Απειλή για την ευστάθεια του τραπεζικού συστήματος συνιστούν τα επαγγελματικά ακίνητα, με την Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα (ΕΚΤ) να χτυπά «καμπανάκι» για την αγορά, καθώς η πτώση της ζήτησης για γραφεία και καταστήματα θυμίζει εποχές… παγκόσμιας χρηματοπιστωτικής κρίσης.
Ειδικότερα, όπως επισημαίνεται στην Έκθεση Χρηματοπιστωτικής Σταθερότητας της ΕΚΤ, η αγορά επαγγελματικών ακινήτων (Commercial Real Estate ‒ CRE) παραμένει σε σαφή ύφεση. «Σε ένα περιβάλλον αυστηρότερων συνθηκών χρηματοδότησης και αυξημένης μακροοικονομικής αβεβαιότητας οι αποτιμήσεις των επίμαχων ακινήτων συνέχισαν να μειώνονται απότομα. Η ζήτηση έχει μειωθεί σημαντικά, τόσο στα γραφεία, όσο και στα καταστήματα, με τους συνολικούς όγκους συναλλαγών να μειώνονται με ρυθμό παρόμοιο με αυτόν που παρατηρήθηκε κατά τη διάρκεια της παγκόσμιας χρηματοπιστωτικής κρίσης», τονίζεται χαρακτηριστικά.
Και στη συνέχεια: «Οι προκλήσεις που σχετίζονται με το τρέχον αβέβαιο περιβάλλον της αγοράς ενισχύονται από τις διαρθρωτικές αλλαγές που προκαλούνται από την πανδημία, ιδιαίτερα σε αγορές περιουσιακών στοιχείων χαμηλότερης ποιότητας, όπου η ζήτηση των ενοικιαστών έχει αποδυναμωθεί μετά την πανδημία. Ενώ οι πτωχεύσεις μεταξύ μη χρηματοπιστωτικών εταιρειών που εκτίθενται σε επαγγελματικά ακίνητα παραμένουν χαμηλές, μια ακόμη πιο έντονη προσαρμογή στην αγορά θα μπορούσε να αποκαλύψει ευπάθειες σε ορισμένα ακίνητα, να αυξήσει τον πιστωτικό κίνδυνο για τους δανειστές και να μειώσει τις αξίες των εξασφαλίσεων».
Υπενθυμίζεται ότι τα επαγγελματικά ακίνητα χρησιμοποιούνται ως δείκτης στα stress tests, με τις παραδοχές του 2023 για τις ελληνικές τράπεζες να προβλέπουν στο βασικό σενάριο αύξηση τιμών 3,2% το 2023, 3,1% το 2024 και 3% το 2025 και στο δυσμενές σενάριο υποχώρηση τιμών -9,2% το 2023, -6,1% το 2024 και -2,2% το 2025.
Η έκθεση των «4»
Μπορεί οι σχετιζόμενοι με την ακίνητη περιουσία κλάδοι να είναι σημαντικοί για την οικονομία και το χρηματοπιστωτικό σύστημα, ο τομέας των επαγγελματικών ακινήτων, ωστόσο, έχει μεγαλύτερη βαρύτητα σε σχέση με τα οικιστικά ακίνητα. Κι αυτό γιατί, τα επαγγελματικά ακίνητα χρησιμοποιούνται, τόσο ως εξασφαλίσεις για τη λήψη δανείων από τις επιχειρήσεις, όσο και για επενδυτικούς σκοπούς.
Η σημασία του στην οικονομία και έμμεσα στη σταθερότητα του χρηματοπιστωτικού συστήματος αναδεικνύεται ακόμη από τη διασύνδεση με άλλους κλάδους οικονομικής δραστηριότητας, όπως αυτός των κατασκευών. Μέσω της επίδρασης στον κλάδο των κατασκευών, μια διαταραχή στην αγορά επαγγελματικών ακινήτων εν τέλει επηρεάζει συνολικά μακροοικονομικά μεγέθη, όπως η ανεργία και η οικονομική ανάπτυξη, τα οποία με τη σειρά τους, αναμένεται να συντελέσουν στην αύξηση των ποσοστών αθέτησης, με σημαντικές επιπτώσεις για τη χρηματοπιστωτική σταθερότητα.
Σύμφωνα με την Τράπεζα της Ελλάδος (ΤτΕ), τα δάνεια για επαγγελματικά ακίνητα ως ποσοστό του συνόλου των χορηγήσεων κυμαίνονταν το 2022 στην ΕΕ μεταξύ 3% (Λουξεμβούργο) και περίπου 19% (Εσθονία), ενώ ως ποσοστό των δανείων προς μη χρηματοπιστωτικές επιχειρήσεις (ΜΧΕ) μεταξύ 11% (Λουξεμβούργο) και 73% (Κύπρος). Τα εν λόγω μεγέθη για την Ελλάδα διαμορφώθηκαν σε 11% και 28% αντίστοιχα, ήτοι κοντά στη μέση τιμή των χωρών της ΕΕ.
Πιο αναλυτικά, το υπόλοιπο των χορηγήσεων τραπεζών και εταιρειών χρηματοδοτικής μίσθωσης τον Δεκέμβριο του 2022 διαμορφώθηκε σε 20,8 δισ. ευρώ έναντι 19,5 δισ. ευρώ τον Δεκέμβριο του 2021, παρουσιάζοντας αύξηση κατά 6,7%. Μείωση, ωστόσο, παρουσιάζει το αντίστοιχο μέγεθος των επενδύσεων που πραγματοποίησαν οι τράπεζες και οι εταιρίες χρηματοδοτικής μίσθωσης σε επαγγελματικά ακίνητα, καθώς αυτό ανήλθε σε 2,9 δισ. ευρώ έναντι 3,2 δισ. ευρώ το 2021. Επιπρόσθετα, τα χορηγηθέντα δάνεια αφορούσαν κυρίως σε χώρους εμπορικών καταστημάτων και λιγότερο στις λοιπές κατηγορίες επαγγελματικών ακινήτων, ενώ το 2022 το 40,8% του συνόλου των επαγγελματικών δανείων αφορούσαν σε ακίνητα, τα οποία προορίζονταν για ιδία χρήση.
«Σε αντίθεση με τα οικιστικά ακίνητα, στην περίπτωση δανείων για αγορά επαγγελματικών ακινήτων, ιδίως όταν δεν προορίζονται για ιδία χρήση, οι δανειολήπτες έχουν περιορισμένα κίνητρα να εξυπηρετήσουν τα δάνειά τους, εάν αντιμετωπίζουν οικονομικές δυσκολίες ή γενικότερα όταν παρατηρείται σημαντική πτώση των τιμών των επαγγελματικών ακινήτων», εξηγεί η ΤτΕ και προσθέτει: «Στη δεύτερη αυτή περίπτωση ενισχύεται ο ηθικός κίνδυνος (moral hazard) και αυξάνεται η πιθανότητα συμπεριφοράς στρατηγικού κακοπληρωτή. Αυτό, διότι οι δανειολήπτες βλέπουν ότι η αξία των εν λόγω ακινήτων και οι συνδεδεμένες με αυτά χρηματοροές ενδεχομένως είναι πολύ χαμηλότερες από την αρχική τους εκτίμηση και συνεπώς, όλο το επιχειρηματικό τους σχέδιο καθίσταται μη βιώσιμο».
Συνεπώς, τα χαρακτηριστικά των δανείων που αφορούν σε επαγγελματικά ακίνητα, δηλαδή το ύψος των εν λόγω δανείων, η κατά κανόνα μεγάλη διάρκεια, ο μη ρευστοποιήσιμος χαρακτήρας των περιουσιακών στοιχείων που μπορεί να λειτουργούν ως εξασφαλίσεις και η αυξημένη επίδραση του ηθικού κινδύνου σε σχέση με άλλες κατηγορίες ανοιγμάτων δύνανται, σύμφωνα με την ΤτΕ, να ενισχύσουν τον αντίκτυπο μιας διαταραχής στην αγορά επαγγελματικών ακινήτων, με κίνδυνο διάχυσης ευρύτερα στον χρηματοπιστωτικό τομέα.
Διαβάστε ακόμη
Το μεγάλο παρασκήνιο πίσω από το deal για την ΕΨΑ και οι επόμενες κινήσεις
Για όλες τις υπόλοιπες ειδήσεις της επικαιρότητας μπορείτε να επισκεφτείτε το Πρώτο ΘΕΜΑ