημμένα μέχρι να ολοκληρωθεί ο πολεοδομικός σχεδιασμός. Παρ’ όλα αυτά, σύμφωνα με παράγοντες της αγοράς, η οικοδομική δραστηριότητα όχι μόνο δεν ανακόπηκε, αλλά σε αρκετές περιπτώσεις πήρε ακόμη πιο ανεξέλεγκτες μορφές δόμησης, με το νησί να συνεχίζει να γεμίζει αυθαίρετες κατασκευές.

Η εικόνα που περιγράφουν τοπικοί παράγοντες αποτυπώνει με τον πιο χαρακτηριστικό τρόπο τις αντιφάσεις της σημερινής κατάστασης. Παρά την αναστολή αδειών, η οικοδομική δραστηριότητα όχι μόνο δεν έχει σταματήσει, αλλά συνεχίζεται ακόμη πιο ανεξέλεγκτα. «Αν βγουν στοιχεία στη δημοσιότητα θα δείτε ότι έχει χτιστεί όλη η Μύκονος αυθαίρετα. Και οδηγούμαστε σε αυθαίρετη δόμηση χειρότερη. Γιατί ο καθένας χτίζει όπως τον βολεύει χωρίς άδειες, χωρίς αποστάσεις».
Οπως σημειώνει η ίδια πηγή, η αναστολή φαίνεται να λειτούργησε αντίστροφα από τον στόχο που επιδίωκε. «Ολα γίνονται κανονικότατα και χειρότερα από όταν αν έβγαζε μία άδεια, γιατί η άδεια θα είχε και κάποιους κανόνες», τονίζει χαρακτηριστικά.
Παράγοντες της αγοράς εκτιμούν ότι η περίπτωση της Μυκόνου αποτυπώνει το πώς η αβεβαιότητα και οι καθυστερήσεις στον σχεδιασμό μπορούν να οδηγήσουν όχι σε περιορισμό της δόμησης, αλλά σε μεγαλύτερη πίεση για ανεξέλεγκτη ανάπτυξη.

«Business as usual»

Ο κ. Σπιλάνης εκτιμά ότι, παρά τη δημόσια συζήτηση για βιώσιμη ανάπτυξη και φέρουσα ικανότητα, στην πράξη το μοντέλο που εφαρμόζεται στα νησιά δεν έχει αλλάξει ουσιαστικά.

Σχολιάζοντας το Χωροταξικό του τουρισμού τονίζει ότι είναι «business as usual. Δεν έχει καμία σχέση με όσα αναφέρει το προοίμιο του σχεδίου περί βιώσιμης ανάπτυξης». Εξακολουθεί, όπως λέει, να απουσιάζει ένας συνολικός σχεδιασμός για τον τουρισμό. «Ο χωροταξικός σχεδιασμός υποτίθεται ότι αποτελεί χωρική έκφραση ενός συνολικού σχεδίου οικονομικής και κοινωνικής ανάπτυξης. Δεν έχουμε δει κανένα τέτοιο σχέδιο για τον τουρισμό. Δεν έχουμε δεδομένα, δεν έχουμε ουσιαστική ανάλυση». Μάλιστα, επισημαίνει ότι ακόμη και οι μελέτες φέρουσας ικανότητας που εκπονήθηκαν για νησιά όπως η Μύκονος και η Σαντορίνη κατέγραφαν υπερβάσεις των ίδιων των ορίων που είχε θέσει το υπουργείο.

«Στη Σαντορίνη η δόμηση εμφανιζόταν τρεις φορές πάνω από το όριο που είχε θέσει το ίδιο το υπουργείο. Κι όμως, το συμπέρασμα ήταν ότι μπορούμε να συνεχίσουμε να χτίζουμε. Αυτό είναι ακραία αντίφαση», υπογραμμίζει.

Αγωνία κατοίκων της Πάρου

Εντονη ανησυχία για την οικοδομική έκρηξη στην Πάρο εκφράζουν κάτοικοι και μέλη συλλογικοτήτων του νησιού, οι οποίοι κάνουν λόγο για διαρκή επέκταση της εκτός σχεδίου δόμησης, ανεπαρκή έλεγχο και νέες πολεοδομικές ρυθμίσεις που, όπως υποστηρίζουν, ανοίγουν τον δρόμο για ακόμη μεγαλύτερη τουριστική και οικιστική πίεση.

Η κυρία Τίνα Παντελαίου, μέλος της Κίνησης Πολιτών Πάρου και του Δικτύου για τις Βιώσιμες Κυκλάδες, περιγράφει μια κατάσταση που, όπως λέει, «έχει ξεπεράσει κάθε όριο», σημειώνοντας ότι μεγάλος αριθμός νέων οικοδομικών αδειών αφορά κυρίως βίλες και τουριστικές εγκαταστάσεις μεγάλης κλίμακας.

Η κυρία Παντελαίου επισημαίνει ότι το πρόβλημα δεν περιορίζεται μόνο στα παραθαλάσσια μέτωπα του νησιού, αλλά επεκτείνεται σε μεγάλες εκτάσεις γύρω από τους οικισμούς, όπου «χτίζονται συνεχώς μεγάλες κατοικίες εκατοντάδων τετραγωνικών». Οπως αναφέρει, κάθε νέα κατασκευή συνεπάγεται και νέες παρεμβάσεις στο τοπίο, όπως διάνοιξη δρόμων και τεχνικές υποδομές.

Ιδιαίτερη ανησυχία προκαλεί στους κατοίκους το νέο Τοπικό Πολεοδομικό Σχέδιο που βρίσκεται υπό διαμόρφωση. Σύμφωνα με όσα υποστηρίζουν μέλη των συλλογικοτήτων, το νέο πλαίσιο αυξάνει σημαντικά τις δυνατότητες τουριστικής ανάπτυξης σε 100 κλίνες, επιτρέποντας μεγαλύτερες μονάδες φιλοξενίας σε σχέση με το προηγούμενο καθεστώς.
«Το προηγούμενο πολεοδομικό πλαίσιο της Πάρου είχε ορισμένους περιορισμούς που λειτουργούσαν ως ανάχωμα. Τώρα ανοίγει ο δρόμος για πολύ μεγαλύτερες τουριστικές εγκαταστάσεις», αναφέρει η ίδια, συνδέοντας τις νέες προβλέψεις με το ευρύτερο χωροταξικό πλαίσιο για τον τουρισμό.

Μέλη της Κίνησης Πολιτών Πάρου έχουν προχωρήσει σε προσφυγές στο Συμβούλιο της Επικρατείας, αμφισβητώντας τη νομιμότητα οικοδομικών αδειών που, όπως υποστηρίζουν, εκδόθηκαν χωρίς τα απαιτούμενα χαρακτηριστικά πρόσβασης σε αναγνωρισμένο κοινόχρηστο δρόμο.
Οπως σημειώνει η κυρία Παντελαίου, βασικό επιχείρημα των προσφυγών είναι ότι ο νόμος για την εκτός σχεδίου δόμηση προβλέπει πρόσωπο σε κοινόχρηστο αναγνωρισμένο δρόμο, κάτι που, κατά τους κατοίκους, σε πολλές περιπτώσεις δεν τηρείται.
Η ίδια υποστηρίζει ότι το πρόβλημα δεν αφορά μόνο το περιβάλλον, αλλά και τη συνολική φυσιογνωμία των Κυκλάδων: «Δεν είναι μόνο ότι χτίζονται τα νησιά. Είναι ότι αλλάζουν συνολικά ο τρόπος ζωής και η σχέση των κατοίκων με τον τόπο τους». Τις επόμενες εβδομάδες η Κίνηση Πολιτών Πάρου αναμένεται να συζητήσει τις κινήσεις της σχετικά με το νέο πολεοδομικό σχέδιο, ενώ δεν αποκλείονται νέες παρεμβάσεις.

Διαβάστε ακόμη 

Οίκος Bonhams: Πάνω από 4,3 εκατ. ευρώ για έργα Ελλήνων ζωγράφων – Η ελληνική τέχνη στο ραντάρ ξένων funds

Γιάννης Ντεληδήμος (Intertrade Hellas): Η αναγέννηση της χαρτοποιίας στην Ελλάδα (pics)

ΑΔΜΗΕ: Το growth story του διαχειριστή με τα πέντε κομβικά έργα και τις επενδύσεις των 6 δισ. ευρώ

Για όλες τις υπόλοιπες ειδήσεις της επικαιρότητας μπορείτε να επισκεφτείτε το Πρώτο Θέμα