Της Στεφανίας Σούκη

Μπορεί ο πτωτικός κύκλος όσον αφορά την αγορά γραφείων στους βασικότερους άξονες μέσα στην Αθήνα φαινομενικά να κλείνει, η «ψαλίδα» των τιμών των ενοικίων και ο διαχωρισμός της αγοράς σε δύο ταχύτητες παραμένει και το 2019.

Τα στοιχεία παραθέτει η εταιρεία συμβούλων ακινήτων Geoaxis, στο παρατηρητήριο τιμών της αγοράς γραφείων σε έξι βασικές αγορές που συγκεντρώνουν την υψηλότερη ζήτηση, λεωφόρο Κηφισίας, Μεσογείων, Συγγρού, Βουλιαγμένης, Σύνταγμα και Κολωνάκι.

«Η αγορά γραφείων χαρακτηρίζεται από δύο εξαιρετικά αντίθετες ταχύτητες. Τα ποιοτικά γραφεία, σχεδόν ανεξάρτητα θέσης, συγκεντρώνουν πολύ υψηλή ζήτηση και ενοίκια που μπορεί να ξεφύγουν επάνω από 15 ευρώ/ τμ /μήνα, ενώ τα παλαιότερα ή μη ανακαινισμένα γραφεία δεν μπορούν να ενοικιαστούν ούτε προς 5 ευρώ/ τμ /μήνα σε δευτερεύουσες θέσεις στο κέντρο της Αθήνας. Οι διαφορετικές αυτές ταχύτητες αναμένεται ότι θα συνεχιστούν και για το υπόλοιπο του 2019 εφόσον δεν φαίνεται να ανακάμπτει γρήγορα η πραγματική οικονομία που θα βοηθούσε τις χιλιάδες των μικρομεσαίων επιχειρήσεων και ελεύθερων επαγγελματιών να αναπτυχθούν και να απορροφήσουν αρχικά το απόθεμα των γραφείων μη υψηλών προδιαγραφών».

Σύμφωνα με την ανάλυση της εταιρείας, η νέα τάση για χρήση γραφείων ευέλικτης επιφάνειας και χρόνου δεν μπορεί να δείξει ακόμη την ποσοτική επίδρασή της στην πλευρά της ζήτησης, αν και είναι αυξανόμενος ο αριθμός από χρήστες που προτιμούν ευέλικτους χώρους παρά την μακροχρόνια μίσθωση γραφείων. Ήδη, στην Αθήνα, καταγράφονται τουλάχιστον 10 τέτοιοι χώροι ενώ και η πλατφόρμα Airbnb έχει εισέλθει στην συγκεκριμένη αγορά (ακόμη όχι στην Ελλάδα) σηματοδοτώντας μια πιθανά σημαντική μελλοντική αλλαγή στο περιβάλλον εργασίας.

Ο χειρισμός των κόκκινων δανείων (NPL’s) από τις τράπεζες και τα funds που αγοράζουν πακέτα με εξασφαλίσεις σε ακίνητα αποτελεί παράγοντα που δύσκολα μπορεί να προβλεφθεί αναφορικά με την περαιτέρω αύξηση της προσφοράς, αν και το ποσοστό των γραφείων στα μέχρι σήμερα πωλημένα χαρτοφυλάκια είναι πολύ μικρό. «Παρόλα αυτά, η βιαστική και μη καλά προγραμματισμένη προώθηση γραφείων στην ήδη ρηχή και προβληματική αγορά θα μπορούσε πράγματι να επιφέρει μια νέα πίεση στις τιμές», όπως αναφέρεται χαρακτηριστικά.

Οι έξι περιοχές

Για τις έξι περιοχές μελέτης, όπως αναφέρεται, για δεύτερη συνεχόμενη χρονιά, στο πρώτο τρίμηνο του έτους καταγράφεται άνοδος των πιθανών τιμών μίσθωσης αν και σε χαμηλά ποσοστά κάτω του 1%, σε σχέση με ένα χρόνο πριν. Παρόλα αυτά, η αύξηση για δεύτερο συνεχή χρόνο επιβεβαιώνει την απομάκρυνση από τον πτωτικό κύκλο και, υπό προϋποθέσεις, βάζει τα θεμέλια για ανοδική τάση. Η έρευνα αγοράς πραγματοποιήθηκε με επί τόπου συλλογή στοιχείων μέσω αυτοψιών καθώς και μέσω αγγελιών που δημοσιεύθηκαν σε εφημερίδες και στο διαδίκτυο.

Ενδεικτικά, για αυτοτελή κτίρια γραφείων με θέσεις στάθμευσης, δεν καταγράφηκε σημαντικός αριθμός σε αυτοτελή κτίρια με θέσεις στάθμευσης στο Σύνταγμα και στο Κολωνάκι. Στις περιοχές αυτές, το ποσοστό των αυτοτελών κτιρίων που ωφελούνται από θέσεις στάθμευσης κινείται κάτω από το 10% επί του συνόλου. Τη μεγαλύτερη αύξηση- αν και κάτω του 1%- παρουσιάζουν ο άξονας της Λ. Κηφισίας (9,85 ευρώ/ τμ/ μήνα), ο άξονας της Λ. Συγγρού (8,65 ευρώ), ενώ έπονται ο άξονας της Λ. Βουλιαγμένης (7,82 ευρώ) και ο άξονας της Λ. Μεσογείων (8,74 ευρώ).

Για τα αυτοτελή κτίρια γραφείων, δίχως θέσεις στάθμευσης η περιοχή πέριξ της πλατείας Συντάγματος έχει τιμές στα πέριξ των 11,73 ευρώ/ τμ/ μήνα, ενώ στην περιοχή του Κολωνακίου στα 16,02 ευρώ. Ο άξονας της Λ. Βουλιαγμένης έχει αύξηση άνω του 1%, στα 6,49 ευρώ, ενώ οι τιμές στους λοιπούς άξονες είναι, για τη Λ. Κηφισίας στα 8,85 ευρώ, τη Λ. Συγγρού στα 6,62 ευρώ και τη Λ. Μεσογείων στα 7,34 ευρώ.

Οριζόντιες ιδιοκτησίες

Οσον αφορά τις οριζόντιες ιδιοκτησίες με θέσεις στάθμευσης, τη μεγαλύτερη αύξηση (σ.σ. και εδώ κάτω του 1%) σε σχέση με το 1ο τρίμηνο του 2018 παρουσιάζουν ο άξονας της Λ. Συγγρού (6,99 ευρώ/ τμ/ μήνα) και η περιοχή του Κολωνακίου (10,68 ευρώ), στη συνέχεια, η Λ. Μεσογείων (6,96 ευρώ), η Λ. Κηφισίας (8,41 ευρώ), και τέλος ο άξονας της Λ. Βουλιαγμένης (7,79 ευρώ /τμ/ μήνα).

Οσον αφορά τις οριζόντιες ιδιοκτησίες χωρίς θέσεις στάθμευσης, οι τιμές στη Λ. Κηφισίας είναι στα 7,12 ευρώ, στη Λ. Μεσογείων 5,33 ευρώ, τον άξονα της Λ. Συγγρού στα 5,5 ευρώ, στο Σύνταγμα στα 9,97 ευρώ\, ενώ στη λεωφ. Βουλιαγμένης είναι στα 6,76 ευρώ και στο Κολωνάκι στα 7,83 ευρώ ανά τ.μ. σε μηνιαία βάση.