Επιστροφή στο κέντρο. Είτε πρόκειται για πωλήσεις, είτε για ενοικιάσεις κατοικιών, το κέντρο της Αθήνας αυτή τη στιγμή είναι ο πιο hot προορισμός όσον αφορά τη ζήτηση παρουσιάζοντας τις μεγαλύτερες αυξήσεις τιμών πανελλαδικά, που φτάνουν μέσα σε έναν χρόνο ακόμη και 35%!

Της Στεφανίας Σούκη

Το εντυπωσιακό και άκρως ενδιαφέρον είναι ότι μετά το ράλι που σημειώθηκε ειδικά την τελευταία διετία στα μικρά και φθηνότερα ακίνητα έως τα 60.000 ευρώ, με σκοπό -κυρίως- την εκμετάλλευσή τους από τις γνωστές ηλεκτρονικές πλατφόρμες βραχυχρόνιων μισθώσεων τύπου Αirbnb, ανάμεσα στις περιοχές που πρωταγωνιστούν τώρα στην άνοδο, ειδικά στο κομμάτι των πωλήσεων, περιλαμβάνονται ακόμη και δύσκολες γειτονιές της Αθήνας, όπως το Μεταξουργείο, η πλατεία Βάθη και ο σταθμός Λαρίσης. Το γεγονός αυτό εξηγείται μεν λόγω της κατάρρευσης των τιμών στην εγχώρια κτηματαγορά κατά τη διάρκεια της τελευταίας μαύρης δεκαετίας (από το τέλος του 2008) και της έλλειψης πλέον ευκαιριών στα μικρά και φθηνά ακίνητα στις υπόλοιπες περιοχές του κέντρου, ωστόσο, όπως αναφέρουν μεσίτες και στελέχη της αγοράς, δεν ανταποκρίνεται στην πραγματική εικόνα και αποτυπώνει μάλλον υπερβολικές προσδοκίες των ιδιοκτητών που σπεύδουν να εκμεταλλευτούν τη σαφώς θετικότερη συγκυρία για τα ακίνητα.

Ενδεικτικά, στο Μεταξουργείο οι τιμές πώλησης κατοικιών έχουν σημειώσει άνοδο κατά μέσο όρο σε ποσοστό 33% για το 2018 σε σύγκριση με έναν χρόνο πριν, στην πλατεία Βάθη 27% και τον σταθμό Λαρίσης 21%. Μάλιστα, οι τρεις αυτές περιοχές βρίσκονται στο top 5 των περιοχών με τη μεγαλύτερη άνοδο τιμών κατά τη διάρκεια του περασμένου έτους πανελλαδικά, με τις τιμές για τα μικρότερα διαμερίσματα των 60-70 τ.μ. να βρίσκονται λίγο πιο χαμηλά από τα προ κρίσης (!) επίπεδα για τα μη ανακαινισμένα ακίνητα, με βάση τουλάχιστον τις απαιτήσεις των ιδιοκτητών.

Υψηλά, διψήφια ποσοστά ανόδου που αγγίζουν ακόμη και το 30% για την πρωταθλήτρια Αθήνα παρουσιάζουν και οι ενοικιάσεις κατοικιών, με τη διαφορά ωστόσο ότι εδώ πρωταγωνιστούν πιο «καλές» περιοχές.

Tα στοιχεία που παρουσιάζει το «business stories» για την ακτινογραφία της αγοράς κατοικίας προέρχονται από τις αγγελίες που δημοσιεύονται στο δίκτυο Spitogatos (www.spitogatos.gr, www.spiti24.gr, www.tospitimou.gr, www.spitogatos.com.cy) το οποίο διαθέτει τη μεγαλύτερη βάση δεδομένων ακινήτων σε Ελλάδα και Κύπρο, προβάλλοντας πάνω από το 90% των διαθέσιμων ακινήτων προς πώληση. Με βάση τα στοιχεία αυτά, κατά πολύ μικρότερος είναι ο αριθμός των περιοχών που έχουν σημειώσει πτώση. Αυτό είναι μία ακόμη ένδειξη ότι έχει αρχίσει να κλείνει ο πτωτικός κύκλος της εγχώριας κτηματαγοράς που ξεκίνησε από το τέλος του 2008 και πλέον δείχνει να βρίσκει ένα σημείο ισορροπίας ήδη από το β’ μισό του 2018, με βάση τα επίσημα νούμερα της Τραπέζης της Ελλάδος.

Οι τιμές πώλησης κατοικιών

Τα στοιχεία του δικτύου του Spitogatos αποτυπώνουν τις προσδοκίες των ιδιοκτητών, έστω κι αν οι πράξεις μεταβίβασης τελικά μπορεί να γίνονται με τίμημα ακόμη και 20% πιο κάτω από το ζητούμενο, ανάλογα με τα μετρητά που διαθέτει ο αγοραστής. Οι πωλητές θέτουν πολύ ψηλά τον πήχη στηριζόμενοι σε μεγάλο βαθμό τελικά στην Airbnb και τους ξένους αγοραστές.

pinakas1.jpg

 

pinakas2.jpg

Στο κομμάτι των πωλήσεων, τη μεγαλύτερη άνοδο τιμών στην Αθήνα και πανελλαδικά σημειώνει το Καλλιμάρμαρο με 35% έναντι του 2017, ενώ στην πεντάδα των περιοχών που έχουν σημειώσει υψηλή άνοδο (21%), λόγω της αύξησης της ζήτησης για βραχυχρόνιες τουριστικές μισθώσεις, βρίσκεται το Παγκράτι. Τιμές προ κρίσης έχουν πλέον το Κουκάκι και η περιοχή Μακρυγιάννη, όπου η άνοδος είναι επίσης στο 21% έναντι του 2017, με τα διαμερίσματα που βγαίνουν προς πώληση στην ευρύτερη περιοχή να πουλιούνται σε διάστημα μικρότερο του 24ώρου! Χαρακτηριστική είναι η περίπτωση ιδιοκτήτη που ανάρτησε την αγγελία του για σπίτι 60 τ.μ. στις 10.30 μ.μ. και δέχτηκε το πρώτο τηλεφώνημα στις 7 π.μ. της επομένης από ενδιαφερόμενο που έδωσε προκαταβολή 20.000 ευρώ χωρίς να δει καν το ακίνητο!

Η άνοδος του τουρισμού, η Airbnb και το ενδιαφέρον των ξένων αγοραστών έχουν στρέψει το ενδιαφέρον και σε άλλες γειτονιές του κέντρου όπως οι λεωφόροι Πατησίων και Αχαρνών, τα Εξάρχεια και η Κυψέλη, όπου παρατηρήθηκε αύξηση 17% των τιμών το 2018, ποσοστό που είχαν να δουν πολλά χρόνια οι συγκεκριμένες περιοχές.
Οπως χαρακτηριστικά αναφέρει ο κ. Μιχάλης Πεγκλής, επικεφαλής της εταιρείας Athensbnb Properties, η οποία δραστηριοποιείται στις αγοραπωλησίες ιδιόκτητων ακινήτων και παροχής υπηρεσιών real estate σε τρίτους σε Αττική και νότια προάστια, «η αγορά των ακινήτων την περίοδο 2010-2017 υπέστη μεσοσταθμικά κατάρρευση άνω του 50%, ποσοστό που σε ορισμένες περιοχές του κέντρου της Αθήνας έχει καλυφθεί σε μεγάλο βαθμό. Μόνο εμείς μέσα στο 2018 πουλήσαμε 20 διαμερίσματα στο κέντρο σε ξένους αγοραστές σε τιμές αρκετά υψηλότερες από τις αυξήσεις που καταγράφει η έρευνα του Spitogatos. H επένδυση ξένων πολιτών στην αγορά κατοικίας στην Αθήνα αποτελεί ευκαιρία για την ελληνική οικονομία, καθώς συμπληρώνει το χρηματοδοτικό κενό που υπάρχει σήμερα από τις τράπεζες και φέρνει ξένα κεφάλαια στη χώρα, με υψηλό πολλαπλασιαστικό αποτέλεσμα. Η εκτίμηση για την πορεία των τιμών φέτος είναι ότι θα συνεχίσει να είναι ανοδική, καθώς η ζήτηση ξένων για ακίνητα βαίνει αυξανόμενη, τα κόκκινα δάνεια μειώνονται, ενώ στο κέντρο επιστρέφουν και οι Ελληνες, ειδικά σε πιο παραδοσιακές γειτονιές. Στη βάση αυτή, μπορεί να υπάρξει περαιτέρω αύξηση τιμών φέτος σε περιοχές του κέντρου σε ποσοστό ακόμη και 20%, κάτι που θα φέρει τις τιμές σε έναν χρόνο από σήμερα στα επίπεδα του 2009, ενώ είναι πολύ πιθανό την επόμενη χρονιά να δούμε να αυξάνονται και οι νέες οικοδομές στην Αθήνα. Στα νότια προάστια αυτό έχει ήδη συμβεί και οι τιμές έχουν ήδη φτάσει στα προ κρίσης επίπεδα, με αρκετές νέες οικοδομές. Από την άλλη πλευρά, παραμένει μεγάλο πρόβλημα η τραγική υποβάθμιση του κέντρου, ειδικά σε Ομόνοια, Αχαρνών, πλατεία Βικτωρίας, Πεδίον του Αρεως, πλατεία Αμερικής, Κολιάτσου, Κυψέλη, Αγιο Νικόλαο μέχρι και τα Πατήσια. Εκεί η Πολιτεία αδιαφορεί και πρέπει να γίνει πολλή δουλειά».

Το δίκτυο του Spitogatos παρουσιάζει και για την υπόλοιπη Ελλάδα τη μεγαλύτερη άνοδο για αγορά κατοικιών, μεταξύ αυτών τα Γρεβενά (20%), η Δράμα (11%), η Λέρος (8%), η Κεφαλονιά (7%) κ.ά., ενώ μονοψήφιο ποσοστό μείωσης μέσα στο 2018 έναντι του 2017 έχουν σημειώσει η Αρτα, η Ανδρος, η Τρίπολη, η Χίος και η Σάμος.

Οι τιμές των ενοικίων

Την ίδια στιγμή, συνεχίζεται η τάση που εντάθηκε μέσα στην κρίση με στροφή του Ελληνα από την αγορά στο ενοίκιο σπιτιού λόγω υπερφορολόγησης, μείωσης του εισοδήματός του και έλλειψης ρευστού. Αυτοί είναι και οι βασικοί λόγοι -πέραν της μεγάλης αύξησης των διαμερισμάτων που χρησιμοποιούνται για βραχυχρόνιες τουριστικές μισθώσεις- για τους οποίους και στο κομμάτι των ενοικίων παρατηρείται σημαντική άνοδος των τιμών, με το κέντρο της Αθήνας να διατηρεί την πρωτοκαθεδρία πανελλαδικά.

Αξιοσημείωτο είναι το γεγονός ότι σε καμία περιοχή του κέντρου δεν υπήρξε πτώση ενοικίων πέρυσι, με τις μοναδικές μειώσεις να παρατηρούνται στον Πειραιά και περιφερειακά, όπως στην Πειραϊκή με πτώση 9%, στον Μαραθώνα και την Παιανία με -3%, στα Σπάτα και τη Νέα Μάκρη με -2%. Υψηλά ποσοστά ανόδου στα ενοίκια σημειώνει και η Θεσσαλονίκη, όπου στην Αγία Τριάδα μέσα σε έναν χρόνο η αύξηση είναι στο 27%, στις Συκιές στο 23% και σε Μαρτίου, Νέα Παραλία, Δόξα από 15% έως 19%, ενώ πτώση έως 5% σημειώνουν τα ενοίκια σε Βασιλικά και Ντεπώ.

Πανελλαδικά, οι μεγαλύτερες θετικές μεταβολές στις ενοικιάσεις κατοικιών σημειώνονται σε Μύκονο και Καλαμάτα, με υψηλά ποσοστά, (27%), επιβεβαιώνοντας, στην πρώτη περίπτωση, την πρωτοκαθεδρία του νησιού ως κορυφαίου τουριστικού θερέτρου και στη δεύτερη την άνοδό της ως προορισμού, κάτι που αποτυπώνεται και στην… απογείωση των αφίξεων τα τελευταία χρόνια. Ακολουθεί με 19% το Ρέθυμνο, ενώ άνοδο 10% σημειώνουν οι τιμές των ενοικίων σε Κοζάνη, Κέρκυρα και Χίο.