Η επόμενη μεγάλη δοκιμασία για την αγορά ακινήτων και το φορολογικό σύστημα θα είναι η αναμόρφωση των αντικειμενικών αξιών, η οποία έχει μετατεθεί για το δεύτερο εξάμηνο του 2027. Το βάρος της απόφασης θα κληθεί να σηκώσει η επόμενη κυβέρνηση, καθώς η προσαρμογή των φορολογικών αξιών στα νέα δεδομένα της κτηματαγοράς μπορεί να δημιουργήσει σημαντικές ανατροπές για εκατομμύρια ιδιοκτήτες.
Το πρόβλημα βρίσκεται στη μεγάλη απόσταση που έχει δημιουργηθεί τα τελευταία χρόνια ανάμεσα στις αντικειμενικές και στις εμπορικές τιμές των ακινήτων. Η αγορά κατοικίας έχει καταγράψει ένα παρατεταμένο ράλι, με αποτέλεσμα οι πραγματικές τιμές πώλησης σε πολλές περιοχές να έχουν απομακρυνθεί αισθητά από τις τιμές ζώνης που χρησιμοποιεί το Δημόσιο για τον υπολογισμό φόρων και τελών.
Η ευθυγράμμιση των δύο μεγεθών, εφόσον γίνει με απότομο τρόπο, θα μπορούσε να οδηγήσει σε σημαντική αύξηση των φορολογικών επιβαρύνσεων, όχι μόνο μέσω του ΕΝΦΙΑ αλλά και μέσω μιας σειράς άλλων φόρων, τελών και επιβαρύνσεων που συνδέονται άμεσα ή έμμεσα με την αξία ενός ακινήτου.
Η τελευταία γενική αναθεώρηση των αντικειμενικών αξιών έγινε το 2021 και βασίστηκε στα δεδομένα της αγοράς που ίσχυαν στο τέλος του 2020. Οι νέες τιμές ζώνης ανακοινώθηκαν τον Ιούνιο εκείνης της χρονιάς και τέθηκαν σε εφαρμογή από την 1η Ιανουαρίου 2022.
Από τότε, όμως, η εικόνα της αγοράς έχει αλλάξει δραστικά. Οι τιμές των κατοικιών έχουν αυξηθεί σημαντικά, με τη ζήτηση να παραμένει ισχυρή, την προσφορά διαθέσιμων ακινήτων να παραμένει περιορισμένη και το κόστος κατασκευής να διατηρείται σε υψηλά επίπεδα.
Σε πανελλαδικό επίπεδο, οι πραγματικές τιμές πώλησης κινούνται κατά μέσο όρο 40% έως 70% υψηλότερα από τις τιμές ζώνης, ενώ σε περιοχές με ιδιαίτερα έντονη ζήτηση, όπως το κέντρο της Αθήνας, τα Νότια Προάστια και η Θεσσαλονίκη, η απόκλιση μπορεί να ξεπερνά ακόμη και το 100%.
Η μεγάλη απόσταση από τις εμπορικές τιμές
Τα στοιχεία για την πορεία της αγοράς κατοικίας αποτυπώνουν με σαφήνεια το μέγεθος της μεταβολής που έχει μεσολαβήσει από την προηγούμενη αναπροσαρμογή.
Ο γενικός δείκτης τιμών διαμερισμάτων σε ολόκληρη τη χώρα αυξήθηκε από 67,3 μονάδες το 2020 σε 108,6 μονάδες το 2025, καταγράφοντας σωρευτική άνοδο 61,4% μέσα σε πέντε χρόνια. Η μεταβολή αυτή διευρύνει σημαντικά την απόσταση μεταξύ της αξίας με την οποία αποτιμάται ένα ακίνητο στην αγορά και της αξίας που χρησιμοποιείται για φορολογικούς σκοπούς.
Στα νεόδμητα διαμερίσματα, ηλικίας έως πέντε ετών, η άνοδος ήταν ακόμη μεγαλύτερη. Ο σχετικός δείκτης αυξήθηκε από τις 70 μονάδες το 2020 στις 113,8 μονάδες το 2025, σημειώνοντας αύξηση 62,6%.
Ανάλογη ήταν η εικόνα και στα παλαιότερα ακίνητα. Για διαμερίσματα ηλικίας άνω των πέντε ετών, ο δείκτης ανέβηκε από τις 65,6 στις 105,4 μονάδες, καταγράφοντας αύξηση 60,7%.
Η εικόνα στα δύο μεγαλύτερα αστικά κέντρα είναι ακόμη πιο χαρακτηριστική. Στην Αθήνα, ο δείκτης τιμών κατοικιών αυξήθηκε από 68,9 μονάδες το 2020 στις 113,1 μονάδες το 2025, δηλαδή κατά 64,2%.
Στη Θεσσαλονίκη η άνοδος ήταν ακόμη πιο έντονη. Ο δείκτης αυξήθηκε από τις 61,8 στις 106,9 μονάδες, καταγράφοντας σωρευτική μεταβολή περίπου 73%.
Το ερώτημα πλέον είναι ποιο θα είναι το μέγεθος της ψαλίδας μέχρι το δεύτερο εξάμηνο του 2027. Εφόσον η ανοδική πορεία των εμπορικών τιμών συνεχιστεί, η απόσταση από τις υφιστάμενες αντικειμενικές αξίες θα μπορούσε να διευρυνθεί περαιτέρω, καθιστώντας ακόμη δυσκολότερη την προσπάθεια ευθυγράμμισης.
Η επόμενη κυβέρνηση θα πρέπει επομένως να ισορροπήσει ανάμεσα στην ανάγκη να αποκατασταθούν οι στρεβλώσεις του συστήματος και στην αποφυγή ενός φορολογικού σοκ για τους ιδιοκτήτες. Μια απότομη προσαρμογή θα μπορούσε να μετακυλιστεί όχι μόνο στους υφιστάμενους ιδιοκτήτες αλλά και στους αγοραστές και στους φορολογούμενους που πραγματοποιούν μεταβιβάσεις.
Περίπου 20 φόροι και τέλη συνδέονται με τις αντικειμενικές
Η σημασία της αναθεώρησης γίνεται ακόμη μεγαλύτερη από το γεγονός ότι οι αντικειμενικές αξίες δεν χρησιμοποιούνται αποκλειστικά για τον υπολογισμό του ΕΝΦΙΑ ή του φόρου μεταβίβασης.
Αποτελούν σημείο αναφοράς για περίπου 20 φόρους, τέλη και άλλες επιβαρύνσεις, γεγονός που σημαίνει ότι μια γενικευμένη αύξηση των τιμών ζώνης μπορεί να δημιουργήσει αλυσιδωτές συνέπειες.
Στις επιβαρύνσεις που επηρεάζονται περιλαμβάνεται το ελάχιστο τεκμαρτό εισόδημα από εκμίσθωση ή δωρεάν παραχώρηση χρήσης ακινήτου, το οποίο υπολογίζεται σε ποσοστό 3% επί της αντικειμενικής αξίας, καθώς και το τεκμαρτό εισόδημα από ιδιοχρησιμοποίηση επαγγελματικής στέγης, επίσης στο 3%.
Οι αντικειμενικές αξίες επηρεάζουν ακόμη την αντικειμενική δαπάνη διαβίωσης, δηλαδή το τεκμήριο για ιδιόκτητη ή μισθωμένη πρώτη και δεύτερη κατοικία, ανάλογα με το εμβαδόν και την τιμή ζώνης.
Στον ΕΝΦΙΑ, η αντικειμενική αξία αποτελεί βασικό παράγοντα για τον υπολογισμό του φόρου ανά ακίνητο. Για τα κτίσματα, οι σχετικοί συντελεστές κυμαίνονται από 2,50 έως 16,25 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, ενώ για τα οικόπεδα από 0,0037 έως 11,25 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο.
Στην ίδια εξίσωση βρίσκεται και ο συμπληρωματικός φόρος επί της συνολικής περιουσίας, με αφορολόγητο όριο τις 250.000 ευρώ. Για τα φυσικά πρόσωπα οι συντελεστές κυμαίνονται από 1,5‰ έως 1,15%, ενώ για τα νομικά πρόσωπα από 2,5‰ έως 5,50‰.
Συνδεδεμένα με τις αντικειμενικές αξίες είναι επίσης το Νέο Τέλος Ακίνητης Περιουσίας, ο φόρος ακίνητης περιουσίας υπεράκτιων εταιρειών, ο οποίος ανέρχεται σε 15%, καθώς και ο φόρος μεταβίβασης και χρησικτησίας ακινήτων, με βασικό συντελεστή 3%.
Στην περίπτωση του φόρου μεταβίβασης συνδέονται επιπλέον δημοτικός φόρος και φόρος υπέρ των Νομαρχιακών Ταμείων Οδοποιίας, σε ποσοστό 3% και 7% επί του φόρου μεταβίβασης αντίστοιχα, σύμφωνα με το ισχύον πλαίσιο.
Μεταβιβάσεις, γονικές παροχές και κληρονομιές
Η αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών έχει άμεση σημασία και για όσους σχεδιάζουν αγοραπωλησίες, γονικές παροχές, δωρεές ή κληρονομιές.
Ο φόρος ανταλλαγής ή συνένωσης οικοπέδων ανέρχεται σε 1,5%, ενώ ο φόρος διανομής ακινήτων σε 0,75%. Παράλληλα, ο δημοτικός φόρος μεταβίβασης αντιστοιχεί σε 3% επί του φόρου μεταβίβασης.
Επηρεάζεται ακόμη το αναλογικό τέλος μεταγραφής μεταβιβαστικών συμβολαίων, το οποίο ανέρχεται σε 4,75‰ στα έμμισθα υποθηκοφυλακεία και σε 5‰ συν 1‰ στα κτηματολογικά γραφεία.
Ιδιαίτερη βαρύτητα έχει και η φορολογία κληρονομιών και γονικών παροχών ακινήτων. Για την Α΄ κατηγορία, που αφορά μεταξύ άλλων τέκνα, εγγονούς, συζύγους και γονείς, ισχύουν συντελεστές 0%, 1% και 10%, ενώ από την 1η Οκτωβρίου 2021 προβλέπεται αφορολόγητο όριο 800.000 ευρώ για τις γονικές παροχές.
Για τη Β΄ κατηγορία, που περιλαμβάνει κατιόντες, αδελφούς, θείους, ανιψιούς, παππούδες και άλλες συγγενικές σχέσεις, οι συντελεστές κυμαίνονται από 5% έως 20%. Στη Γ΄ κατηγορία, για λοιπούς συγγενείς και τρίτους, η φορολόγηση κυμαίνεται από 20% έως 40%.
Ανάλογη είναι η εικόνα στις δωρεές ακινήτων, με διαφορετικούς συντελεστές ανά κατηγορία συγγένειας και αφορολόγητο όριο 800.000 ευρώ για τις προβλεπόμενες δωρεές προς τις συγκεκριμένες κατηγορίες συγγενών.
Στην εξίσωση περιλαμβάνονται επίσης τα αναλογικά τέλη μεταγραφής δωρεών και γονικών παροχών, τα οποία ανέρχονται σε 7,75‰ στα υποθηκοφυλακεία και σε 8‰ συν 1‰ στα κτηματολογικά γραφεία.
Κτηματολόγιο και πολεοδομικές επιβαρύνσεις
Η επίδραση των αντικειμενικών δεν σταματά στη φορολογία. Η αξία του ακινήτου λειτουργεί ως βάση υπολογισμού και για το αναλογικό τέλος κτηματογράφησης υπέρ του Ελληνικού Κτηματολογίου, το οποίο ανέρχεται σε 1‰ επί της αντικειμενικής αξίας άνω των 20.000 ευρώ, με ανώτατο όριο τα 900 ευρώ.
Στην ίδια κατηγορία επιβαρύνσεων εντάσσονται τα πολεοδομικά πρόστιμα κατασκευής ή διατήρησης αυθαιρέτων, καθώς και οι εισφορές σε γη και χρήμα για την ένταξη περιοχών σε σχέδια πόλεων.
Οι εισφορές αυτές μπορούν να διαμορφωθούν σε ποσοστό από 10% έως 50% για την εισφορά σε γη και έως 25% για την εισφορά σε χρήμα.
Το εύρος των επιβαρύνσεων εξηγεί γιατί η αναμόρφωση των αντικειμενικών αξιών αποτελεί μία από τις πιο σύνθετες δημοσιονομικές αποφάσεις που θα κληθεί να λάβει η επόμενη κυβέρνηση.
Το ζητούμενο δεν είναι μόνο να αποτυπωθεί η πραγματική εικόνα της αγοράς ακινήτων, αλλά να γίνει η προσαρμογή με τρόπο που δεν θα οδηγήσει σε απότομη αύξηση του φορολογικού κόστους για τους ιδιοκτήτες.
Μια λύση θα μπορούσε να απαιτήσει συνδυασμό της αναπροσαρμογής των τιμών ζώνης με μειώσεις φορολογικών συντελεστών, διεύρυνση αφορολόγητων ορίων και στοχευμένες εξαιρέσεις, ώστε η σύγκλιση των αντικειμενικών με τις εμπορικές τιμές να μη μετατραπεί αυτομάτως σε αντίστοιχη αύξηση των συνολικών φορολογικών επιβαρύνσεων.
Το 2027, επομένως, δεν θα κριθεί μόνο το ύψος των νέων αντικειμενικών αξιών. Θα κριθεί και ο τρόπος με τον οποίο θα μεταφερθεί η μεγάλη άνοδος της αγοράς ακινήτων στο φορολογικό σύστημα, χωρίς να δημιουργηθεί ένα νέο βάρος για την ιδιοκτησία και τη στεγαστική αγορά.
Διαβάστε ακόμη
Η Τουρκία σε τροχιά υποβάθμισης – Καμπανάκι από τον MSCI
Ρεύμα: Ξανά πάνω από τα 200 ευρώ η μεγαβατώρα στο Χρηματιστήριο Ενέργειας
Για όλες τις υπόλοιπες ειδήσεις της επικαιρότητας μπορείτε να επισκεφθείτε το Πρώτο ΘΕΜΑ
Σχολίασε εδώ
Για να σχολιάσεις, χρησιμοποίησε ένα ψευδώνυμο.