Της Στεφανίας Σούκη
Σταθεροποίηση στις τιμές των κατοικιών παρά την έλλειψη ζήτησης από υποψήφιους αγοραστές και τις ελάχιστες συναλλαγές που έχουν πραγματοποιηθεί κατά το πρώτο εξάμηνο του 2016.
Αυτό βλέπουν από το δεύτερο τρίμηνο του 2016 οι αναλυτές της Eurobank Property Services, προσθέτοντας ότι η σταθεροποίηση των τιμών παρατηρείται σε όλες τις κατηγορίες των κατοικιών, με το βασικό χαρακτηριστικό πάντως της αγοράς να παραμένει η πολύ χαμηλή ζήτηση. Η θυγατρική του ομίλου της Eurobank καταγράφει τις τάσεις και στα επαγγελματικά ακίνητα, όπως αυτές έχουν διαφανεί στο τέλος του πρώτου εξαμήνου του τρέχοντος έτους, προβλέποντας σταθεροποίηση των ενοικίων σε γραφεία, καταστήματα αλλά και αποθηκευτικούς χώρους και άνοδο σε προσφορά αλλά και ζήτηση ειδικά στην κατηγορία των γραφείων.
Η α’ κατοικία και τα διαμερίσματα του… 10χίλιαρου
Οσον αφορά στη ζήτηση για αγορά κατοικίας, η ανάλυση της Eurobank Property Services για τις τάσεις στην ελληνική αγορά ακινήτων (Ιούλιος 2016) αναφέρει ότι αυτή παραμένει, σε ένα γενικότερο πλαίσιο, χαμηλή, ωστόσο για τις «καλές» περιοχές του κέντρου της Αθήνας (Κολωνάκι και Ανάκτορα), όπως και τα νότια προάστια, παρατηρείται σταθερότητα κυρίως λόγω του ενδιαφέροντος που εκδηλώνεται από Ελληνες αλλά και ξένους επενδυτές (Κινέζους, Αιγυπτίους κ.ά.), οι οποίοι ενδιαφέρονται για την εξασφάλιση άδειας διαμονής όπως αυτή προβλέπεται για κατοίκους εκτός Ε.Ε. με αγορά ακινήτου αξίας άνω των 250.000 ευρώ. Οι τελευταίοι ενδιαφέρονται περισσότερο για σπίτια κοντά στο παραλιακό μέτωπο. Από την άλλη πλευρά, οι Ελληνες που ζουν στο εξωτερικό εκδηλώνουν αυτή τη στιγμή ενδιαφέρον κυρίως για κατοικίες στο κέντρο της Αθήνας, καθώς και στη Γλυφάδα, στη Βούλα και τη Βουλιαγμένη.
Οι αναλυτές της Eurobank επισημαίνουν ότι η βασική ανησυχία που εκφράζεται από τους υποψήφιους αγοραστές- εξ ου και δεν πραγματοποιούνται τελικά αγοραπωλησίες- έχει να κάνει με το αβέβαιο οικονομικό και πολιτικό περιβάλλον, τη φορολογία και τα capital controls. Την ίδια άποψη εκφράζει και η Τράπεζα της Ελλάδος, η οποία συνδέει την ιδιαίτερα περιορισμένη ζήτηση και τις υπερβολές προς τα κάτω στην αγορά των διαμερισμάτων του… 10χίλιαρου με τα υψηλά ποσοστά ανεργίας, τη φορολογική επιβάρυνση της ακίνητης περιουσίας και την έλλειψη ρευστότητας. Η ΤτΕ έχει καταγράψει σωρευτική μείωση στις τιμές των διαμερισμάτων ανά την Ελλάδα κατά 41,3% από το 2008 (μέσο επίπεδο) έως το α’ τρίμηνο του 2016, με τη μείωση να καταγράφεται υψηλότερη για τα παλαιά διαμερίσματα και την τάση να παραμένει πτωτική – αν και με ηπιότερους ρυθμούς για το υπόλοιπο του 2016. Ανά γεωγραφική περιοχή, εντονότερη υποχώρηση των τιμών καταγράφηκε στα δύο μεγάλα αστικά κέντρα (για την Αθήνα η μέση πτώση των τιμών είναι σωρευτικά 43,5% και για τη Θεσσαλονίκη στο 45,2%) έναντι των άλλων μεγάλων πόλεων, όπου η σωρευτική πτώση είναι στο 39,4%, και λοιπών περιοχών – στο 36,8%.
Ακριβώς στα δύο μεγάλα αστικά κέντρα και τις πιο υποβαθμισμένες περιοχές εντοπίζονται οι πολύ χαμηλές τιμές, με τα διαμερίσματα που πωλούνται πέριξ των 10.000 ευρώ να έχουν ως βασικά χαρακτηριστικά την παλαιότητα (βρίσκονται κατά κύριο λόγο σε πολυκατοικίες της δεκαετίας του ’60 στο κέντρο της Αθήνας) και τον χαμηλό όροφο, αφού πρόκειται στη συντριπτική τους πλειονότητα για ημιυπόγεια. Μια σύντομη έρευνα σε ένα από τα μεγαλύτερα sites αγγελιών αρκεί για να εντοπίσει τα συγκεκριμένα ακίνητα, τα οποία στη γλώσσα της αγοράς λέγονται αλλιώς και «ρετάλια». Αυτή τη στιγμή στο κέντρο της Αθήνας πωλούνται περί τα 1.100 διαμερίσματα έως 15.000 ευρώ και τιμή ανά τετραγωνικό μέτρο που ξεκινά από τα 220 ευρώ, κυρίως για ημιυπόγεια, σε περιοχές με μεγάλη προσφορά, όπως η Κυψέλη, ο Κολωνός και η πλατεία Βικτωρίας. Στα Πετράλωνα οι τιμές ανά τ.μ. ανεβαίνουν και ξεκινούν από τα 260 ευρώ, ενώ στο Παγκράτι και τους Αμπελοκήπους οι τιμές πώλησης γι’ αυτού του είδους τα σπίτια κυμαίνονται πέριξ των 300 ευρώ ανά τ.μ. Φυσικά, υπάρχουν και παραδείγματα με ακόμη χαμηλότερες τιμές. Ιδού μερικά:
– Διαμέρισμα στο Πεδίο του Αρεως 50 τ.μ., ημιυπόγειο, κατασκευή του ’65, πωλείται 9.000 ευρώ ή 180 ευρώ ανά τ.μ.
– Διαμέρισμα 60 τ.μ. στα Εξάρχεια, ημιυπόγειο, κατασκευή του ’60, πωλείται 8.500 ευρώ ή 142 ευρώ ανά τ.μ.
– Διαμέρισμα 50 τ.μ. στον Αγιο Παντελεήμονα, υπόγειο, κατασκευή του ’70, πωλείται 8.000 ευρώ ή 160 ευρώ ανά τ.μ.
– Διαμέρισμα στον Αγιο Αρτέμιο 66 τ.μ., ημιυπόγειο, κατασκευή του ’68, με αποθήκη 10 τ.μ., πωλείται 10.000 ευρώ ή 152 ευρώ ανά τ.μ.
H β’ κατοικία
Οσον αφορά στην παραθεριστική κατοικία, όπως αναφέρει η ανάλυση της Eurobank Property Services, τόσο σε επίπεδο τιμών όσο και προσφοράς, στο τέλος του πρώτου εξαμήνου του 2016 παρατηρήθηκε σταθερότητα ή σημειώθηκε μικρή πτώση σε σύγκριση με το πρώτο τρίμηνο του 2016. Παρόλο που η ζήτηση παραμένει χαμηλή, οι καλύτερες περιοχές σε νησιά όπως η Μύκονος, η Σαντορίνη, η Ρόδος και η Κρήτη φαίνεται ότι παραμένουν ελκυστικές για μεγάλο αριθμό ξένων αγοραστών ή Ελλήνων, κυρίως αυτούς που ζουν στο εξωτερικό. Επιπλέον, υπήρξε μεγάλη ζήτηση για καλής ή ακόμη και μεσαίας ποιότητας παραθεριστικές κατοικίες για ενοίκιο με την εβδομάδα, αλλά και πώληση, με στόχο τις υψηλές αποδόσεις, κυρίως σε Μύκονο και Σαντορίνη. Το τρίτο τρίμηνο του 2016 (και με δεδομένες τις καλές επιδόσεις του ελληνικού τουρισμού) προβλέπεται να είναι πολύ καλό για την παραθεριστική κατοικία στην Ελλάδα, δεδομένου ότι αυτή η περίοδος ενδείκνυται για επενδύσεις στη συγκεκριμένη αγορά, αναφέρεται χαρακτηριστικά.
Tα επαγγελματικά ακίνητα
Καλύτερα, τηρουμένων πάντα των αναλογιών, διαμορφώνονται οι τάσεις στον τομέα των επαγγελματικών ακινήτων.
Ως προς τα εμπορικά ακίνητα, σύμφωνα με τους επιτελείς της θυγατρικής του ομίλου της Eurobank, τα ενοίκια για «καλούς» εμπορικούς χώρους κυμάνθηκαν στο πρώτο εξάμηνο του έτους μεταξύ 100 και 140 ευρώ ανά τ.μ. Στις μεγάλες εμπορικές πιάτσες η αγορά έδειξε σταθερότητα, με σημάδια αύξησης των ενοικίων σε συγκεκριμένες περιπτώσεις ακινήτων.
Σταθερή ζήτηση και κινητικότητα υπήρξε στις μεγάλες -παραδοσιακά εμπορικές- πιάτσες, όπως η Ερμού, η Κηφισιά, το Κολωνάκι και η Γλυφάδα, ενώ στα μεγάλα εμπορικά κέντρα η ζήτηση επίσης ήταν σταθερή, παρά το γεγονός ότι τα ενοίκια είναι σε αυτές τις περιπτώσεις πιο ανταγωνιστικά και κυμαίνονται κοντά στα 42 ευρώ ανά τ.μ. Οι καθαρές αποδόσεις για τα καλύτερα εμπορικά ακίνητα που μισθώνονται σε αξιόπιστους μισθωτές (βλ. μεγάλες αλυσίδες) κυμαίνονται μεταξύ 7,25%-8%, ενώ στα εμπορικά κέντρα τα αντίστοιχα ποσοστά διαμορφώνονται μεταξύ 8,25% και 9%.
Αξιοσημείωτη εξάλλου δραστηριότητα από εγχώριες και ξένες αλυσίδες για πιθανή επέκταση παρατηρούν οι αναλυτές της Eurobank Property στις μεγαλύτερες επαρχιακές πόλεις και τα νησιά (όπως συμβαίνει στην περίπτωση της σουηδικής αλυσίδας ένδυσης Η&Μ, της αλυσίδας ένδυσης Funky Buddha, της αλυσίδας καθαριστηρίων 5asec, της αλυσίδας οικιακού εξοπλισμού Jysk κ.ά.). Σταθερή παραμένει η ζήτηση στα malls με την έλευση και νέων αλυσίδων -όπως η αλυσίδα ένδυσης Aeropostale, από τον χώρο της ομορφιάς η 3INA κ.ά.-, ενώ περιορισμένη κινητικότητα παρατηρείται στις δευτερεύουσες αγορές, με τη ζήτηση για νέες μισθώσεις να αφορά κυρίως σούπερ μάρκετ, καφέ και γενικότερα χώρους εστίασης.
Στους χώρους γραφείων η μέση τιμή του ενοικίου γι’ αυτά των υψηλών προδιαγραφών διατηρήθηκε στο τέλος του πρώτου εξαμήνου του 2016 μεταξύ 11 και 14 ευρώ ανά τ.μ. Οι τιμές για μισθώσεις γραφείων δεύτερης, τρίτης και τέταρτης κατηγορίας (κυρίως εκτός των βασικών οδικών αξόνων, σε παλιότερα κτίρια) σημείωσαν περαιτέρω πτώση φτάνοντας μεταξύ 5-7 ευρώ ανά τ.μ. κυρίως λόγω του μεγάλου αριθμού των κενών χώρων. Οι επενδυτές ζητούν αποδόσεις μεταξύ 8%- 9% όταν πρόκειται να αγοράσουν γραφειακούς χώρους υψηλών προδιαγραφών, μισθωμένους σε αξιόπιστες εταιρείες σε «καλές» περιοχές της Αθήνας. Συνολικά, η δραστηριότητα στην εγχώρια αγορά γραφείων παραμένει περιορισμένη δεδομένου ότι οι εταιρείες έχουν αποφασίσει να εξορθολογήσουν τα κόστη τους και να αναδιοργανώσουν το χαρτοφυλάκιο των ακινήτων τους, αναβάλλοντας τα όποια σχέδια επέκτασης έως τη σταθεροποίηση του γενικότερου οικονομικού περιβάλλοντος.
Ζήτηση υπάρχει για γραφεία από 500 τ.μ. έως 1.500 τ.μ. σε πρωτοκλασάτους χώρους κυρίως στη λεωφόρο Κηφισίας και το κέντρο της Αθήνας, κοντά στο Σύνταγμα, ενώ πολύ περιορισμένη είναι η ζήτηση για παλιότερα γραφεία, γ’ και δ’ κατηγορίας. Αυτό που παρατηρεί η ανάλυση της Eurobank Property Services είναι ότι υπάρχει καινούριο ενδιαφέρον για παλιά κτίρια με δυνατότητα ανακαίνισης για τη δημιουργία μικρών ξενοδοχείων ή hostels στο ιστορικό κέντρο της Αθήνας. Στην αγορά των αποθηκευτικών χώρων και των logistics οι τιμές των ενοικίων παρέμειναν μεταξύ 2,5 και 3,5 ευρώ ανά τ.μ. για τους χώρους α’ ποιότητας στο τέλος του πρώτου εξαμήνου του έτους, με την προσφορά καινούριων χώρων να παραμένει περιορισμένη, δεδομένου ότι οι όποιες καινούριες αποθήκες είναι κατά… παραγγελία και μισθώνονται ή πωλούνται εκ των προτέρων. Οι αποδόσεις στην αγορά των logistics παραμένουν στο 11,7%, ενώ η ζήτηση από πλευράς των ενδιαφερόμενων εταιρειών εντοπίζεται σε αποθήκες από 500 τ.μ. έως 2.000 τ.μ., και πάνω από 10.000 τ.μ. όταν πρόκειται για χώρους logistics, με όλες τις σύγχρονες προδιαγραφές και 15% ελεύθερων γραφειακών χώρων. Σε αυτή την κατηγορία ακινήτων, πρωταγωνίστριες από πλευράς ζήτησης για νέους χώρους είναι οι αλυσίδες σούπερ μάρκετ.
Συνολικά, ως προς τις προοπτικές των επαγγελματικών ακινήτων, όπως αναφέρουν και οι αναλυτές της Τραπέζης της Ελλάδος, με την προϋπόθεση της αποκατάστασης συνθηκών σταθερότητας, ο τομέας των τουριστικών ακινήτων – ξενοδοχειακών μονάδων, αλλά και εκείνος των μισθωμένων γραφειακών χώρων και των καταστημάτων υψηλών προδιαγραφών αναμένεται να αποτελέσουν το επίκεντρο του ενδιαφέροντος από την πλευρά της ζήτησης για τα επαγγελματικά ακίνητα. Παράλληλα, το γενικότερο ενδιαφέρον για μεγάλου μεγέθους αποθηκευτικούς χώρους υψηλών προδιαγραφών, το οποίο ενισχύθηκε κατά τη διάρκεια του 2014 αλλά ατόνησε το 2015, αναμένεται να ανανεωθεί.