Δίπλα στο αεροδρόμιο του Βερολίνου, νότια της γερμανικής πρωτεύουσας, βρίσκεται ένα από τα λίγα ακίνητα που ο Τσεβντέν Κανέρ και ο Γκούντερ Βάλχερ αγωνίζονται να κρατήσουν, έχοντας πια χάσει μεγάλο μέρος της αυτοκρατορίας τους στον τομέα των ακινήτων.
Γνωστό ως Project Walter, αποκτήθηκε με χρηματοδότηση από την Corestate Capital Holding SA, έναν δανειστή ακινήτων στον οποίο ο Βάλχερ ήταν μεγαλομέτοχος. Η Corestate διαχειρίστηκε το χρέος χρησιμοποιώντας χρήματα από ένα ταμείο που συμβούλευε μια από τις θυγατρικές της, παρόλο που το ταμείο αντιμετώπιζε προβλήματα.
Σχεδόν τρία χρόνια αργότερα, το Project Walter έχει παγώσει, ενώ το μέλλον του ξενοδοχείου και των γραφείων που θέλει να κατασκευάσει το επενδυτικό όχημα των Κανέρ και Βάλχερ, Aggregate Holdings, είναι αβέβαιο μετά την αθέτηση του χρέους.
Το ταμείο που βοήθησε στη χρηματοδότηση της συμφωνίας πάγωσε, με αποτέλεσμα οι επενδυτές να μην έχουν πρόσβαση στα χρήματά τους. Άλλοι πελάτες που είχαν ξεχωριστούς λογαριασμούς με την Corestate μετέφεραν τα χρήματά τους σε ανταγωνιστές. Οι πιστωτές ανέλαβαν τον έλεγχο της εταιρείας για να προσπαθήσουν να ανακτήσουν τα κεφάλαιά τους.
Με την Corestate στο χείλος του γκρεμού, ο ρόλος της ίδιας αλλά και άλλων ιδιωτικών πιστωτικών εταιρειών, όσον αφορά την γερμανική αγορά ακινήτων και την κρίση την οποία διανύει γίνεται ολοένα και πιο σαφής.
Υπερβολές
Αναστατωμένη από την παρακμή δύο μεγάλων κολοσσών, δη της Adler Group και της Signa Holding, η μεγαλύτερη οικονομία της Ευρώπης έχει γίνει έμβλημα των υπερβολών που τροφοδότησαν οι «μεθυσμένοι» από το φθηνό χρήμα επενδυτές και των προβλημάτων που αντιμετωπίζουν τώρα καθώς τα επιτόκια αυξάνονται και οι αξίες πέφτουν.
Η Corestate χρηματοδότησε μερικά από τα πιο επικίνδυνα στοιχήματα στα γερμανικά ακίνητα και αποτελεί παράδειγμα των διαπλεκόμενων συμφερόντων που έχει οδηγήσει τη βιομηχανία ανάπτυξης της χώρας σε ιδιαίτερα θλιβερή κατάσταση.
Χρησιμοποιώντας πακτωλό φθηνού χρήματος, βοήθησε τους ανεπαρκώς κεφαλαιοποιημένους εργολάβους να χτίσουν τεράστιες αυτοκρατορίες ακινήτων, επωφελούμενοι από τα αρνητικά επιτόκια τα οποία οδήγησαν τους επενδυτές σε μια απελπισμένη αναζήτηση αποδόσεων.
Συχνά, οι εργολάβοι των οποίων τα κερδοσκοπικά έργα χρηματοδοτούσε ανήκαν εν μέρει στους μεγαλύτερους μετόχους της Corestate, οι οποίοι στοιχημάτιζαν ότι θα μπορούσαν να πουλήσουν τα έργα σε τεράστιες τιμές ακόμη και πριν αυτά ολοκληρωθούν.
Η ξαφνική μεταβολή των επιτοκίων ανέτρεψε αυτό το αφήγημα, αφήνοντας πολλούς επενδυτές με έργα των οποίων οι τιμές πώλησης δεν είναι πλέον ρεαλιστικές και με χρέη που δεν μπορούν να αποπληρώσουν.
Ορισμένα από αυτά τα έργα, όπως το Project Walter, κατέληξαν στην Aggregate. Πολλά άλλα κατέληξαν στα βιβλία της Adler, η οποία παλεύει για την επιβίωσή της από τότε που η short seller Viceroy Research την κατηγόρησε για απάτη.
Τον λογαριασμό για την εν λόγω «κραιπάλη» δανεισμού πληρώνουν τα συνταξιοδοτικά ταμεία, οι ασφαλιστές και οι πλούσιοι πελάτες που είχε προσελκύσει η Corestate με το ιστορικό διψήφιων αποδόσεων που κατέγραφε. Οι αμερικανικές επενδυτικές εταιρείες, όπως η Pacific Investment Management Co. και η Fidelity, που αγόρασαν τα ομόλογά της, έχουν επίσης καταγράψει σημαντικές απώλειες.
«Μουσικές καρέκλες»
Το Project Walter δεν προκάλεσε αυτό καθαυτό τα προβλήματα της Corestate. Αναδεικνύει όμως τη δαιδαλώδη σχέση μεταξύ της εταιρείας, των ιδιοκτητών της και των έργων ακινήτων που χρηματοδότησε με κεφάλαια από εξωτερικούς επενδυτές.
Η Corestate Capital ιδρύθηκε το 2006 και ξεκίνησε ως ένας μικρός επενδυτής ακινήτων με επίκεντρο τη Γερμανία. Αγόραζε μικρότερα ακίνητα που δεν απασχολούσαν τις μεγάλες επενδυτικές εταιρείες, τα συνδύαζε σε κεφάλαια και στη συνέχεια τα πωλούσε σε επενδυτές. Αυτό απαιτούσε από την εταιρεία να δανείζεται συνεχώς ώστε να μπορεί να αγοράζει περιουσιακά στοιχεία πριν αυτά πωληθούν.
Για να αναπτυχθεί, η Corestate χρειαζόταν χρήματα. Μέχρι τα μέσα του 2015, σχεδόν μια δεκαετία μετά την ίδρυσή της, η εταιρεία εξακολουθούσε να διαθέτει μόλις 1,4 δισ. ευρώ (1,5 δισ. δολάρια) σε περιουσιακά στοιχεία υπό διαχείριση. Για να μπορέσει να πραγματοποιήσει «νέες συνεπενδύσεις με πελάτες» και να επεκτείνει την δραστηριότητά της, έθεσε σε κίνηση σχέδια για την αύξηση κεφαλαιοποίησης και την αρχική δημόσια προσφορά της, τα οποία πέτυχε το επόμενο έτος.
Η εισαγωγή στο χρηματιστήριο επέτρεψε στην Corestate να προχωρήσει σε μια μεγάλη εξαγορά, η οποία χρηματοδοτήθηκε με περισσότερες αυξήσεις κεφαλαίου και χρέος. Εξαγόρασε τη Hannover Leasing, έναν πάροχο εναλλακτικών επενδυτικών κεφαλαίων και την Helvetic Financial Services AG (HFS), μια ελβετική εταιρεία που ειδικεύεται στη διευθέτηση χρέους mezzanine, ενός από τα πιο επικίνδυνα τμήματα της αγοράς ακινήτων. Λίγο αργότερα, η Corestate δανείστηκε περίπου 500 εκατ. ευρώ μέσω πώλησης δύο ομολόγων τα οποία προσπάθησε να χρηματοδοτήσει για τη μελλοντική ανάπτυξή της, χρέος το οποίο τελικά δεν μπόρεσε να εξυπηρετήσει.
Ο καταιγισμός εξαγορών έφερε τα υπό διαχείριση περιουσιακά στοιχεία σε περισσότερα από 20 δισεκατομμύρια ευρώ. Η HFS έγινε ο βασικός κινητήριος μοχλός κερδοφορίας, ενώ πολλά από τα έργα που χρηματοδότησε ανήκαν σε εταιρείες στις οποίες ο ιδρυτής της HFS, ο μεγιστάνας των ακινήτων Νόρμπερτ Κέτερερ, ήταν επενδυτής. Δύο από αυτές τις εταιρείες έγιναν αργότερα μέρος της αναπτυξιακής μονάδας της Aggregate, Consus Real Estate, η οποία στη συνέχεια πωλήθηκε στην Adler. Η Adler έχει έκτοτε μηδενίσει την αξία της Consus, χαρακτηρίζοντάς την ως «αποτυχημένη».
Ο Κέτερερ, μέσω εκπροσώπου του, δήλωσε ότι δεν είχε ποτέ επιχειρησιακό ρόλο στην Corestate και ότι τα χρήματα που δανείστηκαν σε άλλες εταιρείες στις οποίες ήταν επίσης επενδυτής είχαν επιτόκια που ήταν συνηθισμένα για τα δάνεια τύπου mezzanine. Οποιαδήποτε τέτοια χρηματοδότηση έγινε πριν οι εταιρείες αυτές γίνουν μέρος της Consus, τόνισε.
Εκτός από την παροχή ενδιάμεσης χρηματοδότησης, η Corestate αγόραζε επίσης ακίνητα για λογαριασμό πελατών για τους οποίους διαχειριζόταν άλλους επενδυτικούς λογαριασμούς. Για παράδειγμα, αγόρασε ένα κτίριο στη Νυρεμβέργη που ανέπτυσσε η Gerchgroup για λογαριασμό της Bayerische Versorgungskammer, ενός συνταξιοδοτικού ταμείου που είχε διάφορα επενδυτικά χαρτοφυλάκια υπό την εποπτεία της Corestate.
Ο Κέτερερ αποχώρησε τόσο από την Gerchgroup όσο και από την Corestate μέχρι το τέλος του 2020. Σε μεταγενέστερη δήλωσε, η Corestate ανέφερε ότι η HFS θα κανόνιζε δάνειο τύπου mezzanine για το έργο. Τρία χρόνια αργότερα, η Gerchgroup υπέβαλε αίτηση πτώχευσης και η κατασκευή του Project Q σταμάτησε.
Πολλοί από τους επενδυτές της Corestate είχαν δελεαστεί από το ιστορικό διψήφιων αποδόσεων, σε μια εποχή που τα επιτόκια αναφοράς στην Ευρώπη ήταν αρνητικά. Για πολλά χρόνια, η επένδυση στο χρέος ακινήτων απέδιδε σταθερά μεταξύ 10% και 13% ετησίως, σύμφωνα με το Bloomberg.
Το ιστορικό της κατάρρευσης
Το σύστημα λειτουργούσε όσο τα επιτόκια ήταν χαμηλά και οι αποτιμήσεις ανέβαιναν. Αλλά οι κυκλικές σχέσεις μεταξύ των ιδιοκτητών της Corestate και των έργων που βοήθησε να χρηματοδοτηθούν σύντομα προκάλεσαν την περιέργεια του short seller Muddy Waters. Η εταιρεία, γνωστή για την αποκάλυψη της απάτης στην Sino-Forest Corp. πριν από περισσότερο από μια δεκαετία, άρχισε να στοιχηματίζει κατά της μετοχής της Corestate τον Οκτώβριο του 2019.
Το στοίχημά της αποδείχθηκε προφητικό. Η τιμή της μετοχής της Corestate βρισκόταν σε πτωτική τροχιά από τότε που έφτασε σε επίπεδο ρεκόρ το 2017, λίγο μετά την IPO της. Ο συνιδρυτής Ραλφ Γουίντερ είχε χρησιμοποιήσει το αρχικό ράλι για να μειώσει το μερίδιό του. Μέχρι το τέλος του 2019, πούλησε το μεγαλύτερο μέρος των μετοχών του.
Ο ίδιος δήλωσε ότι δεν είχε ποτέ επιχειρησιακό ρόλο στην Corestate και ότι η HFS δεν ενσωματώθηκε στην Corestate αλλά διοικείται ως ανεξάρτητη εταιρεία.
Η αποχώρηση του Γουίντερ προκάλεσε μια γρήγορη διαδοχή νέων διοικητών, κυρίως επενδυτών ακινήτων που έλαβαν μεγάλα μερίδια τα οποία ξεπούλησαν σχεδόν άμεσα. Ο Kέτερερ και η σύζυγός του, που είχαν γίνει βασικοί μέτοχοι μέσω της συμφωνίας με την HFS, αποχώρησαν ένα χρόνο μετά τον Γουίντερ. Περίπου την ίδια εποχή, ο επενδυτής Νατίκ Γκανίγιεφ απέκτησε μετοχικό μερίδιο υπό του 10%. Λίγο αργότερα, στις αρχές του 2021, η Corestate αγόρασε την Aggregate Financial Services, μια μονάδα της Aggregate Holdings η οποία διαχειριζόταν δάνεια ακινήτων. Στον απόηχο της συμφωνίας, ο Βάλχερ απέκτησε μερίδιο περίπου 20% στην Corestate.
Η Aggregate Holding είχε μόλις γίνει ο μεγαλύτερος μέτοχος του ομίλου Adler, έχοντας πουλήσει την Consus στο πλαίσιο μιας αμφιλεγόμενης τριμερούς συγχώνευσης. Τώρα η Aggregate προσπαθούσε να εξασφαλίσει χρηματοδότηση για να αγοράσει μια συλλογή ακινήτων γνωστή ως Castle Portfolio. Το χαρτοφυλάκιο αυτό περιλάμβανε δύο πρότζεκτ στο Βερολίνο τα οποία επρόκειτο να αποτελέσουν ακρογωνιαίο λίθο της αυτοκρατορίας ακινήτων των Βάλχερ και Κανέρ, το Green Living στο νότιο Βερολίνο και το Project Walter.
Για να βρει χρηματοδότηση, η Aggregate απευθύνθηκε στην Corestate. Αλλά το εμβληματικό ταμείο που συμβούλευε η HFS της Corestate, με ονομασία Stratos II, αντιμετώπιζε εκείνη την εποχή πολλά προβλήματα.
Η HFS της Corestate δεν διαχειριζόταν τεχνικά το αμοιβαίο κεφάλαιο, αλλά προμηθεύτηκε τα περιουσιακά στοιχεία και τα πρότεινε στον διαχειριστή του αμοιβαίου κεφαλαίου, μια εταιρεία που ονομάζεται Hansainvest, η οποία το επέβλεπε έναντι μικρής αμοιβής. Η Hansainvest προσυπέγραψε τη χρηματοδότηση, επιτρέποντας στην Aggregate να αγοράσει το χαρτοφυλάκιο Castle.
Περίπου ένα χρόνο αργότερα, το ταμείο Stratos II «πάγωσε». Η Corestate υποτίμησε την αξία της επιχείρησης χρέους ακινήτων κατά 392 εκατ. ευρώ. Η εταιρεία προσπαθεί τώρα να ρευστοποιήσει περιουσιακά στοιχεία με ομαλό τρόπο, καθώς εξετάζει ένα μέλλον χωρίς τις ριψοκίνδυνες χρηματοδοτήσεις που την οδήγησαν στα προβλήματα αυτά.
Οι προοπτικές δεν είναι πολύ καλύτερες για τους πελάτες της Corestate. Το χρέος του ταμείου Stratos το οποίο κυμαίνεται σε περισσότερα από 100 εκατ. ευρώ, σύμφωνα με τη γερμανική εφημερίδα Handelsblatt, χρηματοδότησε την αγορά αρκετών πρότζεκτ. Παρ’ όλα αυτά, τα ίδια τα ακίνητα, πολλά από τα οποία είναι απλώς έρημα οικόπεδα, ήταν ήδη επιφορτωμένα με χρέος ανώτερων κατηγοριών.
Η Aggregate δήλωσε τον Ιούνιο ότι βρίσκεται σε συνομιλίες με τους δανειστές του Castle Portfolio σχετικά με την παράταση της χρηματοδότησής τους. Η εταιρεία μείωσε περαιτέρω την αποτίμηση των πρότζεκτ Green Living και Walter ενώ ανέφερε ότι μπορεί να χρειαστεί περισσότερος χρόνος από τον αναμενόμενο για την έναρξη οποιωνδήποτε κατασκευών.
Για τους επενδυτές του ταμείου Stratos II, αυτό αποτελεί άσχημα νέα. Συμφώνησαν στο πάγωμα του ταμείου για να καταστεί δυνατή η ομαλή εκκαθάριση, αλλά με το κόστος κατασκευής να αυξάνεται και τις αξίες των ακινήτων να μειώνονται, δεν είναι σαφές πόσα από τα χρήματά τους θα μπορέσουν να ανακτήσουν.
Πολλοί άλλοι επενδυτές της Corestate έχουν ήδη αποχωρήσει. Το συνταξιοδοτικό ταμείο BVK μετέφερε μια συμμετοχή σε ακίνητα κατοικιών και φοιτητικών κατοικιών στην Aam2core, μια εταιρεία που ιδρύθηκε από πρώην υπαλλήλους της Corestate. Η Schroders Capital Real Estate ανέλαβε τη διαχείριση ενός χαρτοφυλακίου ακινήτων λιανικής για την BVK, του οποίου η αξία έχει μειωθεί περίπου στο 50% από το 2019.
Διαβάστε ακόμη
ΕΥΑΘ: Έρχονται αυξήσεις στο νερό – Eισήγηση για αλλαγή τιμολογίων στην Ρυθμιστική Αρχή Υδάτων