Μηχανισμός ανόδου για το ΧΑ οι τράπεζες με σύμμαχο τα… ακίνητα

Του Δημήτρη Παφίλα

Ως ένα μηχανισμό ανόδου από ακίνητα (real estate play) έχουν αρχίσει να βλέπουν τις τράπεζες οι ξένοι επενδυτές. Επειδή δε μία απο τις μεγαλύτερες εταιρείες του κλάδου επενδύσεων ακινήτων, η Grivalia, οδηγείται σε συγχώνευση απο την Eurobank, οι ξένοι επενδυτές θα προτιμήσουν τις τράπεζες καθώς η αύξηση των τιμών των ακινήτων θα αποτυπωθεί στα βιβλία, είτε αρχικά με λιγότερες προβλέψεις, είτε με κέρδη από πωλήσεις ακινήτων. Εν όψει εκλογών, μάλιστα, οι επενδυτές πρόκειται να εξετάσουν ποιά κυβέρνηση θα εξασφαλίσει την καλύτερη πολιτική που θα προκαλέσει άνοδο στις τιμές των ακινήτων.

Συγκεκριμένα, στις πρόσφατες παρουσιάσεις των ελληνικών τραπεζών, οι ξένοι επενδυτές ρωτούν περισσότερο για την κατάσταση της αγοράς ακινήτων. Μια ισχυρή άνοδος στις τιμές των ακινήτων επηρεάζει τα χαρτοφυλάκια, εφόσον βεβαίως πουληθούν ακινήτα σε υψηλότερες τιμές απο τα βιβλία και καταγράφουν τα κέρδη από τις τράπεζες. Ο υπολογισμός βεβαίως δεν είναι εύκολος διότι πρέπει να γίνεται πάνω σε ακίνητα στα οποία η Τράπεζα μπορεί να τα οδηγήσει σε πώληση, δηλαδή σε ακίνητα τα οποία στηρίζονται σε δάνεια τα οποία δεν εξυπηρετούνται (μη εξυπηρετούμενα ανοίγματα NPE κατά τον ορισμό του Ευρωπαίου επόπτη).

Εξάλλου, θεωρητικά τα οφέλη προκύπτουν μόνο όταν οι Τράπεζες πωλούν τα ακίνητα σε υψηλότερες τιμές απο τα βιβλία. Εδώ και χρόνια, και κυρίως, κατά την περίοδο τις κρίσης οι τράπεζες λάμβαναν υψηλές προβλέψεις για την διαφορά των τιμών των ακινητών σε σχέση με όσα ήταν γραμμένα στον ισολογισμό και τα βιβλία. Θεωρητικά λοιπόν, οι τράπεζες όσο αυξάνονται οι τιμές, θα λαμβάνουν λιγότερες προβλέψεις.

Τραπεζικό στέλεχος εξηγεί ότι, το όφελος πρέπει να καταγραφεί δηλαδή να υπάρχει μια πώληση σε υψηλότερες τιμές. Όταν το κέρδος από τις συναλλαγές πώλησης ακινήτων καταγραφεί τότε θα δημιουγηθούν και τα κέρδη.

Ο ρεαλιστικός υπολογισμός της Τράπεζας Πειραιώς: Μια αύξηση σημαίνει βελτίωση 50 – 100 εκατ. ευρώ

Μια πρώτη γεύση για τις θετικές επιδράσεις των τιμών ακινήτων στην Ελλάδα έδωσε ο όμιλος της Τραπέζης Πειραιώς. Όπως θα δούμε, η Τράπεζα Πειραιώς στην πρόσφατη παρουσίαση των αποτελεσμάτων καθώς και στην παρουσίαση στις ΗΠΑ επιχείρησε να υπολογίσει το όφελος που θα έχει στην βάση των ακινητων τα οποία θα μπορούσε να πουλήσει, δηλαδή στα κόκκινα δάνεια.

Συγκεριμένα, σε μια διαφάνεια η Τράπεζα Πειραιώς εμφάνισε ότι διαθέτει μια αξία ακινήτων 23 δισ. ευρώ που είναι τα καλύμματα για δάνεια και 3 δισ. ευρώ ιδιόκτητα ακίνητα. Με βάση αυτά τα στοιχεία η Τράπεζα Πειραιώς υπολόγισε ότι, για κάθε αύξηση 1% (100 μονάδες βάσης) σταδιακής αύξησης στις τιμές των ακινήτων η εκτιμώμενη βελτίωση για την εταιρική αξία της τράπεζας είναι κατά προσέγγιση 50 έως 100 εκατ.ευρώ. 

Ο υπολογισμός λοιπόν πραγματοποιήθηκε σε όσα ακίνητα έχουν «σκάσει» και όχι στην συνολική αξία των ακινήτων τα 23 δισ. ευρώ, καθώς τότε ο υπολογισμός δεν θα στηρίζονταν πουθενά και θα ήταν αυθαίρετος.

Εurobank : Στα 90 εκατ. ευρώ το όφελος απο τα δάνεια που έχουν καλύμματα

Στην τράπεζα Eurobank, αν ληφθούν υπόψη τα κόκκινα δάνεια με καλύμματα ακίνητα (7 δισ. ευρώ και τα 2 δισ. ευρώ τα οποία θα τιτλοποιηθούν) το όφελος που θα προέκυπτε σε μια άνοδο τιμών θα ήταν 90 εκατ. ευρώ. Η Αlpha Bank στα αποτελέσματα της ανέφερε πως από το 2007, για πρώτη φορά ο τομέας του real estate και ειδικότερα των κατοικιών έχει καταγράψει ανάκαμψη 1,5%. Συνολικά, όμως, και σε βάθος χρόνου, όπως προσθέτει, οι τιμές απο το 2009 βρίσκονταν σε αρνητικό έδαφος -5% και την τελευταία διετία (2017-2018) έχει καταγραφεί άνοδος 20% στις κατοικίες, στα ιδιωτικά κτίρια 1% (όγκος πώλησης κατοικιών). Την ίδια ώρα, όμως, τα στεγαστικά δάνεια παρέμεναν αρνητικά, αν και τα πρόσφατα στοιχεία δείχνουν ανάκαμψη.

Ποιό θα είναι το ποντάρισμα και το trade εν όψει εκλογών – Ποιός θα ακολουθήσει την καλύτερη πολιτική για τα ακίνητα

Σύμφωνα με τα όσα ισχυρίζονται προς τα ελληνικά τμήματα investor relations, οι ξένοι επενδυτές δεν έχουν πρόβλημα, είτε ο Σύριζα παραμείνει στην κυβέρνηση, είτε έλθει η φιλικότερη προς τις επιχειρήσεις Νέα Δημοκρατία. Συγκεκριμένα, και τα δυο κόμματα έχουν καταγραφεί ως κόμματα του κύριου ρεύματος και όχι λαϊκιστικά, αν και οι παροχές που έχουν από τον Σύριζα παραπέμπουν σε λαϊκιστικό κόμμα.

Επιπλέον, ο Σύριζα σε ότι αφορά τα ακίνητα δεν μπορεί να υποστηρίξει επαρκώς ένα αφήγημα μείωσης των φόρων, καθώς είχε πει πως θα καταργήσει το νόμο ΕΝΦΙΑ -ενώ τον αύξησε– ενώ με τους υπόλοιπους φόρους και τα βάρη οδήγησε χιλιάδες φορολογούμενους σε πωλήσεις ακινήτων προκειμένου να εξυπηρετήσουν τα όποια χρέη προς το δημόσιο.

Σε κάθε περίπτωση, οι ξένοι επενδυτές, εν όψει εκλογών, θα κοιτάξουν τις εξαγγελίες των κομμάτων και κατά πόσο τα μέτρα θα ευνοήσουν τις τράπεζες. Είναι φυσικό ότι, αν η επόμενη κυβέρνηση ακολουθήσει μια πολιτική η οποία θα ευνοεί τα ακίνητα τότε θα αλλάξει και η εικόνα της αγοράς ακινήτων και κατ΄επέκταση των χαρτοφυλακίων των τραπεζών.

Μέχρι τώρα όλες οι μνημονιακές κυβερνήσεις και περισσότερο η κυβέρνηση του Σύριζα έπληξε σοβαρά την ακίνητη περιουσία των Ελλήνων. Όσο πιο πολύ απελευθερωθεί από τους φόρους και τα βάρη η αγορά των ακινήτων, τόσο μεγαλύτερα θα είναι τα οφέλη για τις τράπεζες. Ξένος επενδυτής ισχυρίζεται ότι αν εξαλειφθούν ο φόρος ιδιοκατοίκησης και τα τεκμήρια γαι την πρώτη κατοικία, τότε μια άνθιση στην οικοδομή και τις κατασκευές θα έχει εκρηκτικές και θετικές επιδράσεις στις τράπεζες. Βεβαίως, αυτό είναι το αισιόδοξο και ανοδικό σενάριο και όλοι γνωρίζουν ότι, τα γεγονότα δεν εξελίσσονται γραμμικά, αλλά με διακυμάνσεις.