Η καθημερινότητα στις πολυκατοικίες συχνά μετατρέπεται σε πεδίο αντιπαραθέσεων, με τα απλήρωτα κοινόχρηστα, τις διαφωνίες για επισκευές και την αδυναμία λήψης αποφάσεων να βρίσκονται στην κορυφή της λίστας των προβλημάτων. Την ίδια στιγμή, ο ρόλος του διαχειριστή παραμένει σε μεγάλο βαθμό εγκλωβισμένος σε ένα θεσμικό πλαίσιο που δεν ανταποκρίνεται στις σημερινές ανάγκες.
Η ανάγκη για εκσυγχρονισμό του θεσμού του διαχειριστή, τόσο ως προς τις αρμοδιότητες όσο και ως προς τις ευθύνες του, γίνεται ολοένα πιο έντονη. Το ζήτημα αφορά εκατοντάδες χιλιάδες ιδιοκτήτες και ενοικιαστές, καθώς περίπου 2,2 εκατ. κατοικίες σε ολόκληρη τη χώρα βρίσκονται σε πολυκατοικίες, δηλαδή σε κτίρια με έξι ή περισσότερα διαμερίσματα.
Συνολικά, πρόκειται για περίπου 218.150 πολυκατοικίες, με σχεδόν τις μισές να συγκεντρώνονται στα δύο μεγαλύτερα αστικά κέντρα, την Αττική και τη Θεσσαλονίκη. Παράλληλα, εκτιμάται ότι περίπου το 50% έως 60% των πολυκατοικιών έχει πλέον αναθέσει τη διαχείριση των κοινοχρήστων σε εξειδικευμένα γραφεία.
Το μέγεθος της αγοράς είναι επομένως σημαντικό. Το Πανελλήνιο Σωματείο Επιχειρήσεων Κοινοχρήστων, μέσω των μελών του, εξυπηρετεί περίπου 150.000 πολυκατοικίες και περισσότερες από 1 εκατ. οικογένειες σε όλη την Ελλάδα.
Οι καθημερινές διαφωνίες που μπλοκάρουν τις πολυκατοικίες
Στην πράξη, ο διαχειριστής βρίσκεται αντιμέτωπος με μια σειρά από προβλήματα που μπορούν να παραλύσουν τη λειτουργία μιας ολόκληρης οικοδομής. Το πιο συνηθισμένο είναι η άρνηση ιδιοκτητών ή ενοικιαστών να καταβάλουν τα κοινόχρηστα, με αποτέλεσμα το οικονομικό βάρος να μεταφέρεται στους συνεπείς ιδιοκτήτες.
Εξίσου δύσκολη είναι η λήψη αποφάσεων για εργασίες που θεωρούνται απαραίτητες. Η χαμηλή συμμετοχή στις συνελεύσεις, οι διαφωνίες μεταξύ ιδιοκτητών και η αδυναμία συγκέντρωσης των απαιτούμενων πλειοψηφιών μπορούν να καθυστερήσουν ακόμη και παρεμβάσεις που αφορούν βασικές υποδομές.
Ανελκυστήρες, υδραυλικά, πυρασφάλεια, κεντρική θέρμανση, ενεργειακές αναβαθμίσεις και συντήρηση κοινόχρηστων χώρων αποτελούν χαρακτηριστικά παραδείγματα θεμάτων που συχνά εξελίσσονται σε διαμάχες.
Το αποτέλεσμα είναι να αυξάνεται η απροθυμία των ιδιοκτητών να αναλάβουν τον ρόλο του διαχειριστή. Σε αρκετές περιπτώσεις, κανείς δεν θέλει να αναλάβει την ευθύνη για την είσπραξη χρημάτων, την αντιμετώπιση οφειλετών ή τη λήψη αποφάσεων που μπορεί να προκαλέσουν αντιδράσεις.
Στην εξίσωση προστίθενται και οι παλαιοί κανονισμοί των πολυκατοικιών, οι οποίοι σε πολλές περιπτώσεις περιλαμβάνουν ασαφείς ή πλέον ανεφάρμοστες διατάξεις. Έτσι, ζητήματα που θα μπορούσαν να επιλυθούν με έναν σαφή κανόνα καταλήγουν να προκαλούν προσωπικές συγκρούσεις μεταξύ των ενοίκων.
Κλειστά διαμερίσματα και ιδιοκτήτες που βρίσκονται στο εξωτερικό
Μία ακόμη πιο σύνθετη κατηγορία προβλημάτων δημιουργούν τα κλειστά διαμερίσματα, ιδιαίτερα όταν οι ιδιοκτήτες τους δεν κατοικούν στην Ελλάδα.
Τα εκατοντάδες χιλιάδες ακίνητα που παραμένουν χωρίς χρήση μπορούν να δημιουργήσουν σημαντικές εκκρεμότητες ως προς τα κοινόχρηστα. Σε αρκετές περιπτώσεις, οι ιδιοκτήτες είτε δεν ανταποκρίνονται στις υποχρεώσεις τους είτε είναι δύσκολο να εντοπιστούν και να επικοινωνήσουν με τη διαχείριση.
Το πρόβλημα έχει αποκτήσει πρόσθετη διάσταση τα τελευταία χρόνια, καθώς αρκετά ακίνητα έχουν αποκτηθεί από ξένους επενδυτές μέσω του προγράμματος Χρυσή Βίζα. Μεταξύ της αγοράς ενός ακινήτου και της επαναχρησιμοποίησής του, συνήθως μέσω μακροχρόνιας μίσθωσης, μπορεί να μεσολαβήσουν αρκετοί μήνες.
Σε αυτό το διάστημα, η πολυκατοικία συνεχίζει να λειτουργεί κανονικά και να έχει έξοδα, ενώ η είσπραξη των αναλογούντων ποσών μπορεί να καταστεί εξαιρετικά δύσκολη. Ο ιδιοκτήτης μπορεί να βρίσκεται στο εξωτερικό, ενώ οι εκπρόσωποί του στην Ελλάδα, όπως μεσιτικά γραφεία ή εταιρείες διαχείρισης, δεν είναι πάντοτε διαθέσιμοι να αναλάβουν την οικονομική υποχρέωση.
Χαρακτηριστική είναι η περίπτωση μεγάλου οικιστικού συγκροτήματος στην Κηφισιά, όπου η διαχείριση αντιμετώπισε σοβαρές δυσκολίες στην είσπραξη κοινοχρήστων από ακίνητα ξένων ιδιοκτητών.
Σε μία περίπτωση, μεσιτικό γραφείο είχε μεσολαβήσει για την πώληση διαμερίσματος σε επενδυτή από το Ντουμπάι. Όταν προέκυψε ανάγκη καταλογισμού των κοινοχρήστων, το γραφείο φέρεται να αρνήθηκε να δώσει τα στοιχεία του νέου ιδιοκτήτη, επικαλούμενο ζητήματα προστασίας προσωπικών δεδομένων.
Η εκκρεμότητα παρέμεινε για περίπου τρία χρόνια, μέχρι το ακίνητο να μεταπωληθεί σε Έλληνα αγοραστή. Μόνο τότε κατέστη εφικτό να αλλάξει ουσιαστικά η κατάσταση και να αντιμετωπιστεί η συσσωρευμένη υποχρέωση.
Χρέος 7.500 ευρώ από διαμέρισμα της Χρυσής Βίζας
Ακόμη πιο χαρακτηριστική είναι δεύτερη περίπτωση στο ίδιο συγκρότημα, όπου μεγάλο διαμέρισμα αποκτήθηκε από Κινέζο επενδυτή μέσω της Χρυσής Βίζας.
Η ιδιοκτήτρια δεν είχε ενημερωθεί εγκαίρως για τις υποχρεώσεις που συνδέονταν με τη λειτουργία της πολυκατοικίας, ενώ η διαχείριση δεν διέθετε τρόπο άμεσης επικοινωνίας μαζί της.
Η οφειλή από τα κοινόχρηστα έφτασε τελικά περίπου 7.500 ευρώ. Μέρος του προβλήματος αντιμετωπίστηκε μετά την αλλαγή εκπροσώπησης του ακινήτου και την τακτοποίηση σημαντικού τμήματος της οφειλής.
Ωστόσο, το πρόβλημα δεν εξαλείφθηκε. Νέα χρέη άρχισαν να συσσωρεύονται, ενώ το μεσιτικό γραφείο που είχε αναλάβει τη διαχείριση του ακινήτου υποστήριζε ότι δεν μπορούσε να καλύψει τις υποχρεώσεις μέχρι να βρεθεί νέος μισθωτής.
Πρόκειται για ένα χαρακτηριστικό παράδειγμα του κενού που μπορεί να δημιουργηθεί ανάμεσα στην κυριότητα ενός ακινήτου, τη διαχείρισή του και την υποχρέωση καταβολής των κοινοχρήστων.
Τι αλλάζει με τον νέο Κώδικα Ιδιοκτησίας
Μέσα σε αυτό το περιβάλλον, ο νέος Κώδικας Ιδιοκτησίας που βρίσκεται υπό επεξεργασία επιχειρεί να βάλει ένα πιο σαφές πλαίσιο στη λειτουργία των πολυκατοικιών.
Κεντρική επιδίωξη είναι η θεσμική κατοχύρωση του διαχειριστή και η διαμόρφωση σαφέστερων κανόνων σχετικά με τα καθήκοντα, τη νομιμοποίησή του και τις υποχρεώσεις όσων αναλαμβάνουν τη διαχείριση ενός κτιρίου.
Παράλληλα, εξετάζεται η δημιουργία μιας ταχύτερης νομικής διαδικασίας για την είσπραξη απλήρωτων κοινοχρήστων, ώστε η διαχείριση να μην χρειάζεται να ακολουθεί χρονοβόρες διαδικασίες για να διεκδικήσει σχετικά μικρές, αλλά κρίσιμες για τη λειτουργία μιας πολυκατοικίας, οφειλές.
Στο τραπέζι βρίσκεται επίσης πρόταση για σύνδεση της πώλησης ενός ακινήτου με την τακτοποίηση των οφειλών του προς την πολυκατοικία.
Συγκεκριμένα, έχει προταθεί ο ιδιοκτήτης που επιθυμεί να πουλήσει το ακίνητό του να υποχρεώνεται να προσκομίζει στον συμβολαιογράφο υπεύθυνη δήλωση του διαχειριστή ότι δεν υπάρχουν οφειλές κοινοχρήστων. Η δήλωση θα μπορούσε να εκδίδεται ηλεκτρονικά μέσω του gov.gr και να προσαρτάται στο συμβόλαιο μεταβίβασης.
Με τον τρόπο αυτό θα δημιουργούνταν ένας μηχανισμός που θα λειτουργούσε ως δικλείδα προστασίας για τους συνεπείς ιδιοκτήτες, περιορίζοντας το ενδεχόμενο να μετακυλίεται το κόστος των παλαιών οφειλών στους υπόλοιπους ενοίκους.
Θυροκόλληση για τις διαταγές πληρωμής
Μία ακόμη αλλαγή που έχει προταθεί αφορά τον τρόπο με τον οποίο επιδίδεται η διαταγή πληρωμής σε ιδιοκτήτες που δεν καταβάλλουν τα κοινόχρηστα.
Σήμερα, όταν ο ιδιοκτήτης βρίσκεται στο εξωτερικό και δεν υπάρχει άμεση επικοινωνία μαζί του, η διαδικασία μπορεί να γίνει ιδιαίτερα δύσκολη. Σε τέτοιες περιπτώσεις, η αναζήτησή του μπορεί να απαιτήσει επικοινωνία μέσω του υπουργείου Εξωτερικών και της αρμόδιας πρεσβείας.
Η πρόταση προβλέπει να μπορεί η επίδοση της εντολής διαταγής πληρωμής να πραγματοποιείται απευθείας στο ακίνητο, ακόμη και μέσω θυροκόλλησης.
Η αλλαγή αυτή θα μπορούσε να περιορίσει σημαντικά τις καθυστερήσεις και να δώσει στους διαχειριστές ένα πιο αποτελεσματικό εργαλείο για την αντιμετώπιση των οφειλών.
Το ζητούμενο, πάντως, δεν είναι μόνο η αντιμετώπιση των κοινοχρήστων. Η αναμόρφωση του θεσμικού πλαισίου καλείται να απαντήσει συνολικά σε μια νέα πραγματικότητα, όπου οι πολυκατοικίες έχουν περισσότερους ιδιοκτήτες που ζουν στο εξωτερικό, περισσότερα κλειστά ακίνητα, αυξημένες ανάγκες συντήρησης και υψηλότερες απαιτήσεις ενεργειακής και τεχνικής αναβάθμισης.
Για τους συνεπείς ιδιοκτήτες, το ζητούμενο είναι ένα πιο δίκαιο σύστημα. Για τους διαχειριστές, ένα σαφές πλαίσιο ευθυνών και αρμοδιοτήτων. Και για τις ίδιες τις πολυκατοικίες, ένας τρόπος να λαμβάνονται οι αναγκαίες αποφάσεις χωρίς κάθε ζήτημα να καταλήγει σε χρόνια αντιπαράθεση.
Σχολίασε εδώ
Για να σχολιάσεις, χρησιμοποίησε ένα ψευδώνυμο.