Αν κάνουμε μια ιστορική αναδρομή, η γη αποτελούσε τη βασική «αποθήκη» του πλούτου και των αξιών σε καλούς και κακούς οικονομικά καιρούς. Σήμερα, σύμφωνα με τα μέχρι τώρα δεδομένα τόσο των δεικτών διεθνών χρηματιστηρίων, όσο και της γενικότερης ανασφάλειας των πολιτών της παγκόσμιας κοινότητας για την επόμενη ημέρα, η αγροτική γη θα αποδείξει ακόμη μια φορά ότι αποτελεί τη βαριά μετοχή του real estate.

Πολλοί επενδυτές θα ενδιαφερθούν άμεσα να εμπλουτίσουν ακόμη περισσότερο τα επενδυτικά χαρτοφυλάκια τους με καλλιεργήσιμες εκτάσεις, διότι προσφέρουν ιδιαίτερα ελκυστικά χαρακτηριστικά.

Ιστορικά, οι γεωργικές εκτάσεις έχουν επανειλημμένα αποδείξει ότι προσφέρουν καλές αποδόσεις σε περιόδους αβεβαιότητας της αγοράς. Η δυνατότητα «αντιστάθμισης του κινδύνου ύφεσης» των γεωργικών εκτάσεων είναι ιδιαίτερα ελκυστική για τους επενδυτές που ανησυχούν ήδη για τη δύναμη και τη βιωσιμότητα της «παγκόσμιας οικονομικής ανάκαμψης».

Παρόλο που η γεωργική γη υπάγεται στη γενική ταξινόμηση των ακινήτων, έχει ορισμένα μοναδικά χαρακτηριστικά. Τα χαρακτηριστικά αυτά έχουν προστατεύσει τις γεωργικές εκτάσεις από την ακραία πτώση των τιμών των περιουσιακών στοιχείων που παρατηρούνται στην εμπορική και οικιστική ιδιοκτησία κατά την πρόσφατη οικονομική κρίση.

Θεμελιώδη όρια στην προσφορά – Σε αντίθεση με άλλες μορφές ακινήτων όπου η προσφορά στην αγορά μπορεί να αυξηθεί τεχνητά με την κατασκευή νέων μονάδων, η προσφορά αγροτικής γης καθορίζεται εγγενώς.

Ανθεκτική και αυξανόμενη ζήτηση – Η ζήτηση τροφίμων είναι εξαιρετικά ανελαστική όσον αφορά τις τιμές:
Ανεξάρτητα από τις οικονομικές συνθήκες, οι άνθρωποι πρέπει να τρώνε. Οι τιμές των τροφίμων είναι επίσης ένας από τους τομείς όπου ο αυξανόμενος πλούτος των καταναλωτών αναδυόμενων αγορών καταγράφεται πιο άμεσα.

Τιμή / Κέρδη και Απόδοση – Κατά γενικό κανόνα, οι τιμές της γεωργικής γης υποστηρίζονται από τα κέρδη που προέρχονται από το ίδιο το περιουσιακό στοιχείο.

Άλλωστε, τα στοιχεία για την επενδυτική αυτή τάση, παγκοσμίως, είναι συγκλονιστικά.  Οι αποδόσεις των επενδύσεων στην αγροτική γη , ανέρχονται έως και σε 30% από την εκμετάλλευσή τους χωρίς να συμπεριλαμβάνονται οι υπεραξίες της γης που δημιουργούνται και η προοπτικά αυξανόμενη ζήτηση για αγροτικά προϊόντα που μπορούν να πολλαπλασιάσουν την απόδοση ιδίων κεφαλαίων.

Σε άρθρο του ο  Mike Adams  αναφέρει ότι οποιαδήποτε επένδυση έχει να κάνει με τα τρόφιμα αποτελεί επένδυση στο μέλλον, ενώ παραθέτει δήλωση του Jim Rogers, «έχω πολλάκις πει ότι μία από τις καλύτερες επενδύσεις παγκοσμίως θα είναι η αγροτική γη». Καταλήγοντας αναφέρει, «δεν μπορούμε να καλλιεργήσουμε χρυσό. Δεν μπορούμε να τυπώσουμε το δικό μας νόμισμα. ‘Ομως μπορούμε να καλλιεργήσουμε κάτι που είναι μεγαλύτερης αξίας από τον χρυσό και τα λεφτά: το Φαγητό!».

Πολλά περισσότερα φαίνεται να γνώριζαν οι προηγούμενες γενιές Ελλήνων από τους οικονομικούς αναλυτές και διαχειριστές κεφαλαίων της τελευταίας δεκαετίας. «Σπίτι όσο χωρείς και χωράφι όσο μπορείς» έλεγαν στα παιδιά τους στις αρχές του 1960 και τώρα μάλλον είναι για ακόμη μια φορά , η καταλληλότερη στιγμή να θυμηθούμε τη λαϊκή αυτή ρήση.

Τα students flats αναδύονται σε βαριά μετοχή του real estate και στην Ελλάδα

Σήμερα, είναι δύσκολο να βρεθούν επενδυτικά περιουσιακά στοιχεία που να αποδίδουν ένα αξιοπρεπές εισόδημα. Σε πολλές περιπτώσεις, δεν έχει αξία να βάζεις τα μετρητά σου στην τράπεζα και να τα αποταμιεύεις.

Παράλληλα, μη ξεχνάμε ότι σε πολλές περιοχές της χώρας μας και ιδιαίτερα στην Αθήνα, έχουν καταγραφεί δείγματα κορεσμού σε ολόκληρη την αγορά φιλοξενίας, χιλιάδες ακίνητα εγγράφτηκαν στις βραχυχρόνιες μισθώσεις, ενώ τους τελευταίους μήνες ακόμη και πριν την πανδημία του κορονοϊού τα εισοδήματα καταγράφονταν μειωμένα ακόμη και 30%, ακόμα και στα ξενοδοχεία, τα οποία προσέλκυσαν πολλά δισεκατομμύρια ευρώ σε επενδύσεις, τα τελευταία χρόνια.

Ενώ, ακόμη και σήμερα, οι μόνοι φοιτητές που εγκατέλειψαν τη διαμονή τους σε students flats, ήταν μόνο οι φοιτητές Erasmus. Όλοι οι υπόλοιποι φοιτητές μπορεί να επισκέφτηκαν τους γονείς τους λόγω πανδημίας, αλλά οι σπουδές συνεχίζονται.

Οι φοιτητικές εστίες και τα ξενοδοχεία που μισθώνονται για φοιτητές στα 35 Πανεπιστημιακά Ιδρύματα της χώρας καλύπτουν μόνο το 2,94% του συνόλου των 423.505 φοιτητών.

Ο κλάδος των students flats έχει προσελκύσει παγκοσμίως 16 δις.€, ενώ πολλές χώρες του ευρωπαϊκού νότου, αυξάνουν ραγδαία το ενδιαφέρον τους. Το 2018, στην Ισπανία πραγματοποιήθηκαν επενδύσεις 141 εκατ.€ , στην Πορτογαλία χτίστηκαν 10.000 κλίνες, στην Ιταλία νέα funds έχουν εισέρθει στη αποκλειστικά για την κατασκευή κλινών για φοιτητές.

Οι καθαρές αποδόσεις σε students flats είναι πολύ υψηλότερες από πολλές άλλες ακαθάριστες αποδόσεις, πολλοί επενδυτές απολαμβάνουν ασφαλείς αποδόσεις 5%-6% ή/και περισσότερο, αυτές οι αποδόσεις αφορούν το παθητικό εισόδημα και παράλληλα αποτελεί μια επένδυση χαμηλού ρίσκου.

Παράλληλα, αποτελεί τη μόνη επένδυση με εγγύηση καταβολής του ενοικίου – υπάρχει εγγυητής ο γονέας που αποτελεί την ασφαλέστερη εγγύηση πληρωμής.

Ενώ, χρειάζονται αρκετά χρόνια για να ολοκληρωθεί το πτυχίο και οι φοιτητές μπορούν επίσης να αποφασίσουν να συνεχίσουν τις σπουδές τους. Εφόσον είναι ικανοποιημένοι, μετατρέπονται σε ενοικιαστές μακροχρόνιων συμβάσεων. Αυτό θα μπορούσε να έχει διάρκεια από δύο έως έξι χρόνια. Αποτελεί ένα μεγάλο πλεονέκτημα που δεν έχουν όλοι οι ιδιοκτήτες.

Οι άνθρωποι δεν σταματούν να πηγαίνουν στο πανεπιστήμιο κατά τη διάρκεια μιας ύφεσης. Στην πραγματικότητα, το αντίθετο είναι πιθανόν. Όταν υπάρχουν λιγότερες θέσεις εργασίας, οι μαθητές που τελειώνουν το σχολείο είναι πιθανότερο να σπουδάσουν. Έτσι, τα students flats, παρέχουν τη μεγαλύτερη βεβαιότητα εισοδήματος για τον επενδυτή.

Οι φοιτητικές εστίες και τα ξενοδοχεία που μισθώνονται για φοιτητές στα 35 Πανεπιστημιακά Ιδρύματα της χώρας καλύπτουν μόνο το 2,94% του συνόλου των 423.505 φοιτητών.

Στη χώρα μας έχουν πραγματοποιηθεί τέτοιου είδους επενδύσεις σε Αθήνα, Πάτρα και Θεσσαλονίκη, αλλά η προσφορά είναι πολύ μικρότερη της ζήτησης.

Σίγουρα στο άμεσο μέλλον θα δούμε να επισκέπτονται τη χώρα μας funds που θα στοχεύουν πλέον αποκλειστικά στη δημιουργία οργανωμένων μονάδων students flats με διαχείριση ξένων προτύπων.

 

Ο Θεμιστοκλής- Ανδρέας Μπάκας είναι Πρόεδρος του Πανελλαδικού Δικτύου Κτηματομεσιτών E-Real Estates