Η ελληνική αγορά ακινήτων εξακολουθεί να προσελκύει ισχυρό ενδιαφέρον τόσο από Έλληνες όσο και από ξένους επενδυτές, διατηρώντας υψηλούς ρυθμούς συναλλαγών και ανάπτυξης. Πίσω όμως από τη συνεχιζόμενη κινητικότητα, τις ανακαινίσεις και την αναζήτηση αποδόσεων, διαμορφώνεται πλέον μια πολύ πιο απαιτητική πραγματικότητα για όσους επιδιώκουν να αγοράσουν ή να επενδύσουν σε ακίνητα.
Η αύξηση των τιμών, το ακριβότερο κόστος κατασκευής και δανεισμού, οι νέοι ενεργειακοί κανόνες αλλά και οι επιπτώσεις της κλιματικής κρίσης δημιουργούν ένα νέο τοπίο, όπου η σωστή αξιολόγηση κινδύνου παύει να είναι προαιρετική και μετατρέπεται σε βασικό εργαλείο κάθε επενδυτικής απόφασης.
Με αφορμή την 6η Premium Real Estate Expo 2026, που θα πραγματοποιηθεί από τις 15 έως τις 17 Μαΐου στο Metropolitan Expo, ο Founder και CEO της Magna Estate, Δημήτρης Καραγιώργος, μιλώντας στο ΑΠΕ-ΜΠΕ, περιγράφει τις μεγαλύτερες προκλήσεις που αντιμετωπίζουν σήμερα αγοραστές και επενδυτές στην ελληνική αγορά ακινήτων.
Οι υπερεκτιμήσεις και οι «κρυφοί» κίνδυνοι
Όπως εξηγεί, ένα από τα συχνότερα λάθη είναι η υπερεκτίμηση των προοπτικών της αγοράς και η λανθασμένη αποτίμηση της ίδιας της επένδυσης. Πολλοί αγοραστές εξακολουθούν να θεωρούν δεδομένο ότι οι τιμές θα συνεχίσουν να κινούνται ανοδικά, χωρίς να εξετάζουν προσεκτικά όλους τους παράγοντες που καθορίζουν την πραγματική αξία ενός ακινήτου.
Ο ίδιος δίνει ιδιαίτερη έμφαση στον πλήρη νομικό και τεχνικό έλεγχο πριν από κάθε συμφωνία. Παρά τη βελτίωση της αγοράς, αρκετά ακίνητα εξακολουθούν να συνοδεύονται από πολεοδομικές εκκρεμότητες, προβλήματα τίτλων ή τεχνικές αδυναμίες που δεν είναι άμεσα ορατές στον αγοραστή.
Αυθαίρετες παρεμβάσεις, ελλιπή δικαιολογητικά, πολεοδομικές παραβάσεις ή ζητήματα ιδιοκτησίας μπορούν να οδηγήσουν όχι μόνο σε καθυστερήσεις αλλά ακόμη και σε αδυναμία ολοκλήρωσης μιας μεταβίβασης.
Την ίδια στιγμή, ειδικά στα παλαιότερα ακίνητα, τα στατικά προβλήματα, οι φθορές και οι ανάγκες ενεργειακής αναβάθμισης συχνά εκτοξεύουν το πραγματικό κόστος μιας επένδυσης, ανατρέποντας τον αρχικό οικονομικό σχεδιασμό.
Η κλιματική κρίση και οι νέες απαιτήσεις
Σύμφωνα με τον Δημήτρη Καραγιώργο, η αγορά ακινήτων δεν καθορίζεται πλέον αποκλειστικά από την τοποθεσία και την τιμή. Οι επενδυτές καλούνται πλέον να σταθμίσουν νέους κινδύνους που σχετίζονται τόσο με το φυσικό περιβάλλον όσο και με τις οικονομικές εξελίξεις.
Οι πλημμύρες, οι πυρκαγιές και γενικότερα τα ακραία καιρικά φαινόμενα επηρεάζουν πλέον ουσιαστικά τις επενδυτικές αποφάσεις, κάτι που στο παρελθόν δεν συνέβαινε στον ίδιο βαθμό. Παράλληλα, ο πληθωρισμός, οι γεωπολιτικές εντάσεις και το αυξημένο κόστος κατασκευής και χρηματοδότησης μεταβάλλουν συνεχώς τα δεδομένα της αγοράς.
Ιδιαίτερη σημασία αποκτούν και οι ευρωπαϊκές απαιτήσεις για την ενεργειακή αναβάθμιση των κτιρίων. Η ενεργειακή κλάση ενός ακινήτου επηρεάζει πλέον άμεσα τόσο την εμπορική του αξία όσο και τη μελλοντική αξιοποίησή του. Σε αρκετές περιπτώσεις, ακίνητα με χαμηλή ενεργειακή απόδοση απαιτούν σημαντικές επενδύσεις ώστε να παραμείνουν ανταγωνιστικά στην αγορά.
Τα δύο πιο συχνά λάθη των αγοραστών
Ο επικεφαλής της Magna Estate ξεχωρίζει δύο βασικά λάθη που συνεχίζουν να κάνουν οι περισσότεροι αγοραστές και επενδυτές.
Το πρώτο είναι ότι εστιάζουν σχεδόν αποκλειστικά στην τιμή αγοράς ή στην περιοχή, χωρίς να εξετάζουν σε βάθος τους νομικούς κινδύνους, τα τεχνικά προβλήματα, τις αυθαιρεσίες ή το πραγματικό κόστος ανακαίνισης και ενεργειακής αναβάθμισης.
Το δεύτερο αφορά την απουσία σαφούς επενδυτικής στρατηγικής. Άλλες ανάγκες έχει ένα ακίνητο που προορίζεται για ιδιοκατοίκηση και άλλες ένα ακίνητο που αγοράζεται για εκμετάλλευση μέσω ενοικίασης ή μεταπώλησης μετά από ανακαίνιση.
Παράλληλα, ιδιαίτερα κρίσιμο θεωρεί και το λεγόμενο «exit plan», δηλαδή τον τρόπο και τον χρονικό ορίζοντα με τον οποίο ένας επενδυτής σχεδιάζει να αξιοποιήσει ή να ρευστοποιήσει την επένδυσή του.
Ρεαλισμός και σωστή προετοιμασία
Όπως τονίζει ο Δημήτρης Καραγιώργος, μια επιτυχημένη επένδυση απαιτεί σήμερα πολύ μεγαλύτερη προετοιμασία σε σχέση με το παρελθόν. Ο σωστός σχεδιασμός, η αξιολόγηση κινδύνων και η μακροπρόθεσμη στρατηγική αποτελούν πλέον βασικές προϋποθέσεις.
Για τα νοικοκυριά που αναζητούν πρώτη κατοικία ή εξετάζουν μικρότερες επενδύσεις, κομβικής σημασίας είναι η συνεργασία με αξιόπιστους επαγγελματίες. Ένας ρεαλιστικός προϋπολογισμός, όπως σημειώνει, δεν πρέπει να περιορίζεται μόνο στην τιμή αγοράς, αλλά να περιλαμβάνει φόρους, έξοδα μεταβίβασης, πιθανές εργασίες ανακαίνισης, ενεργειακές παρεμβάσεις και μελλοντικά κόστη συντήρησης.
Παράλληλα, κάθε αγοραστής οφείλει να προσδιορίζει εξαρχής τις πραγματικές του ανάγκες, καθώς διαφορετικές απαιτήσεις έχει μια οικογένεια με παιδιά και διαφορετικές ένας εργένης ή ένα ζευγάρι συνταξιούχων.
Σε κάθε περίπτωση, ο πλήρης νομικός και τεχνικός έλεγχος πριν από την τελική απόφαση αποτελεί — όπως υπογραμμίζει — τη σημαντικότερη ασπίδα απέναντι σε μελλοντικά προβλήματα και απρόβλεπτες δαπάνες.
Η αγορά ακινήτου παραμένει μία από τις σημαντικότερες οικονομικές αποφάσεις για κάθε νοικοκυριό ή επενδυτή, απαιτώντας πλέον περισσότερη ενημέρωση, μεγαλύτερο ρεαλισμό και ξεκάθαρο μακροπρόθεσμο πλάνο.
Διαβάστε ακόμη
Τι σηματοδοτεί για τη Jumbo το νέο μοντέλο ανάπτυξης και η απόβαση στις χώρες της πρώην ΕΣΣΔ
Tι χάνουν τα ελληνικά νοικοκυριά από τα χαμηλά επιτόκια καταθέσεων (πίνακες)
Για όλες τις υπόλοιπες ειδήσεις της επικαιρότητας μπορείτε να επισκεφτείτε το Πρώτο Θέμα
Σχολίασε εδώ
Για να σχολιάσεις, χρησιμοποίησε ένα ψευδώνυμο.