Τα νέα γραφεία της Deutsche Bank στο Λονδίνο ήταν κάποτε «φιλέτο» της αγοράς ακινήτων στην καρδιά της μεγαλούπολης με τιμή $1,1 δισ. Ύστερα ήρθε ο πόλεμος στην Ουκρανία

Η εισβολή της Ρωσίας προκάλεσε κατακόρυφη αύξηση των τιμών ενέργειας και τροφίμων, οδηγώντας τις κεντρικές τράπεζες σε απότομη αύξηση των επιτοκίων τους για αντιμετώπιση του πληθωρισμού και «ταρακουνώντας» την ευρωπαϊκή αγορά ακινήτων. Οι ιδιοκτήτες των ακινήτων αυτών τώρα πια καλούνται να αντιμετωπίσουν τη σοβαρή έλλειψη χρηματοδότησης, ενώ πολλοί ενδέχεται να αναγκαστούν να πουλήσουν τα ακίνητά τους «για ένα κομμάτι ψωμί».

Οι αγορές κρούουν τον κώδωνα του κινδύνου εδώ και πολλούς μήνες όσον αφορά την αγορά ακινήτων, με τον δείκτη Stoxx 600 Real Estate Index να έχει καταγράψει πτώση της τάξης του 40% φέτος, με αποτιμήσεις που θυμίζουν την παγκόσμια οικονομική κρίση του 2007. Ο πραγματικός αντίκτυπος στη συγκεκριμένη αγορά έχει, πια, αρχίσει να γίνεται αισθητός.

Η Land Securities Group, εταιρεία ακινήτων που διαχειρίζεται το εν λόγω «φιλέτο» των 16 ορόφων το οποίο θα συμπεριλαμβάνει τα νέα γραφεία της Deutsche Bank αναγκάστηκε να δεχθεί τιμή 15% μειωμένη σε σχέση με την… προπολεμική αρχική προσφορά.

Οι πωλήσεις περιζήτητων κτιρίων όπως αυτό των γραφείων της BofA δίπλα στον Καθεδρικό του Αγίου Παύλου έχουν ακυρωθεί. Σύμφωνα με την CBRE Group Inc, ακίνητα συνολικής αξίας περίπου £6 δισ. έχουν αποσυρθεί από την αγορά.

«Η αγορά περνά μία δύσκολη και ευμετάβλητη κατάσταση, με αγοραστές και πωλητές οι οποίοι δειλιάζουν να λάβουν αποφάσεις λόγω της τρέχουσας κρίσης», τόνισε ο Ίαν Ρίκγουντ, ιδρυτής της Henley Investment Management.

H κατάσταση αυτή θα επιδεινωθεί, λόγω του υψηλότερου κόστους δανεισμού στις αγορές. Σύμφωνα με τον Χανς Βρένσεν, επικεφαλής έρευνας και στρατηγικής της AEW Capital Management LP, ενδέχεται να υπάρξει χάσμα στην ικανότητα αναχρηματοδότησης του χρέους της ευρωπαϊκής αγοράς ακινήτων την επόμενη τριετία, ύψους $23,5 δισ.

«Αυτό θα οδηγήσει σε αναγκαστικές πωλήσεις ακινήτων όλων των κατηγοριών», τόνισε η Νικόλ Λουξ του Bayes Business School, προσθέτοντας πως «η κατάσταση των αγορών θα ωφελήσει τους επενδυτές με αυξημένη ρευστότητα οι οποίοι θα μπορέσουν να αγοράσουν πολλά ακίνητα σε τιμή ευκαιρίας».

Σημειωτέον πως η Vonovia SE προγραμματίζει την πώληση περιουσιακών στοιχείων αξίας 13 δισ. ευρώ για την αντιστάθμιση του αυξημένου κόστους δανεισμού και την κατάρρευση της αξίας των μετοχών της. Πολλές άλλες εταιρείες όπως οι Aroundtown SA, Adler Group SA και SBB προχωρούν σε παρόμοιες κινήσεις.

Ο ρόλος των αγορών ομολόγων

Οι αγορές ομολόγων αποτελούν «κλειδί» για την αγορά ακινήτων. Κατά τη διάρκεια της περιόδου των αρνητικών επιτοκίων, οι επενδυτές ήταν διατεθειμένοι να δεχτούν την ελαχιστοποίηση των αποδόσεων των επενδύσεών τους, κάτι το οποίο δεν ισχύει πια.

Η πίεση που ασκείται στα ομόλογα περνά και στην αγορά ακινήτων. Σύμφωνα με την αναλυτή του Bloomberg Intelligence, Σου Μούντεν, η επικαιροποιημένη συμφωνία για τα γραφεία της Deutsche Bank υποδεικνύει αύξηση της απόδοσης των σχετικών ομολόγων από το 4% στο 4,7%. 

Από την άλλη, η κατάσταση στην ηπειρωτική Ευρώπη διαφέρει πολύ από αυτή στο Σίτι του Λονδίνου δεδομένης της άκρατης ανάπτυξης των τιμών των ακινήτων την τελευταία πενταετία. Το γεγονός αυτό αποτελεί πρόβλημα για τις εταιρείες ακινήτων αφού ακόμα και οι μικρότερες αλλαγές ενδέχεται να επηρεάσουν τις αποτιμήσεις των ακινήτων δραματικά. Για παράδειγμα, ένα κτίριο με $10 εκατ. σε έσοδα ενοικίων θα αξίζει $100 εκατ. λιγότερα εάν η απόδοση του ομολόγου μεταβληθεί από το 2% στο 2,5%.

Προς το παρόν, οι εταιρείες ακινήτων υποστηρίζουν πως οι αποτιμήσεις αυτές αντέχουν στις πιέσεις των αγορών. Η αισιοδοξία αυτή, όμως, σύμφωνα με τους αναλυτές της Green Street, αποτελεί ένδειξη πως οι εταιρείες αυτές «πλανώνται πλάνην οικτράν» όσον αφορά την πραγματική κατάσταση της αγοράς.

Οι διαφορές με την κρίση του 2007

Οι αυξήσεις των ενοικίων μπορεί να αντισταθμίσουν, μερικώς, τις αποτιμήσεις των ακινήτων. Παρ’ όλα αυτά είναι προφανές πως η επερχόμενη ύφεση και η αύξηση του κόστους διαβίωσης έχουν κάνει τέτοιου είδους κινήσεις απαγορευτικές, δεδομένου του ότι τα περισσότερα νοικοκυριά ήδη δυσκολεύονται να τα βγάλουν πέρα.

Το μόνο σίγουρο είναι πως οι βασικές αρχές της αγοράς ακινήτων παραμένουν σταθερές. Η ζήτηση για νέα ακίνητα παραμένει αυξημένη, το ποσοστό άδειων ακινήτων είναι σχετικά χαμηλό και ο πληθωρισμός θα περιορίσει τη νέα προσφορά, μειώνοντας τη ζέση των κατασκευαστών. Επιπροσθέτως, τα επίπεδα χρέους των εταιρειών ακινήτων βρίσκονται σε πολύ λογικά πλαίσια, σε σχέση με την ανεξέλεγκτη κατάσταση της κρίσης του 2007.

«Ιστορικά, η κατάρρευση των αγορών ακινήτων οφείλεται σε δύο παράγοντες: το υπερβολικό χρέος ή την υπερβολική κατασκευή νέων ακινήτων. Κανένας από τους δύο παράγοντες αυτούς δεν ισχύει σήμερα», τόνισε ο Τζέιμς Σεπάλα της Blackstone Inc. 

Παρ’ όλα αυτά, η αισιοδοξία αυτή δεν έχει σταματήσει την πτώση των μετοχών των εταιρειών ακινήτων. Σύμφωνα με το Bloomberg Intelligence, η πτώση των μετοχών αυτών υποδεικνύει μείωση της αξίας του επενδυτικού τους χαρτοφυλακίου κατά 39%.

Εάν οι αγορές αποδειχθούν σωστές, ένα τέτοιο κραχ θα προκαλέσει σωρεία κατασχέσεων περιουσιακών στοιχείων συγκρίσιμη με αυτή του 2007.

«Προσωπικά εμπιστεύομαι τις ενδείξεις των αγορών όσον αφορά για το τι μέλλει γενέσθαι, πολύ περισσότερο από τα δεδομένα των ενοικίων και της πληρότητας των ακινήτων», τόνισε ο Πιτ Παπαδάκος, στέλεχος της Green Street.

Ο ρόλος των τραπεζών

H όλη δομή της ευρωπαϊκής αγοράς ακινήτων έχει αλλάξει την τελευταία 10ετία. Οι εταιρείες ακινήτων προτιμούσαν την έκδοση τίτλων αντί για τη χρήση εξασφαλισμένων ενυπόθηκων δανείων λόγω του προγράμματος αγοράς ομολόγων της ΕΚΤ.

Οι εταιρείες αυτές θα κληθούν να αποπληρώσουν ομόλογα ύψους 80 δισ. ευρώ την επόμενη τριετία, σύμφωνα με εκτιμήσεις του Bloomberg, κάτι το οποίο θα αποδειχθεί εξαιρετικά δύσκολο δεδομένης της δραματικής μείωσης της έκδοσης νέων τίτλων.

Εκτός από τις «απαγορευτικές» αγορές ομολόγων, οι εταιρείες θα αναγκαστούν να προσφύγουν σε νέους τρόπους χρηματοδότησης, όπως τις τράπεζες οι οποίες όμως παραμένουν επιφυλακτικές δεδομένων των «νωπών» πληγών της κρίσης του 2007.

«Πιστεύω πως οι τράπεζες δε θα επιλέξουν τη χρηματοδότηση των εταιρειών αυτών. Δεν υπάρχει αρκετή μόχλευση αυτή τη στιγμή», τόνισε ο Μάικ Σέιλς, CEO της Nuveen Real Assets. 

Ακόμα κι αν οι τράπεζες δεχτούν να χρηματοδοτήσουν τις εταιρείες ακινήτων, κάτι τέτοιο θα αποδειχθεί επώδυνο για τις τελευταίες, δεδομένων των υψηλότερων επιτοκίων των κεντρικών τραπεζών και του αυξημένου κόστους της προστασίας (hedge) έναντι των ενυπόθηκων δανείων στην ευρωπαϊκή επικράτεια.

Όπως ανέφερε χαρακτηριστικά και ο Οσμάν Μαλίκ, στέλεχος της UBS Investment Research «πιστεύω πως η αγορά ακινήτων δεν έχει καταλάβει πως η περίοδος του φθηνού χρήματος έχει τελειώσει, ή τις επιπτώσεις της νέας αυτής πραγματικότητας».

Διαβάστε ακόμη:

Μαρία Αγγελικούση: Ναύλωσε για $400.000 την ημέρα το LNG «Yiannis» στη SHELL

Η Porsche ξεπέρασε σε κεφαλαιοποίηση τη… μητρική Volkswagen – Έγινε η πολυτιμότερη αυτοκινητοβιομηχανία της Ευρώπης

Σκρέκας: Αυτή είναι η πρόταση από Ελλάδα και 15 κράτη – μέλη για το πλαφόν στο φυσικό αέριο