Έκρηξη νέων καταλυμάτων στην Αθήνα

της Στεφανίας Σούκη

Τα παλιά γραφεία της «Απογευματινής» στη Φειδίου γίνονται ξενοδοχείο, στην οδό Αθηνάς ένα από τα εγκαταλελειμμένα κτίρια μετασκευάζεται σε σύγχρονο κατάλυμα με διαμερίσματα, στην Καραϊσκάκη ένα ακόμη κτίριο μετατρέπεται σε boutique ξενοδοχείο, ενώ στην ίδια περιοχή, εκεί όπου παλιά στεγαζόταν η Akto, θα λειτουργήσει την προσεχή θερινή σεζόν ένα συγκρότημα πολυτελών διαμερισμάτων.

Η Airbnb καταγράφει και για το 2018 υψηλά διψήφια ποσοστά αύξησης των καταχωρήσεων κατοικιών από ιδιοκτήτες στην Αθήνα, ξεπερνώντας συνολικά τις 12.000, ακόμη και σε περιοχές του κέντρου που θεωρούνται πιο υποβαθμισμένες. Πολύ υψηλότερα, δε, είναι τα νούμερα του ολοένα αναπτυσσόμενης στη συγκεκριμένη αγορά booking.com, με την αύξηση των κρατήσεων συνολικά στα καταλύματα βραχυχρόνιας μίσθωσης στη χώρα μας να ξεπερνούν για το 2018 το 60% στους πιο δημοφιλείς προορισμούς, με πρωταγωνίστρια την ελληνική πρωτεύουσα.

Αυτή είναι η μία όψη της έκρηξης των νέων καταλυμάτων στην Αθήνα, και μάλιστα κάθε είδους, είτε πρόκειται για ξενοδοχεία, είτε για σπίτια από ιδιοκτήτες που αναζητούν επιπλέον εισόδημα.

Γιατί η άλλη όψη είναι ότι τους τελευταίους μήνες του 2018, από το β’ μισό και μετά, ακόμη και για τους μήνες αιχμής του καλοκαιριού, άπαντες, ξενοδόχοι και ιδιοκτήτες ακινήτων, είδαν την πληρότητα στα καταλύματά τους να πέφτει. Οι δημοφιλείς πλατφόρμες καταγράφουν τις μεγαλύτερες αυξήσεις καταχωρήσεων στην Αθήνα σε πιο «δύσκολες» γειτονιές όπως το Μεταξουργείο, τα Πατήσια και η Αγίου Κωνσταντίνου, σε ακίνητα που έμεναν στα αζήτητα για χρόνια και τώρα διατίθενται σε τουρίστες σε πολύ χαμηλές τιμές, δημιουργώντας μάλιστα και ζήτημα συνολικά για την αγορά βραχυπρόθεσμων μισθώσεων, τόσο στο θέμα της τιμής όσο και της ποιότητας.

Λόγω όμως ακριβώς αυτής της μεγάλης αύξησης στην προσφορά καταλυμάτων, κυρίως σπιτιών τύπου Airbnb, αλλά και των νέων ξενοδοχείων ιδίως στο κέντρο της πρωτεύουσας, φαίνεται σταδιακά να παίρνουν την κατιούσα οι τιμές, ξεκινώντας από τα σπίτια που μισθώνονται από τους λιγότερο επαγγελματίες -τους ιδιοκτήτες-, με ό,τι αυτό συνεπάγεται και για τα έσοδά τους.

Είναι χαρακτηριστικό το γεγονός ότι ακόμη και στη Νο 1 περιοχή της Ελλάδας, σε Κουκάκι – Μακρυγιάννη, που κατατάσσεται στις διεθνείς λίστες της Airbnb με τις πιο δημοφιλείς περιοχές παγκοσμίως, οι ενεργές καταχωρήσεις ήταν 100 περισσότερες στο τέλος του 2018 έναντι του 2017, φτάνοντας τις 377 από 277 αντίστοιχα – αύξηση μεν 36%, αλλά για το μέσο έσοδο ανά ιδιοκτησία για πρώτη χρονιά ήταν μηδενική! Ας σημειωθεί ότι πάνω από 4 στους 10 επισκέπτες της γνωστής πλατφόρμας που ήρθαν στην Αθήνα πέρυσι επέλεξαν να κάνουν κράτηση κοντά στο Μουσείο της Ακρόπολης.

Τιμές και πληρότητα ξενοδοχείων

Οσον αφορά στους ξενοδόχους της Αθήνας, βιώνουν μεν την τελευταία πενταετία την τουριστική άνθησή της έχοντας ανεβάσει ως εκ τούτου τις τιμές μετά τη μεγάλη κρίση με τα δεκάδες λουκέτα στα τέλη της προηγούμενης – αρχές αυτής της δεκαετίας, αλλά ύστερα από ένα καλό α’ εξάμηνο του 2018 κατόπιν βίωσαν μια πρωτόγνωρη κατάσταση: τη μείωση της πληρότητας κατά τους μήνες αιχμής του καλοκαιριού, το τετράμηνο από τον Ιούνιο έως και τον Σεπτέμβριο, περίοδο όπου αυξάνονται κατακόρυφα οι ενεργές καταχωρήσεις των σπιτιών που προσφέρονται για βραχυχρόνια μίσθωση σε τουρίστες. Μάλιστα, μετά από ένα «διάλειμμα» δύο μηνών (Οκτώβριος – Νοέμβριος), όπου η πληρότητα αυξήθηκε ελαφρώς, ο Δεκέμβριος ήταν και πάλι πτωτικός σε σύγκριση με τον αντίστοιχο του 2017. Η πτώση στην πληρότητα έφτασε να ξεπερνά, ανάλογα με την περίοδο, ακόμη και το 2,5%, ενώ για το σύνολο του 2018, και ακριβώς λόγω των θετικών επιδόσεων στις αρχές του έτους, η μέση πληρότητα αυξήθηκε κατά 1,5% σε σχέση με το 2017.

Tα νούμερα υπολείπονται σημαντικά σε σχέση με τους αριθμούς των αφίξεων από το «Ελευθέριος Βενιζέλος» και δείχνουν ακριβώς το μοίρασμα της πίτας μεταξύ ξενοδόχων και ιδιοκτητών ακινήτων: συνολικά για το 2018 ο Διεθνής Αερολιμένας Αθηνών κατέγραψε την καλύτερη ιστορικά επίδοσή του από πλευράς επιβατικής κίνησης, με 24,14 εκατομμύρια επιβάτες, ξεπερνώντας κατά 2,4 εκατομμύρια (αύξηση 11%) την κίνηση του 2017, γεγονός που οφείλεται στη σημαντική άνοδο της κίνησης εξωτερικού (2 εκατομμύρια ή 13,8%), ενώ μικρότερη ήταν η αύξηση των επιβατών εσωτερικού (400.000 ή 5,6%).

Με πτώση στις τιμές των ξενοδοχείων της Αθήνας έχει ξεκινήσει και το 2019, με βάση τα νούμερα της γνωστής μηχανής αναζήτησης www.trivago.gr. Συγκεκριμένα, για τον Ιανουάριο η μέση τιμή των ξενοδοχείων στην ελληνική πρωτεύουσα ήταν στα 71 ευρώ, έχοντας σημειώσει μείωση 5% σε σύγκριση με τον αντίστοιχο του 2018, με την τάση να παραμένει πτωτική σε ετήσια βάση από τον Ιούλιο, με εξαίρεση τον Σεπτέμβριο.

Πιο επαγγελματικά

Αντίστοιχα μηνύματα έρχονται και από το αντίπαλο δέος των ξενοδόχων, από τα σπίτια που μισθώνονται σε τουρίστες, με τη συγκεκριμένη δραστηριότητα, ειδικά στην Αθήνα, να αποκτά και με τη βούλα πιο επαγγελματικό χαρακτήρα.

Ενδεικτικά, με βάση την επεξεργασία των στοιχείων που πραγματοποίησε ο εξειδικευμένος πάροχος στατιστικών και δεδομένων για τις βραχυχρόνιες τουριστικές μισθώσεις AirDNA, όσον αφορά τις καταχωρήσεις στις δύο μεγαλύτερες πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης Airbnb και Homeaway, στο τέλος του 2018 στην ελληνική πρωτεύουσα πάνω από 1 στα 2 σπίτια (54% των καταχωρήσεων) είναι από οικοδεσπότες που έχουν περισσότερες από μία καταχωρήσεις, ποσοστό που φανερώνει ότι αυτού του είδους η δραστηριότητα γίνεται, τελικά, πιο επαγγελματικά. Οσον αφορά το διάστημα για το οποίο μισθώνονται τα σπίτια στην Αθήνα, το τελευταίο δωδεκάμηνο πάνω από τα μισά (55%) νοικιάστηκαν για 1-3 μήνες, ενώ 22% για από 7 μήνες και πάνω. Επίσης, μία ακόμη τάση που καταγράφεται αφορά το γεγονός ότι πιο δημοφιλή είναι τα μεγάλα σπίτια, με το δεδομένο ότι ο ανταγωνισμός είναι μικρότερος τόσο με τα ξενοδοχεία όσο και με τα μικρά διαμερίσματα του κέντρου που μισθώνονται. Στην Αθήνα το 88% των ιδιοκτησιών που διατίθενται προς βραχυχρόνια μίσθωση είναι ολόκληρα σπίτια, 11% είναι απλά ιδιωτικά δωμάτια και 1% δωμάτια τα οποία ο επισκέπτης μοιράζεται με άλλους.

Πάντως, όσοι δραστηριοποιούνται σε αυτό το κομμάτι της αγοράς εκτιμούν ότι θα πρέπει να υπάρξει μια ισορροπία, με τους εκπροσώπους μάλιστα του Πανελλήνιου Συλλόγου Διαχειριστών Ακινήτων να δηλώνουν επισήμως στο συνέδριο Βnb Guest για την οικονομία του διαμοιρασμού: «Πολλά ακίνητα βρίσκονται κατά λάθος στη βραχυπρόθεσμη μίσθωση. Δεν είναι δυνατόν να υπάρχει σπίτι στη λεωφόρο Αλεξάνδρας το οποίο μισθώνεται με 20 ευρώ για οικογένεια 4 ατόμων. Το προϊόν πρέπει να είναι ποιοτικό και να μη στηρίζεται αποκλειστικά και μόνο στην τιμή».

Η Αθήνα, πάντως, με βάση τα στοιχεία της AirDNA, κατατάσσεται δεύτερη όσον αφορά τον αριθμό των καταχωρήσεων στην Airbnb -η οποία, ως γνωστόν, συγκεντρώνει τις περισσότερες καταχωρήσεις για βραχυπρόθεσμες μισθώσεις στη χώρα-, λίγο πάνω από τις 12.000. Πρώτη έρχεται η Κρήτη, με το αντίστοιχο νούμερο καταχωρήσεων να ξεπερνά τις 17.000, και ακολουθεί η Κέρκυρα.

Συνολικά, σε όλη την Ελλάδα, με βάση πάντα τα στοιχεία από Airbnb και Homeaway, στο τέλος του 2018 έναντι του 2017 σημειώνεται αύξηση των καταχωρήσεων σπιτιών για βραχυχρόνιες τουριστικές μισθώσεις κατά 21%, ξεπερνώντας τις 72.000 από 59.400 αντίστοιχα, ενώ πρώτη φορά καταγράφεται πτώση στη μέση τιμή διανυκτέρευσης κατά 17% και ακόμη μεγαλύτερη, κατά 28%, στο μέσο έσοδο ανά ιδιοκτησία που φτάνει στα 58 ευρώ το 2018 από 81 ευρώ το 2017, έχοντας επίσης υπάρξει μείωση 28% με το αμέσως προηγούμενο έτος.

Ραγδαία αύξηση του ανταγωνισμού στο συγκεκριμένο κομμάτι της αγοράς παρουσιάζει και το booking.com, η οποία γενικά το τελευταίο διάστημα έχει δώσει ιδιαίτερη έμφαση στα καταλύματα βραχυχρόνιας μίσθωσης τόσο εντός Ελλάδος όσο και εκτός. Διεθνώς ολοένα περισσότεροι επισκέπτες επιλέγουν αυτού του είδους τα καταλύματα για τις διακοπές τους: με βάση τα νούμερα του 2018, ποσοστό 35% ή 1 στους 3 πελάτες αναζητεί μια βίλα, ένα σπίτι κ.τ.λ., ενώ η αύξηση του αριθμού των καταχωρήσεων από ιδιοκτήτες σε σχέση με την αμέσως προηγούμενη χρονιά είναι 20%, με τον συνολικό αριθμό στην πλατφόρμα της Booking να ξεπερνά παγκοσμίως τα 5,7 εκατομμύρια σπίτια, διαμερίσματα μέχρι και «κάψουλες» στην Ιαπωνία!

Μόνο στην Ελλάδα και με το δεδομένο ότι η εταιρεία έδωσε έμφαση και ενίσχυσε πολύ τον συγκεκριμένο κλάδο πέρυσι, από το 2017 έως το 2018 η αύξηση των καταλυμάτων είναι κοντά στο 250% (!), με επίκεντρο την Αθήνα, το Ιόνιο, τη Σαντορίνη, τη Μύκονο και κάποια άλλα νησιά των Κυκλάδων. Εντυπωσιακή είναι και η εικόνα σε επίπεδο διανυκτερεύσεων, αν ληφθεί υπόψη ότι οι κρατήσεις που αφορούν μόνο τα καταλύματα βραχυχρόνιας μίσθωσης αυξήθηκαν πέρυσι κατά 60%, ποσοστό που αποτυπώνει την άνοδο της αγοράς και σίγουρα δεν δικαιολογείται μόνο από την άνοδο του ίδιου του Βooking στη συγκεκριμένη κατηγορία καταλυμάτων.