Επενδύσεις

Αθήνα: H επιστροφή της κατοικίας στο κέντρο, το νέο μεγάλο στοίχημα (pic + πίνακας)

  • Στεφανία Σούκη



Στο τραπέζι αξιοποίηση εγκαταλελειμμένων κτιρίων, ακόμη και κατεδαφίσεις για απόδοση ελεύθερων χώρων - Κατοικία, μεικτές χρήσεις αλλά και τουρισμός για την επόμενη μέρα της πόλης, με το επενδυτικό ενδιαφέρον να παραμένει ψηλά

Ενα από τα κτίρια-σύμβολα στα πέριξ της Ομόνοιας στην Αθήνα, το ιστορικό «Μινιόν», ετοιμάζεται να αλλάξει χέρια και ενδεχομένως και χρήση αφού οι προτάσεις που έχουν πέσει στο τραπέζι από τους υποψήφιους επενδυτές περιλαμβάνουν μέχρι και κατοικίες. Επιπλέον, οι διαγωνισμοί που τρέχει ο e-EΦΚΑ για γνωστά ασφαλιστικά ακίνητα του κέντρου, οι οποίοι μάλιστα είναι επαναληπτικoί αφού έχουν πραγματοποιηθεί και στο παρελθόν, προσελκύουν τώρα περισσότερο από ποτέ το ενδιαφέρον των επενδυτών για τη μετασκευή και μακροχρόνια μίσθωσή τους, από γνωστούς ξενοδόχους μέχρι και μεγάλες αλυσίδες λιανεμπορίου.

Η συγκυρία για το real estate της Αθήνας, εν μέσω πανδημίας και ενώ ο τουρισμός της έχει υποστεί τεράστιο πλήγμα, φαίνεται να είναι τώρα καλύτερη, με την ελληνική πρωτεύουσα να βρίσκεται στο ραντάρ εγχώριων αλλά και ξένων επενδυτών για αρκετά επιμέρους, μικρότερα πρότζεκτ στην ευρύτερη περιοχή του κέντρου.

Από την άλλη πλευρά, όμως, ένα από τα μεγάλα πρότζεκτ για την πόλη έχει να κάνει τώρα με την ίδια την εικόνα της την επόμενη μέρα, εν όψει του μεγάλου κυβερνητικού πλάνου για τη μετακόμιση κεντρικών υπουργείων και κυβερνητικών υπηρεσιών στο ακίνητο της παλιάς ΠΥΡΚΑΛ στον Δήμο Δάφνης-Υμηττού, απελευθερώνοντας ούτε λίγο ούτε πολύ εκατοντάδες χιλιάδες τ.μ. Την εικόνα έδωσε από το συνέδριο ακινήτων της Prodexpo ο υπουργός Επικρατείας Ακης Σκέρτσος, επισημαίνοντας ότι τα 9 από τα 19 υπουργεία που θα μεταφερθούν στην ΠΥΡΚΑΛ στεγάζονται σε 127 κτίρια και καταλαμβάνουν επιφάνεια περίπου 350.000 τ.μ. με τον κίνδυνο της ερημοποίησης.

Σύμφωνα με τον υπουργό, το 2022 θα γίνει η προκήρυξη του ΣΔΙΤ, θα ακολουθήσουν το master plan και οι αναγκαίες απαλλοτριώσεις, ώστε στη συνέχεια να υλοποιηθεί το πενταετές πλάνο μετεγκατάστασης.

Η επιστροφή της κατοικίας στο κέντρο

Σε αυτό το πλαίσιο, η επιστροφή της κατοικίας στο κέντρο φαίνεται ότι θα είναι το επόμενο μεγάλο στοίχημα για την ελληνική πρωτεύουσα και προς αυτή την κατεύθυνση κινείται και το κυβερνητικό σχέδιο που βρίσκεται ήδη σε προχωρημένο στάδιο και αναμένεται να ανακοινωθεί το επόμενο διάστημα για την αξιοποίηση κρατικών ακινήτων με Σύμπραξη Δημοσίου και Ιδιωτικού Τομέα (ΣΔΙΤ) για διαμερίσματα σύμφωνα με το μοντέλο της κοινωνικής κατοικίας κυρίως για νέες οικογένειες. Κίνηση η οποία θα βοηθήσει και στην αναζωογόνηση ολόκληρων περιοχών, δεδομένου ότι αυτή τη στιγμή υπάρχουν εκατοντάδες εγκαταλελειμμένα κτίρια στο κέντρο της Αθήνας, τα οποία μπαίνουν και αυτά στον σχεδιασμό με την πρόταση για σταδιακή αξιοποίηση με ειδικούς όρους δόμησης και χρήσεις που θα δώσουν δυναμική στην πόλη.

«Είμαστε ανοιχτοί να συζητήσουμε με όλους τους φορείς, τον δήμο, τα πανεπιστήμια, την αγορά, ενδεχομένως να σκεφτούμε και κατεδαφίσεις κτιρίων με απόδοση στην πόλη ελεύθερων χώρων, ώστε να επιστρέψει η κατοικία», ανέφερε χαρακτηριστικά ο κ. Σκέρτσος. «Θα πρέπει να σκεφτούμε έξυπνα, συνεργατικά, να δημιουργήσουμε ένα σχήμα που θα εποπτεύσει τα ακίνητα του Δημοσίου και να εργαστούμε εντατικά ώστε να τα ξεκαθαρίσουμε και σε συνεργασία με τον ιδιωτικό τομέα να δούμε ποιες θα είναι οι χρήσεις. Στην Αθήνα θα συμβεί μια κοσμογονία τα επόμενα χρόνια».

Ακριβώς αυτό τον σκοπό εξυπηρετεί και η συνεργασία με το Υπερταμείο (Ελληνική Εταιρεία Συμμετοχών και Περιουσίας – ΕΕΣΥΠ Α.Ε.) ώστε να γίνει «μια πλήρης καταγραφή των ακινήτων που σχετίζονται με τον ευρύτερο δημόσιο τομέα, από τα ασφαλιστικά ταμεία μέχρι τις ΔΕΚΟ, προκειμένου να γίνει μια συνολική παρέμβαση και να αντιμετωπιστούν φαινόμενα ασυμμετρίας από την τουριστικοποίηση περιοχών, όπως στην Αθήνα, με αποτέλεσμα να οδηγούνται οι τιμές των ακινήτων προς τα πάνω, διώχνοντας τελικά τις χρήσεις κατοικίας».

Αλλωστε, η αδυναμία της νέας γενιάς να αποκτήσει ένα ακίνητο για κατοικία είναι και μία από τις νέες τάσεις που ήδη καταγράφουν οι ειδικοί της αγοράς όχι μόνο στην Ελλάδα, αλλά και στο εξωτερικό, με βάση τις αυξήσεις μισθών και τις αντίστοιχες αυξήσεις στις τιμές των ακινήτων, όπως αυτές διαμορφώνονται τα τελευταία χρόνια. Εξ ου και, σύμφωνα με τον κ. Γιάννη Ξυλά, διευθύνοντα σύμβουλο της εταιρείας συμβούλων ακινήτων Geoaxis, προκύπτει «η γενιά των ενοικιαστών (σ.σ.: generation rent), η γενιά δηλαδή των νέων εργαζομένων για τους οποίους το όνειρο της ιδιοκατοίκησης όλο και απομακρύνεται. Στην Ελλάδα την εικοσαετία 1998-2019 ο βασικός μισθός αποπληθωρισμένος, με βάση τα στοιχεία από την Τράπεζα της Ελλάδος, έμεινε σταθερός, ενώ η αξία των διαμερισμάτων αυξήθηκε 57%. Η σημερινή γενιά των 20-30 ετών χρειάζεται 24 χρόνια για να αποκτήσει ένα σπίτι περίπου 60 τ.μ. με 2.000 ευρώ το τ.μ. όταν έχει απολαβές 16.000 ετησίως και αποταμιεύει το 1/3, ενώ αντίστοιχα στη Βέρνη της Ελβετίας με αξίες τριπλάσιες χρειάζεται 17 χρόνια».

Τη σημασία του μοντέλου της κοινωνικής κατοικίας για την πρωτεύουσα σε συνδυασμό με την απελευθέρωση δημόσιου χώρου συμμερίζεται και ο δήμαρχος Αθηναίων Κώστας Μπακογιάννης, τονίζοντας παράλληλα ότι ο… χειρότερος ιδιοκτήτης στην πόλη είναι το Δημόσιο, είτε ως ιδιοκτήτης είτε ως ενοικιαστής. «Υπάρχουν ατέλειωτα κτίρια εντός του κέντρου που έχουν παραμείνει κλειστά και μπορεί να οδηγούν στην απαξίωση μιας ολόκληρης γειτονιάς (π.χ. το παλιό κτίριο του ΙΚΑ στην Πειραιώς, το παλιό Εφετείο, δημόσια κτίρια στην Πανεπιστημίου κ.ά.). Χρειάζεται ένα πολύ σοβαρό ολοκληρωμένο σχέδιο, γιατί η οικονομική και κοινωνική ζωή της πόλης μάς ξεπερνά», ανέφερε ο κ. Μπακογιάννης στην Prodexpo.

Η κοινωνική κατοικία τρέχει με πολύ μεγάλη αποτελεσματικότητα σε αρκετές ευρωπαϊκές πρωτεύουσες, με στόχο να προσελκύσει νέους και νέες μέσα στις πόλεις. Ηδη υπάρχει ευαισθητοποίηση από πλευράς της Ε.Ε., ενώ χώρες όπως το Βέλγιο, η Ιρλανδία και η Δανία ακολουθούν μακροπρόθεσμες λύσεις παροχής κατοικίας και επενδύσεις για ανακατασκευές κατοικιών.

Για την Αθήνα, σύμφωνα με τον κ. Μπακογιάννη, θα πρέπει ένας βασικός στόχος για την επόμενη μέρα να είναι και η απελευθέρωση δημόσιου χώρου, δεδομένου ότι η Αθήνα έχει τα αρνητικά ρεκόρ με τα περισσότερα τ.μ. ασφάλτου αναλογικά ανά κάτοικο και τα λιγότερα τ.μ. πρασίνου αναλογικά με τον πληθυσμό της. «Πρέπει να απελευθερώσουμε δημόσιο χώρο, να εξασφαλίσουμε τη βιώσιμη κινητικότητα και επιπλέον να εφαρμόσουμε και τις μεικτές χρήσεις για να δώσουμε ζωή στα κτίρια. Οταν μιλάμε για κτιριακό απόθεμα της πόλης, ένα μεγάλο τμήμα αφορά τα δημόσια κτίρια και μακάρι να μπορούμε και κάποια από αυτά να τα κατεδαφίσουμε ή να τα μετατρέψουμε σε κοινωνική κατοικία. Εμείς ως Δήμος Αθηναίων είμαστε στην απόλυτη διάθεση για συνεργασία».

Επενδυτικό ενδιαφέρον

Ο κ. Μπακογιάννης θεωρεί τώρα ότι το επενδυτικό ενδιαφέρον στην πόλη δείχνει ότι αυτή η δεκαετία μπορεί να αποτελέσει τη μεγάλη ευκαιρία για την πρωτεύουσα, όπως έγινε στο παρελθόν στη Βαρκελώνη, στο Βερολίνο κ.α. Δεν είναι τυχαίο ότι τώρα οι διαγωνισμοί για μεμονωμένα ακίνητα που βγαίνουν προς αξιοποίηση μέσα στην πόλη προσελκύουν κατά πολύ μεγαλύτερο ενδιαφέρον σε σύγκριση με το πολύ πρόσφατο παρελθόν εν μέσω πανδημίας.

Μία από τις πλέον χαρακτηριστικές περιπτώσεις είναι αυτή για το ιστορικό «Μινιόν» στην οδό Πατησίων, που παραμένει παροπλισμένο εδώ και πολλά χρόνια από τη δεκαετία του ’90 και τώρα έχει βγει εκ νέου στην αγορά για το τμήμα του ακινήτου, περίπου 16.000 τ.μ., που περιλαμβάνεται στη συμφωνία εξυγίανσης της Folli Follie και είναι ιδιοκτησίας της εταιρείας (δεδομένου ότι το ακίνητο συνολικής επιφάνειας άνω των 20.000 τ.μ. έχει και άλλους μικρότερους συνιδιοκτήτες αλλά στην ομπρέλα της Folli Follie βρίσκονται τα περισσότερα τ.μ.). Το ακίνητο είχε δοθεί ως εγγύηση από τη Folli Follie για να εξασφαλίσει ενδιάμεση χρηματοδότηση από το Arena Investors. Τώρα ήδη έχει υποβληθεί μονοψήφιος αριθμός -μη δεσμευτικών- προσφορών από εγχώριους και ξένους επενδυτές, με τις πληροφορίες να αναφέρουν ότι μεταξύ των ενδιαφερομένων είναι η εταιρεία ανάπτυξης ακινήτων Dimand από κοινού με την Prodea Investments ΑΕΕΑΠ, καθώς και ο συνήθης ύποπτος της πλατείας Ομονοίας, η ισραηλινή αλυσίδα Brown Hotels, η οποία συνεργάζεται με την WH Εurope, επενδυτικό όμιλο με ακίνητα στην Ελλάδα, στην Κύπρο, στη Ρουμανία και τη Γερμανία, έχοντας αγοράσει στο κέντρο της Αθήνας και όχι μόνο πληθώρα ξενοδοχειακών ακινήτων.

Οι προτάσεις που έχουν πέσει στο τραπέζι για την αξιοποίηση του ιστορικού πολυκαταστήματος της Πατησίων αφορούν από γραφεία μέχρι ξενοδοχεία, ακόμη και μεικτές χρήσεις που θα περιλαμβάνουν κατοικίες και εμπορικούς χώρους, πλάνο το οποίο ανταποκρίνεται ακριβώς στον νέο χαρακτήρα που θα μπορούσε να υιοθετήσει η πόλη.

Ο διαγωνισμός πώλησης με την υποβολή των δεσμευτικών προσφορών είχε οριστεί αρχικά στις 3 Νοεμβρίου, ωστόσο είναι σίγουρο ότι θα πάει για αργότερα, προς τα μέσα του μήνα, με τις πληροφορίες ως προς την αξία του τμήματος του ακινήτου που αφορά τη Folli Follie να αντιστοιχεί στα 25 εκατ. ευρώ. Υπενθυμίζεται εδώ ότι από την πλευρά της η Dimand από κοινού με την Prodea και την Ευρωπαϊκή Τράπεζα Ανασυγκρότησης και Ανάπτυξης (EBRD) έχει αυτή την περίοδο σε εξέλιξη ένα ακόμη μεγάλο πρότζεκτ πάνω στην πλατεία Oμονοίας για το πρώτο «πράσινο» πιστοποιημένο ξενοδοχείο στην Ελλάδα, το οποίο θα ανοίξει στις αρχές του 2022 υπό το brand Moxy του ομίλου της Marriott στο ακίνητο του Σαρόγλειου μετά από διαγωνισμό μακροχρόνιας παραχώρησης από τους ιδιοκτήτες (Μετοχικό Ταμείο Στρατού και Λέσχη Αξιωματικών Ενόπλων Δυνάμεων με ποσοστά 62% και 38% αντίστοιχα).

Αντίστοιχα η Brown Hotels, με συνολικά 42 ξενοδοχειακά πρότζεκτ στο επενδυτικό πλάνο της τριετίας σε Ελλάδα και Κύπρο, μόλις προ ημερών εγκαινίασε το νέο της «Lighthouse Athens», το τρίτο της ξενοδοχείο στην Ομόνοια σε ένα ακόμη ασφαλιστικό (δημόσιο) ακίνητο, το παλιό ξενοδοχείο «La Mirage», παροπλισμένο κι αυτό από τη δεκαετία του 2000. Στόχος της Brown Hotels είναι να γίνει «η Ομόνοια ένας πόλος έλξης όλων των δημιουργικών δυνάμεων της πόλης, αλλά και μια ελκυστική πρόταση φιλοξενίας και διασκέδασης τόσο για τους επισκέπτες και κατοίκους, καθώς τα δώδεκα ξενοδοχεία που θα λειτουργήσουν το προσεχές διάστημα πέριξ της πλατείας θα διαθέτουν ιδιαίτερα εστιατόρια, rooftops με πανοραμική θέα στην πόλη και ιδιαίτερα κλαμπ, ώστε να δημιουργηθεί στο κέντρο της πόλης μια μοναδική πρόταση φιλοξενίας και διασκέδασης», όπως ανέφεραν οι επιτελείς της στα εγκαίνια του «Lighthouse» προ ημερών.

Την ίδια στιγμή, μετά από διαγωνιστικές διαδικασίες (προ πανδημίας) που είχαν καταλήξει άγονες, εκδηλώνεται σαφώς μεγαλύτερο ενδιαφέρον και για τα ακίνητα του e-ΕΦΚΑ που έχουν βγει προς μακροχρόνια παραχώρηση στο κέντρο, όπως το πρώην πολυκατάστημα «Fokas» στη Σταδίου, όπου οι πρώτες προσφορές κατατίθενται μέσα στον Νοέμβριο, το διατηρητέο της οδού Ζαλοκώστα 7-9, κοντά στην πλατεία Συντάγματος, αλλά και οι διαγωνισμοί που έπονται για άλλα παροπλισμένα ακίνητα της οδού Πανεπιστημίου, Σατωβριάνδου κ.ά. Οι ΛΑΜΨΑ («Μεγάλη Βρεταννία», «King George», «Athens Capitol ΜGallery»), η Grecotel του ομίλου Νίκου Δασκαλαντωνάκη και ο βορειοελλαδίτικος όμιλος Τορνιβούκα έχουν εκδηλώσει ενδιαφέρον για την πενταώροφη πολυκατοικία του Μεσοπολέμου που βρίσκεται στα πέριξ του Συντάγματος, με πλάνο να μετατραπεί σε ξενοδοχείο 4 αστέρων. Η νέα επαναληπτική διαδικασία φαίνεται τώρα ότι θα είναι και η… τυχερή για το διατηρητέο της Ζαλοκώστα, δεδομένου ότι οι προηγούμενοι διαγωνισμοί ήταν άκαρποι.

Ο τουρισμός της πρωτεύουσας

Eστω και αν ο τουρισμός της Αθήνας έχει δεχτεί τεράστιο πλήγμα λόγω κορωνοϊού, η ελληνική πρωτεύουσα έχει κερδίσει περισσότερες αεροπορικές συνδέσεις από το 2022 και μετά ενώ προστίθεται για πρώτη φορά και στα πακέτα city break για σύντομες αποδράσεις μεγάλων ξένων tour operator (π.χ. Jet2), δείγμα ότι παραμένει ψηλά στις προτεραιότητες των αεροπορικών. Για το 2021 η ανάκαμψη είναι αργή, όπως προκύπτει από τα στοιχεία του «Ελευθέριος Βενιζέλος», έστω και αν το δίμηνο Σεπτεμβρίου – Οκτωβρίου έχει κινηθεί καλύτερα του αρχικώς αναμενομένου.

Ενδεικτικά, η επιβατική κίνηση συνολικά στο εννεάμηνο Ιανουαρίου – Σεπτεμβρίου 2021 και με δεδομένους τους ταξιδιωτικούς περιορισμούς ειδικά τους πρώτους μήνες του έτους, διαμορφώθηκε στα 8,4 εκατομμύρια, μειωμένη κατά 57,9% σε σχέση με την αντίστοιχη περίοδο του 2019, που είναι και το μέτρο σύγκρισης. Η κίνηση εσωτερικού είναι μειωμένη κατά 46,9% και η διεθνής με ακόμη μεγαλύτερη πτώση, κατά 62,8%, έναντι του εννεαμήνου του 2019.

Για την περίοδο του Οκτωβρίου, με βάση τα προκαταρκτικά στοιχεία, η ψαλίδα έναντι του Οκτωβρίου του 2019 έχει κλείσει περισσότερο, δείγμα της σταδιακής ανάκαμψης. Συγκεκριμένα, σύμφωνα με τα στοιχεία, έως τις 24 Οκτωβρίου η επιβατική κίνηση από τις αρχές του μήνα είναι 1,26 εκατομμύριο επιβάτες από 1,83 εκατομμύριο τον Οκτώβριο του 2019, μειωμένη σε ποσοστό πάνω από 31% έναντι του αντίστοιχου μήνα του 2019 ή αλλιώς κατά σχεδόν 573.000 επιβάτες λιγότερους.

Από πού έρχονται φέτος οι ξένοι επισκέπτες της πόλης; Με βάση τις αεροπορικές διεθνείς αφίξεις του 2021, πρώτη εθνικότητα είναι οι Γερμανοί, οι οποίοι ούτως ή άλλως είναι η πρώτη εθνικότητα εισερχόμενου τουρισμού για όλη την Ελλάδα και ακολουθούν οι Αμερικανοί και οι Γάλλοι στο φετινό top 3, δύο από τις εθνικότητες που θέλει η Ελλάδα και από πλευράς εισπράξεων. Ακολουθούν Βρετανοί, Ιταλοί και Κύπριοι, ενώ στο top 10 των ξένων επισκεπτών της Αθήνας σε αυτή τη δεύτερη σεζόν της πανδημίας περιλαμβάνονται επίσης οι Ελβετοί, οι Ολλανδοί, οι Βέλγοι και οι Αυστριακοί.

Διαβάστε ακόμη

O Μασκ ρωτά το Twitter και γίνεται χαμός: Να πουλήσω το 10% των μετοχών μου στην Tesla;

Υδρογόνο: O 3ος παγκόσμιος μόλις ξεκίνησε

Δημήτρης Κουτσόπουλος (CEO Deloitte): 400 νέες θέσεις εργασίας σε Πάτρα και Ηράκλειο (pics)