Ποιος αγοράζει πού στο κέντρο της Αθήνας: Το Κολωνάκι κρατά τα ηνία, τα Πετράλωνα όμως, έχουν μεγαλύτερη ζήτηση

Το Κολωνάκι διατηρεί τα πρωτεία στις τιμές, προσφέρει όμως μόλις 2,8% ως ενδεικτική μεικτή απόδοση στη μακροχρόνια μίσθωση. Η βραχυχρόνια μίσθωση χάνει σταδιακά την ισχύ της ως παράγοντας διαμόρφωσης των τιμών, αφού οι επενδυτές που αγόραζαν μικρά σπίτια με το βλέμμα στα Airbnb έχουν σε μεγάλο βαθμό απομακρυνθεί από την αγορά του ιστορικού κέντρου λόγω των περιορισμών, ενώ περιοχές του ευρύτερου κέντρου, στου Γκύζη ή τους Αμπελοκήπους, προσελκύουν το τελευταίο διάστημα, λόγω των σχετικά χαμηλότερων τιμών εισόδου, μικρούς κατασκευαστές, αγοραστές πρώτης κατοικίας και επενδυτές που αναζητούν παλαιότερα ακίνητα για ανακαίνιση.

Αυτή είναι η εικόνα αυτή τη στιγμή στην πρώτη και δημοφιλέστερη αγορά κατοικίας της χώρας, αυτή του ευρύτερου κέντρου της Αθήνας όπου οι διαφορετικές ταχύτητες στις επιμέρους αγορές αποτυπώνονται και στις τιμές, με ενδεικτική την «ψαλίδα» μέσα στον ίδιο δήμο: το Κολωνάκι με μια μέση ζητούμενη τιμή στα 6.100 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο (τ.μ.) αυτή τη στιγμή είναι κατά 2,3 φορές ακριβότερο από του Γκύζη, όπου η μέση ζητούμενη τιμή διαμορφώνεται στα 2.600 ευρώ/τ.μ. Η ψαλίδα μπορεί να είναι τετραπλάσια, πενταπλάσια ή και ακόμη μεγαλύτερη αν το σπίτι στο Κολωνάκι έχει ιδιαίτερα χαρακτηριστικά, με ενδεικτική την τιμή του 1 εκατ. ευρώ για ανακαινισμένο διαμέρισμα 98 τ.μ., ρετιρέ 5ου-6ου ορόφου με αποκλειστική χρήση ταράτσας με τζακούζι.

Λίγο υψηλότερα από του Γκύζη, με μια μέση τιμή στα 2.800 ευρώ/τ.μ., βρίσκονται τα Πετράλωνα που δεν πιάνουν ούτε στο ήμισυ τη μέση τιμή του Κολωνακίου. Ωστόσο, η συγκεκριμένη περιοχή, όπως διαπιστώνει η εταιρεία παροχής κτηματομεσιτικών υπηρεσιών Delfi Partners, είναι από τις πλέον ανερχόμενες στην αγορά των ενοικίων, με μια ενδεικτική μεικτή απόδοση στη μακροχρόνια μίσθωση πάνω από 4,5% έναντι του 2,8% του Κολωνακίου.

Η μεγάλη διαφορά

Το κέντρο της Αθήνας, πλέον, απέχει μακράν από μία ενιαία αγορά και έχει χωριστεί σε αυτή τη συγκυρία των υψηλών τιμών της εγχώριας κτηματαγοράς σε πολλές, μικρότερες, επιμέρους αγορές με διαφορετικές τιμές και διαφορετικά προφίλ αγοραστών, ενώ η μεγάλη διαφορά τώρα σε σχέση με το πρόσφατο παρελθόν έχει να κάνει με τα λεγόμενα «Airbnb». Οι περιορισμοί με το πάγωμα νέων καταχωρίσεων στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής για το 1ο, 2ο και 3ο Δημοτικό Διαμέρισμα (π.χ. σε Πλάκα, Μοναστηράκι, Σύνταγμα, Ομόνοια, Κολωνάκι, Εξάρχεια, Κουκάκι, Παγκράτι, Νέο Κόσμο, Μετς, Πετράλωνα, Θησείο κ.ά.) φαίνεται ότι έχει απομακρύνει το τελευταίο διάστημα ενδιαφερόμενους που αγόραζαν γι’ αυτόν τον σκοπό, όπως διαπιστώνει η Delfi. «Μάλιστα οι επενδυτές για τη συγκεκριμένη αγορά αποτελούσαν στο παρελθόν μεγάλο μερίδιο των αγοραστών του κέντρου της Αθήνας». Τώρα, τα νούμερα επιβεβαιώνουν του λόγου το αληθές για την αποχώρησή τους, αφού μέσα σε έναν χρόνο, σύμφωνα και με τα επίσημα, πιο πρόσφατα δεδομένα του οικονομικού κυβερνητικού επιτελείου, οι Αριθμοί Μητρώου Ακινήτων βραχυχρόνιας μίσθωσης (ΑΜΑ) στο κέντρο της Αθήνας μειώθηκαν κατά περίπου 1.500, από λίγο πάνω από τις 14.000 σε λίγο κάτω από τις 12.500. «Οι περιορισμοί στις βραχυχρόνιες μισθώσεις αλλάζουν σταδιακά τις ισορροπίες στην κτηματαγορά του κέντρου, περιορίζοντας τη δεξαμενή των δυνητικών αγοραστών. Ακίνητα των οποίων η αξία προσδιοριζόταν μέχρι πρότινος με βάση τα έσοδα που μπορούσαν να αποφέρουν μέσω της βραχυχρόνιας μίσθωσης αξιολογούνται πλέον με διαφορετικά κριτήρια, όπως η απόδοση από τη μακροχρόνια ενοικίαση ή η ελκυστικότητά τους ως κατοικίες για ιδιοκατοίκηση», σχολιάζουν οι άνθρωποι της αγοράς, διαπιστώνοντας παράλληλα τον αυξανόμενο ρόλο των επαγγελματιών διαχειριστών στο κέντρο της πρωτεύουσας αλλά και την απομάκρυνση μεμονωμένων ιδιοκτητών-οικοδεσποτών από τα Airbnb ακόμη και σε περιοχές όπου δεν υφίστανται περιορισμοί.

Ποιος αγοράζει πού

Ακριβώς, μάλιστα, το μικρότερο ενδιαφέρον για την αγορά βραχυχρόνιας μίσθωσης φαίνεται ότι έχει αρχίσει να επηρεάζει και τις τιμές στον ιστορικό και τουριστικό πυρήνα της Αθήνας. Στην Πλάκα και το Θησείο καταγράφονται ακόμη «και ενδείξεις αποκλιμάκωσης των τιμών», όπως αναφέρεται σχετικά από την Delfi Partners, καθώς οι περιορισμοί που συνεχίζονται ως προς τη δημιουργία νέων καταλυμάτων βραχυχρόνιας μίσθωσης περιορίζουν την επενδυτική ζήτηση.

Επιπλέον, στους παράγοντες που επηρεάζουν περισσότερο τώρα την αγορά είναι η κατάσταση των ακινήτων, παράμετρος που αποκτά ολοένα μεγαλύτερη σημασία: οι αγοραστές εμφανίζονται διατεθειμένοι να καταβάλουν υψηλότερο τίμημα για κατοικίες έτοιμες προς άμεση χρήση, γεγονός που δημιουργεί πρόσθετες πιέσεις σε παλιότερα διαμερίσματα που απαιτούν σημαντικές εργασίες ανακαίνισης.

Στο ερώτημα ποιος αγοράζει πού, στην πρώτη γραμμή της ζήτησης σε περιοχές όπως το Κολωνάκι και το Σύνταγμα, όπου οι μέσες ζητούμενες τιμές διαμορφώνονται στα 6.100 και 5.600 ευρώ/τ.μ. αντίστοιχα, βασικοί αγοραστές είναι εύπορες ελληνικές οικογένειες, Έλληνες της Διασποράς και ξένοι επενδυτές που ενδιαφέρονται για το πρόγραμμα Golden Visa. Είναι χαρακτηριστικό ότι, με μέση ζητούμενη τιμή 6.100 ευρώ/τ.μ., ένα ποσό της τάξης των 800.000 ευρώ, που αντιστοιχεί στο βασικό όριο της Golden Visa στην Αττική, επαρκεί για την αγορά κατοικίας περίπου 130 τ.μ. Η ζήτηση αφορά κατά κύριο λόγο μεγάλα διαμερίσματα και ολόκληρα κτίρια, με την περιοχή του Κολωνακίου να διατηρεί τον χαρακτήρα μιας αγοράς υψηλού κύρους, στην οποία η μεγαλύτερη σταθερότητα και διαφύλαξη της αξίας είναι σημαντικότερες από την απόδοση των ενοικίων. Και πράγματι, τα ενοίκια που κινούνται γύρω στα 14 ευρώ/τ.μ. τον μήνα υποδηλώνουν ότι οι επενδυτικές αποδόσεις δεν μπορεί να αποτελούν απαραίτητα και το βασικό κριτήριο επιλογής της περιοχής.

Στην Πλάκα και το Θησείο, με μέση ζητούμενη τιμή περίπου στα 4.700 ευρώ/τ.μ., το αγοραστικό ενδιαφέρον προέρχεται κυρίως από όσους αναζητούν ακίνητα ιδιαίτερης αρχιτεκτονικής και ιστορικής αξίας, χωρίς να αποκλείονται και οι επενδυτές της Golden Visa. Στο επίκεντρο βρίσκονται ανακαινισμένα νεοκλασικά κτίρια, συχνά με θέα προς την Ακρόπολη.

Διαφορετικό είναι το προφίλ των αγοραστών στο Μοναστηράκι και στου Ψυρρή, όπου οι τιμές κυμαίνονται από 3.800 έως 4.200 ευρώ/τ.μ. Στις συγκεκριμένες περιοχές κυριαρχούν επιχειρηματίες της φιλοξενίας και επενδυτές που επιδιώκουν να μετατρέψουν επαγγελματικούς χώρους σε τουριστικά καταλύματα. Το ενδιαφέρον επικεντρώνεται σε lofts, επαγγελματικά ακίνητα και κτίρια κατάλληλα για μικρά ξενοδοχεία ή εξυπηρετούμενα διαμερίσματα. Πρόσθετο κίνητρο αποτελεί η ειδική δυνατότητα υπαγωγής στην Golden Visa με επένδυση 250.000 ευρώ, υπό τις προβλεπόμενες προϋποθέσεις για διατηρητέα ακίνητα που αποκαθίστανται ή επαγγελματικά κτίρια που μετατρέπονται σε κατοικίες.

Στο Κουκάκι και στου Μακρυγιάννη, όπου η μέση ζητούμενη τιμή βρίσκεται κοντά στα 3.800 ευρώ ανά τ.μ., το ενδιαφέρον προέρχεται κυρίως από Ευρωπαίους αγοραστές που αναζητούν κατοικία στην Αθήνα, καθώς και από επενδυτές που προσανατολίζονται σε μισθώσεις μεσαίας διάρκειας. Η ζήτηση αφορά κυρίως ανακαινισμένα διαμερίσματα ενός ή δύο υπνοδωματίων, ενώ σε ορισμένες περιπτώσεις οι ζητούμενες τιμές ξεπερνούν τα 5.000 ευρώ/τ.μ. Με τις νέες εγγραφές βραχυχρόνιας μίσθωσης να παραμένουν περιορισμένες, αυξάνεται η σημασία της ζήτησης για ιδιοκατοίκηση, φοιτητές στα μικρά διαμερίσματα ή ακόμη και εργαζομένους εξ αποστάσεως.

Στις περιοχές πιο περιμετρικά, εκτός του στενού πυρήνα του κέντρου της πρωτεύουσας, η σύνθεση της ζήτησης αλλάζει αισθητά: στο Παγκράτι και στο Μετς η πλειονότητα των ενδιαφερομένων είναι ελληνικές οικογένειες, ενώ ως προς το ξένο κοινό είναι σημαντικό το μερίδιο των Ευρωπαίων αγοραστών που αναζητούν μια δεύτερη κατοικία στην ελληνική πρωτεύουσα. Οι μέσες ζητούμενες τιμές διαμορφώνονται περίπου στα 3.400 ευρώ/τ.μ. στο Παγκράτι και μεταξύ 3.600 και 4.000 ευρώ στο Μετς, με το ενδιαφέρον να επικεντρώνεται σε ανακαινισμένα διαμερίσματα 60 έως 90 τετραγωνικών μέτρων. Ιδιαίτερο χαρακτηριστικό του Μετς αποτελεί η περιορισμένη προσφορά ακινήτων, καθώς το οικιστικό απόθεμα περιλαμβάνει κυρίως χαμηλά κτίρια των δεκαετιών του 1920 έως του 1940, ενώ οι νέες κατασκευές είναι πιο δυσεύρετες.

Στους Αμπελοκήπους και τα Ιλίσια, όπου οι ζητούμενες τιμές βρίσκονται περίπου στα 3.000 ευρώ και μεταξύ 2.500 και 3.500 ευρώ ανά τετραγωνικό αντίστοιχα, η αγορά στηρίζεται τόσο στην ιδιοκατοίκηση όσο και στις επενδύσεις για εισόδημα από ενοίκια. Οι αγοραστές αναζητούν κυρίως διαμερίσματα δύο και τριών δωματίων, με τη ζήτηση να συνδέεται περισσότερο με τις καθημερινές στεγαστικές ανάγκες παρά με την τουριστική αξιοποίηση.

Στον Νέο Κόσμο, αντίθετα, το αγοραστικό κοινό αποτελείται κυρίως από νέα ζευγάρια αλλά και ξένο κοινό. Η μέση ζητούμενη τιμή ανέρχεται στα 3.000 ευρώ/τ.μ., ενώ η περιοχή ξεχωρίζει για τη σαφώς μεγαλύτερη προσφορά σε νεόδμητα σπίτια σε σχέση με το Παγκράτι και το Μετς. Ωστόσο, οι περιορισμοί στις νέες βραχυχρόνιες μισθώσεις έχουν μειώσει τη δυνατότητα των επενδυτών να αξιοποιήσουν τα ακίνητα μέσω του συγκεκριμένου μοντέλου.

Στα Εξάρχεια και στο Μουσείο, όπου οι μέσες ζητούμενες τιμές διαμορφώνονται στα 3.000 και 2.900 ευρώ/τ.μ. αντίστοιχα, δραστηριοποιούνται κυρίως επενδυτές που αναζητούν ακίνητα με προοπτικές υπεραξίας μέσω ανακαίνισης. Το ενδιαφέρον επικεντρώνεται σε μικρότερα διαμερίσματα, ενώ η μελλοντική λειτουργία της Γραμμής 4 του Μετρό αποτελεί πρόσθετο παράγοντα που μπορεί να επηρεάσει την ελκυστικότητα της περιοχής.

Στην Κυψέλη και στου Γκύζη το ενδιαφέρον προέρχεται περισσότερο από μικρούς κατασκευαστές, επενδυτές και αγοραστές πρώτης κατοικίας. Η Κυψέλη εμφανίζει μεγάλη διακύμανση στις ζητούμενες τιμές, από 1.900 έως 3.000 ευρώ/τ.μ., ενώ στου Γκύζη, με τη μέση τιμή να βρίσκεται στα 2.600 ευρώ, οι αγοραστές στρέφονται κυρίως σε μεγάλα, παλαιότερα διαμερίσματα. Ζήτηση υπάρχει σε αυτές τις περιπτώσεις και για ολόκληρα κτίρια που μπορούν να ανακαινιστούν ή να αξιοποιηθούν επενδυτικά.

Στα Πετράλωνα, με μέση ζητούμενη τιμή 2.800 ευρώ/τ.μ., κυριαρχούν οι επενδυτές που επιδιώκουν σταθερό εισόδημα από μακροχρόνιες μισθώσεις, με τη ζήτηση να αφορά κυρίως διαμερίσματα δύο και τριών δωματίων.