Της Στεφανίας Σούκη
Το 2019 θα αποτελέσει το πρώτο έτος αυξήσεων των τιμών των κατοικιών μετά από μία δεκαετία πτώσης, ενώ το… 2026 μπορούμε να προσδοκούμε την εξίσωση των αξιών του έτους 2006!
Ο τομέας της αγοράς οικιστικών ακινήτων βρίσκεται σε σημείο καμπής και θα είναι μια ευκαιρία για μια ελκυστική επένδυση από το 2018, υπό την προϋπόθεση ότι η αγορά έχει επίγνωση ότι οι επενδύσεις θα πρέπει να περιλαμβάνουν ένα χρονικό ορίζοντα μεταξύ 5 και 10 ετών, εξ’ ού και η προσδοκία ότι το 2026 θα έχουμε την εξίσωση των αξιών του 2006.
Τα στοιχεία αναφέρθηκαν στο συνέδριο του Ελληνικού Ινστιτούτου Εκτιμητικής που πραγματοποιήθηκε στη συμπρωτεύουσα, για την αγορά κατοικιών και οικοπέδων της Θεσσαλονίκης και όπως επισημάνθηκε οι αγοραστές είναι τώρα περισσότερο απρόθυμοι να αναλάβουν κινδύνους, γιατί η οικονομική ύφεση έχει επηρεάσει αυξήσεις στους μισθούς και τις προοπτικές απασχόλησης. Οι συναλλαγές των ακινήτων το 2016 χαρακτηρίστηκαν από επιφυλακτικότητα λόγω της γενικότερης αβεβαιότητας, της υψηλής φορολόγησης της ιδιοκτησίας και του θεσμικού πλαισίου που εμποδίζει τις επενδύσεις στις κατασκευές. Το κόστος κατασκευής παραμένει επίσης υψηλό , ειδικά στις τιμές των υλικών στις κατασκευές, παρά τη μείωση του κόστους εργασιών, και η έλλειψη ρευστότητας επιτείνει το πρόβλημα του κόστους.
Οι αρνητικοί αυτοί παράγοντες, όπως χαρακτηριστικά επεσήμανε ο εισηγητής κ. Αλέξανδρος Βασιλείου, πολιτικός μηχανικός- οικονομολόγος, δε δικαιολογούν μία «έκρηξη» πτώσης των τιμών δεδομένου ότι το ενδιαφέρον του αγοραστή σε νέες κατοικίες παραμένει αρκετά υγιές, έστω και αν οι συναλλαγές έχουν επιβραδυνθεί.
Στο ερώτημα αν θα εξακολουθήσουν να πέφτουν οι τιμές των κατοικιών, μεγάλο μέρος της προσαρμογής τιμών έχει ήδη συμβεί και οι τιμές μπορεί να εισέλθουν σε μια φάση παρατεταμένης σταθεροποίησης. «Στα πρώτα τρίμηνα του 2017, οι μέσες τιμές θα εξακολουθήσουν προσαρμογή προς τα κάτω και η φθίνουσα φάση θα πρέπει να ολοκληρωθεί στα τέλη του 2019 που θα αποτελέσει το πρώτο έτος αυξήσεων των τιμών για τα τελευταία δέκα χρόνια. Οι λόγοι γι’ αυτή την μεσοπρόθεσμη προσδοκία είναι:
α) Οι τάσεις αυξήσεων των τιμών των ακινήτων σε προνομιακές περιοχές.
β) Το ποσοστό μείωσης των τιμών έχει επιβραδυνθεί τα τελευταία τρίμηνα.
γ) Προβλέπεται αυξημένο ενδιαφέρον από τους επαγγελματίες επενδυτές το 2017.
δ) Ευκαιρίες που θα προκύψουν τα επόμενα χρόνια λόγω της εκποίησης του μεγάλου, κυρίως αναξιοποίητου αποθέματος των ελληνικών τραπεζών».
Η αγορά στη Θεσσαλονίκη
Οσον αφορά ειδικότερα την αγορά της συμπρωτεύουσας, όπως επεσήμανε ο κ. Βασιλείου, η κτηματαγορά σήμερα στο κέντρο της Θεσσαλονίκης χαρακτηρίζεται από εξορθολογισμό των ζητούμενων τιμών στις ακριβότερες περιοχές και σύγκλιση τιμών με περιοχές που παρουσιάζουν παρόμοια ποιοτικά χαρακτηριστικά.
Το 2016 το σύνολο της κτηματαγοράς στη Θεσσαλονίκη συνέχισε να χαρακτηρίζεται από περιορισμένο όγκο συναλλαγών, ως αποτέλεσμα των δυσμενών οικονομικών συνθηκών που επικρατούν σε εγχώριο και διεθνές επίπεδο.
Πιο ανθεκτικό στην οικονομική κρίση και στη καθίζηση στην αγορά διαμερισμάτων κατοικίας αποδεικνύεται το κέντρο της Θεσσαλονίκης, που οφείλεται κυρίως στην απουσία νεόδμητων κατοικιών. Όπως λένε κύκλοι της αγοράς, το κέντρο της Θεσσαλονίκης διατηρεί την αίγλη του, αποτελώντας διαχρονική αξία για κάθε εν δυνάμει αγοραστή ακινήτου που διαθέτει και το σχετικό ποσό για την αγορά ενός ακινήτου.
Η πλειονότητα των πωληθέντων διαμερισμάτων είναι μέχρι 110 τ.μ, ενώ στις μεγάλες κατοικίες, άνω των 110τμ, υπάρχει το φαινόμενο των μειώσεων στις τιμές πώλησης. Ο κ. Βασιλείου ανέφερε ότι στις πωλήσεις ακινήτων οι μειώσεις στις τιμές είναι περιορισμένες, με τη χαμηλότερη τιμή πώλησης να είναι 400 ευρώ/τ.μ. και η υψηλότερη στα 5.700 ευρώ/τ.μ.
Αντίστοιχα, και στις περιπτώσεις αγοράς κατοικιών προτιμήθηκαν τα παλαιότερα ακίνητα, της περιόδου 1955-1985 , αφού τα επέλεξε το 65% των αγοραστών. Στις πωλήσεις παρατηρείται ότι αγοράζονται ακίνητα μικρά και μεσαία, ενώ υπάρχει μικρή ζήτηση για τα πιο μεγάλα διαμερίσματα, άνω των 110 τ.μ.
Οσον αφορά την ενοικίαση κατοικιών στη συμπρωτεύουσα, οι τιμές κινούνται με διαφορετικές «ταχύτητες» μεταξύ περιοχών του πολεοδομικού συγκροτήματος της Θεσσαλονίκης. Σε κάποιες περιοχές οι μέσες ζητούμενες τιμές, που «κατρακύλησαν» μέχρι και κατά 40% από το 2009 μέχρι τον περασμένο Δεκέμβριο 2015, δείχνουν να ανακάμπτουν από το 2016 στις περισσότερες περιοχές της Θεσσαλονίκης. Οι οικοδομές αν και στην πλειοψηφία τους είναι παλιάς κατασκευής (γεγονός που συνεπάγεται σε επιπλέον έξοδα από τον αγοραστή για την ανακαίνιση τους) συγκεντρώνουν το ενδιαφέρον των κατοίκων της πόλης, είτε για ιδιοκατοίκηση, είτε για επένδυση.
Στη Θεσσαλονίκη, στο κέντρο και στις περιοχές κοντά στα πανεπιστήμια, στην προτίμηση των ενδιαφερόμενων βρίσκονται τα διαμερίσματα 1 υπνοδωματίου, σε καλή κατάσταση, ανεξαρτήτου ηλικίας οικοδομής, 40- 60τ.μ., σε τιμές 250-350 ευρώ. Στις ίδιες επίσης περιοχές ζητούνται και διαμερίσματα δύο υπνοδωματίων, 70-80 τ.μ., σε τιμές 380- 420 ευρώ. Σε ότι αφορά το κέντρο της Θεσσαλονίκης, συναντάμε ζητούμενες τιμές μίσθωσης κατοικιών μέχρι και 11 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο, ενώ κανένα σπίτι δεν προσφέρεται με λιγότερο από 3 ευρώ/τμ.