Ένα ακόμη βήμα στην κατεύθυνση υλοποίησης του φιλόδοξου project για τη μετατροπή του ακινήτου της ΧΡΩΠΕΙ στην Λ. Πειραιώς, σε «Πολιτεία Καινοτομίας», γίνεται μετά την περιβαλλοντική έγκριση του Ειδικού Πολεοδομικού Σχεδίου από το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας.
Συγκεκριμένα, με απόφαση του Γενικού Διευθυντή Περιβαλλοντικής Πολιτικής του ΥΠΕΝ Κ. Δημόπουλου, δίνεται η περιβαλλοντική έγκριση του Ειδικού Πολεοδομικού Σχεδίου (ΕΠΣ) για την δημιουργία «Κέντρου Καινοτομίας Πρότυπου Πάρκου Έρευνας και Τεχνολογίας», στο πρώην Βιομηχανικό Συγκρότημα ΧΡΩ.ΠΕΙ. κατόπιν αξιολόγησης Στρατηγικής Μελέτης Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων (ΣΜΠΕ).
Υπενθυμίζεται ότι για το έργο βρίσκεται σε εξέλιξη διαγωνισμός στον οποίο αρχικά έδωσαν το «παρών» οι όμιλοι ΓΕΚ-Τέρνα, Ελλάκτωρ, Intracom Holdings-Intrakat και Dimand. Η κατάθεση των δεσμευτικών προσφορών αναμένεται για τον ερχόμενο Δεκέμβριο.
Το έργο θα υλοποιηθεί μέσω ΣΔΙΤ, με τον προϋπολογισμό να προσεγγίζει τα 100 εκατ. ευρώ, ενώ ο ιδιωτικός φορέας θα αναλάβει την κατασκευή και λειτουργία του για 30 χρόνια με δυνατότητα παράτασης για ακόμα 15.
Τι περιλαμβάνει το έργο
Σύμφωνα με την περιγραφή του Ειδικού Πολεοδομικού Σχεδίου, η περιοχή επέμβασης αφορά το ακίνητο των υφιστάμενων κτιριακών εγκαταστάσεων του βιομηχανικού συγκροτήματος «ΧΡΩ.ΠΕΙ.», συνολικού εμβαδού 17.868,69 m2 επί της Λεωφόρου Πειραιώς 62.
Με βάση την υπουργική απόφαση του Απριλίου 2021, καθορίστηκαν στο εν λόγω ακίνητο συμπληρωματικοί ειδικοί όροι και περιορισμοί δόμησης, σύμφωνα με τους οποίους επιτρέπεται:
-Η δημιουργία «Κέντρου Καινοτομίας Πρότυπου Πάρκου Έρευνας και Τεχνολογίας» με τον διακριτικό τίτλο «Κέντρο Καινοτομίας» στο σύνολο των κτιριακών εγκαταστάσεων του ακινήτου.
-Η αξιοποίηση ή/και αναδιάταξη των αρχικών κελυφών, όπου απαιτείται, του κτιριακού συγκροτήματος.
-Η ανέγερση νέων κτιρίων εντός του ακινήτου και η προσθήκη νέων όγκων, ως προσθήκη κατ’ επέκταση ή/και καθ’ ύψος των διατηρούμενων όγκων αυτού.
-Η δημιουργία ακάλυπτων χώρων εντός του ακινήτου με τις απαραίτητες διαμορφώσεις, προς εξυπηρέτηση της λειτουργίας του.
Επίσης προβλέπεται ότι η οριστική μελέτη αξιοποίησης του κτιριακού συγκροτήματος, με αναδιάταξη των κτιριακών όγκων, προσθήκες κατ’ επέκταση ή και καθ’ ύψος, ανεγέρσεις νέων κτιρίων και με τις απαραίτητες διαμορφώσεις του περιβάλλοντος χώρου, θα εγκριθεί από το Κεντρικό Συμβούλιο Αρχιτεκτονικής (ΚΕ.Σ.Α.).
Σύμφωνα με τα αναφερόμενα στη ΣΜΠΕ, το προτεινόμενο ΕΠΣ εξασφαλίζει την επίτευξη των εξής στόχων:
– Τη φιλοξενία σημαντικού αριθμού νεοφυών επιχειρήσεων, τεχνοβλαστών, καινοτόμων εταιρειών, ερευνητικών ιδρυμάτων και φορέων Καινοτομίας.
– Τη διαχείριση της ροής της γνώσης και της τεχνολογίας μεταξύ ερευνητικών φορέων, πανεπιστημίων και εταιρειών.
– Τη διευκόλυνση της επικοινωνίας και διασύνδεσης μεταξύ εταιρειών, επιχειρηματιών και επιστημόνων.
– Τη δημιουργία περιβάλλοντος που ενισχύει την κουλτούρα της καινοτομίας, της συνεργασίας, της δημιουργικότητας και της ποιότητας.
– Τον σχεδιασμό και την προώθηση προγραμμάτων ενίσχυσης της καινοτομίας και της επιχειρηματικότητας, σε συνεργασία με φορείς της αγοράς.
– Την ανάπτυξη δραστηριοτήτων έρευνας και καινοτομίας στο χώρο του φαρμάκου.
– Τη διασύνδεση και δραστηριοποίηση τόσο στο ευρωπαϊκό δίκτυο κέντρων και φορέων καινοτομίας και επιχειρηματικότητας (EU|BIC) όσο και στο παγκόσμιο δίκτυο κέντρων καινοτομίας (IASP) που συγκεντρώνουν χιλιάδες καινοτόμες εταιρείες και ερευνητικά ιδρύματα σε όλο τον κόσμο, διευκολύνοντας τη διεθνοποίηση των εταιρειών που φιλοξενούνται.
Οι χρήσεις γης με το ΕΠΣ
Οι χρήσεις γης που καθορίζονται από το ΕΠΣ στο σύνολο της περιοχής επέμβασης, προβλέπουν:
α) Κύρια χρήση:
- Γραφεία / Κέντρα έρευνας / Θερμοκοιτίδες επιχειρήσεων.
Η κύρια χρήση αποτελεί κατ’ ελάχιστον το 50% της συνολικής δόμησης και στο πλαίσιό της επιτρέπεται η εγκατάσταση ερευνητικών εργαστηρίων, βιβλιοθήκης, χώρων εκπαίδευσης – σεμιναρίων, χώρων διοίκησης του κέντρου και εκθεσιακού χώρου / χώρου παρουσιάσεων.
β) Συνοδές χρήσεις:
- Χώροι συνάθροισης κοινού / Συνεδριακά κέντρα
- Εμπορικά καταστήματα
- Καταστήματα παροχής προσωπικών υπηρεσιών (γυμναστήρια, κ.λπ.)
- Εστίαση
- Αναψυκτήρια
- Καταλύματα επισκεπτών – ερευνητών
- Αποθήκες χαμηλής όχλησης
- Επαγγελματικά εργαστήρια αποκλειστικά προηγμένης τεχνολογίας και παραγωγής καινοτόμων προϊόντων.
Επιπλέον, επιτρέπεται η κατασκευή δύο υπόγειων σταθμών για την χωροθέτηση βοηθητικών χώρων, ηλεκτρομηχανολογικών εγκαταστάσεων και στάθμευσης οχημάτων.
Για το σύνολο της περιοχής επέμβασης, ο μέγιστος επιτρεπόμενος συντελεστής δόμησης είναι 2,6, το μέγιστο επιτρεπόμενο ποσοστό κάλυψης 60% και το μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος κτιρίων 21 μέτρα.
Στο ΕΠΣ προτείνεται η διατήρηση και ανάδειξη των δύο υφιστάμενων τοπόσημων (Υδατόπυργος και Φουγάρο) με τη δημιουργία ενός ενιαίου ανοιχτού χώρου πρασίνου.
Σημειώνεται ακόμη ότι ο διασωθείς παλαιός εξοπλισμός του εργοστασίου (πχ πορσελάνινοι αποστακτήρες 1500l, σωληνώσεις, γραμμή επεξεργασίας κ.λπ.) προβλέπεται ότι θα διατηρηθεί και θα αξιοποιηθεί μουσειακά εντός του Κέντρου, εκθέτοντας στους επισκέπτες του, τα επιστημονικά και βιομηχανικά επιτεύγματα του παλαιού εργοστασίου και αναδεικνύοντας την ιστορικότητα του χώρου.
Όπου απαιτείται από τις ισχύουσες νομοθετικές διατάξεις να εφαρμοστούν ειδικότερα μέτρα και όροι για τη διαχείριση υγρών αποβλήτων π.χ. των επαγγελματικών εργαστηρίων, θα λαμβάνεται η σχετική μέριμνα με ευθύνη του κυρίου του έργου.
Η ΣΜΠΕ συνοδεύεται από αρχιτεκτονική πρόταση, η οποία δεν είναι δεσμευτική, αλλά αποτελεί μια κατ’ αρχήν προσέγγιση των κύριων κτιριακών όγκων – υποδομών που θα διαμορφωθούν εντός της περιοχής επέμβασης του ΕΠΣ, ενώ η τελική διαρρύθμιση των νέων κτιρίων εντός αυτής, θα γίνει κατόπιν εκπόνησης Οριστικής Αρχιτεκτονικής Μελέτης, η οποία θα εγκριθεί από το Κεντρικό Συμβούλιο Αρχιτεκτονικής (ΚΕ.Σ.Α.).
Οι ειδικότεροι όροι του project
Για την προστασία και την ορθολογική διαχείριση του περιβάλλοντος, η έγκριση του ΕΠΣ θα πρέπει να συνοδεύεται από όρους, περιορισμούς και γενικές κατευθύνσεις. Συγκεκριμένα:
1. Τα έργα που θα υλοποιηθούν σε εφαρμογή των προβλέψεων του ΕΠΣ θα πρέπει να μην διαταράσσουν τα τοπιολογικά χαρακτηριστικά της περιοχής. Για το σκοπό αυτό θα πρέπει ο σχεδιασμός των έργων να ενσωματώσει τη μέριμνα για το περιβάλλον μέσω των ακόλουθων κατευθύνσεων:
i. Οι αρχιτεκτονικές επιλογές στα κτιριακά έργα του ΕΠΣ, θα πρέπει να εναρμονίζονται με το ρόλο τους ως τοπόσημα συνδυάζοντας την εκπλήρωση των λειτουργικών αναγκών με τη δημιουργία μιας εικόνας που δεν θα αλλοιώνει τον ιδιαίτερο χαρακτήρα των διατηρητέων κτιρίων του ακινήτου. Συγχρόνως, οι επιλογές των υλικών κατασκευής, ιδιαίτερα των καθ΄ ύψος προσθηκών στα υφιστάμενα κτίρια και η ένταξη των όψεων στον χαρακτήρα του αστικού τοπίου θα πρέπει να συμβάλλουν στην αναβάθμιση του αστικού περιβάλλοντος στο οποίο εντάσσεται το ΕΠΣ.
ii. Ο σχεδιασμός και η λειτουργία του φωτισμού θα πρέπει να αποτρέπει τόσο τη σπατάλη ενέργειας όσο και τη φωτορύπανση.
iii. Η συντήρηση των χώρων πρασίνου θα πρέπει να είναι συστηματική και λεπτομερής, ώστε να διατηρείται το αισθητικό αποτέλεσμα της αποκατάστασης των ακάλυπτων χώρων.
iv. Οι δύο ειδικές κατασκευές εντός του χώρου (Υδατόπυργος και Φουγάρο) θα πρέπει να διατηρηθούν και να αναδειχθούν ως συμβολικά τοπόσημα, μετά από την απαιτούμενη συντήρηση και ενίσχυσή τους.
2. Η δημιουργία χώρων πρασίνου εντός του ακινήτου αποτελεί βασικό στοιχείο περιβαλλοντικής βελτίωσης της περιοχής επέμβασης αλλά και μιας ευρύτερα επηρεαζόμενης περιοχής.
Στο πλαίσιο των ειδικότερων όρων προβλέπεται η ελαχιστοποίηση των αναγκών ύδρευσης, μέσω της κατάλληλης επιλογής ειδών χλωρίδας. Επίσης, οι πράσινες επιφάνειες θα πρέπει να αποτελούν ένα συνεκτικό δίκτυο, που θα επιτρέπει την ελεύθερη περιήγηση των χρηστών σε αυτούς.
Ακόμη περιλαμβάνονται ειδικότεροι όροι για την πρόληψη των επιπτώσεων από την εφαρμογή του ΕΠΣ κατά τη φάση κατασκευής.
Έτσι, πριν από την έναρξη της κατασκευής του Κέντρου Καινοτομίας είναι απαραίτητη η εκπόνηση μελέτης Εκτίμησης Περιβαλλοντικής Κατάστασης I (ESA Phase I) για την αποτύπωση της παρούσας περιβαλλοντικής κατάστασης και την πρόβλεψη πιθανής επιβάρυνσης, που μπορεί να έχει επέλθει από τις παρελθούσες βιομηχανικές δραστηριότητες.
Σημειώνεται ότι λόγω της πολύ μεγάλης χρονικής διάρκειας λειτουργίας της εγκατάστασης, της χρήσης και παραγωγής χημικών προϊόντων καθώς και της εγκατάλειψης του χώρου πλέον των 30 ετών, κρίνεται απαραίτητη και η εκπόνηση μελέτης ESA Phase II, κατά την οποία σύμφωνα και με τα ευρήματα της ESA I θα πρέπει να λάβει χώρα δειγματοληψία και χημικές αναλύσεις εδάφους και υπόγειων υδάτων, ώστε να αποτυπωθεί επακριβώς η χημική τους κατάσταση. Εφόσον καταγραφεί ρύπανση των εδαφών ή/και των υδάτων (λαμβάνοντας υπόψη εγχώριες και διεθνείς λίστες αντίστοιχων ανώτατων οριακών τιμών, όπως η Αυστριακή, Ολλανδική κ.α.), θα πρέπει να καταρτιστεί πρόγραμμα απορρύπανσης ρυπασμένων εδαφών ή/και υδάτων (ESA Phase III) και διαχείρισής τους κατά περίπτωση, ως επικίνδυνα ή μη απόβλητα.
Επιπλέον, απαιτείται έλεγχος για την ύπαρξη τυχόν επικίνδυνων υλικών στα δομικά υλικά κατασκευής των υφιστάμενων κτιρίων (π.χ. αμίαντος). Τυχόν ρυπασμένα χώματα ή επικίνδυνα υλικά, τα οποία θα προκύψουν από τις εργασίες κατεδάφισης θα διαχωριστούν, θα συλλεχθούν από αδειοδοτημένη εταιρεία συλλογής αποβλήτων και θα διατεθούν σύμφωνα με τις ισχύουσες διατάξεις.
Οι ενεργειακές απαιτήσεις
Μεταξύ άλλων, ο σχεδιασμός των έργων εντός του ακινήτου θα πρέπει να λαμβάνει μέριμνα για τον εξορθολογισμό της ενεργειακής κατανάλωσης, ενσωματώνοντας επιλογές και μέτρα σύμφωνα με τις ακόλουθες κατευθύνσεις:
-Μεγιστοποίηση της ενεργειακής αποδοτικότητας των κτιρίων με την επιλογή των κατάλληλων υλικών κατασκευής, την ορθή διαστασιολόγηση των ανοιγμάτων, την μείωση των απωλειών θερμότητας των συστημάτων θέρμανσης και κλιματισμού, την επιλογή εξοπλισμού θέρμανσης, αερισμού, κλιματισμού και φωτισμού υψηλής ενεργειακής απόδοσης με βάση τον ΚΕΝΑΚ και την εγκατάσταση ΑΠΕ.
-Εφαρμογή αρχών της Βιοκλιματικής Αρχιτεκτονικής για τον σχεδιασμό κτιρίων και χώρων (εσωτερικών και εξωτερικών- υπαίθριων), με βάση το μικροκλίμα της περιοχής αξιοποιώντας την ηλιακή ενέργεια, τα φυσικά φαινόμενα του κλίματος και άλλες ανανεώσιμες πηγές.
-Διερεύνηση της δυνατότητας αξιοποίησης καινοτόμων μεθόδων μείωσης της κατανάλωσης ενέργειας, όπως η «πράσινη στέγη».
-Κατάλληλες ηλεκτρομηχανολογικές επιλογές που θα χαρακτηρίζονται από μεγιστοποίηση της ενεργειακής αποτελεσματικότητας.
-Χρήση φωτιστικών σωμάτων και λαμπτήρων υψηλής απόδοσης με παράλληλη ρύθμιση στα κατάλληλα επίπεδα φωτισμού σε συνδυασμό με τον φυσικό φωτισμό.
-Αξιοποίηση σύγχρονων συστημάτων διαχείρισης κτιρίων (building management systems, BMS), ώστε να επιτυγχάνεται ο λεπτομερής έλεγχος και ρύθμιση των συνθηκών θερμότητας-υγρασίας εντός των κτιρίων, με στόχο την μείωση στην κατανάλωση ενέργειας.
Διαβάστε ακόμη: