Πλησιάζει η ώρα των αποφάσεων για τους ιδιοκτήτες ακινήτων που θέλουν να κατοχυρώσουν τριετή απαλλαγή από τον φόρο εισοδήματος για ενοίκια, διαθέτοντας σε μακροχρόνια μίσθωση κατοικίες που μέχρι σήμερα παρέμεναν εκτός της συγκεκριμένης αγοράς.
Το φορολογικό «παράθυρο» που ισχύει σήμερα κλείνει στις 31 Δεκεμβρίου 2026 και η αντίστροφη μέτρηση έχει ήδη ξεκινήσει για όσους ενδιαφέρονται να αξιοποιήσουν το συγκεκριμένο κίνητρο.
Παρότι έχουν διατυπωθεί προτάσεις και αιτήματα να παραταθεί η εφαρμογή του μέτρου και μετά το τέλος του 2026, προς το παρόν δεν είναι σαφές εάν αυτό θα συμβεί. Οι τελικές αποφάσεις του οικονομικού επιτελείου αναμένεται πιθανότατα να ληφθούν προς το τέλος της χρονιάς, σε συνδυασμό με την κατάθεση του σχεδίου του κρατικού Προϋπολογισμού για το 2027 στη Βουλή.
Η εκκρεμότητα αυτή δημιουργεί ένα σημαντικό δίλημμα για αρκετούς ιδιοκτήτες. Από το 2024 γνωρίζουν ότι έχουν τη δυνατότητα να απαλλαγούν πλήρως από τον φόρο εισοδήματος για τρία χρόνια, εφόσον διαθέσουν επιλέξιμο ακίνητο σε μακροχρόνια ενοικίαση. Αν όμως περάσει ο Σεπτέμβριος και η ΔΕΘ χωρίς να έχει αποσαφηνιστεί εάν θα υπάρξει παράταση, το χρονικό περιθώριο για τις απαραίτητες ενέργειες θα περιοριστεί σημαντικά. Έτσι, κάποιοι μπορεί να βρεθούν αντιμέτωποι με τον κίνδυνο να μην προλάβουν να κατοχυρώσουν το φορολογικό όφελος.
Αυτό που μπορούν να θεωρούν δεδομένο σήμερα οι ιδιοκτήτες κατοικιών οι οποίες είναι κλειστές ή αξιοποιούνται μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης, τύπου Airbnb, είναι η ισχύουσα προθεσμία. Εφόσον πληρούν τις απαιτούμενες προϋποθέσεις και συνάψουν την επιλέξιμη σύμβαση μίσθωσης έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026, μπορούν να εξασφαλίσουν πλήρη απαλλαγή από τον φόρο εισοδήματος για τα μισθώματα τριών ετών, δηλαδή για συνολικά 36 μήνες ενοικίων.
Το μέτρο θεσπίστηκε εξαρχής ως προσωρινό και έκτακτο, με συγκεκριμένη ημερομηνία λήξης. Βασικός στόχος του κινήτρου είναι να επιστρέψουν περισσότερα ακίνητα στην αγορά της μακροχρόνιας μίσθωσης, αυξάνοντας την προσφορά διαθέσιμων κατοικιών και περιορίζοντας, στον βαθμό του δυνατού, τις πιέσεις που ασκούνται στη στεγαστική αγορά και στις τιμές των ενοικίων.
Ιδιαίτερη σημασία έχει ότι η προθεσμία της 31ης Δεκεμβρίου 2026 δεν αφορά απλώς την υποβολή κάποιας αίτησης ή την έναρξη προπαρασκευαστικών ενεργειών. Μέχρι τότε θα πρέπει να έχει ολοκληρωθεί η επιλέξιμη μίσθωση. Αυτό πρακτικά σημαίνει ότι οι ενδιαφερόμενοι θα πρέπει, κατά προτίμηση έως τα τέλη Νοεμβρίου ή τις αρχές Δεκεμβρίου, να έχουν διευθετήσει τις βασικές εκκρεμότητες. Όσοι αφήσουν ανοιχτές διαδικασίες για τις τελευταίες ημέρες του έτους κινδυνεύουν να μην προλάβουν την προθεσμία και να χάσουν το όφελος που επιδίωκαν.
Ποιες διαδικασίες μπορεί να καθυστερήσουν τους ιδιοκτήτες
Μία από τις πρώτες κινήσεις που χρειάζεται να κάνει ο ιδιοκτήτης είναι να εξετάσει το φορολογικό ιστορικό της κατοικίας, πιθανότατα σε συνεργασία με τον λογιστή του. Για να αναγνωριστεί η φοροαπαλλαγή, δεν αρκεί μια απλή δήλωση ότι το ακίνητο παρέμενε «κλειστό». Θα πρέπει η προηγούμενη κατάσταση της κατοικίας να αποδεικνύεται μέσα από τα διαθέσιμα στοιχεία της ΑΑΔΕ.
Συγκεκριμένα, για μια κενή κατοικία θα πρέπει να προκύπτει από το έντυπο Ε2 ότι είχε δηλωθεί ως κενή για το χρονικό διάστημα που απαιτεί η νομοθεσία. Εναλλακτικά, εάν πρόκειται για ακίνητο που χρησιμοποιούνταν για βραχυχρόνιες μισθώσεις, η προηγούμενη χρήση του θα πρέπει να αποδεικνύεται από την καταχώρισή του στο σχετικό Μητρώο και τις αντίστοιχες δηλώσεις.
Το επόμενο ζήτημα είναι κατά πόσο το ακίνητο βρίσκεται σε κατάσταση που επιτρέπει την άμεση διάθεσή του σε μακροχρόνια μίσθωση. Μια κατοικία που παρέμενε κλειστή για τρία χρόνια ή ακόμη και για πολύ μεγαλύτερο διάστημα ενδέχεται να χρειάζεται σειρά παρεμβάσεων πριν μπορέσει να κατοικηθεί.
Επόμενο βήμα είναι η εύρεση του κατάλληλου ενοικιαστή. Η δημοσίευση αγγελίας, η ενδεχόμενη ανάθεση σε μεσιτικό γραφείο, οι επισκέψεις των ενδιαφερομένων, η επιλογή του μισθωτή, η διαπραγμάτευση των όρων και η τελική σύνταξη του μισθωτηρίου αποτελούν στάδια που μπορούν να παρατείνουν σημαντικά τη διαδικασία.
Ωστόσο, ακόμη και η συμφωνία μεταξύ ιδιοκτήτη και ενοικιαστή δεν αρκεί από μόνη της για να κατοχυρωθεί η φορολογική απαλλαγή. Απαραίτητη είναι και η ηλεκτρονική δήλωση της μίσθωσης στην πλατφόρμα myProperty της ΑΑΔΕ. Η προφορική συμφωνία, η υπογραφή ιδιωτικών εγγράφων ή ακόμη και η καταβολή προκαταβολής δεν εξασφαλίζουν από μόνες τους το φορολογικό όφελος, εάν δεν δηλωθεί στην ΑΑΔΕ η επιλέξιμη μίσθωση με όλες τις απαιτούμενες προϋποθέσεις.
Ποιοι μπορούν να εξασφαλίσουν φορολογικό όφελος έως 45%
Η συγκεκριμένη φορολογική απαλλαγή απευθύνεται σε φυσικά πρόσωπα που μετατρέπουν σε μακροχρόνια μίσθωση είτε κατοικία η οποία είχε δηλωθεί ως κενή για τουλάχιστον τρία χρόνια είτε ακίνητο που προηγουμένως χρησιμοποιούνταν για βραχυχρόνιες μισθώσεις.
Μετά τη μετατροπή του, το ακίνητο θα πρέπει να διατίθεται αποκλειστικά για χρήση ως κατοικία και η μίσθωση να δηλώνεται ηλεκτρονικά, σύμφωνα με τους κανόνες που προβλέπονται για τις μακροχρόνιες μισθώσεις.
Η βασική προϋπόθεση είναι η σύμβαση μακροχρόνιας μίσθωσης να έχει διάρκεια τουλάχιστον τριών ετών, όπως αυτή αποτυπώνεται στο ηλεκτρονικό μισθωτήριο. Υπάρχει, ωστόσο, ειδική πρόβλεψη για συμβάσεις διάρκειας τουλάχιστον έξι συνεχόμενων μηνών όταν οι ενοικιαστές ανήκουν σε συγκεκριμένες επαγγελματικές κατηγορίες του Δημοσίου.
Στις ειδικές αυτές περιπτώσεις περιλαμβάνονται δημόσιοι υπάλληλοι, εκπαιδευτικοί, ιατρικό και νοσηλευτικό προσωπικό της Γενικής Κυβέρνησης, καθώς και στελέχη των Ενόπλων Δυνάμεων και των Σωμάτων Ασφαλείας.
Το κίνητρο εφαρμόζεται σε επιλέξιμα μισθωτήρια που συνάπτονται από τις 8 Σεπτεμβρίου 2024 μέχρι και τις 31 Δεκεμβρίου 2026. Για τις κατοικίες που παρέμεναν κενές, η συγκεκριμένη κατάσταση θα πρέπει να αποδεικνύεται από τις δηλώσεις του εντύπου Ε2. Αντίστοιχα, για κατοικίες που είχαν ενταχθεί στη βραχυχρόνια μίσθωση, η προηγούμενη αξιοποίησή τους πρέπει να προκύπτει από τις σχετικές δηλώσεις και τα διαθέσιμα φορολογικά στοιχεία.
Πώς υπολογίζεται το φορολογικό όφελος
Η απαλλαγή από τον φόρο ξεκινά από τον μήνα κατά τον οποίο συνάπτεται η επιλέξιμη σύμβαση μίσθωσης. Το μέτρο αφορά κατοικίες επιφάνειας έως 120 τετραγωνικών μέτρων, ενώ το συγκεκριμένο όριο αυξάνεται κατά 20 τετραγωνικά μέτρα για κάθε εξαρτώμενο παιδί.
Η συγκεκριμένη ρύθμιση δεν συνεπάγεται πλήρη απαλλαγή του ιδιοκτήτη από κάθε φόρο ή άλλη οικονομική υποχρέωση που σχετίζεται με την κατοχή του ακινήτου. Το όφελος αφορά ειδικά τον φόρο εισοδήματος που κανονικά θα επιβαλλόταν στα ενοίκια κατά τη διάρκεια της περιόδου απαλλαγής.
Συνεπώς, άλλες επιβαρύνσεις εξακολουθούν να υφίστανται. Για παράδειγμα, η τριετής απαλλαγή από τον φόρο των ενοικίων δεν σημαίνει κατάργηση του ΕΝΦΙΑ, ούτε καλύπτει ασφαλιστικά έξοδα ή άλλες δαπάνες και υποχρεώσεις που μπορεί να συνδέονται με την ιδιοκτησία και την εκμίσθωση της κατοικίας.
Το οικονομικό όφελος μπορεί να είναι ιδιαίτερα σημαντικό, καθώς τα εισοδήματα από ακίνητα φορολογούνται αυτοτελώς βάσει της προβλεπόμενης κλίμακας, με συντελεστές που μπορούν να φτάσουν έως το 45%. Ένας ιδιοκτήτης μπορεί επομένως να υπολογίσει το ποσό φόρου που δυνητικά θα εξοικονομήσει μέσα στην τριετία ανάλογα με τα συνολικά εισοδήματα από ακίνητα και τα ενοίκια που πρόκειται να εισπράξει.
Η πραγματική ωφέλεια, πάντως, διαφέρει από ιδιοκτήτη σε ιδιοκτήτη. Καθοριστικό ρόλο παίζουν το ύψος του μηνιαίου και ετήσιου μισθώματος, η διάρκεια της σύμβασης και η πλήρης τήρηση των προϋποθέσεων της φοροαπαλλαγής.
Στον τελικό υπολογισμό πρέπει επίσης να λαμβάνονται υπόψη το ιδιοκτησιακό καθεστώς του ακινήτου, η πιθανή ύπαρξη συνιδιοκτητών και, κυρίως, η ορθή και εμπρόθεσμη δήλωση του μισθωτηρίου στην ΑΑΔΕ. Η σωστή ολοκλήρωση των διαδικασιών είναι αυτή που επιτρέπει στον ιδιοκτήτη να κατοχυρώσει στην πράξη την απαλλαγή για τους 36 μήνες των ενοικίων.
Διαβάστε επίσης
Ομόλογα: Η αύξηση στις αποδόσεις λόγω hyperscalers αποτελεί κίνδυνο για την οικονομία
Για όλες τις υπόλοιπες ειδήσεις της επικαιρότητας μπορείτε να επισκεφθείτε το Πρώτο ΘΕΜΑ
Σχολίασε εδώ
Για να σχολιάσεις, χρησιμοποίησε ένα ψευδώνυμο.