Όλα όσα θέλετε να ξέρετε για την πώληση «κόκκινων» δανείων στα funds σε 11 ερωταπαντήσεις

Του Αλέξανδρου Κασιμάτη

Όλα τα δάνεια (στεγαστικά, επιχειρηματικά, καταναλωτικά κ.λπ.), εξυπηρετούμενα ή μη, με το πολυνομοσχέδιο που ψηφίστηκε από την κυβέρνηση αντιμετωπίζονται πλέον ως προϊόντα που μπορούν εύκολα και με απλές διαδικασίες να πουληθούν σε τρίτους.

Στη νέα αγορά που δημιουργείται πρωταγωνιστές, εκτός από τις τράπεζες, θα είναι ξένα funds και οργανισμοί, εταιρείες απόκτησης και διαχείρισης απαιτήσεων, δικηγορικά γραφεία και εισπρακτικές εταιρείες. Το νέο περιβάλλον που θα δημιουργηθεί τους επόμενους μήνες θα διαταράξει τη ζωή ιδιαίτερα όσων δανειοληπτών δεν μπορούν να εξυπηρετήσουν τις οφειλές τους. Διαβάστε τις ερωτήσεις και τις απαντήσεις που ακολουθούν ως έναν οδηγό που προσπαθεί να σας ξεναγήσει στη νέα πραγματικότητα που διαμορφώνεται για τα δάνεια.

1. Γιατί τα κόκκινα δάνεια έγιναν καθημερινό θέμα συζήτησης και γιατί η τρόικα επέμενε τόσο πολύ στην πώλησή τους; Δεν είναι μόνον ελληνικό πρόβλημα. Απασχολεί την ΕΚΤ γιατί τα κόκκινα δάνεια στην Ε.Ε. έχουν φτάσει τα 900 δισ. ευρώ. Από αυτά, περίπου τα 100 δισ. είναι ελληνικά δάνεια. Οι τράπεζες όταν δεν πληρώνεται ένα δάνειο είναι υποχρεωμένες σταδιακά να αφαιρούν από τα κεφάλαιά τους το ύψος του δανείου. Η διαδικασία αυτή τρώει τα κεφάλαια των τραπεζών κι αν οι ελληνικές τράπεζες χρειαστούν νέα ανακεφαλαιοποίηση με κρατικά χρήματα, τότε πρέπει να κουρευτούν οι καταθέσεις. Η ΕΚΤ θέλει να κλείσει τον δρόμο σε ένα τέτοιο ενδεχόμενο και με τη δημιουργία αγοράς δανείων προσπαθεί να βοηθήσει τις τράπεζες να ανακτήσουν μέρος των κεφαλαίων που κάηκαν από τα κόκκινα δάνεια. Βοηθά έτσι τις τράπεζες να εξυγιάνουν τους ισολογισμούς τους, καθώς οι ελληνικές τράπεζες έχουν 120 δισ. καταθέσεις και 205 δισ. χορηγήσεις, εκ των οποίων οι μισές είναι δάνεια σε καθυστέρηση.

2. Ποια δάνεια μπορούν να πουληθούν από τις τράπεζες; Ολα τα δάνεια, με μοναδική εξαίρεση αυτά των επαγγελματιών, των αγροτών, των μικρομεσαίων, τα καταναλωτικά κ.λπ. που έχουν ως εξασφάλιση πρώτη κατοικία, εφόσον η αντικειμενική τιμή είναι έως 140.000 ευρώ χωρίς εισοδηματικό κριτήριο. Η συγκεκριμένη εξαίρεση είναι προσωρινή και ισχύει μέχρι τις 31.12.17. Η ρύθμιση αυτή φαίνεται ότι καλύπτει και όσα δάνεια έχουν ενταχθεί στον νόμο Κατσέλη.

3. Μπορούν οι τράπεζες να πουλήσουν και ενήμερα δάνεια; Ναι. Και μάλιστα δεν χρειάζεται να ζητήσουν τη συναίνεση του δανειολήπτη. Εκχωρούν την απαίτηση σε άλλη τράπεζα ή εταιρεία και ο δανειολήπτης έχει την υποχρέωση να συνεχίσει να πληρώνει. Πιθανότατα ούτε καν θα καταλάβει ότι άλλαξε η κυριότητα του δανείου του. Οποιος αγοράσει το ενήμερο δάνειο δεν μπορεί να αλλάξει τους όρους (επιτόκια, διάρκεια κ.λπ.) σε βάρος του δανειολήπτη.

4. Γιατί επιτράπηκαν οι πωλήσεις και ενήμερων δανείων; Για να μπορούν οι τράπεζες να φτιάχνουν πιο ελκυστικά πακέτα. Για παράδειγμα ένα fund θα αγοράζει 3.000 στεγαστικά δάνεια από τα οποία 2.500 θα είναι σε καθυστέρηση και 500 ενήμερα. Από τα έσοδα των ενήμερων θα μπορεί να χρηματοδοτεί το κόστος διαχείρισης των 2.500 προβληματικών δανείων.

5. Οι πωλήσεις των κόκκινων δανείων θα γίνονται χωρίς προειδοποίηση; Μοναδική προϋπόθεση είναι ο δανειολήπτης και ο εγγυητής να έχουν προσκληθεί 12 μήνες πριν από την έναρξη της διαδικασίας πώλησης να διακανονίσουν τις οφειλές τους με βάση γραπτή πρόταση με συγκεκριμένους όρους αποπληρωμής. Υπενθυμίζεται ότι τον περασμένο Δεκέμβριο οι τράπεζες απέστειλαν μαζικά επιστολές σε κόκκινους δανειολήπτες για να πάνε στις τράπεζες να ρυθμίσουν τις οφειλές τους. Αρα ο χρόνος ήδη μετρά αντίστροφα.

6. Αν πουληθεί ένα κόκκινο δάνειο, ο αγοραστής του μπορεί να αλλάξει τους όρους της σύμβασης ώστε αυτή να γίνει χειρότερη για τον δανειολήπτη; Οχι. Σε καμία περίπτωση δεν επιτρέπεται να επιδεινωθούν για τον δανειολήπτη οι όροι.

7. Σε τι τιμές πωλούνται τα δάνεια; Συνήθως σε τιμές αρκετά έως πολύ χαμηλές. Εξαρτάται από το είδος των εξασφαλίσεων που έχουν. Για παράδειγμα καταναλωτικά δάνεια που δεν έχουν εγγυήσεις μπορεί να δοθούν έναντι 3-4 σεντς το ευρώ. Τα στεγαστικά που έχουν υποθήκες σε σπίτια πωλούνται σε σημαντικά υψηλότερες τιμές, ενδεικτικά ίσως 30% ή και 40% της αξίας τους. Ολα, όμως, είναι σχετικά και σε άμεση συνάρτηση κυρίως με την αγορά ακινήτων. Με τα σημερινά χάλια της αγοράς δεν μπορούν να πουληθούν εύκολα ξενοίκιαστα ημιυπόγεια στο Χαλάνδρι ή δυάρια σε πολυκατοικίες του ’70 στα Πατήσια, οπότε όσοι αγοράσουν δάνεια αναλαμβάνουν και υψηλό επιχειρηματικό ρίσκο. Το ενδιαφέρον προς το παρόν είναι άξιο λόγου μόνο για κατηγορίες ακινήτων που μπορούν να προσελκύσουν αγοραστές, όπως παραθαλάσσιες εξοχικές κατοικίες και μεγάλα σπίτια σε ακριβές περιοχές.

8. Εφόσον η τράπεζα πουλάει τα δάνεια σε πολύ χαμηλότερη αξία από το ύψος του δανείου, γιατί δεν απευθύνεται πρώτα στον ίδιο τον δανειολήπτη; Κάποιοι προφανώς θα έβρισκαν τρόπο να αγοράσουν το δάνειό τους στο 30%-40% της αξία του. Η τράπεζα δεν μπορεί να πουλήσει φθηνότερα το δάνειο στον ίδιο τον δανειολήπτη. Αφενός κινδυνεύει να κατηγορηθεί για απιστία έναντι των μετόχων της, αφετέρου υπάρχει ο κίνδυνος μετάδοσης. Δηλαδή να σταματήσουν και οι ενήμεροι δανειολήπτες να πληρώνουν τα δάνειά τους λόγω της προοπτικής να τα εξαγοράσουν σε χαμηλές τιμές από τις τράπεζες αν τα κοκκινίσουν. Οι εταιρείες, όμως, που αγοράζουν τα δάνεια, μπορούν -αν το θελήσουν- να έρθουν σε συμφωνία με τον δανειολήπτη ώστε να του πουλήσουν το δάνειο. Το πιθανότερο είναι να διαχειρίζονται όλα τα δάνεια ως ένα ενιαίο χαρτοφυλάκιο, με στόχο να επιτύχουν μια μέση απόδοση πάνω από την τιμή που το αγόρασαν.

9. Πώς θα γίνουν οι πωλήσεις δανείων; Με εξαίρεση τα επιχειρηματικά, όλα τα δάνεια σε καθυστέρηση της λιανικής τραπεζικής (στεγαστικά, καταναλωτικά, προσωπικά, κάρτες, επισκευαστικά κ.λπ.) θα εντάσσονται σε μεγάλες ομάδες (pool). Οι τράπεζες θα σταθμίζουν τη σύνθεση της κάθε ομάδας ώστε να επιτύχουν καλύτερη τιμή. Απαξιωμένα αστικά ακίνητα θα τοποθετούνται μαζί με εξοχικά σπίτια, βαθιά κόκκινα δάνεια θα εμπλέκονται με ενήμερα ή και δάνεια με καθυστέρηση μικρότερη τους ενός έτους, ώστε τα πακέτα να είναι ελκυστικά για τους ενδιαφερόμενους. Η τράπεζα θα προχωρεί σε έναν διαγωνισμό μεταξύ funds, εταιρειών διαχείρισης κ.λπ., όπου όποιος δίνει την υψηλότερη τιμή θα αποκτά το πακέτο.

10. Τι αλλάζει για τον δανειολήπτη αν πουληθεί το προβληματικό του δάνειο; Η απαίτηση που είχε η τράπεζα θα περάσει σε μια εταιρεία απόκτησης δανείων ή διαχείρισης απαιτήσεων από δάνεια και πιστώσεις που έχει πάρει άδεια και εποπτεύεται από την Τράπεζα της Ελλάδος. Ουσιαστικά οι συγκεκριμένες εταιρείες διαθέτουν κεφάλαια και την τεχνογνωσία διαχείρισης των δανείων. Προτείνουν κατάλληλα μοντέλα που ανταποκρίνονται στις ανάγκες και τα προβλήματα των δανειοληπτών και γενικότερα προσπαθούν να ανακτήσουν μέρος του δανείου σε ποσοστό που να αφήνει κέρδος για τον νέο κάτοχο των δανείων. Εκτός από το μάνατζμεντ και την τεχνογνωσία από το εξωτερικό, χρησιμοποιούν τους γνωστούς μηχανισμούς, δηλαδή θα συνεργάζονται με ελληνικές εισπρακτικές εταιρείες, ελληνικά δικηγορικά γραφεία, Ελληνες μεσίτες κ.λπ.

Εύκολη βορά τα σπίτια των Ελλήνων

11. Οι δανειολήπτες κινδυνεύουν τώρα περισσότερο να χάσουν τα σπίτια τους; Οπως όλα δείχνουν ναι. Το πλαίσιο ακόμη δεν έχει προσδιοριστεί πλήρως, οπότε υπάρχουν πολλές γκρίζες ζώνες, αλλά το γεγονός ότι η διαχείριση των δανείων περνάει σε ειδικούς επαγγελματίες δεν προκαλεί εφησυχασμό. Επίσης επίκειται αλλαγή και της νομικής διαδικασίας ρευστοποίησης ενός δανείου, με στόχο οι πωλήσεις κατοικιών και άλλων ενεχύρων να γίνονται ταχύτερα, χωρίς να κολλάνε στη δικαστική διαδικασία.