Σε μια νέα δέσμη παρεμβάσεων για την αντιμετώπιση του στεγαστικού ζητήματος προχωρά η κυβέρνηση, επιχειρώντας να αυξήσει την προσφορά διαθέσιμων κατοικιών και να ανακόψει τις συνεχείς αυξήσεις στα ενοίκια. Στο επίκεντρο βρίσκονται η αξιοποίηση χιλιάδων κλειστών ακινήτων, οι γενναίες επιδοτήσεις για ανακαινίσεις, τα φορολογικά κίνητρα προς ιδιοκτήτες και η επέκταση των περιορισμών στις νέες βραχυχρόνιες μισθώσεις.
Ο σχεδιασμός περιλαμβάνει παρεμβάσεις που ενεργοποιούνται σταδιακά το επόμενο διάστημα, αλλά και νέα προγράμματα που προγραμματίζονται για το 2027. Μεταξύ αυτών ξεχωρίζουν το «Σπίτι μου ΙΙΙ», συνολικού προϋπολογισμού 2 δισ. ευρώ, η δημιουργία κοινωνικών κατοικιών και η ενίσχυση της κατασκευής ακινήτων αποκλειστικά για μακροχρόνια ενοικίαση.
Παράλληλα, στα τέλη Νοεμβρίου προγραμματίζεται η καταβολή της επιστροφής ενοικίου, ενώ πρόσθετες φορολογικές ελαφρύνσεις και παρατάσεις ευνοϊκών ρυθμίσεων περιλαμβάνονται στο πολυνομοσχέδιο της ΔΕΘ, το οποίο αναμένεται να φτάσει προς ψήφιση στη Βουλή τον Νοέμβριο.
Οι παρεμβάσεις αφορούν τόσο τους ενοικιαστές που αναζητούν οικονομικότερη στέγη όσο και τους ιδιοκτήτες που εξετάζουν την ανακαίνιση ή την αξιοποίηση της ακίνητης περιουσίας τους. Ωστόσο, αρκετά από τα μέτρα έχουν διαφορετικές προϋποθέσεις και χρονοδιαγράμματα εφαρμογής, γεγονός που απαιτεί προσεκτική εξέταση από τους ενδιαφερομένους.
Επιδοτήσεις έως 95% για ανακαινίσεις κατοικιών
Κεντρική θέση στον κυβερνητικό σχεδιασμό καταλαμβάνει η δράση «Ανακαίνιση Κατοικίας», η οποία συνδυάζει εργασίες ανακαίνισης με ενεργειακή αναβάθμιση παλαιών ακινήτων.
Το πρόγραμμα υλοποιείται από το υπουργείο Κοινωνικής Συνοχής και Οικογένειας, με χρηματοδότηση από πόρους του ΕΣΠΑ μέσω του υπουργείου Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών. Ο Οδηγός Εφαρμογής δημοσιεύθηκε στις 20 Οκτωβρίου, αποσαφηνίζοντας τους βασικούς όρους συμμετοχής.
Η επιχορήγηση για τις επιλέξιμες εργασίες μπορεί να φτάσει τις 36.000 ευρώ, ενώ προβλέπεται πρόσθετη ενίσχυση έως 2.500 ευρώ για υποστηρικτικές υπηρεσίες.
Ανάλογα με τα εισοδηματικά χαρακτηριστικά των δικαιούχων, το βασικό ποσοστό κάλυψης των δαπανών διαμορφώνεται μεταξύ 70% και 80%. Με τις προβλεπόμενες προσαυξήσεις, ωστόσο, η επιδότηση μπορεί να ανέλθει στο 85% ή ακόμη και στο 95%.
Η διαδικασία υποβολής αιτήσεων δεν έχει ξεκινήσει. Προτεραιότητα θα δοθεί στις κλειστές κατοικίες και στη συνέχεια θα ακολουθήσουν τα ακίνητα που χρησιμοποιούνται ήδη ως κύρια κατοικία, με τις ημερομηνίες ενεργοποίησης της πλατφόρμας να ανακοινώνονται προσεχώς.
Το ενδιαφέρον είναι ήδη αυξημένο, καθώς έχουν εκδοθεί 94.000 βεβαιώσεις επιλεξιμότητας, εκ των οποίων 14.000 αφορούν κλειστά σπίτια και 80.000 ιδιοκατοικούμενα ακίνητα. Η βεβαίωση, πάντως, δεν ισοδυναμεί με οριστική έγκριση χρηματοδότησης.
Για τα κλειστά ακίνητα, μετά την ολοκλήρωση των εργασιών επιτρέπεται τόσο η ιδιοκατοίκηση όσο και η διάθεσή τους για μακροχρόνια μίσθωση ως κύρια κατοικία.
Τρία χρόνια χωρίς φόρο στα ενοίκια για κλειστά ακίνητα
Σημαντικό φορολογικό κίνητρο προβλέπεται για τους ιδιοκτήτες που θα επαναφέρουν στην αγορά κατοικίες οι οποίες παραμένουν αναξιοποίητες ή διατίθενται για βραχυχρόνια μίσθωση.
Η κυβέρνηση προωθεί την παράταση έως τις 31 Δεκεμβρίου 2027 της απαλλαγής από τον φόρο εισοδήματος για τα μισθώματα των πρώτων 36 μηνών, υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις.
Η ρύθμιση αφορά κατοικίες έως 120 τετραγωνικά μέτρα, με δυνατότητα αύξησης του ορίου κατά 20 τ.μ. για κάθε εξαρτώμενο παιδί του ενοικιαστή πέραν των δύο. Βασική προϋπόθεση είναι η σύναψη σύμβασης μακροχρόνιας μίσθωσης διάρκειας τουλάχιστον τριών ετών.
Κατά κανόνα, το ακίνητο θα πρέπει να είχε παραμείνει κενό ή να μην είχε χρησιμοποιηθεί ως κατοικία κατά τα τρία προηγούμενα φορολογικά έτη. Εναλλακτικά, μπορεί να είχε αξιοποιηθεί αποκλειστικά για βραχυχρόνια μίσθωση κατά το προηγούμενο φορολογικό έτος και να επιστρέφει πλέον στη μακροχρόνια αγορά.
Ειδική εξαίρεση προβλέπεται για μισθώσεις τουλάχιστον έξι συνεχόμενων μηνών σε γιατρούς και νοσηλευτές του Δημοσίου, εκπαιδευτικούς και ένστολους.
Η φοροαπαλλαγή δεν εφαρμόζεται αυτομάτως σε κάθε νέα σύμβαση, αλλά προϋποθέτει την πλήρωση συγκεκριμένων κριτηρίων. Η παράταση της ισχύος της περιλαμβάνεται στο πολυνομοσχέδιο της ΔΕΘ.
Παραμένει το «μπλόκο» στα νέα Airbnb σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη
Στο μέτωπο των βραχυχρόνιων μισθώσεων, διατηρούνται και το 2027 οι περιορισμοί στις νέες εγγραφές ακινήτων σε περιοχές με αυξημένη οικιστική πίεση.
Το μέτρο αφορά τρία δημοτικά διαμερίσματα της Αθήνας και το πρώτο δημοτικό διαμέρισμα της Θεσσαλονίκης, όπου δεν θα επιτρέπονται νέες καταχωρίσεις για βραχυχρόνια μίσθωση.
Στόχος της παρέμβασης είναι να περιοριστεί η περαιτέρω μετατροπή κατοικιών σε τουριστικά καταλύματα, ώστε να συγκρατηθεί η συρρίκνωση της προσφοράς για μακροχρόνια ενοικίαση.
Οι περιορισμοί αφορούν νέες εγγραφές στις συγκεκριμένες περιοχές και δεν συνιστούν καθολική απαγόρευση λειτουργίας των υφιστάμενων καταλυμάτων.
«Σπίτι μου ΙΙΙ»: Δάνεια έως 230.000 ευρώ από τον Ιανουάριο
Από τον Ιανουάριο του 2027 σχεδιάζεται η ενεργοποίηση του νέου στεγαστικού προγράμματος «Σπίτι μου ΙΙΙ», συνολικού ύψους 2 δισ. ευρώ.
Μέσω της Ελληνικής Αναπτυξιακής Τράπεζας θα παρέχονται χαμηλότοκα στεγαστικά δάνεια, με διευρυμένα κριτήρια σε σχέση με προηγούμενες δράσεις, ώστε να αποκτήσουν πρόσβαση περισσότερα νοικοκυριά.
Με βάση τα όρια που έχουν ανακοινωθεί, η ηλικία των δικαιούχων θα μπορεί να φτάνει έως τα 55 έτη, ενώ η εμπορική αξία του ακινήτου δεν θα πρέπει να υπερβαίνει τις 300.000 ευρώ.
Το ανώτατο ποσό δανείου προβλέπεται στις 230.000 ευρώ, με δυνατότητα χρηματοδότησης έως το 90% της αξίας της κατοικίας.
Παράλληλα, σχεδιάζεται αύξηση των εισοδηματικών ορίων, ιδιαίτερα για οικογένειες με παιδιά, καθώς και πρόβλεψη για μεγαλύτερες κατοικίες στην περίπτωση πολύτεκνων νοικοκυριών.
Σχεδόν 2.800 κοινωνικές κατοικίες από δημόσια ακίνητα
Σημαντικό σκέλος της στεγαστικής πολιτικής αποτελεί και η αξιοποίηση δημόσιας περιουσίας για την ανάπτυξη κοινωνικών κατοικιών.
Ο σχεδιασμός προβλέπει τη δημιουργία 2.350 ενεργειακά αποδοτικών κατοικιών σε τέσσερα ανενεργά στρατόπεδα, με συνολικό προϋπολογισμό 435 εκατ. ευρώ.
Επιπλέον, περίπου 450 κατοικίες σχεδιάζεται να προκύψουν από την ανακαίνιση υφιστάμενων δημόσιων κτιρίων.
Στην ίδια κατεύθυνση προωθείται ο θεσμός της κοινωνικής αντιπαροχής, με την αξιοποίηση των πρώτων οκτώ δημόσιων ακινήτων.
Πρόκειται για έργα που βρίσκονται ακόμη στο στάδιο του σχεδιασμού και δεν έχουν παραδοθεί στους δικαιούχους.
Φορολογικά κίνητρα για κατασκευή κατοικιών προς ενοικίαση
Μία ακόμη παρέμβαση αφορά την ενθάρρυνση επενδύσεων σε νέες κατοικίες που θα κατασκευάζονται ειδικά για μακροχρόνια εκμίσθωση.
Το μοντέλο «build to rent» προβλέπει φορολογική ενίσχυση για κατασκευαστικά έργα που θα έχουν αποκλειστικό προορισμό την αγορά ενοικίασης.
Μέχρι στιγμής δεν έχουν προσδιοριστεί οι ακριβείς όροι εφαρμογής, το ύψος των κινήτρων και η ημερομηνία ενεργοποίησής τους. Η επιδίωξη είναι να ενισχυθεί η προσφορά με εκατοντάδες πρόσθετες κατοικίες.
Επιστροφή ενοικίου στις 30 Νοεμβρίου – Ποιοι θα πάρουν διπλό ποσό
Στο τέλος Νοεμβρίου προγραμματίζεται η καταβολή της επιστροφής ενοικίου στους δικαιούχους, με βάση τις δαπάνες στέγασης που πραγματοποίησαν κατά το φορολογικό έτος 2025.
Η πληρωμή έχει προγραμματιστεί για τις 30 Νοεμβρίου και αφορά τους μήνες κατά τους οποίους οι δικαιούχοι κατέβαλαν ενοίκιο.
Ειδική πρόβλεψη υπάρχει για γιατρούς, νοσηλευτές και εκπαιδευτικούς που υπηρετούν στην περιφέρεια, καθώς προβλέπεται διπλάσια επιστροφή ενοικίου.
Μικρότερος φόρος στα εισοδήματα από ακίνητα
Νέο φορολογικό όφελος προβλέπεται και για ιδιοκτήτες που εισπράττουν εισοδήματα από μισθώσεις.
Για το φορολογικό έτος 2026 εισάγεται ενδιάμεσος συντελεστής 25% στο τμήμα του εισοδήματος από ακίνητα μεταξύ 12.000 και 24.000 ευρώ.
Η αλλαγή μειώνει τη φορολογική επιβάρυνση για ιδιοκτήτες που εμπίπτουν στη συγκεκριμένη εισοδηματική κλίμακα, δημιουργώντας πρόσθετο κίνητρο για την αξιοποίηση των ακινήτων τους.
Παράλληλα, η κυβέρνηση επιδιώκει μέρος της ελάφρυνσης να μεταφερθεί στους ενοικιαστές μέσω συγκράτησης ή μείωσης των ζητούμενων μισθωμάτων, χωρίς ωστόσο αυτό να αποτελεί υποχρεωτική συνέπεια του μέτρου.
Απαλλαγή από τον ΕΝΦΙΑ σε περισσότερους μικρούς οικισμούς
Από το 2027 προβλέπεται επέκταση της απαλλαγής από τον ΕΝΦΙΑ για κύριες κατοικίες σε μικρούς οικισμούς της χώρας.
Το πληθυσμιακό όριο ορίζεται στους 2.000 κατοίκους, ενώ για τη Δυτική Μακεδονία αυξάνεται στους 2.200. Από τη ρύθμιση εξαιρείται η Αττική, με εξαίρεση την Περιφερειακή Ενότητα Νήσων.
Δικαιούχοι είναι φυσικά πρόσωπα με φορολογική κατοικία στην Ελλάδα, για ακίνητα πλήρους κυριότητας με φορολογητέα αξία έως 400.000 ευρώ.
Η απαλλαγή αφορά την επιλέξιμη κύρια κατοικία και όχι το σύνολο της ακίνητης περιουσίας του ιδιοκτήτη.
Παρατείνονται οι φορολογικές ελαφρύνσεις για ανακαινίσεις και οικοδομές
Έως το τέλος του 2027 προωθείται η παράταση σημαντικών φορολογικών ρυθμίσεων που συνδέονται με την αγορά ακινήτων.
Συγκεκριμένα, προβλέπεται η συνέχιση της μείωσης φόρου για επιλέξιμες δαπάνες αναβάθμισης κτιρίων, καθώς και η παράταση της αναστολής ΦΠΑ στις νέες οικοδομές και του φόρου υπεραξίας στις μεταβιβάσεις.
Για τις νεόδμητες κατοικίες που υπάγονται στο καθεστώς αναστολής ΦΠΑ, ο κατασκευαστής υποβάλλει σχετική αίτηση και στη μεταβίβαση επιβάλλεται φόρος 3%, αντί του ΦΠΑ.
Στο 15% ο φόρος μεταβίβασης για συγκεκριμένους αγοραστές από τρίτες χώρες
Τέλος, από την 1η Ιουλίου 2027 προβλέπεται σημαντική αύξηση του φόρου μεταβίβασης κατοικιών για ορισμένες κατηγορίες αγοραστών από το εξωτερικό.
Ο συντελεστής θα αυξηθεί από 3% σε 15% για φυσικά πρόσωπα που δεν είναι φορολογικοί κάτοικοι κρατών-μελών της Ευρωπαϊκής Ένωσης ή του Ευρωπαϊκού Οικονομικού Χώρου.
Η παρέμβαση αποσκοπεί στον περιορισμό της επενδυτικής ζήτησης κατοικιών από αγοραστές τρίτων χωρών, με στόχο την αποκλιμάκωση των πιέσεων στην αγορά.
Καθοριστικό κριτήριο για την εφαρμογή της αυξημένης φορολογίας θα είναι η φορολογική κατοικία του αγοραστή και όχι η υπηκοότητά του.
Συνολικά, οι έντεκα παρεμβάσεις επιχειρούν να αντιμετωπίσουν το στεγαστικό πρόβλημα από διαφορετικές πλευρές: αυξάνοντας τη διαθεσιμότητα κατοικιών, διευκολύνοντας την πρόσβαση στην ιδιοκτησία, παρέχοντας φορολογικά κίνητρα και ενισχύοντας τους ενοικιαστές. Το αποτέλεσμα θα εξαρτηθεί από την ταχύτητα υλοποίησης των προγραμμάτων και από το κατά πόσον οι νέες κατοικίες που θα προστεθούν στην αγορά θα επαρκούν για να περιορίσουν τις πιέσεις στα ενοίκια.
Σχολίασε εδώ
Για να σχολιάσεις, χρησιμοποίησε ένα ψευδώνυμο.