Θετικά για το πιστωτικό προφίλ των ελληνικών τραπεζών αξιολογεί η Morningstar DBRS τη σημερινή εικόνα της αγοράς κατοικίας στην Ελλάδα, παρά τις αυξανόμενες πιέσεις στη δυνατότητα αγοράς των ακινήτων. Ο οίκος εκτιμά ότι η άνοδος των τιμών ενισχύει την αξία των εξασφαλίσεων και περιορίζει τους πιστωτικούς κινδύνους, χωρίς ωστόσο η τρέχουσα δυναμική να δημιουργεί, υπό τις σημερινές συνθήκες, συστημική ευπάθεια για τον τραπεζικό κλάδο.
Η βασική διαφορά σε σχέση με την περίοδο πριν από την κρίση είναι ότι η σημερινή άνοδος των τιμών των κατοικιών δεν συνοδεύεται από αντίστοιχη πιστωτική επέκταση. Αντίθετα, τα ελληνικά νοικοκυριά έχουν περάσει από μία μακρά περίοδο απομόχλευσης, ενώ οι τράπεζες λειτουργούν πλέον με σαφώς πιο συντηρητικά κριτήρια χορηγήσεων. Η Morningstar DBRS θεωρεί ότι αυτό περιορίζει σημαντικά τον κίνδυνο δημιουργίας μιας νέας πιστωτικά τροφοδοτούμενης «φούσκας».
Η αγορά κατοικίας έχει ανακάμψει έντονα από το χαμηλό του 2017. Η οικονομική ανάκαμψη, η βελτίωση της αγοράς εργασίας, οι ξένες επενδύσεις και οι επίμονες περιορισμένες προσφορές ακινήτων έχουν στηρίξει τις τιμές. Σύμφωνα με τα στοιχεία που παραθέτει ο οίκος, οι τιμές των διαμερισμάτων το 2025 είχαν ξεπεράσει κατά 7% το υψηλό του 2008 και βρίσκονταν περίπου 85% πάνω από το χαμηλό του 2017. Τα προκαταρκτικά στοιχεία για το δεύτερο τρίμηνο του 2026 δείχνουν περαιτέρω άνοδο κατά 5,5% σε ετήσια βάση.
Η αγορά στηρίζεται πλέον περισσότερο στην έλλειψη προσφοράς
Η Morningstar DBRS υπογραμμίζει ότι η σημερινή άνοδος των τιμών δεν έχει τα ίδια χαρακτηριστικά με εκείνη της περιόδου πριν από τη χρηματοπιστωτική κρίση. Τότε, η αύξηση της στεγαστικής πίστης και η εύκολη πρόσβαση στη χρηματοδότηση αποτελούσαν βασικό μοχλό ανόδου. Σήμερα, οι τιμές ενισχύονται κυρίως από τη στενότητα της προσφοράς, τη ζήτηση από επενδυτές και τις εισροές ξένων κεφαλαίων.
Η οικοδομική δραστηριότητα έχει ανακάμψει σταδιακά, αλλά εξακολουθεί να βρίσκεται σημαντικά κάτω από τα προ κρίσης επίπεδα. Αυτό διατηρεί τις ανισορροπίες μεταξύ προσφοράς και ζήτησης και δημιουργεί ανοδικές πιέσεις στις τιμές.
Οι ξένες επενδύσεις αποτέλεσαν επίσης σημαντικό παράγοντα της ανάκαμψης, με ώθηση από τον τουρισμό, τη Golden Visa και τη ζήτηση για βραχυχρόνιες μισθώσεις. Ωστόσο, οι καθαρές άμεσες ξένες επενδύσεις σε ελληνικά ακίνητα μειώθηκαν περίπου 25% το 2025, εξέλιξη που αποδίδεται εν μέρει στους αυστηρότερους όρους του προγράμματος Golden Visa.
Το μεγάλο πρόβλημα μεταφέρεται στη δυνατότητα αγοράς κατοικίας
Ο βασικός κίνδυνος δεν εντοπίζεται πλέον στην υπερβολική μόχλευση των νοικοκυριών, αλλά στην ολοένα δυσκολότερη πρόσβαση στην κατοικία. Οι τιμές των ακινήτων αυξάνονται ταχύτερα από τα εισοδήματα, ιδιαίτερα στα μεγάλα αστικά κέντρα και στις τουριστικές περιοχές.
Ο δείκτης χρέους προς εισόδημα των νοικοκυριών μειώθηκε στο περίπου 58% το 2024 από περίπου 98% μία δεκαετία νωρίτερα. Παράλληλα, όμως, ο δείκτης τιμής κατοικίας προς εισόδημα του ΟΟΣΑ έφτασε το 109,5 το 2025, πλησιάζοντας το προηγούμενο υψηλό του 114,1 που είχε καταγραφεί το 2012. Αυτό δείχνει ότι η κατοικία γίνεται σταδιακά λιγότερο προσιτή για τα ελληνικά νοικοκυριά.
Η Morningstar DBRS επισημαίνει ότι το πρόβλημα είναι εντονότερο για τους νεότερους και τους αγοραστές πρώτης κατοικίας, γεγονός που έχει οδηγήσει την κυβέρνηση στην εισαγωγή προγραμμάτων επιδοτούμενης στεγαστικής χρηματοδότησης.
Τα στεγαστικά επιστρέφουν, αλλά από πολύ χαμηλή βάση
Παρά την άνοδο των τιμών των κατοικιών, η στεγαστική πίστη εξακολουθεί να κινείται σε χαμηλά επίπεδα σε σχέση με το παρελθόν. Η άνοδος των επιτοκίων από τα μέσα του 2022 έως τις αρχές του 2024 επιβράδυνε τη ζήτηση, όμως η εικόνα βελτιώθηκε μετά την εφαρμογή των κρατικών στεγαστικών προγραμμάτων.
Σύμφωνα με τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος που επικαλείται η Morningstar DBRS, η παραγωγή νέων στεγαστικών δανείων αυξήθηκε κατά 50% το 2025 και σχεδόν διπλασιάστηκε σε ετήσια βάση στο διάστημα Ιανουαρίου-Ιουλίου 2026. Παρ’ όλα αυτά, το συνολικό υπόλοιπο στεγαστικών δανείων παραμένει πολύ χαμηλότερα από το υψηλό του 2009.
Το επίπεδο των χορηγήσεων παραμένει επίσης συντηρητικό. Ο μέσος δείκτης δανείου προς αξία ακινήτου για νέα στεγαστικά διαμορφώθηκε στο 64,8% το 2025, από 60,9% το 2024, παραμένοντας ωστόσο σε επίπεδα που απαιτούν σημαντική ίδια συμμετοχή από τον δανειολήπτη.
Για τις τράπεζες, το όφελος είναι κυρίως στην ποιότητα ενεργητικού
Η Morningstar DBRS θεωρεί ότι η άνοδος των τιμών των ακινήτων ενισχύει περισσότερο το προφίλ κινδύνου των τραπεζών παρά τα έσοδά τους. Η υψηλότερη αξία των εξασφαλίσεων βελτιώνει την κάλυψη των στεγαστικών δανείων και τις πιθανότητες ανάκτησης σε περίπτωση αθέτησης, ενώ διευκολύνει και τις πωλήσεις ή αναδιαρθρώσεις προβληματικών στοιχείων ενεργητικού.
Παράλληλα, οι ελληνικές τράπεζες έχουν ενισχύσει σημαντικά τους ισολογισμούς τους μετά την κρίση, μεταξύ άλλων μέσω τιτλοποιήσεων και πωλήσεων μη εξυπηρετούμενων ανοιγμάτων. Σύμφωνα με την ΕΚΤ, περίπου 57 δισ. ευρώ μη εξυπηρετούμενων δανείων έχουν τιτλοποιηθεί και μεταφερθεί εκτός τραπεζικών ισολογισμών.
Ο κλάδος εμφανίζει παράλληλα ισχυρή ρευστότητα, με τον λόγο δανείων προς καταθέσεις περίπου στο 65%, ενώ η κερδοφορία παραμένει πάνω από τον μέσο όρο ΕΕ/ΕΟΧ. Η ποιότητα ενεργητικού έχει βελτιωθεί αισθητά, αν και ο δείκτης μη εξυπηρετούμενων δανείων εξακολουθεί να βρίσκεται υψηλότερα από τον ευρωπαϊκό μέσο όρο.
Ο οίκος θεωρεί ότι η ελληνική αγορά κατοικίας αποτελεί σήμερα περισσότερο παράγοντα σταθερότητας παρά πηγή συστημικού κινδύνου. Η βασική πρόκληση παραμένει η πρόσβαση στην κατοικία, γιατί εάν οι τιμές συνεχίσουν να αυξάνονται ταχύτερα από τα εισοδήματα, οι συναλλαγές και η εγχώρια ζήτηση μπορεί να περιοριστούν. Παρ’ όλα αυτά, η περιορισμένη προσφορά, το ενδιαφέρον ξένων επενδυτών, οι ισχυρές μακροοικονομικές συνθήκες και τα συντηρητικά πιστωτικά κριτήρια μειώνουν, κατά τη Morningstar DBRS, τον κίνδυνο μιας απότομης διόρθωσης στην αγορά κατοικίας.
Διαβάστε ακόμη
Προϋπολογισμός 2027: Με ανάπτυξη 2,3%, και μόνιμες παροχές 2,8 δισ. ευρώ (πίνακας)
Ελαιόλαδο: Η παραγωγή των Ισπανών πιέζει τις τιμές και οι Ελληνες δεν συγκομίζουν μέχρι να ανέβουν
Για όλες τις υπόλοιπες ειδήσεις της επικαιρότητας μπορείτε να επισκεφθείτε το Πρώτο ΘΕΜΑ
Σχολίασε εδώ
Για να σχολιάσεις, χρησιμοποίησε ένα ψευδώνυμο.