Σταθερές τάσεις ανάκαμψης στις περισσότερες περιοχές της Θεσσαλονίκη αναμένονται το 2020, με τις τιμές των κατοικιών στη συμπρωτεύουσα να έχουν σημειώσει ρυθμούς ανόδου την περασμένη χρονιά, πάνω από τις προσδοκίες, επιβεβαιώνοντας την ανάκαμψη της αγοράς μετά από την περίοδο της παρατεταμένης κρίσης στο real estate.

Στο «μέτωπο» πάντως των πωλήσεων διαμερισμάτων, εντυπωσιακό γεγονός αποτελεί η προτίμηση πλέον σε κατοικίες που έχουν κατασκευασθεί σε περίοδο άνω της 30ετίας. Το ποσοστό προτίμησης αυτών των ακινήτων αγγίζει το 52% και αφορά επομένως τις μισές από τις κατοικίες που μεταβιβάζονται.

Τα στοιχεία για την αγορά κατοικιών στη συμπρωτεύουσα παρουσίασε στο πλαίσιο ημερίδας του Ελληνικού Ινστιτούτου Εκτιμητικής (ΕΛΙΕ) στη Θεσσαλονίκη, ο κ. Αλέξανδρος Βασιλείου, πολιτικός μηχανικός- οικονομολόγος, ο οποίος έδωσε μία πλήρη εικόνα της αγοράς αυτή την στιγμή.

Στο ερώτημα πως θα κινηθούν οι τιμές των κατοικιών στη Θεσσαλονίκη, ο κ. Βασιλείου ανέφερε ότι η μία εκτίμηση είναι ότι μεγάλο μέρος της προσαρμογής τιμών έχει ήδη συμβεί και οι τιμές μπορεί να εισέλθουν σε μια φάση παρατεταμένης σταθεροποίησης.

Από την άλλη πλευρά, στα πρώτα τρίμηνα του 2019, οι μέσες τιμές εξακολούθησαν την προσαρμογή προς τα πάνω, κυρίως μέσα από τις μισθώσεις τύπου AirBnB και η καθαρά αύξουσα φάση είναι πιθανό να συνεχιστεί και στη διάρκεια του 2020.

Οι λόγοι για αυτή την μεσοπρόθεσμη προσδοκία είναι:

i) Οι τάσεις αυξήσεων των τιμών των ακινήτων σε προνομιακές περιοχές.

ii) Το γεγονός ότι το ποσοστό μείωσης των τιμών έχει επιβραδυνθεί τα τελευταία τρίμηνα.

iii) Το αυξημένο ενδιαφέρον που προβλέπεται από τους επαγγελματίες επενδυτές το 2020.

iv) Η εκτίμηση για τις ευκαιρίες που αναμένεται να προκύψουν τα επόμενα χρόνια λόγω της εκποίησης του μεγάλου, κυρίως αναξιοποίητου και του νέου αποθέματος των ελληνικών τραπεζών.

Σημειωτέον ότι με βάση τα επίσημα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, πέρυσι πανελλαδικά η άνοδος στις τιμές των κατοικιών τοποθετείται στο 7,2% έναντι του 2018, ενώ για τη Θεσσαλονίκη το ποσοστό ανόδου τοποθετείται στο 6,8% (10,4% για την Αθήνα).

Όπως μάλιστα ανέφερε χαρακτηριστικά ο κ. Βασιλείου «φαίνεται από τα μέχρι σήμερα στοιχεία, ότι ο ρυθμός ανάκαμψης στη πόλη μας ξεπερνά τις προσδοκίες». Πιο ανθεκτικό στην οικονομική κρίση και στη καθίζηση στην αγορά διαμερισμάτων κατοικίας αποδεικνύεται το κέντρο της Θεσσαλονίκης, που οφείλεται κυρίως στην απουσία νεόδμητων κατοικιών.

Όπως λένε κύκλοι της αγοράς, το κέντρο της Θεσσαλονίκης διατηρεί την αίγλη του, αποτελώντας διαχρονική αξία για κάθε εν δυνάμει αγοραστή ακινήτου που διαθέτει και το σχετικό ποσό για την αγορά ενός ακινήτου.

Ζήτηση και συναλλαγές

Ιδιαιτέρως παρατηρείται αύξηση της ζήτησης αλλά και της προσφοράς σε ακίνητα που αφορούν ανακαινισμένες κατοικίες. Σύμφωνα και με την έρευνα που έγινε, η πλήρης και ποιοτική ανακαίνιση, λειτουργεί ως μεγάλο πλεονέκτημα μιας κατοικίας προς πώληση έναντι κάποιας άλλης μη ανακαινισμένης.

Με βάση τα στοιχεία από τις τιμές πώλησης, η χαμηλότερη τιμή είναι αυτή την στιγμή στα 700 ευρώ/ τ.μ. (π.χ. για τις περιοχές Δικαστήρια, Δελφών, Μπότσαρη-25ης Μαρτίου) και η υψηλότερη στα 7.000 ευρώ/τ.μ. για την περίπτωση της Παλαιάς Παραλίας.

Στις περιπτώσεις αγοράς κατοικιών προτιμήθηκαν τα παλαιότερα ακίνητα, της περιόδου 1955-1985, αφού τα επέλεξε το 60% των αγοραστών. Επιπλέον παρατηρείται ότι αγοράζονται ακίνητα μικρά και μεσαία, ενώ υπάρχει μικρή ζήτηση για τα πιο μεγάλα διαμερίσματα, άνω των 110 τ.μ. Επίσης παρατηρήθηκαν μεταβιβαστικές πράξεις αυτοτελών παλαιών οικοδομών από ξένους κυρίως επενδυτές.

Ακίνητα νεότερα της 5ετίας προτιμήθηκαν μόλις από το 1%, ενώ περίπου 1 στα 5 που προτιμήθηκαν ήταν ακίνητο από 6 έως 15 ετών (17%) και το υπόλοιπο ποσοστό 20% αφορούσε ακίνητα 16 έως 25 ετών.

Σχετικά με τις πωλήσεις οικιστικών ακινήτων στη Θεσσαλονίκη, εντυπωσιακό γεγονός αποτελεί η προτίμηση πλέον σε κατοικίες που έχουν κατασκευασθεί σε περίοδο άνω της 30ετίας. Το ποσοστό προτίμησης αυτών των ακινήτων αγγίζει το 52%, όπως προαναφέρθηκε, και αφορά επομένως τις μισές από τις κατοικίες που συναλλάσσονται. Αντίθετα, η αγορά νεόδμητων κατοικιών και κατοικιών κατασκευασμένων την τελευταία πενταετία αφορά ελάχιστες συναλλαγές.

Το φαινόμενο αυτό εξηγείται αφενός από το περιορισμένο διαθέσιμο εισόδημα των επενδυτών οποίοι δεν μπορούν να προχωρήσουν στην αγορά κάποιας νέας κατοικίας, αφετέρου στην μικρή έως μέτρια οικοδομική δραστηριότητα εντός της πόλης της Θεσσαλονίκης, σε έργα που αφορούν οικιστικά ακίνητα.

Τα αυτοτελή ακίνητα

Κατά το έτος 2019 υπήρξαν αγοραπωλησίες παλαιών κατά πλειοψηφία αυτοτελών κτιρίων, τα περισσότερα των οποίων δεν ήταν αξιοποιημένα επενδυτικά, πολλά δε εξ΄αυτών παρουσίαζαν εικόνα εγκατάλειψης. Οι αξίες που παρουσιάστηκαν στην αγορά ποικίλουν πολύ μεταξύ τους και αυτό μπορεί να οφείλεται κυρίως στο βαθμό επενδυτικής ετοιμότητας του ακινήτου, στην συνιδιοκτησία με πολλούς ιδιοκτήτες, στην μοναδικότητα της γεωγραφικής θέσης του ακινήτου, αλλά και στην δυνατότητα εναλλακτικών προτάσεων αξιοποίησής τους, σύμφωνα με τις ισχύουσες πολεοδομικές διατάξεις.

Πρώτοι από τους ξένους επενδυτές είναι οι Ισραηλινοί, οι οποίοι δείχνουν μεγάλο ενδιαφέρον αγοράς αυτοτελών ακινήτων για οικιστική ή ξενοδοχειακή χρήση, ιστορικά δε φαίνεται να αναζητούν τις ρίζες τους. Μεγάλο ενδιαφέρον παρατηρείται επίσης από Τούρκους και Ρώσους που απέκτησαν οικιστικά ακίνητα, με την χρυσή βίζα. Τέλος οι Έλληνες επιχειρηματίες προχώρησαν σε αγορές αυτοτελών αποπερατωμένων και μη κτηρίων, προς δημιουργία ξενοδοχειακών κυρίως καταλυμάτων.

Τα ενοίκια

Με διαφορετικές «ταχύτητες» κινούνται οι τιμές ενοικίασης κατοικιών μεταξύ περιοχών του πολεοδομικού συγκροτήματος της Θεσσαλονίκης. Στη Θεσσαλονίκη, στο κέντρο και στις περιοχές κοντά στα Πανεπιστήμια, στην προτίμηση των ενδιαφερόμενων βρίσκονται τα διαμερίσματα 1 υπνοδωματίου, σε καλή κατάσταση, ανεξαρτήτου ηλικίας οικοδομής, 40-60τ.μ., σε τιμές 350-500 ευρώ. Στις ίδιες επίσης περιοχές ζητούνται και διαμερίσματα 2 υπνοδωματίων, 70-80τ.μ., σε τιμές 400-600 ευρώ. Σε ότι αφορά το κέντρο της Θεσσαλονίκης, υπάρχουν ζητούμενες τιμές μίσθωσης κατοικιών μέχρι και 13 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο, ενώ κανένα σπίτι δεν προσφέρεται λιγότερο από 4 ευρώ/τμ.

Τα πλέον επιθυμητά χαρακτηριστικά που πρέπει να διαθέτουν τα διαμερίσματα είναι :
-Η αυτόνομη θέρμανση (με προτίμηση το φυσικό αέριο),
-Η καλή κατάσταση του ακινήτου αν και παλαιάς κατασκευής που έχει ανακαινισθεί πρόσφατα.
-Η κατάσταση των κουφωμάτων.
-Η ύπαρξη ανελκυστήρα.
-Το επίπεδο του ορόφου που σχετίζεται με την ασφάλεια και την ύπαρξη θέας.

Οι ανακαινίσεις με τη σειρά τους έχουν επιφέρει αύξηση στα ενοίκια καθώς, σύμφωνα με εκτιμήσεις, στο κέντρο της πόλης οι τιμές των ενοικίων παρουσιάζουν αύξηση της τάξης του 25%.

Η δραστηριότητα για τις βραχυχρόνιες τουριστικές μισθώσεις (μέσα από τις γνωστές πλατφόρμες) έχει φανεί αρκετά επικερδής το έτος 2019, σε πολλούς ιδιοκτήτες καθόσον η προσφορά των οικιστικών ακινήτων ήταν μικρή και η φορολόγηση των εισπράξεων μέσω αυτής της διαδικασίας, μη ελεγχόμενη.

Τελευταία βέβαια παρατηρήθηκε μεγάλη προσφορά ακινήτων με αποτέλεσμα να υπάρξει μια ήπια καθοδική πορεία της πληρότητάς και της τιμολογιακής πολιτικής των ιδιοκτητών.

Αυτό μπορεί να φανεί αρκετά ευνοϊκό για τους παραδοσιακούς ενοικιαστές που όλο το χρονικό διάστημα του 2019 επιδόθηκαν σε ένα κυνήγι αναζήτησης διαμερίσματος κατοικίας προκειμένου να στεγάσουν τις ανάγκες τους.

«Ενδεχόμενα λοιπόν να δούμε στο άμεσο μέλλον επιστροφή αρκετών διαμερισμάτων στο καθεστώς της κανονικής πολυετούς ενοικίασης προς όφελος των ενοικιαστών που αυτή τη φορά θα διαπραγματεύονται ενοικιάσεις διαμερισμάτων, που στην πλειονότητά τους θα είναι πλήρως ανακαινισμένες», αναφέρεται στην ανάλυση του κ. Βασιλείου.