Την εποχή του φθηνού χρήματος, ένας πακτωλός χρημάτων είχε εισρεύσει στα ευρωπαϊκά property funds. Τώρα πια που υπάρχουν πολύ καλύτερες ευκαιρίες, οι επενδυτές έχουν αρχίσει να κοιτάζουν αλλού.
Σε ολόκληρη την Ευρώπη, οι επενδύσεις στον τομέα των επαγγελματικών ακινήτων έχουν μειωθεί κατά 59% το α’ εξάμηνο του έτους σύμφωνα με το MSCI, ενώ οι αξιολογήσεις οι οποίες έχουν καταγράψει διψήφια πτώση συνεχίζουν να βρίσκονται αντιμέτωπες με αστάθεια τη στιγμή που τα funds έχουν ξεκινήσει να πουλούν τα περιουσιακά τους στοιχεία.
Η δυναμική αυτή απειλεί ιδιαίτερα τις αγορές της Γαλλίας και της Γερμανίας όπου οι κανονισμοί οι οποίοι υιοθετήθηκαν μετά από την παγκόσμια οικονομική κρίση περνούν τη μεγαλύτερή τους δοκιμασία. Τα γαλλικά OPCIs τα οποία είναι ανοιχτού είδους funds (open-ended funds) για καθημερινούς επενδυτές έχουν θέσει προς πώληση ακίνητα συνολικής αξίας 5 δισ. Στη Γερμανία, η όλη προσπάθεια καθυστερεί λόγω των κανονισμών αλλά η πίεση είναι φανερή.
Σε έναν τομέα συνολικής αξίας 835 δισ. ευρώ, οποιαδήποτε βιαστική κίνηση θα δημιουργούσε μεταβλητότητα και θα διακινδύνευε την σταθερότητα των υπερχρεωμένων κατόχων ακινήτων. Οι κίνδυνοι αυτοί θα αποτελέσουν κύριο θέμα της φετινής έκθεσης για τα ακίνητα, Expo Real στο Μόναχο.
Τα ανοιχτού τύπου funds έγιναν ανάρπαστα όταν τα επιτόκια κυμαίνονταν σε ιστορικά χαμηλά και οι αποδόσεις των καταθέσεων και των ομολόγων ήταν περιορισμένες. Μετά από τις 10 απανωτές αυξήσεις των επιτοκίων της ΕΚΤ από τον Ιούλιο του 2022 και ύστερα, το όλο επενδυτικό αφήγημα έχει αλλάξει.
Δεδομένης της ελκυστικότητας άλλων επιλογών, οι τιμές των ακινήτων μειώνονται, κάνοντας κάποιους επενδυτές να εξέλθουν από την αγορά ακινήτων πριν καταγράψουν μεγαλύτερες απώλειες.
Η αλλαγή αυτή έχει προσελκύσει και το ενδιαφέρον της ίδιας της Ευρωπαϊκής Κεντρικής Τράπεζας η οποία ανησυχεί για τα τρωτά σημεία του ευρωπαϊκού κλάδου των real-estate funds αξίας 1 τρισ. ευρώ. Τα funds αυτά τα οποία ελέγχουν περίπου το 40% των επαγγελματικών ακινήτων της Ευρωζώνης αποτελούν αχίλλειο πτέρνα της ευρωπαϊκής χρηματοοικονομικής σταθερότητας.
Η πίεση είναι αισθητή στην UniImmo Global την οποία διαχειρίζεται η Union Investment, επενδυτικό σκέλος της DZ Bank Group και η οποία έχει αξιολόγηση 13% υπό της καθαρής αξίας του ενεργητικού της. Τα αυξανόμενα επίπεδα χρέους της εταιρείας είναι ενδεικτικά του προβλήματος, με το LVR (loan-to-value ratio) της UniImmo Global να αυξάνεται στο 24,4% από το περσινό 22,1%. Το fund κατέγραψε καθαρές εκροές σχεδόν 75 εκατ. ευρώ το 2022, αν και η εταιρεία έχει τονίσει πως φέτος έχει καταγράψει εισροές 3,7 εκατ.
Σύμφωνα με το Bloomberg, αν και πολλά από τα ανοιχτού τύπου funds της Γερμανίας έχουν συγκεντρώσει το χαρτοφυλάκιό τους εδώ και δεκαετίες, το γαλλικό Opcimmo fund της Amundi SA έχει καταφέρει να συγκεντρώσει χαρτοφυλάκιο αξίας 8,6 δισ. ευρώ από το 2012 μέχρι το 2020, με 1,8 δισ. ευρώ εξ αυτών να προορίζονται για την Coeur Defense στο Παρίσι, το μεγαλύτερο συγκρότημα επαγγελματικών ακινήτων στην Ευρώπη. Γι αυτόν το λόγο, η απόδοση της Opcimmo έχει πληγεί από τις μειωμένες αξιολογήσεις, οι οποίες έχουν οδηγήσει τους επενδυτές σε διαφορετικές επιλογές.
Παράδειγμα προς αποφυγή αποτελούν και τα ανοιχτού τύπου funds της Βρετανίας τα οποία αναγκάστηκαν να βάλουν «φρένο» στις αναλήψεις μετά από το δημοψήφισμα για το Brexit το μακρινό 2016 αλλά και κατά τη διάρκεια της πανδημίας.
Σε αντίθεση με τα γαλλικά, τα βρετανικά ταμεία πρέπει να επιτρέπουν στους επενδυτές να μπορούν να προχωρήσουν σε άμεση ανάληψη ενώ δεν έχουν μίνιμουμ αποθεμάτων ρευστότητας.
Σύμφωνα, τέλος, με τον αναλυτή της Jefferies, Μάικ Πρου, «τα funds ακινήτων στη Βρετανία δρουν εδώ και χρόνια ως απατεώνες, υποσχόμενοι ρευστότητα σε ένα asset class χωρίς ρευστότητα. Ο χρόνος τους είναι μετρημένος».
Διαβάστε ακόμη
Μητσοτάκης από Γρανάδα: Θα εισηγηθούμε αύξηση πόρων για μεταναστευτικό και φυσικές καταστροφές
Βουτιά 35% για τη μετοχή της Alstom – Χάθηκαν 2,6 δισ. ευρώ μέσα σε λίγες ώρες
ABN Amro: Τι συμβαίνει στις αγορές ομολόγων και γιατί δεν πρέπει να υπάρχει ανησυχία (γραφήματα)
Για όλες τις υπόλοιπες ειδήσεις της επικαιρότητας μπορείτε να επισκεφτείτε το Πρώτο ΘΕΜΑ