Οικονομία

Αυξήθηκαν οι εκδόσεις στεγαστικών δανείων το 2020 (πίνακας)

  • Θεμιστοκλής - Ανδρέας Μπάκας*


Σε αύξηση της ιδίας συμμετοχής οδήγησε η πανδημία τους δανειολήπτες

Τα τραπεζικά ιδρύματα από το 2019 έχουν ξεκινήσει δυναμικά τη διαφήμιση για τη χορήγηση στεγαστικών δανείων, έπειτα από μια περίοδο που ο όρος στεγαστική πίστη είχε ξεχαστεί. Σήμερα, δεν είναι λίγα τα τραπεζικά ιδρύματα που στοχεύουν σε μερίδιο «αγοράς» χορήγησης στεγαστικών δανείων, εκμεταλλευόμενοι την αύξηση των καταθέσεων κατά 16,4 δισ. ευρώ εν μέσω πανδημίας.

Αξίζει να αναφέρουμε ότι δεν είναι λίγα τα τραπεζικά ιδρύματα που σχεδιάζουν νέα μοντέλα στεγαστικών δανείων με ευνοϊκούς όρους επιτοκίων, ασφαλιστικές καλύψεις, μικρή ιδία συμμετοχή αλλά και την εν δυνάμει εφαρμογή του leasing.

Τα κριτήρια χορήγησης στεγαστικών δανείων είναι περισσότερο «σκληρά» σε σχέση με το παρελθόν, καθώς και το ποσοστό χρηματοδότης του ακινήτου να μη διαμορφώνεται πλέον στο 100% ή/και στο 120% της αξίας όπως στο παρελθόν, αλλά να απαιτείται ένα ποσοστό 20%-30% ως ίδια συμμετοχή επί της τιμής αγοράς του ακινήτου για να χορηγηθεί το στεγαστικό δάνειο.

Αξίζει να αναφέρουμε ότι αν ο ενδιαφερόμενος διαθέσει ο ίδιος το 25 % της αξίας αγοράς του ακινήτου και δανειοδοτηθεί το υπόλοιπο 75 % τότε σε πολλές περιπτώσεις η μηνιαία δόση του στεγαστικού δανείου διάρκειας 30 ετών, διαμορφώνεται ακόμη και στο 50 % του μηνιαίου μισθώματος, αν μίσθωνε το συγκεκριμένο ακίνητο που ενδιαφέρεται να αγοράσει.

Γενικότερα υπάρχουν πολλές περιπτώσεις που η δόση του δανείου ακόμη και στη περίπτωση 100% χρηματοδότησης ( σήμερα οι τράπεζες δανειοδοτούν το 75 % της αξίας), είναι μικρότερη από το μηνιαίο μίσθωμα μετά την ραγδαία αύξηση των μισθωμάτων τα τελευταία χρόνια .
Σήμερα το μεγαλύτερο ποσοστό των αγοραστών με στόχο την ιδιοκατοίκηση, που δανειοδοτούνται είναι ένστολη ή/και δημόσιοι υπάλληλοι ηλικίας έως 45 ετών. Η ιδία συμμετοχή προέρχεται κυρίως από το οικογενειακό περιβάλλον, ιδιαίτερα αν πρόκειται για νέα ζευγάρια ή από τη πώληση ακινήτου κυρίως στη περιοχή καταγωγής τους.

Τα στεγαστικά δάνεια τη χρονική περίοδο 2005-2009

Τη χρονική περίοδο 2005-2009 το ύψος του μέσου στεγαστικού δανείου ήταν 110.000 € (συν 30.000€ – 40.000€  το επισκευαστικό για να καλυφθεί το ποσό αγοράς)  με το μέσο εμβαδόν της κατοικίας των δανειοληπτών 97 τμ, κυρίως ακίνητα νεόδμητα έως 5-10 ετών.

Αξίζει να αναφέρουμε ότι το 2005 το ύψος έκδοσης στεγαστικών δανείων 13,610 δισ. ευρώ και συμπίπτει με τις 56.000 νέες οικοδομικές άδειες που αντιστοιχούσαν σε 195.000 νέες κατοικίες.  Το αντίστοιχο χρονικό διάστημα το ελάχιστο κόστος αγοράς νεόδμητης κατοικίας μεταξύ 80 τμ. και 90 τμ. κυμαινόταν  μεταξύ 160.000 και 180.000 ευρώ, χωρίς στο ποσό αυτό να περιλαμβάνονται συμβολαιογραφικά, δικηγορικά και λοιπά έξοδα

Το 2006, το ποσοστό στεγαστικών δανείων με διάρκεια αποπληρωμής άνω των 26 χρόνων ήταν  στο 13%, ενώ αυτά της 15ετούς διάρκειας ήταν στο 39%. Ενώ, η πιο δημοφιλής διάρκεια αποπληρωμής, που κάλυπτε το 48% των περιπτώσεων, ήταν αυτή μεταξύ των 16 και 25 ετών.

Οι δανειολήπτες κατά 42% ήταν παντρεμένοι με παιδιά, εκ των οποίων το 7% νιόπαντροι.

Παράλληλα το οικονομικό προφίλ των δανειοληπτών ήταν:

  • Μέχρι 15.000 ευρώ ετήσιο εισόδημα > 30%
  • Από 15.000 – 30.000 ευρώ  ετήσιο εισόδημα > 25%
  • Άνω των 30.000 ευρώ ετήσιο εισόδημα > 45%

Το προφίλ του δανειολήπτη/δανείου το 2019:

Οι εν δυνάμει δανειολήπτες, ακόμα κι όταν πληρούν τα κριτήρια, είναι πολύ πιο επιφυλακτικοί για ψυχολογικούς λόγους. Παράλληλα, οι τράπεζες είναι πολύ πιο αυστηρές για να μη βρεθούν αντιμέτωπες με νέα γενιά «κόκκινων» δανείων.

Το 2019 εκδόθηκαν περίπου με 9.500 νέα στεγαστικά δάνεια ύψους 625 εκατ., με μέσο ύψος δανείου περίπου 65.000 ευρώ.  Πλέον καμία τράπεζα δεν χρηματοδοτεί πια στο 100% την αγορά ακινήτου, όπως στο παρελθόν που συχνά στο στεγαστικό προσετίθετο ένα επισκευαστικό κι ένα καταναλωτικό, για να συμπληρωθεί το ποσό αγοράς.

Αυτό σημαίνει ότι πρόσβαση σε δανεισμό για την αγορά κατοικίας έχουν μόνο όσοι έχουν επαρκείς αποταμιεύσεις, ώστε να καλύψουν το 25%-30% του τιμήματος. Και φυσικά η μηνιαία δόση του δανείου πρέπει να αντιστοιχεί στο 30%-40% του μηνιαίου εισοδήματός τους.
Ο δανειολήπτης του 2020 είναι περίπου 40-45 ετών, νιόπαντρος που η ιδία συμμετοχή είναι προϊόν δώρων από τους συγγενείς – φίλους και τις οικογενειακές οικονομίες. Ενώ δεν είναι λίγοι οι δανειολήπτες με παιδιά έως 10 ετών που η ιδία συμμετοχή στην αγορά ακινήτου προέρχεται από πώληση ήδη υπάρχον ακινήτου στην επαρχία ή/και σε οικογενειακές οικονομίες .

Ταυτόχρονα, το 60% των δανειοληπτών δεν έχουν πάρει ποτέ κάποιας μορφής δάνειο από τράπεζες.

Με το μέσο δάνειο στις 65.000€ και με συμμετοχή στην αξία αγοράς του ακινήτου 25%-30% ανάλογα με το προφίλ του δανειολήπτη, θα πρέπει το ακίνητο να μην ξεπερνά τις 85.000€-95.000€.

Μετά τις ραγδαίες αυξήσεις στις ζητούμενες τιμές πώλησης των ακινήτων τα τελευταία 2 χρόνια, ο ενδιαφερόμενος αγοραστής, θα πρέπει να επιλέξει ακίνητα από 40 έως 55 ετών στα προάστια της Αττικής, ενώ νεότερα ηλικιακά ακίνητα μπορεί να αναζητήσει στο Υπόλοιπο Αττικής όπως στο Μαρκόπουλο, Ωρωπό και Σπάτα.

Το προφίλ του δανειολήπτη/δανείου το 2020

Το 2020 σύμφωνα με στοιχεία των Τραπεζικών ιδρυμάτων, αυξήθηκε το μέσο δάνειο από τις 65.000€ που ήταν το 2019, στις 75.000€ το 2020.
Παράλληλα, η μέση αξία των ακινήτων που αποκτήθηκαν με τραπεζικό δανεισμό διαμορφώθηκε στα επίπεδα των 125.000€, έναντι των 85.000€-95.000€ το 2019.
Τα παραπάνω δεδομένα καταγράφουν ότι στην πλειονότητα τους οι υποψήφιοι αγοραστές διέθεταν ένα σημαντικό μέρος του τιμήματος, διότι βάση των στοιχείων των τραπεζών το μέσο ποσοστό δανειοδότησης επί της αξίας του ακινήτου διαμορφώθηκε στο 60%.
Τα παραπάνω δεδομένα καταγράφουν ότι ο υποψήφιος αγοραστής διέθετε το 40% ως ιδία συμμετοχή, ενώ θα μπορούσε βάση των τραπεζικών κριτηρίων να διαθέσει μόνο το 20%.

ΕΤΟΣ

Εκταμιεύσεις Στεγαστικών Δανείων , ποσά σε εκατ.

Μέσο Επιτόκιο (κυμαινόμενο) νέων στεγαστικών δανείων

2003

5.905

2004

8.036

2005

13.610

2006

15.444

2007

15.199

2008

12.435

2009

7.966

2010

6.695

3,6%

2011

4.772

4,2%

2012

5.011

3,0%

2013

3.728

2,8%

2014

1.584

2,9%

2015

733

2,7%

2016

577

2,8%

2017

601

3,0%

2018

610

2,9%

2019

625

3,0%

2020

687

2,5%

Πηγή: ΤτΕ, Επεξεργασία δεδομένων: Πανελλαδικό Δίκτυο Ε-Real Estates

Το υψηλό ποσοστό ιδίας συμμετοχής των υποψηφίων αγοραστών, αποδεικνύει ότι οι νέοι δανειολήπτες επιθυμούν να μειώσουν το κόστος χρηματοδότησης καθώς και το ρίσκο που αναλαμβάνουν.
Αν ο ενδιαφερόμενος αγοραστής επιθυμεί να στεγάσει την οικογένειά του σε διαμέρισμα άνω των 75τμ έναντι 125.000€, θα πρέπει να επιλέξει ακίνητα άνω των 35 ετών, ενώ νεότερα ηλικιακά ακίνητα μπορεί να αναζητήσει στο υπόλοιπο Αττικής, σε περιοχές όπως στον Ωρωπό, Κερατέα, Μαρκόπουλο και στα Σπάτα.

*O Θεμιστοκλής – Ανδρέας Μπάκας είναι ο Πρόεδρος του Πανελλαδικού Δικτύου E-Real Estates

Διαβάστε ακόμη 

Οι κινήσεις των Ελλήνων εφοπλιστών το 2021

Στέφανος Τσιτσιπάς: Η «χρυσή» ρακέτα – Έσοδα εκατομμυρίων από έπαθλα και επιχειρηματικές συμφωνίες

Λιανεμπόριο: Έκτακτη επιδότηση για κλειστές επιχειρήσεις – Δεν θα είναι επιστρεπτέα

Απόρρητο Απόρρητο