Πριν λίγες ημέρες, στις 28 Αυγούστου, το newmoney δημοσίευσε αποκλειστικό ρεπορτάζ σχετικά με την υπόθεση του μεγάλου επαγγελματικού ακινήτου επί της λεωφόρου Συγγρού, το οποίο στέγαζε κατά το παρελθόν το 4 αστέρων ξενοδοχείο «Athenaeum Palace & luxury suites». Οι πληροφορίες αφορούσαν την σημαντική αύξηση της τιμής, -κατά 6,3 εκατ. ευρώ-, κατόπιν ανακοπής του ιδιοκτήτη του ακινήτου, για τον επικείμενο πλειστηριασμό της 9ης Σεπτεμβρίου καθώς και την εξέλιξη του ποινικού σκέλους όσον αφορά τους καταδικασθέντες,-υπεύθυνους της μισθώτριας ξενοδοχειακής επιχείρησης-, για τον εμπρησμό του κτηρίου τον Δεκέμβριο του 2019.
Οι εξελίξεις τρέχουν και ήδη χθες αναρτήθηκε η απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Αθηνών, που έκανε εν μέρει δεκτή την ανακοπή, αυξάνοντας πράγματι την τιμή πρώτης προφοράς από τα 14,7 εκατ. ευρώ, στα 21 εκατ. ευρώ, και επιβεβαιώνοντας έτσι απολύτως τις πληροφορίες του newmoney.
Από το σκεπτικό της απόφασης αναδεικνύεται περαιτέρω ότι για το εν λόγω ακίνητο υπήρξαν αρκετές προτάσεις εξαγοράς τα τελευταία χρόνια.
Η δικαστική απόφαση
Το Μονομελές Πρωτοδικείο Αθηνών εξέτασε την ανακοπή του (διαμένοντος στο εξωτερικό) ιδιοκτήτη του ακινήτου σε βάρος της επισπεύδουσας Cepal στις 24 Αυγούστου 2026.
Ο ανακόπτων ζητούσε τη διόρθωση της, από 29-12-2025, έκθεσης αναγκαστικής κατάσχεσης, υποστηρίζοντας ότι είναι εσφαλμένη η αξία και η περιγραφή του ακινήτου.
Υπενθυμίζεται ότι πρόκειται για τρία όμορα οικόπεδα που έχουν συνενωθεί σε ένα ενιαίο έκτασης 1.550,90 τ.μ., επί του οποίου έχει ανεγερθεί περί το 2008, κτήριο έξι ορόφων με τέσσερα υπόγεια, συνολικής επιφάνειας 8.846,95 τ.μ. Βρίσκεται επί της Λεωφ. Συγγρού αρ. 123-125 και Τορβά αρ. 1-3, στη θέση «Μολυβά» ή «Μάλαμα».
Το ακίνητο είχε χρήση ως ξενοδοχείο τεσσάρων αστέρων, χωρητικότητας 109 δωματίων και λοιπών ξενοδοχειακών εγκαταστάσεων όπως χώροι εστιατορίων, σπα, χώροι υποδοχής κλπ.
Στην απόφαση αναφέρεται ότι στο πλαίσιο της κατασχετήριας έκθεσης «έλαβε χώρα εκτίμηση της αξίας του κατά τα ανωτέρω ενιαίου οικοπέδου και του επ’ αυτού κτηρίου στο ποσό των 14.700.000 ευρώ, στο οποίο αντιστοιχεί και η τιμή πρώτης προσφοράς για τον πλειστηριασμό, του οποίου η διενέργεια ορίστηκε την 09-09-2026».
Όπως εξηγείται, η αποτίμηση της χρηματικής αξίας του ακινήτου, βασίστηκε στην από 22-12-2025 έκθεση εκτίμησης, σύμφωνα με την οποία «η αγοραία αξία του ακινήτου ανέρχεται στο ποσό των 19.213.691 ευρώ από το οποίο πρέπει να αφαιρεθεί το ποσό των 4.500.000 ευρώ, που θα απαιτηθεί για την ανακαίνιση του κτηρίου, δεδομένου ότι σύμφωνα με τα αναφερόμενα στην εν λόγω έκθεση το κτήριο βρίσκεται εκτός λειτουργίας, είναι εγκαταλελειμμένο και έχει υποστεί εκτεταμένες φθορές στο εσωτερικό του λόγω παλαιότερης πυρκαγιάς. Κατόπιν αυτών η αξία του ακινήτου προσδιορίστηκε στο ποσό των 14.700.000 ευρώ».
Στο σκεπτικό της απόφασης επισημαίνεται πως «από το περιεχόμενο της εν λόγω έκθεσης εκτίμησης προκύπτει ότι αυτή καταρτίστηκε μετά από εξωτερική μόνον αυτοψία του ενιαίου οικοπέδου και του επί αυτού ανεγερθέντος κτηρίου και με τη χρήση της μεθόδου των κερδών, στο πλαίσιο της οποίας η αξία του ένδικου ακινήτου υπολογίσθηκε με βάση την κεφαλαιοποίηση των ακαθάριστων κερδών που προέρχονται από τη λειτουργία της επιχείρησης».
Νέα έκθεση
Περαιτέρω, το δικαστήριο πιθανολόγησε ότι με πρωτοβουλία του ανακόπτοντος πραγματοποιήθηκε μεταγενέστερη εκτίμηση της αξίας του ακινήτου από διαφορετική εκτιμήτρια, η οποία συνέταξε σχετικά τον Ιούλιο του 2026 έκθεση εκτίμησης μετά από εξωτερική αυτοψία, αλλά με συνεκτίμηση και της εσωτερικής αυτοψίας του κτηρίου που είχε πραγματοποιήσει η ίδια την 25.12.2023 στα πλαίσια σύνταξης προγενέστερης έκθεσης εκτίμησης του ίδιου ακινήτου.
Η μεθοδολογία εκτίμησης που χρησιμοποιήθηκε από την συγκεκριμένη εκτιμήτρια είναι η μέθοδος του εισοδήματος, με την τεχνική προεξόφλησης ταμειακών ροών. «Η ως άνω έκθεση καταλήγει σε διαφορετικό οικονομικό αποτέλεσμα, αποτιμώντας την αξία του ενιαίου οικοπέδου και του επ’ αυτού κτηρίου στο ποσό των 31.500.000 ευρώ από το οποίο πρέπει να αφαιρεθεί το ποσό των 3.200.000 ευρώ που θα απαιτηθεί για την ανακαίνιση του κτηρίου και το ποσό των 164.352,72 ευρώ που θα απαιτηθεί για την τακτοποίηση των αυθαιρεσιών δόμησης. Κατόπιν αυτών, η αξία του ακινήτου προσδιορίστηκε στο ποσό των 28.200.000 ευρώ».
Οι «μνηστήρες» και οι άλλοι παράγοντες
Δεδομένης της μεγάλης απόκλισης των δύο εκθέσεων εκτίμησης και των διαφορετικών μεθόδων που χρησιμοποιήθηκαν για τον υπολογισμό της αξίας του ακινήτου το δικαστήριο έκρινε αναγκαία την προσφυγή και σε άλλα οικονομικά δεδομένα προς το σκοπό της πιθανολόγησης της πραγματικής αξίας του.
Έτσι, όπως τονίζεται, ελήφθησαν υπόψη:
-Ότι διαχρονικά από το 2019 έως το 2025 έχει εκδηλωθεί ενδιαφέρον για την αγορά του εν λόγω ακινήτου από διάφορους αγοραστές. Ειδικότερα η εταιρεία «Aldau Development» εξέφρασε ενδιαφέρον για την απόκτηση του ακινήτου έναντι 20.000.000 ευρώ το 2019, η εταιρεία «Tremend» εξέφρασε επίσης με επιστολή της, ενδιαφέρον για την αγορά του ακινήτου έναντι 21.500.000 το 2023, ο El Chiaty, διευθύνων σύμβουλος της «Travco Group» εξέφρασε ενδιαφέρον τον Απρίλιο του 2025 για την αγορά του ακινήτου, αντί 21.500.000 ευρώ, η κυπριακή εταιρία «Selimare Holding Limited» τον Οκτώβριο του 2025 εξέφρασε ενδιαφέρον για την αγορά του ακινήτου αντί ενδεικτικού τιμήματος 25.000.000 ευρώ. «Ήτοι το μέσο προσφερόμενο τίμημα ανέρχεται στο ποσό των 22.000.000 ευρώ».
–Η παλαιότερη από Ιανουαρίου 2024 έκθεση εκτίμησης αξίας του εν λόγω ακινήτου της ίδιας πιστοποιημένης εκτιμήτριας η οποία αποτιμούσε το ακίνητο στο ποσό των 22.000.000 ευρώ,
–Η επίσης παλαιότερη από 17-07-2023 έκθεση εκτίμησης, η οποία αποτιμούσε το ακίνητο στο ποσό των 15.570.000 ευρώ,
-Η υπ’ αρ. 658/2024 απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Αθηνών στα πλαίσια τότε ανακοπής, με την οποία διορθώθηκε η έκθεση αναγκαστικής κατάσχεσης του 2023 ως προς την εκτίμηση της αξίας του ακινήτου από το ποσό των 15.570.000 ευρώ στο ποσό των 20.000.000 ευρώ,
-Το γεγονός ότι το ακίνητο έχει το τελευταίο έτος υποστεί εκτεταμένες φθορές, όπως προκύπτει από την συγκριτική επισκόπηση των φωτογραφιών της εξωτερικής όψης του.
-Ότι με βάση το σύστημα αντικειμενικού προσδιορισμού αξιών ακινήτων η συνολική αξία του ενιαίου οικοπέδου και του επ’ αυτού κτηρίου ανέρχεται στο ποσό των 16.391.122,63 ευρώ.
Η θέση και η άνοδος του τουρισμού
Στην απόφαση γίνεται αναφορά τόσο στη θέση του ακινήτου, όσο και στην άνοδο του τουριστικού ρεύματος στην πρωτεύουσα.
Συγκεκριμένα τονίζεται πως «πρέπει να ληφθεί υπόψη ότι η τουριστική δραστηριότητα στην πόλη της Αθήνας εμφανίζει ραγδαία αύξηση κατά τα τελευταία έτη, καθώς αυτή αποτελεί τόσο αυτοτελή ταξιδιωτικό προορισμό, όσο και ενδιάμεσο σταθμό για την μετάβαση σε περισσότερους ταξιδιωτικούς προορισμούς στα νησιά του Αιγαίου Πελάγους και του Αργοσαρωνικού και στην Κρήτη, με συνέπεια τη σταθερή αύξηση των εσόδων από αυτή και συνεπακόλουθα των ποσών που επενδύονται για την ίδρυση και λειτουργία ξενοδοχειακών μονάδων. Ειδικότερα, κατά το έτος 2025 τα ξενοδοχεία των Αθηνών κατέγραψαν αυξήσεις στις τιμές των δωματίων διαμορφούμενης της μέσης τιμής στο ποσό των 177 ευρώ και οι αξίες των ξενοδοχείων σημείωσαν άνοδο της τάξης του 5,5%. Εξάλλου, η θέση του ένδικου κτηρίου επί μίας από τις κεντρικότερες οδικές αρτηρίες του πολεοδομικού συγκροτήματος των Αθηνών με άμεση πρόσβαση στο παραλιακό μέτωπο και στο λιμάνι του Πειραιά και με ευχερή πρόσβαση στον Διεθνή Αερολιμένα Αθηνών καθιστά ιδιαίτερα πλεονεκτική την αξιοποίησή του ως ξενοδοχείου και επιδρά θετικά στην αξία του».
Η αύξηση της τιμής
Συνεκτιμώντας όλα τα παραπάνω το δικαστήριο έκρινε ότι η αξία του ακινήτου ανέρχεται στο ποσό των 21.000.000 ευρώ.
Σημειώνεται ακόμη ότι «δεν λαμβάνονται υπόψη οι πολεοδομικές υπερβάσεις κατά την ανοικοδόμηση του ένδικου κτηρίου, οι οποίες πιθανολογείται ότι έχουν μεν υπαχθεί στη διαδικασία ρύθμισης του ν. 4178/2013, χωρίς να πιθανολογείται περαίωση της διαδικασίας υπαγωγής με την αποπληρωμή των σχετικών προστίμων. Για τον λόγο αυτό δεν δύναται να συμπεριληφθούν στην περιγραφή του ένδικου κτηρίου οι πρόσθετες επιφάνειες που αποτελούν το αντικείμενο των εν λόγω πολεοδομικών παραβάσεων απορριπτόμενου του σχετικού κύριου αιτήματος διόρθωσης της περιγραφής του ακινήτου».
Έτσι, το Μονομελές Πρωτοδικείο Αθηνών με την απόφασή του που δημοσιεύθηκε στις 27 Αυγούστου έκανε εν μέρει δεκτή την ανακοπή, διατάζοντας τη διόρθωση της έκθεσης αναγκαστικής κατάσχεσης ως προς την εκτίμηση της αξίας του ακινήτου και συνεπακόλουθα ως προς την τιμή πρώτης προσφοράς από το ποσό των 14.700.000 ευρώ στο ποσό των 21.000.000 ευρώ. Με αυτή την τιμή εκκίνησης αναμένεται να γίνει ο πλειστηριασμός που έχει προγραμματιστεί για τις 9 Σεπτεμβρίου.
Διαβάστε ακόμη
Shein: IPO $1,7 δισ. στο Χονγκ Κονγκ – Γιατί προβληματίζει η αποτίμηση των $26 δισ.
Αγορά εργασίας: Τα τατουάζ έγιναν mainstream, αλλά οι προκαταλήψεις στις προσλήψεις παραμένουν
Τιμολόγια ρεύματος: Κρίσιμος Σεπτέμβριος μετά το άλμα στις τιμές – Οι επιλογές που έχουν οι πάροχοι
Για όλες τις υπόλοιπες ειδήσεις της επικαιρότητας μπορείτε να επισκεφθείτε το Πρώτο ΘΕΜΑ
Σχολίασε εδώ
Για να σχολιάσεις, χρησιμοποίησε ένα ψευδώνυμο.